Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi

Müvekkilim bir müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış. Sözleşme gereğince işin bitirilme tarihi geçmiş ve inşaat tamamlanmamıştır.Bu sebeple sözleşmeyi ihtar çekerek feshetmek istiyoruz.Bu arada müteahhit 3.kişilerle gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapıyormuş.Bu durumda fesih halinde neler talep edebiliriz?

Sayın Av.Elif Handan,
Fesih konusunda taraf iradeleri uyuşmuyorsa (ki mutabakat olmadığı ortada) sözleşme hükmen (mahkeme kararı ile) feshedilmeli diye düşünüyorum.Neleri talep edebileceğiniz sözleşmede mevcut olmalı. Genel hükümlere göre de talep edeceğiniz haklar var elbette. Ayrıca nama ifa (BK.md 97) konusunu da incelemenizde yarar var, başka bir çözüm bulabilirsiniz. Kolay gelsin.

Alıntı: Yazan Av. Elif Handan Müvekkilim bir müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış. Sözleşme gereğince işin bitirilme tarihi geçmiş ve inşaat tamamlanmamıştır.Bu sebeple sözleşmeyi ihtar çekerek feshetmek istiyoruz.Bu arada müteahhit 3.kişilerle gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapıyormuş.Bu durumda fesih halinde neler talep edebiliriz?

Sayın Av.Elif Handan

Noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda,belli koşullarda tapu devri yetkisini de içeren karşılıklı edim gerektiren sözleşmelerdir.

Bu tür sözleşmelerin mahkeme kararı olmaksızın tek taraflı iptali mümkün değildir.

Bu nedenle,eğer düzenleme şeklinde yapılmış bir KKİS mevcut ise inşaatın fiilen bitirilemeyeceğinin ve fiili durumunun delil olarak
tespiti, ardından KKİS feshi için mahkemeye başvurmanızı tavsiye ederim.

Saygılarımla


T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/546

K. 2007/2750

T. 25.4.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIMI ( Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılan - Akdin Karşı Tarafın Kabulü Olmadığı Sürece Feshedilemeyeceği )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Davacıların Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Sürdürme İradelerinin Devam Ettiği - Akdin Tek Taraflı Feshedilemeyeceği )

• SÖZLEŞMENİN FESHİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat - Karşı Tarafın Kabulü Olmadığı Sürece Feshedilemeyeceği )

