(Karar Tarihi : 02/05/2016)

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kiralananın tahliyesi davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, açıktan fena kullanma nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının, söz konusu mecurda kiracı sıfatı ile oturduğunu, 2007 yılından bu yana kira ilişkisinin devam ettiğini, kiracının geçen sürede müvekkiline haber vermeksizin ve izin almaksızın mecurun içinde ciddi nitelikte değişiklikler yaptığını, yapılan değişikliklerin..... Sulh Hukuk mahkemesinin 2014/15 Değişik iş sayılı dosyası ile tespitini yaptırdıklarını ,bu tespit sonucu alınan rapora göre de binanın ciddi zararlar gördüğünün belirlendiğini ,taşıyıcı duvarların yıkıldığını, mecura kaçak kat ilave edildiğini, yangın merdiveninin iptal edildiğini, davalının mecuru pek fena şekilde kullandığını, binanın statik yapısını bozar şekilde hareket ettiğini ve bu nedenlerle sözleşmenin çekilmez hal aldığını belirterek kira sözleşmesinin feshine ve kiralanandan tahliyeye karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili,davacının iddia ettiği tadilatların bizzat davacı tarafından yapıldığını ,müvekkilin mecuru şimdiki hali ile kiraladığını bu nedenle davacının iddiasının doğru olmadığını beyanla davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, davacının ileri sürdüğü sebeplerin açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye sebebi sayılmayıp ,akde aykırılık sebebiyle tahliyeye ilişkin olduğunu , akde aykırılıktan dolayı tahliye kararı verilebilmesi için kiralayan tarafından eski hale getirilmesi husunda süreli ihtar gönderilmesi gerektiği ,süreli ihtar gönderilmeden dava açılmayacağını ,zira yapılan tadilatların da binayı depreme dayanıksız hale getirmesi ve riskli yapı olduğunun uzman kuruluşlarca yapılan inceleme ile kesinlik kazanması gerektiği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.
Olayımıza gelince;Taraflar arasında geçerli olan 1.1.2007 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiralananın cafe olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Yargılama sırasında inşaat ve hukukçu bilirkişiler tarafından tanzim edilen 18/03/2015 tarihli raporda; mecur içerisinde gerçekleştirilen tadilatların yönetim planına, 634 sayılı kat mülkiyeti yasasına aykırılık teşkil ettiği, bu tadilatların binanın depreme karşı dayanımını azaltıp, statik yapısını da negatif yönde etkilediği, eski hale getirilmesi için can ve mal güvenliği açısından tahliyesi gerektiği bildirilmiştir. Bu nedenle mahkemece, toplanan deliller ve alınan bilirkişi raporu birlikte değerlendirilerek ,statik yapının bozulduğu ve bu hali ile açıktan fena kullanma şartlarının gerçekleştiğinin kabulü ile tahliyeye karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ve yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02/05/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 316 :Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Şerh Son Güncelleme: 20-03-2024