Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

6098 S.lı Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 345
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Dava dilekçesinin tebliğ tarihi değil, davanın açılma tarihi dikkate alınmalıdır

Üyemizin Notu: Yasanın ilk teklifi sırasında bu madde "Ancak, bu dava, dava dilekçesinin, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması koşuluyla" şeklinde kaleme alınmıştı.

Ancak TBMM Adalet komisyonundaki görüşmeler sırasında "Ancak, bu dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı...takdirde" şeklinde değişiklik önergesiyle değiştirilmiştir.

O nedenle maddenin yasalaşan halinde dava dilekçesinin tebliğ tarihinin dikkate alınmadan, davanın açılma tarihine dikkat edilmesi gerekmektedir. Nitekim Adalet Komisyonunun bu maddeyle ilgili yorumu da bu şekildedir:

==========================
Tasarının 344 üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “Ancak, bu dava, dava dilekçesinin, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş” ibaresi “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı” şeklinde aşağıdaki gerekçelerle değiştirilmiş ve madde teselsül nedeniyle 345 inci madde olarak kabul edilmiştir.

* Kira tespitine ilişkin hükmün hangi tarihte etki doğuracağı başka deyimle artışın hangi tarihten itibaren uygulanacağı sorunu, sözleşenlerin haklı çıkarları, hukuk bütünü ve göz ardı edilemeyecek riskler gözetilerek düzenlemelidir.

* Kiracının çıkarı, “sözleşmeyi sürdürüp sürdürmeme kararını verebilmek için yeni dönem öncesi artış önerisini dönem başında bilebilmesidir”. Kiralayanın çıkarı ise, “yeni dönem için hakkaniyetin gerekli kıldığı ve modellenen yeni kanun maddesinin öngördüğü miktarda bir kira artışı beklentisi
yahut bu dönemin artışsız geçmemesidir”.

Yasa koyucu, üreteceği kuralda her iki çıkarı denkleştirmek zorundadır. Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Yasasının ilgili maddesini iptali üzerine Yüksek Yargıtay’ın oluşturduğu İçtihadı Birleştirme Kararı ve izleyen uygulama, kira artışının yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanması
için artış ihtarının (doğrusu ihbarının) veya tespit davası dilekçesinin yeni dönemden en az on beş gün önce kiracıya tebliği modeli üzerine kuruludur. Belli ki Yüksek Mahkeme, kiracının bilgilenmesi (enformasyon) ve araştırma yapabilmesi unsurunu öne çıkarmıştır.

* Amaç sorunu tüm boyutları ile ele almak ve menfaat dengelerini gözetici bir eksene oturtmaktır.

* Önerge belirtilen süre içinde davanın açılmasını gerekli ve yeterli görmekte, ayrıca -Tasarının aksine- dava dilekçesinin belirtilen süre içinde kiracıya tebliği koşulunu düşürmektedir. Bu süre içinde davanın açılmaması hâlinde ihbara (ihtara) bağlı seçenek aynen korunmaktadır.

* Tasarıda geliştirilen yeni modele göre izleyen dönem kira artışının nesnel kriterleri bellidir.

Taraflar, artışın ne miktarda olacağını, bu yasanın yürürlük öncesi dönemden farklı olarak bilebilecek durumdadırlar. Kiracının yeni dönemde sözleşmeyi sürdürebilme kararı için gerekli enformasyon ihtiyacı, Tasarı tarafından (m.343) büyük ölçüde karşılanmış olmaktadır. İçtihatla artış kriterlerini
değiştirme ve belirsizlik dönemi Tasarının kanunlaşması ile kapanacaktır (Any.m.7,87, 132/I).

* Davanın belirtilen sürede açılmış olmasına, yahut ihtarın aynı sürede keşide edilmiş bulunmasına, hukuki deyimle kiralayanın bu konudaki girişiminin kendisine ait olan bölümünün tamamlanmasına rağmen, tebliğ edilememe riskini kiralayana yükleyen bir mantığın hukuk zemini yoktur.
Dava dilekçesinin mahkeme kalemince tebliğe geç çıkarılması (I), posta hizmetlerindeki aksama (II), kiracının bin çeşit yolla tebellüğden kaçınması (III), hayatın olağan akışında rastlanan nadir riskler değildir. Bu risklerden kiracıya artışsız bir kira dönemini lütfetme çıkarı çıkarsanamaz. Edimlerinin ve yeni dönemin farkında olan kiracı, bu durumda evleviyetle kiralayanla iletişim kurmak zorundadır (TMK m.2). Öte yandan mahkemenin kararı, kesinleştiğinde ancak infaz olunabilen ve sürpriz teşkil etmeyecek olan yargısal bir tasarruftur.

* Önerilen model, dava teorisi ve dava pratiği ile de uyumludur. Davanın açılmasının maddi hukuka ilişkin sonuçlarından biri de, davanın açılması ile davalının temerrüde düşmesidir. Gerçi artış bakımından oluşmuş ve temerrüde esas olacak bir borç yoktur. Ancak bu sonuç, dilekçenin tebliği ile
amaçlanan hedefi sağlayıcıdır. Kiralayan, önerisini dava yoluyla hüküm makamına sunmuştur.

Bu makama ait olan görevin (tebliğin) her nasılsa yerine getirilememesinin sonuçları, kiralayana yüklenemez. Kiracı, davada savunma ve delillerle maksimum çıkarına ulaşma yönünde gereken fırsatlara fazlası ile sahiptir (Any. m.36).

* Öte yandan Yargı uygulamasına konan UYAP Projesi kapsamında, yeni dönemi bilen her kiracı, kira tespit davasının açılmış olup olmadığını dijital yolla öğrenebilecek durumdadır. İyi niyetli ve özenli kiracı yönünden enformasyon ihtiyacı böylelikle giderilmiş olmaktadır.
==========================
321. Nolu Adalet Komisyonu Raporu:
https://www5.tbmm.gov.tr/sirasayi/donem23/yil01/ss321.pdf


 
Şerhi Ekleyen Üyemiz:
Sinan ÖZTÜRK
Hukukçu
Şerh Son Güncelleme: 08-05-2023

THS Sunucusu bu sayfayı 0,03642011 saniyede 8 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.