Apartman Dış Cephesinden Kaynaklanan Zararlar ve Denetim Kurulu Sorumluluğu

Müvekkilim, A Apartmanı’nda kiracı olarak ikamet etmekte olup aynı zamanda apartman denetleme kurulu üyesidir. Apartmanın yönetimi, profesyonel olarak bu işi yürüten “X Bina Yapı Anonim Şirketi” tarafından yapılmaktadır.

Yaklaşık sekiz ay önce apartmanın dış cephesinden yaklaşık 20 kilogram ağırlığında bir taş parçası, binanın zemin katında bulunan bir işletmenin bahçesine düşmüştür. Olay sırasında herhangi bir kişi bulunmadığından yaralanma meydana gelmemiş, yalnızca maddi zarar oluşmuş ve bu zarar karşılanmıştır.

İşletme, olayın ardından apartman yönetim kuruluna ihtarname göndererek gerekli onarımın yapılmasını ve benzer taşların düşme tehlikesine karşı sabitlenmesini talep etmiştir. Yönetim kurulu bu ihtar üzerine toplanmış; binanın dış cephesinde onarım yapılmasına ve binanın genel durumu hakkında bilirkişi marifetiyle sağlamlık raporu alınmasına karar vermiştir.

Yaklaşık bir ay önce benzer bir olay tekrarlanmıştır. Yine binanın dış cephesinden taş parçası aynı işletmenin bahçesine düşmüş, yine yalnızca maddi zarar meydana gelmiş ve bu zarar yönetimce karşılanmıştır.

Olayın tekrarlanması üzerine ilgili işletme ikinci kez ihtarname göndererek yönetimi gerekli tedbirleri almamakla itham etmiştir. Bunun üzerine yönetim kurulu, bilirkişi raporunun alınamama sebebi olarak 150.000 TL tutarındaki ücretin yüksekliğini göstermiş ve bu ücretin denetim kurulu tarafından uygun görülmediğini ileri sürerek sorumluluğu denetim kuruluna yüklemeye çalışmıştır.

Sorum şu benim bildiğim kadarıyla binanı dış cephesinden oluşan zararlardan kat malikleri sorumlu. Ayrıca yapısal sıkıntı olduğu göz önünde bulundurulduğunda, gizli ayıptan dolayı müteahhit sorumlu olmaz mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41. maddesi uyarınca denetim kurulunun görevi, yönetimin gelir ve gider işlemlerini denetlemektir. Denetim kurulu, bilirkişi ücretini fahiş bularak mali açıdan uygun görmemesi, denetim kurulunda bulunan müvekkilimin sorumluluğunu doğurur mu? Uzun oldu, cevaplarınız için teşekkürler.

Aparmanın dış çephesinden taş düşmesi sonucu 3.kişide oluşan zararda; TBK m. 69'a göre yapı sahipleri (kat malikleri)nin kusursuz olarak sorumlulukları vardır.

Denetçinin görevi KMK.m.41 de sınırlı olarak belirtilmiştir. Denetçinin görevi yasada belirtilen aralıklarla yöneticinin işlemlerini parasal yönden denetleyip hazırlayacağı raporu kat malikleri kuruluna sunmaktan ibarettir.Kat malikleri kurulu denetçi raporu ile bağlı değildir. Gerek bu madde ve gerekse genel hükümlere göre ,denetçinin harcama yapmak yada yapılacak harcamalara izin vermek gibi bir görevi ve yetkisi mevcut değildir.

Diğer yönden iç ilişki yönünden yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu ise de, denetçinin de sorumlu olacağına dair bir düzenleme yasalarda yada uygulamada yer almış değildir.Dolayısı 3 kişinin zararından dolayı ,gerek 3.kişiye ve gerekse kat maliklerine karşı denetçinin (denetim kurulunun) sorumluluğunun söz konusu olamayacığını söyleyebiliriz.

18. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2016/1387
Karar Numarası: 2016/5768
Karar Tarihi: 06.04.2016
Dava dilekçesinde, bir dönem yönetim kurulu üyeliği yapan davalıların usulsüz işlemler nedeniyle verdikleri zararın tazmini istenilmiştir. Mahkemece davanın ... yönünden reddine, diğer davalılar yönünden kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 41.maddesinde; kat maliklerinin denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçecekleri bir denetçiye veya denetim kuruluna verebilecekleri öngörülmüştür. Davalı ... denetçi olup yönetici değildir. Kat Mülkiyeti Kanununda yöneticinin eylem ve işlemlerinden dolayı kat maliklerine karşı sorumlu olacağı düzenlenmiş ise de denetçinin sorumlu olacağı doğrultusunda herhangi bir düzenleme yoktur. Ayrıca denetçinin anataşınmaz için harcama yapma yetkisi bulunmamaktadır. Buna göre denetçinin anataşınmazın maliklerini zarara uğrattığından söz edilemeyeceğinden ... hakkındaki davanın reddine karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 06.04.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.