her altı ayda bir enflasyon %5 oranında artış şartı ve gerekmediği halde artırılan kira bedeli.

Arkadaşlar,

Müvekkil 2005 yılında bir işyeri kiralar. Sözleşme süresi 1 yıldır ve her altı ayda bir enflasyon + %5 oranında artış öngörülür. Kiralar mal sahibi tarafından 2011 yılına dek bu şekilde artırılır. Müvekkil son birkaç yılda kiraları ödemekte güçlük çeker. Mal sahibi ile uzlaşarak birikmiş kira borcunu taksitler halinde ödemek üzere yapılandırırlar. Ancak müvekkil bu taksitleri ve günü gelmiş kiraları da ödeyemez ve mal sahibinin giriştiği 13 örnek takip sonucu süresinde itiraz ve ödeme de olmadığından tahliye davası ile karşı karşıya kalır. Bu bilgiler ışığında:

1-Bilindiği gibi sözleşmedeki (yıllık) artış şartı sadece sözleşmenin yenilendiği ilk yıl için geçerlidir. Sözleşmede yer alan(bir sonraki dönemden söz edilmeksizin) her 6 ayda bir enflasyon+%5 şeklindeki artış sonraki yıl için geçerli midir?

2- Müvekkil artış şartının bugüne dek geçerli olduğunu sanarak kiraları buna göre artırmıştır. Oysa yukarıdaki sorunun yanıtının olumsuz olduğunu varsaysak dahi mal sahibi kira tespiti yaptırmadığı sürece müvekkilin 2007 başından bu yana artış yapmasına gerek yoktu. Müvekkilin (gerekmediği halde)fiili olarak bu artış şartına uygun ödeme yapması karşı tarafa bir kazanılmış hak sağlar mı?

3. Müvekkilin birikmiş kira borçları için mal sahibi ile vardığı uzlaşma ve yapılandırma (gerekmediği halde artırdığı) kiraları kabul ettiği anlamına gelir mi?
Bu arada işyeri 2005 yılında aylık 12.000.- TL bedelle kiralanmıştır. Esirgemeyeceğinizi umduğum ilginiz için şimdiden teşekkürler...

Benden de size bir soru:

6570 sayılı yasanın 11. maddesi kiracıya (ve SADECE kiracıya) kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde TEK TARAFLI ve karşı tarafın muvaffakatine ihtiyaç göstermeden sözleşmeyi fesh etme hakkı vermiştir.

BK'nın sözleşme serbestisi ilkesi gereği müvekkilinizin imzaladığı sözleşmedeki şartlar ile bağlı olduğu gerçeğini gözardı etsek DAHİ, anlaşmadaki bu artış şartı müvekkiliniz için bu kadar katlanılmaz hale geldiyse 2006 yılından bu yana niçin bu hakkını kullanmadığını nasıl açıklayacağız?

Görüşüme itiraz eden meslektaşlar olacağına hiç şüphem yok ve tartışmaya girmeye niyetim olmadığını da peşinen arz ediyorum, ancak benim hukuki görüşüm müvekkilinizin imzaladığı sözleşme ile bağlı olduğu şeklindedir. Özellikle de müvekkilinizin -büyük ihtimalle- "tacir" olduğu da dikkate alırsak.

