(Karar Tarihi : 26.02.2018)

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.11.2012 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 15.04.2014 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
 
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
 
Davacı vekili; davacının paydaşı olduğu 321 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşının payını 16.02.2012 ve 29.02.2012 tarihlerinde satış yoluyla davalılara devrettiğini, bildirim yapılmadığını ileri sürerek, payın önalım nedeniyle adına tescilini talep etmiştir.
 
Davalılar vekili, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
 
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
 
Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.
 
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
 
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
 
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.
 
Somut olaya gelince; Somut uyuşmazlıkta, davacının paydaş olduğu 45.339,72m² yüzölçümündeki 2177 ada 15 parsel sayılı taşınmazda satın alma nedeniyle davalıların da paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Davalılar tarafından yargılama sırasında fiili paylaşıma ilişkin bir savunmada bulunulmamış ise de, temyiz aşamasında taşınmazda fiili taksim bulunduğu ileri sürülmüştür. Fiili paylaşım yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece resen dikkate alınması gerekir. Bu nedenle; öncelikle fiili taksime ilişkin taraf delillerinin tümü toplandıktan sonra mahallinde keşif yapılarak, HMK'nun 259/2. maddesi gereğince tarafların tanıkları taşınmaz başında dinlenerek, davacının dava konusu taşınmazda belirli bir yeri kullanıp kullanmadığı ve davalılara pay satan kişinin kullandığı bölüm bulunup bulunmadığı belirlenerek ve tanıklarca gösterilecek yerler fen bilirkişisi tarafından düzenlenecek krokide denetime elverişli şekilde işaretlenmek suretiyle, fiili taksimin mevcut olup olmadığı saptanmalı, varılacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
 
Mahkemece, taşınmazda fiili taksim bulunup bulunmadığı araştırılmadan eksik inceleme ve araştırma ile yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
 
KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,  26.02.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Medeni Kanunu MADDE 732 :Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Gerekçesi için Bkz.

Şerh Son Güncelleme: 01-03-2019