818/m. 355

4721/m. 1024, 1025


ÖZET : Sözleşme kat karşılığı inşaat yapımına ilişkin olup, noterde düzenleme şeklinde yapılmıştır. Eser ( istisna ) sözleşmelerinde akdin feshi iradesinin karşı tarafa ulaşmasıyla fesih olanaklı ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payının devrini içermesi nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı feshedilemez, feshe hakim karar verir. Bu nedenle mahkemenin davalı yüklenicinin keşide ettiği ihtarla sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiğine dair görüşünde isabet bulunmamaktadır. Davacı arsa sahipleri feshi kabul etmediklerini, sözleşme uyarınca kendi edimleri olan parselin yüklenici şirket adına tesciline hazır olduklarını gerek yargılama sırasında gerekse temyiz dilekçesinde açıklamışlardır. Görüldüğü gibi fesih konusunda taraf iradeleri birleşmemiştir. Davalı yüklenici sözleşmenin feshini sağlamak amacıyla dava açtığını veya elinde feshe ilişkin bir yargı kararı bulunduğunu iddia ve ispat edememiştir. O halde noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşmenin yürürlükte olduğunun kabulü gerekir.
Davacılarla yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davalının arsa sahibi olarak imzasının bulunduğu ve davalı kooperatifin de yüklenici olduğu dikkate alındığında, davalı ve kooperatif halefi olarak bağımsız bölüm tapusunu edinen diğer davalıların iyiniyetli olduklarından sözedilemez. Bu durumda bağımsız bölümlerin davacılar adına tescili gerekirken tersi yönde karar verilmesi yerinde değildir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili avukat Sefer Gök geldi. Davalı SS Göçoğlu Konut Yapı Kooperatifi ve Yakup Kökten vekili ile davalılar Halil Koç ve Havva Can gelmediler. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı avukatı dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Taraflar arasındaki uyuşmazlık Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, kararı davacı arsa sahipleri vekili temyiz etmiştir.
Arsa sahibi davacılar ve davalılardan Halil Koç ile davalı yüklenici arasındaki 20.02.1998 tarihli sözleşme kat karşılığı inşaat yapımına ilişkin olup, noterde düzenleme şeklinde yapılmıştır. Davacı arsa sahipleri bu sözleşme uyarınca kendilerine verilmesi gereken 4. normal kattaki 14, 15 ve 16 nolu dairelerin kat irtifakı tesisi sırasında diğer arsa sahibi olan davalı Halil Koç adına kat irtifakının kurulduğunu, davalı Halil'in de 15 nolu daireyi davalı Havva Can'a, 16 nolu daireyi de davalı Yakup Kökten'e 20.02.2003 tarihinde tapudan devrettiğini, davalıların bu dairelerin Halil Koç'a ait olmadığını, davacılara ait olduğunu bilerek kötüniyetle daireleri satın aldıklarını belirterek 14, 15 ve 16 nolu taşınmazların adlarına tesciline karar verilmesini istemişlerdir.
Eser ( istisna ) sözleşmelerinde akdin feshi iradesinin karşı tarafa ulaşmasıyla fesih olanaklı ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payının devrini içermesi nedeniyle Dairemizin yerleşmiş içtihatları gereğince karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı feshedilemez, feshe hakim karar verir ( 15.H.D. 30.03.1992 gün E.5811 K.1630 sayılı kararı, 10.06.1999 gün 1999/1658 E.-1999/2437 K., Y.K.D. Mart 2000 s-404-405, 21.03.2006 gün 2005/1712 E.-2006/1639 K. Y.K.D. Ekim 2006 s.1634-1635 ). Bu nedenle mahkemenin davalı yüklenicinin keşide ettiği 26.11.2001 tarihli ihtarla sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiğine dair görüşünde isabet bulunmamaktadır.
Davacı arsa sahipleri feshi kabul etmediklerini, sözleşme uyarınca kendi edimleri olan 177 ada 11 parselin yüklenici şirket adına tesciline hazır olduklarını gerek yargılama sırasında gerekse temyiz dilekçesinde açıklamışlardır. Görüldüğü gibi fesih konusunda taraf iradeleri birleşmemiştir. Davalı yüklenici sözleşmenin feshini sağlamak amacıyla dava açtığını veya elinde feshe ilişkin bir yargı kararı bulunduğunu iddia ve ispat edememiştir. O halde noterde düzenleme şeklinde yapılan 20.02.1998 günlü sözleşmenin yürürlükte olduğunun kabulü gerekir.
Anılan sözleşme hükümleri bir bütün olup, davacı arsa sahiplerine ait 177 ada 11 parselin yükleniciye verilmesi karşılığında, davacılara verilecek bağımsız bölümlerin diğer arsa sahibi Halil Koç'a ait 352 ada 1 parsel üzerine yapılacak binadan verileceği sözleşmede yazılıdır. Aynı şekilde davacılara ait arsa üzerine yapılacak binadaki bağımsız bölümlerde arsa sahibi Halil ile davalı kooperatif arasında paylaşılacaktır. 352 ada 1 parselin maliki davalı Halil Koç ile yüklenici kooperatif arasında daha sonra düzenlenen 08.02.2002 tarihli asıl ve 14.03.2002 tarihli ek sözleşmelerle anılan parsel üzerinde yapılan inşaattaki bağımsız bölümlerin paylaşılması, davacılar ile davalı kooperatif arasında geçerliliğini sürdüren 20.02.1998 tarihli sözleşme gereğince, davalı kooperatifi 352 ada 1 parsel üzerindeki binadan 14, 15 ve 16 nolu bağımsız bölümleri davacılara verme yükümlülüğünden kurtarmaz.
Dava konusu dairelerden 14 nolu bağımsız bölümün davalı Halil Koç, 15 nolu bağımsız bölümün davalı Havva Can, 16 nolu bağımsız bölümün davalı Yakup Kökten adına tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Davalı Havva Can 15 nolu bağımsız bölümü kooperatif üyesi olan kocası Hasan Can'ın payı olarak tapuda devralmıştır. Bu durumda dosyadaki 27.04.2002 tarihli Samsun 5. Noterliği'nce düzenlenmiş "Düzenleme Kura Tesbit Tutanağı"da dikkate alındığında, davalılar Havva Can ve Yakup Kökten'in kooperatif ortaklığı nedeniyle bağımsız bölümlerin tapularını edindikleri sonucuna varılmaktadır. Davacılarla yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı Halil Koç'un arsa sahibi olarak imzasının bulunduğu ve davalı kooperatifin de yüklenici olduğu dikkate alındığında, davalı Halil Koç ve kooperatif halefi olarak bağımsız bölüm tapusunu edinen davalılar Yakup Kökten ve Havva Can'ın iyiniyetli olduklarından sözedilemez.
O halde, davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı kooperatife vermeyi kabul ettikleri 177 ada 11 parsel numaralı taşınmaz halen davacılar adına kayıtlı ise, davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesini sürdürme iradeleri de dikkate alınarak, 177 ada 11 parselin davalı kooperatif adına tescili karşılığı -birlikte ifa suretiyle- kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davacılara verilmesi gereken 352 ada 1 parsel üzerindeki yapının 14, 15 ve 16 nolu bağımsız bölümlerinin dava dilekçesindeki istemleri doğrultusunda davacılar adına tesciline karar verilmesi gerekirken, tek taraflı irade beyanı ile ve mahkeme kararı olmaksızın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilemeyeceği gözden kaçırılarak yazılı şekilde davanın reddedilmesi doğru olmamıştır.
Mahkemece yapılacak iş, davacılar adına kayıtlı olduğu iddia edilen Alanlı Köyü 177 ada 11 parsel numaralı taşınmazın tapu kaydı getirilerek, bu taşınmaz davacılar adına tapuda kayıtlı ise birlikte ifa kuralı gereği kooperatif adına tescili ile birlikte dava dilekçesindeki istem doğrultusunda dava konusu Alanlı Köyü 352 ada 1 parsel numaralı taşınmaz üzerindeki yapının 14, 15 ve 16 numaralı bağımsız bölümlerinin de davalı hakiki şahıslar adına kayıtlı olan tapularının iptal edilerek davacılar adına tapuya kayıt ve tescilinden, şayet 177 ada 11 parsel numaralı taşınmaz davacılar tarafından elden çıkarılmış ve bu nedenle davacılar adına kayıtlı değilse davanın reddedilmesinden ibarettir.
Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın davacılar yararına BOZULMASINA, 450,00 YTL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacılara verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 25.04.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/623