Alıntı: Yazan Ceşenkul Arkadaşlar, Müvekkil 2005 yılında bir işyeri kiralar. Sözleşme süresi 1 yıldır ve her altı ayda bir enflasyon + %5 oranında artış öngörülür. Kiralar mal sahibi tarafından 2011 yılına dek bu şekilde artırılır. Müvekkil son birkaç yılda kiraları ödemekte güçlük çeker. Mal sahibi ile uzlaşarak birikmiş kira borcunu taksitler halinde ödemek üzere yapılandırırlar. Ancak müvekkil bu taksitleri ve günü gelmiş kiraları da ödeyemez ve mal sahibinin giriştiği 13 örnek takip sonucu süresinde itiraz ve ödeme de olmadığından tahliye davası ile karşı karşıya kalır. Bu bilgiler ışığında: 1-Bilindiği gibi sözleşmedeki (yıllık) artış şartı sadece sözleşmenin yenilendiği ilk yıl için geçerlidir. Sözleşmede yer alan(bir sonraki dönemden söz edilmeksizin) her 6 ayda bir enflasyon+%5 şeklindeki artış sonraki yıl için geçerli midir? 2- Müvekkil artış şartının bugüne dek geçerli olduğunu sanarak kiraları buna göre artırmıştır. Oysa yukarıdaki sorunun yanıtının olumsuz olduğunu varsaysak dahi mal sahibi kira tespiti yaptırmadığı sürece müvekkilin 2007 başından bu yana artış yapmasına gerek yoktu. Müvekkilin (gerekmediği halde)fiili olarak bu artış şartına uygun ödeme yapması karşı tarafa bir kazanılmış hak sağlar mı? 3. Müvekkilin birikmiş kira borçları için mal sahibi ile vardığı uzlaşma ve yapılandırma (gerekmediği halde artırdığı) kiraları kabul ettiği anlamına gelir mi? Bu arada işyeri 2005 yılında aylık 12.000.- TL bedelle kiralanmıştır. Esirgemeyeceğinizi umduğum ilginiz için şimdiden teşekkürler...

Ahde vefa ilkesi gereğince;
Müvekkiliniz sözleşmeye bağlandığı hususunu buna yeter derecede (zaman ve edim olarak) göstermiştir kanısındayım.
Saygılarımla.

İlgileriniz için teşekkürler

Takdir edersiniz ki soru ve sorunları kısa ve öz olarak anlatmaya çalışırken arka plandaki düşünce ve olasılıkları dile getiremiyoruz. Tahmin edebileceğiniz gibi işimize yarayacak bilgi ve katkıların peşindeyiz.

Kira konusu her ne kadar sözleşme serbestisi gereğince taraflara özgürlük tanınsa da zaman zaman kamu müdahalesine ve kimi sınırlamalara açık bir alan. Kira sözleşmesinde kararlaştırılan artışın sadece sözleşmenin yenilendiği ilk dönem için geçerli olacağı kuralı emredici bir kanun maddesine değil Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına dayanıyor. Emredici bir hukuk kuralı olsaydı işim kolaydı; kamu düzeni v.s.

Tamamen farklı bir açıdan bakarsak kanunu bilmemek mazeret sayılmaz ama belki de Yargıtay içtihatlarını bilmemek mazeret sayılabilir. Basiretli bir tacir tüm Yargıtay içtihatlarını bilmek zorunda mıdır?

Pek çok kira sözleşmesinde yenilenen dönemin ardından kiralayanın tespit davası açmasına gerek kalmadan taraflar uzlaşarak kira bedelini tespit edebiliyor. Söz ettiğim olayda da bunun ileri sürülmesi oldukça makul.

Ancak müvekkil (kiralayanla anlaşarak değil)sözleşmedeki artış şartının geçerli olduğunu düşünerek kiraları artırmış. Oysa ilk dönemden sonra bu artış şartı geçerli değil.

Artış şartının kira ilişkisini katlanılmaz hale getirmesinden söz etmiyorum. Kiracının tek taraflı fesih hakkı da işimize yaramıyor.

40 kişinin çalıştığı bir işletme sözkonusu; yanıt ve çözüm bekleyen çok kişi var. Şansımı zorlamak zorundayım.
Sorumu umutsuzca tekrarlıyorum:
Kiralayan geçersiz artış şartına rağmen kiracının fiili ödemelerine dayanarak kazanılmış bir hak elde eder mi?
Ya da kiracı geçersiz artış şartına rağmen kiraları buna göre ödüyor diye bu artış şartı geçerlilik kazanır mı?

