Ecrimisil Arabuluculuk Şartı

Meslektaşlarım merhaba, daha önce forumda sorulmuş ancak yanıtlanmamış bir soru gördüğüm kadarıyla.

Meni müdahale ile birlikte açılmayan ecrimisil davalarında arabuluculuk dava şartı mıdır? Somut olayda site yönetimine müvekkilin mülkünden yararlanmasını engelleyecek derecede yapılan bir yapı kaynaklı ecrimisil davası açacağım. Her ne kadar KMK’ya ilişkin gözükse de asliye hukuk mahkemelerinde genel hükümlere göre görülen bir dava. Dolayısıyla zorunlu arabuluculuk olduğunu düşünmüyorum. Sizlerin görüşü nedir? Şimdiden teşekkürler.

Bir davanın arabuluculuğa tabi olup olmaması, görüldüğü mahkeme ile ilgili bir kritere bağlanmış değil. Davada KMK'ya dayanan bir talep söz konusu olduğundan ve bu talep site yönetimine yöneltileceğinden, zorunlu arabuluculuğa tabi olması gerekir.

Meslektaşım cevabınız için teşekkür ederim öncelikle. Ancak Ecrimisil KMK’da hiç geçmiyor bile. Haksız fiil niteliğinde bir durum sebepli tazminat talep ediyoruz. Bu nedenle TMK’ya göre görülür KMK ile ilgisi yoktur zaten bu sebeple görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir diye düşünmüştüm. Sizin farklı düşünmenize sebep bir tecrübeniz mi oldu acaba?

Ecrimisil TMK'da da geçmez. Kaynağı bir İBB Kararıdır. Haksız işgal ödencesi olarak kısaca tanımlanabilir. Anladığım kadarı ile site içerisine site yönetimi tarafından yaptırılan bir yapı var ve müvekkilinizin yapısının kullanımını engelliyor. Taşınmaza muhtemelen ortak alana yapılan bir yapı nedeniyle haksız bir müdahale var ve bu haksız müdahale (işgal) nedeniyle ecrimisil istiyorsunuz. Uyuşmazlığın kökeni ortak alana yapı yapılıp yapılamayacağı, bu yapının müvekkilinizin bağımsız bölümünü işgal edip etmediği vb. doğrudan KMK'da yer alan mesellerin çözümüne bağlıdır. Ayrıca bağımsız bölüm, ortak alan vb. kavramlar da KMK'na dayanır. Ben asıl nasıl olup da Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli görüldüğünü anlamış değilim. Bağımsız bölüme yapılan tecavüzün önlenmesi KMK'ya göre talep edilebilecek bir husustur. Sadece ecrimisil isteniyor diye neden görevli mahkeme değişiyor bundan emin misiniz? Yazdıklarım benim yorumum.

Ayrıca arabuluculuk yoluna başvuru en fazla anlaşamama durumunda maktu arabuluculuk ücretinin yargılama giderlerine eklenmesine yol açar ki yıllar süren yargılamanın sadece bu sebeple en başa dönmesini veya en başından usulden ret ile sonuçlanması riskini almaya değer bir maliyet değildir.

Meslektaşım TMK md 995 ecrimisili düzenlemiş diye düşünüyorum. KMK'ya ilişkin olması hususunda da önce ben de sizin gibi düşündüm mantıken, ancak dediğiniz gibi KMK'dan kaynaklı bir dava olsaydı Sulh Hukuk Mahkemesinde görülürdü zaten, zira KMK Ek madde 1 "Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir" hükmetmiş. Demek ki ecrimislde KMK uygulama alanı bulmuyor diye düşündüm. Risk konusunda haklısınız ancak maksat forumda istişare edebileceğimiz bir konu yaratmak ve bizden sonrakilere yardımcı olabilecek bir başlık bırakmak olsun. Beni arabuluculuk şartı olmadığını düşündüren kararı da paylaşıyorum;

Yargıtay Kararı – 18. HD E. 2015/5706 K. 2015/8595 T. 26.5.2015
“…634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın Ek 1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Ecrimisil davası Kat Mülkiyeti Yasası’nın uygulanmasından kaynaklanmayıp, anılan Yasa maddesi hükmünün bu istem yönünden uygulama olanağı bulunmamaktadır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2.maddesine göre dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Ecrimisil istemi de malvarlığı haklarına ilişkin olduğundan davanın bu niteliğine ve genel hükümlere göre davaya asliye hukuk mahkemesinde bakılmak üzere ecrimisil davasının tefriki ile görevsizlik kararı verilmesi gerekirken davanın esası hakkında hüküm kurulması…”

Yargıtay Kararı – 20 HD E. 2019/1370 K. 2019/3648 T. 27.5.2019
“…634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek -1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmış olup ecrimisil davası Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanmadığından; anılan kanun maddesinin bu istem yönünden uygulama imkanı bulunmamaktadır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 2. maddesine göre, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Ecrimisil istemi de malvarlığı haklarına ilişkin olduğundan, davanın bu niteliğine göre davaya bakma görevi asliye hukuk mahkemesine ait bulunduğundan, mahkemece, ecrimisil talebi yönünden dosyanın tefrik edilerek görevsizlik kararı ile asliye hukuk mahkemesine gönderilmesi yerine işin esasına girilerek bu konuda karar verilmesi doğru görülmemiştir…”

MK 995 Kötüniyetli zilyet, yani işgalcinin ödeyeceği tazminatı düzenliyor.
Dediğim gibi bu husus eski TMK döneminde düzenlenmemişti ve İBB kararı ile uygulanmaktaydı. Yeni TMK'da bu şekilde bir düzenleme yapılmış. Buradan da yaşımız ortaya çıkıyor. Biz okurken yeni TMK yoktu.