K. 2007/1522

T. 12.3.2007

• SÖZLEŞMENİN FESHİ ( Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle - Sözleşmenin Geriye Etkili Biçimde Feshine Karar Verildiğinden Davacı Arsa Sahibinin Ancak Menfi Zararlarını Talep Edebileceği )

• YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ ( Sözleşmenin Geriye Etkili Biçimde Feshine Karar Verildiğinden Davacı Arsa Sahibinin Ancak Menfi Zararlarını Talep Edebileceği )

• MÜSPET ZARAR ( Sözleşmede Aksine Bir Hüküm de Bulunmadığı Halde Sözleşme Uyarınca Müspet Zarar Kapsamındaki Gecikme Tazminatı Karşılığına Hükmedilmiş Olmasının Doğru Görülmediği )

• GECİKME TAZMİNATI ( Sözleşmede Aksine Bir Hüküm de Bulunmadığı Halde Sözleşme Uyarınca Müspet Zarar Kapsamındaki Gecikme Tazminatı Karşılığına Hükmedilmiş Olmasının Doğru Görülmediği )

818/m.106,108


ÖZET : Davalı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshi talep edildiği ve mahkemece de temerrüt sabit görülerek sözleşmenin geriye etkili biçimde feshine karar verildiği halde, davacı arsa sahibinin ancak menfi zararlarını talep edebileceği gözetilmeyerek sözleşmede aksine bir hüküm de bulunmadığı halde sözleşme uyarınca müsbet zarar kapsamındaki gecikme tazminatı karşılığına hükmedilmiş olması doğru görülmemiştir.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı yüklenicinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Yanlar arasındaki 24.07.1996 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesinde, müteahhidin sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç 3 ay içerisinde inşaatla ilgili temel ruhsatını alacağı ve temel ruhsat tarihinden itibaren en geç 3 ay içinde kat irtifakını kurarak tapuya tescil ettireceği, temel üstü ruhsat tarihinden itibaren de en geç 15 ay içerisinde inşaatı teslim edeceği kabul edilmiş, inşaat süresinde teslim edilmediği takdirde müteahhidin her geçen ay için arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin rayiç kira bedeli üzerinden kira tazminatı ödeyeceği taahhüt edilmiştir.
Davalı yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshi talep edildiği ve mahkemece de temerrüt sabit görülerek sözleşmenin geriye etkili biçimde feshine karar verildiği halde, davacı arsa sahibinin BK'nun 106. ve 108. madde hükümleri uyarınca ancak menfi zararlarını talep edebileceği gözetilmeyerek sözleşmede aksine bir hüküm de bulunmadığı halde sözleşmenin 5. maddesi uyarınca müsbet zarar kapsamındaki gecikme tazminatı karşılığı 10.554,00 YTL.ya hükmedilmiş olması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca hükmün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA; ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 12.03.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2006/2709