Alıntı: Yazan Ceşenkul İlgileriniz için teşekkürler Takdir edersiniz ki soru ve sorunları kısa ve öz olarak anlatmaya çalışırken arka plandaki düşünce ve olasılıkları dile getiremiyoruz. Tahmin edebileceğiniz gibi işimize yarayacak bilgi ve katkıların peşindeyiz. Kira konusu her ne kadar sözleşme serbestisi gereğince taraflara özgürlük tanınsa da zaman zaman kamu müdahalesine ve kimi sınırlamalara açık bir alan. Kira sözleşmesinde kararlaştırılan artışın sadece sözleşmenin yenilendiği ilk dönem için geçerli olacağı kuralı emredici bir kanun maddesine değil Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına dayanıyor. Emredici bir hukuk kuralı olsaydı işim kolaydı; kamu düzeni v.s. Tamamen farklı bir açıdan bakarsak kanunu bilmemek mazeret sayılmaz ama belki de Yargıtay içtihatlarını bilmemek mazeret sayılabilir. Basiretli bir tacir tüm Yargıtay içtihatlarını bilmek zorunda mıdır? Pek çok kira sözleşmesinde yenilenen dönemin ardından kiralayanın tespit davası açmasına gerek kalmadan taraflar uzlaşarak kira bedelini tespit edebiliyor. Söz ettiğim olayda da bunun ileri sürülmesi oldukça makul. Ancak müvekkil (kiralayanla anlaşarak değil)sözleşmedeki artış şartının geçerli olduğunu düşünerek kiraları artırmış. Oysa ilk dönemden sonra bu artış şartı geçerli değil. Artış şartının kira ilişkisini katlanılmaz hale getirmesinden söz etmiyorum. Kiracının tek taraflı fesih hakkı da işimize yaramıyor. 40 kişinin çalıştığı bir işletme sözkonusu; yanıt ve çözüm bekleyen çok kişi var. Şansımı zorlamak zorundayım. Sorumu umutsuzca tekrarlıyorum: Kiralayan geçersiz artış şartına rağmen kiracının fiili ödemelerine dayanarak kazanılmış bir hak elde eder mi? Ya da kiracı geçersiz artış şartına rağmen kiraları buna göre ödüyor diye bu artış şartı geçerlilik kazanır mı?

Sayın Meslektaşım,
Benim yanıtım yine aynı maalesef.
Kira hukuku konusunda çok bilgili meslektaşlarımız da var sitede...

Kanunu bilmek mazerete sayılmaz kuralı, sadece ceza hukuku açısından ve ceza hükmü içeren kanunlar açısından geçerli bir ilkedir.
Tacir/kiracının Yargıtay içtihatlarını bilmesi beklenmez ama cebinden çıkan parayı bilmesi beklenir.

Geçen dört yıl boyunca kira sözleşmesine ve bedel artışına uyması, tarafların ilk yıldan sonraki artışlar için de bu hükmü tatbik ettiğine ve sözleştiğine delalet eder.

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan Admin Benden de size bir soru: 6570 sayılı yasanın 11. maddesi kiracıya (ve SADECE kiracıya) kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde TEK TARAFLI ve karşı tarafın muvaffakatine ihtiyaç göstermeden sözleşmeyi fesh etme hakkı vermiştir. BK'nın sözleşme serbestisi ilkesi gereği müvekkilinizin imzaladığı sözleşmedeki şartlar ile bağlı olduğu gerçeğini gözardı etsek DAHİ, anlaşmadaki bu artış şartı müvekkiliniz için bu kadar katlanılmaz hale geldiyse 2006 yılından bu yana niçin bu hakkını kullanmadığını nasıl açıklayacağız? Görüşüme itiraz eden meslektaşlar olacağına hiç şüphem yok ve tartışmaya girmeye niyetim olmadığını da peşinen arz ediyorum, ancak benim hukuki görüşüm müvekkilinizin imzaladığı sözleşme ile bağlı olduğu şeklindedir. Özellikle de müvekkilinizin -büyük ihtimalle- "tacir" olduğu da dikkate alırsak.

Daha önceki tartışmaları kastediyorsanız, burada durum farklıdır.

Sayın Ceşenkul'un savunduğu görüşü bir şekilde savunabilirim. "Kira parasında ihtilaf varsa" katılırım. Ancak sorudan anlaşıldığı kadarıyla, bu konuda ihtilaf olmadan kira paraları yatırılmıştır. Bu nedenle sizin ve Sayın Güntay'ın yazdıklarına katılmaktayım.

Kısaca, davanın kazanılma şansı yoktur.