Ancak buradaki nokta taşınmazı haksız olarak işgal eden kişinin örneğin mirasçının intifadan men edildikten sonra veya başka bir işgalcinin kullanımı ile ilgili durumları kapsıyor. Burada KMK'dan kaynaklanmadığına şüphe yok.

Sizin olayınızda ise bağımsız bölüme başka bir yapı yapılarak müdahale söz konusu ki bu durumu biraz farklılaştırıyor.

Sunduğunuz kararlarda ecrimisil davasının tefrikinden bahsediliyor ki bu nokta da ilginç. Kararları bulup okuma fırsatım olmadı ama tefrik edilen davanın ne olduğunu ve bir kötüniyetli zilyet kullanımı olup olmadığını tespit etmek önemli.

Bu arada arabuluculuk kanununda "Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar" diye bir düzenleme de var ki belki bu yönden de bir değerlendirme yapmak gerekir. Olayı siz biliyorsunuz. Verdiğiniz bilgilere göre kullanımın ne şekilde engellendiği (bahçeye vs. tecavüz vb.) tam anlaşılmıyor. Taşınmazı tam olarak veya kısmen kullanamayacağınız nasıl bir durum oluşuyor? Tarif ettiğiniz şey kötüniyetli zilyet kavramına tam oturmuyor. Davanız 995'e dayanacaksa koşulları varsa arabuluculuğa tabi olmayabilir. Ancak mahrum kalınan gelir olarak kira karşılığı tazminat talep etmek ile ecrimisil talebi de her zaman aynı şey değildir. Mahrum kalınan kira geliri örneğin kat karşılığı sözleşmelerde de talep edilebilir ve esasen ecrimisil değildir ama bazen böyle adlandırılır.

Değerli görüşleriniz için çok teşekkür ederim üstadım, benim olayımda site içinde müvekkile ait bir dükkan var, dükkan yol üstü iken çevresi site yönetimince duvar örülmek suretiyle kapatılıyor, bu sebeple müvekkil dükkanı kiralamakta yahut satmakta güçlük yaşıyor.

Böyle bir dosyam var eğer dava şartı arabuluculuğa ilişkin olumlu-olumsuz bir karar alırsam elimdeki olayı detaylı açıklayarak sizlerle bu başlıkta paylaşacağım örnek olması adına.

Soru sahibi İremis'in görüşüne katılıyorum.

HGK’nun içtihatı da, “ecrimisil davası genel hükümler uyarınca genel mahkemede görülmesi gereken bir dava türü olup, KMK.da ecrimisil yönünden herhangi bir düzenleme bulunmadığından, uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesince bakılmasından söz edilemeyeceği “ yönündedir. HGK kararları, soru sahibinin örnek olarak sunduğu kapatılan 18.HD ve 20 HD.sinin yerleşik kararları ile örtüşmektedir.

İddianın esasına göre , ortada KMK’dan kaynaklanan bir çekişme veya komşunun kendi arazisi içerisinde dahi olsa komşu taşınmaza zarar verecek davranışlardan kaçınma yükümlülüğünü (Komşuluk Hukukunu) ihlal edici davranışı söz konusu değildir.Esasen , yöneticinin sorumluluğunun KMK'na göre belirlenmesi davanın esasında KMK'nundan kaynaklandığını göstermemektedir. Davacı bağımsız bölüm maliki olmayıp 3. Kişi durumundadır. Bu yönden de taraflar arasında KMK dan kaynaklanan bir ilişki bulunmamaktadır.

Bu durumda, davacı parselinin fiilen işgali iddiasına dayalı olan ve genel mahkemede ( Asliye Hukuk’ta) TMK.’ndaki ecrmisile dair genel hükümlere ve 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatı Birleştirme Kararındaki gerekçeye göre görülecek davanın, zorunlu arabuluculuğa tabi olmayacağı ortaya çıkmaktadır.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, 20.06.2019T. 2017/1275 E. 2019752 K.

“…Az yukarda belirtildiği üzere haksız işgal tazminatı (ecrimisil) haksız eylem niteliğinde olup genel hükümler uyarınca (TMK. m. 995) genel mahkemelerde görülmesi gereken bir dava türüdür.

Kat Mülkiyeti Kanununda haksız işgal tazminatına yönelik herhangi bir düzenleme bulunmadığından uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanacağı dolayısıyla da sulh hukuk mahkemelerince bakılacağından söz etmek mümkün değildir.