K. 2007/3926

T. 11.6.2007

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ ( Tarafların Karşılıklı Anlaşmaları Hariç Ancak Mahkeme Kararı İle Mümkün Olması )

• YIKILAN EVİN DEĞERİNİN HESAPLANMASI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshine İlişkin Kararın Kesinleşmesi-Evin Değerinin Bu Tarihteki Serbest Piyasa Rayicine Göre Hesaplanmasının Gerekmesi )

• SERBEST PİYASA RAYİCİ ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshine İlişkin Kararın Kesinleşmesi- Yıkılan Evin Değerinin Bu Tarihteki Serbest Piyasa Rayicine Göre Hesaplanmasının Gerekmesi )

818/m.355,358


ÖZET : Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tarafların karşılıklı anlaşmaları hariç, ancak mahkeme kararı ile mümkündür. Somut olayda, sözleşmenin feshine ilişkin karar, 14.11.2001 tarihinde kesinleştiğine göre, yıkılan evin değeri bu tarihteki serbest piyasa rayicine göre hesaplanıp hüküm altına alınması gerekirken, tek taraflı fesih iradesinin karşı tarafa tebliğ edildiği tarihin esas alınması ve ayrıca serbest piyasa rayici yerine Bayındırlık Birim Fiyatlarına göre değer takdir edilmesi doğru olmamıştır.
DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının tüm, davacıların ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Davadaki alacak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tarafların karşılıklı anlaşmaları hariç, ancak mahkeme kararı ile mümkündür. Somut olayda, sözleşmenin feshine ilişkin karar, 14.11.2001 tarihinde kesinleştiğine göre, yıkılan evin değeri bu tarihteki serbest piyasa rayicine göre hesaplanıp hüküm altına alınması gerekirken, tek taraflı fesih iradesinin karşı tarafa tebliğ edildiği tarihin esas alınması ve ayrıca serbest piyasa rayici yerine Bayındırlık Birim Fiyatlarına göre değer takdir edilmesi doğru olmamıştır.
SONUÇ : Temyiz olunan hükmün ( 2. ) bentte açıklanan nedenle davacılar yararına BOZULMASINA, ( 1. ) bent uyarınca davacıların sair temyiz itirazları ile davalının tüm temyiz itirazlarının reddine, aşağıda yazılı bakiye 240,90 YTL temyiz ilam harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 11.06.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/947

K. 2006/1248

T. 6.3.2006

• ESER SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Ruhsat Alınan Parsellerdeki İnşaatlar Kararlaştırılan Süre İçinde Tamamlanmadığı Gibi Bazı Parseller İçin Yasal Bir Engel Bulunmamasına Rağmen Ruhsat Dahi Alınmadığı - İhtara Gerek Olmaksızın Derhal Fesih Hakkı Kullanılabileceği )

• DERHAL / İHTARSIZ ÖNELSİZ FESİH HAKKI ( Ruhsat Alınan Parsellerdeki İnşaatlar Kararlaştırılan Süre İçinde Tamamlanmadığı Gibi Bazı Parseller İçin Yasal Bir Engel Bulunmamasına Rağmen Ruhsat Dahi Alınmaması Nedeniyle Kullanılabileceği )

• RUHSATIN ALINMAMASI ( Ruhsat Alınan Parsellerdeki İnşaatlar Kararlaştırılan Süre İçinde Tamamlanmadığı Gibi Bazı Parseller İçin Yasal Bir Engel Bulunmamasına Rağmen Ruhsat Dahi Alınmadığı - İhtara Gerek Olmaksızın Derhal Fesih Hakkı Kullanılabileceği )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Taraflardan Birinin Temerrüdü Halinde Borcun İfası İçin Uygun Mehil Tayin Edilmesi Gereği - Verilen Mehil İçinde Borç İfa Edilmezse Seçimlik Haklar Kullanılabileceği )

818/m.106,107,355


ÖZET : Davacı arsa sahibi, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve menfi zarar talebinde bulunmuştur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat süresi ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olarak kararlaştırılmıştır. Karşılıklı borç doğuran akitlerde taraflardan birinin temerrüdü halinde borcun ifası için uygun mehil tayin edilmelidir. Verilen mehil içinde borç ifa edilmezse seçimlik haklar kullanılabilir. Ancak borcun tayin edilen süre içinde ifa edilmemesi veya borçlunun hal ve vaziyetinden ihtarın tesirsiz kalacağı anlaşılıyorsa bu durumda temerrüt ihtarına gerek yoktur. İhtarsız ve önelsiz olarak derhal fesih hakkı kullanılabilir.
Somut olayda ruhsat alınan parsellerdeki inşaatlar kararlaştırılan süre içinde tamamlanmadığı gibi bazı parseller için yasal bir engel bulunmamasına rağmen ruhsat dahi alınmamıştır. Bu durumda ihtara gerek olmaksızın derhal fesih hakkı kullanılabilir.
DAVA : Hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kâğıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshi ve menfi zararın tazmini istemine ilişkindir. Mahkemece yüklenicinin temerrüde düşürülmediği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.
Nevşehir 1. Noterliğince düzenlenip taraflarca imzalanan 25.06.1999 gün 6523 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 20. maddesi ile inşaat süresi ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olarak kararlaştırılmıştır. İlgili Belediye İmar İşleri Müdürlüğü’nün 25.03.2004 günlü yazısına göre sözleşme konusu parsellerden 1 ve 2 parseller için 31.12.1999 tarihinde inşaat ruhsatı alındığı, 6 ve 7 parsellerle ilgili ruhsat alınmadığı anlaşılmış, yargılama sırasında yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile inşaat seviyelerinin 1 nolu parselde % 40, 2 nolu parselde % 20, 6 nolu parselde % 4, 7 nolu parselde % 0 olduğu saptanmıştır. Buna göre 1 ve 2 nolu parsellerdeki inşaatın 31.12.2001 tarihine kadar tamamlanıp teslim edilmesi gerekirken henüz tamamlanmamış olması, 6 ve 7 nolu parseller için de inşaat ruhsatı alınmasına yasal engel bulunmaması ve dava tarihine kadar dört yılı aşkın bir süre geçmiş olmasına rağmen inşaat ruhsatı alınmamış ve 7 parselde kaçak inşaata başlanmış olması nedeniyle yüklenicinin edimini dava tarihine kadar yerine getirmediği ve temerrüde düştüğü anlaşılmaktadır.
BK’nun 106. maddesinin 1. fıkrasına göre karşılıklı taahhütleri havi olan bir akitte iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde, diğeri borcun ifa edilmesi için münasip bir mehil tayin edip bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu takdirde aynı maddenin ikinci fıkrasına göre seçimlik hakkını kullanabilir ise de, derhal fesih başlığını taşıyan BK’nun 107. maddesi uyarınca borcun tayin edilen yer ve zamanda ifa edilmemesi veya borçlunun hal ve vaziyetinden ihtarın tesirsiz olacağının anlaşılması durumunda ayrıca temerrüt ihtarında bulunulmaksızın ve süre verilmeden sözleşmenin feshi ve BK’nun 106. maddesinin ikinci fıkrasındaki seçimlik hakların kullanılması mümkündür.
Somut olayda ruhsat alınan parsellerdeki inşaatlar kararlaştırılan sürede tamamlanmadığı, diğer parseller için de uzunca bir süre geçmiş olmasına rağmen ruhsat dahi alınmadığından BK’nun 107. maddesindeki süre verilmeksizin ve ihtara gerek olmaksızın fesih koşulları gerçekleştiğinden, davacı arsa sahiplerinin BK. 106 maddesinin ikinci fıkrasında yazılı seçimlik hakları doğmuştur. Davacılar da bu seçimlik haklarını sözleşmenin feshi ve menfi zararın tazmini şeklinde kullanmışlardır.
Bu durumda yüklenici temerrüdü sabit olduğundan sözleşmenin feshi davasının kabulü, menfi zarar isteminin ise dosya kapsamına göre değerlendirilerek davanın sonuçlandırılması gerekirken yanlış değerlendirme sonucu yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacılar yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 06.03.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.