Bu durumda, 14.02.2013 tarihinde açılan davada uygulanması gereken 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 2/1. maddesi uyarınca haksız işgal tazminatı istemine ilişkin davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

Nitekim, Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2015 tarih ve 2013/18-1849 E., 2015/1164 K. sayılı kararında da bu tür uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu kabul edilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinin bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlü olduklarının düzenlendiği, ikinci fıkrasında da bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümlerin bağımsız bölümlerdeki kiracılara da uygulanacağı ve bu borçları yerine getirmeyenlerin kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olacakları hükmünü içerdiği, böyle olunca kat malikinin kiracısı olan davalının ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uyup uymadığı, diğer maliklerin haklarını ihlal edip etmediğinin bu madde uyarınca değerlendirileceği, yine Kanunun 33. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinden birinin yahut onun katında kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat maliklerinin, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebileceğinin hüküm altına alındığı, bu maddede müdahalenin istenebileceği konunun el atmanın önlenmesi ile sınırlı tutulmadığı, bu nedenle haksız el atmaya dayalı olarak istenebilen ecrimisilin bu madde kapsamında sulh hukuk mahkemesinden talep edilebileceği gibi davayı açan yöneticinin bu davayı açmasının görevleri arasında olup olmadığı hususunun dahi Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre belirleneceği, sonuçta uyuşmazlığın ağırlıklı olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden kaynaklandığı, bu durumda görevli mahkemenin de sulh hukuk mahkemesi olduğu belirtilerek direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Hâl böyle olunca Özel Dairenin haksız işgal tazminatına ilişkin davada asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğu yönündeki bozma ilamına mahkemece direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup hükmün bozulması gerekmiştir.”

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, 08.04.2015 T. 2013/1849 E. 2015/1164 K.

"...Haksız işgal tazminatı(ecrimisil) haksız eylem niteliğinde olup genel hükümler uyarınca genel mahkemelerde görülmesi gereken bir dava türüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda haksız işgal tazminatına yönelik herhangi bir düzenleme bulunmadığından uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanacağı dolayısıyla da sulh hukuk mahkemelerince bakılacağından söz etmek mümkün değildir."

Bilgilendirici mesajınız için çok teşekkür ederim. HGK üyeleri de aynı noktayı tartışmışlar.

Ancak soru sahibinin olayında haksız işgal ve buna dayanan tazminat var mı onu tam oturtamıyorum.

Ortak alana duvar yapıyorlar. Burada iki ihtimal ortaya çıkıyor. Bu yapılması gereken projede mevcut bir bahçe duvarı, istinat duvarı vb. mi yoksa ilgisiz proje dışı bir duvar yapımı mı söz konusu.

Proje dahilinde ise zaten haksız bir eylemden söz edemeyiz. Aslında bu her iki durumda da işgal yok. KMK veya komşuluk hukukuna aykırı haksız bir eylemle taşınmazın satış veya kira değerinin düşmesine, kira taliplerinin azalmasına sebebiyet verilmesi durumu söz konusu.
Burada istenen tazminat yine haksız fiilden doğsa da aslında işgal tazminatından ziyade işgalden farklı bir haksız eylemin oluşturduğu değer-gelir kaybının istenmesi gibi duruyor bu nedenle ecrimisile benzetemiyorum.

Ben de olsam zorunlu arabuluculuk başvurusu yapıp yapmama konusunda arada kalırdım.

"X davası dava şartı zorunlu arabuluculuk kapsamında mı?" sorusunun bence yanıtı her zaman evettir. Zira eğer siz hukukçu olarak cevaptan emin olamıyorsanız, Hakim de emin olamayabilir demektir, bu durumda da davanın usulden reddinin riskine girmeye bence hiç gerek yok. Arabulucuğa başvurmak size 3 hafta kaybettirir başkaca hiçbir zararı olmaz, hatta birçok yararı da olabilir, mesela arabuluculukta anlaşabilirsiniz davaya gerek kalmaz.

Yanıtım bu sorudan bağımsızdır; arabulucuğa tabi olup olmadığı tartışılan her olay için genel bir görüş bildirmek istedim.


Arabuluculuk KMK, kira gibi birçok hukuki ihtilafta yeni başladığından, bunlarla ilgili içtihat bulmak şu zamanlar mümkün değil, birkaç yıl sonra içtihatları göreceğiz. Ancak dava şartı arabulucuğa başvurmak aynı zamanda bu sorunun yanıtı almaya da yardımcı olur, zira bu sorunun yanıtını en iyi dosyanın düştüğü arabulucu bilecektir (veya dosya düştüğünde öğrenecektir). Çünkü eğer KESİNLİKLE DAVA ŞARTI kapsamında değilse, devlet arabulucuya ödeme yapmaz, o nedenle birçok arabulucu bu tip tartışmalı dosyalar geldiğinde arabuluculuk gruplarından veya ödeme makbuzlarını onaylayan sulh hukuk hakimlerinden bu sorunun yanıtı alıyor ve eğer devlet ödeme yapmıyorsa zaten dava şartı değil diye dosyanızı ihtiyariye yönlendiriyor, yani aslında siz de sorunun yanıtını arabulucu ile birlikte öğrenmiş oluyorsunuz.