kat karşılığı inşaat-ifa zamanı

Adi yazılı sözleşme yapılmış,teslim zamanı ve cezai şart yok.Dava devam ediyor.
Müteahhit yeri bitirdi fakat epey geç teslim etti.Biz sözleşmeye itiraz etmedik. Sözleşmede teslim tarihi olmasa da makul bitirme süresi tespit edilir diye biliyorum.Şimdi geç teslim nedeniyle müteahhitten ne alabiliriz.Bu konuda içtahat bulamadım.Yardımcı olursanız sevinirim.

Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması yasa gereğidir. Aksi takdirde sözleşme geçersizdir. Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, İzzet Karataş, Yargıtay Üyesi, syf. 28.

"Hükme dayanak yapılan ...tarihli sözleşme kat karşılığı inşaat yapmayı içerdiğinden, taşınmaz satış vaadi niteliğindedir. MK. 634, BK. 213, Noterlik Kanunu 60 ve Tapu Kanunu 26. maddeleri hükümleri gereğince, bu gibi sözleşmeler noter önünde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir (batıldır). Şekil unsuru yönünden sözleşme geçersiz olunca, sözleşmede yer alan ifanın ayrıntılarına ilişkin hükümler de geçersiz olup, buna dayanılarak herhangi bir istemde bulunulamaz.
Mahkemenin bu yönü gözetmeksizin, sözleşmede yer alan hükme dayanarak cezai şarta hükmetmesi yanlıştır. 15. HD. 01.09.1989 3125/2233 sy. kararı.

Bildiğiniz üzere bu tarz adi sözleşmede taraflar birbirlerinden ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerine verdiklerini geri alacaklardır. Olayınızda zaten sözleşmede de bir ifa süresi bulunmadığından gecikmeden dolayı bir istemde bulunamazsınız. Kaldı ki böyle bir kayıt olsa dahi mahkeme buna dayanarak gecikmeden dolayı tazminata ve cezai şarta hükmedemez.

Saygılarımla.

Alıntı: Yazan av.ismaildeger Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması yasa gereğidir. Aksi takdirde sözleşme geçersizdir. Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, İzzet Karataş, Yargıtay Üyesi, syf. 28. "Hükme dayanak yapılan ...tarihli sözleşme kat karşılığı inşaat yapmayı içerdiğinden, taşınmaz satış vaadi niteliğindedir. MK. 634, BK. 213, Noterlik Kanunu 60 ve Tapu Kanunu 26. maddeleri hükümleri gereğince, bu gibi sözleşmeler noter önünde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçersizdir (batıldır). Şekil unsuru yönünden sözleşme geçersiz olunca, sözleşmede yer alan ifanın ayrıntılarına ilişkin hükümler de geçersiz olup, buna dayanılarak herhangi bir istemde bulunulamaz. Mahkemenin bu yönü gözetmeksizin, sözleşmede yer alan hükme dayanarak cezai şarta hükmetmesi yanlıştır. 15. HD. 01.09.1989 3125/2233 sy. kararı. Bildiğiniz üzere bu tarz adi sözleşmede taraflar birbirlerinden ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre birbirlerine verdiklerini geri alacaklardır. Olayınızda zaten sözleşmede de bir ifa süresi bulunmadığından gecikmeden dolayı bir istemde bulunamazsınız. Kaldı ki böyle bir kayıt olsa dahi mahkeme buna dayanarak gecikmeden dolayı tazminata ve cezai şarta hükmedemez. Saygılarımla.

Alıntı: Yazan avukatahmet1 Müteahhit yeri bitirdi fakat epey geç teslim etti

Bu aşamada sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin (Yargıtayın yerleşik içtihatlarıyla da kabul edildiği üzere) iyi niyetle bağdaşmayacağı ve sözleşmenin geçerli kabul edilmesi gerektiği kanaatindeyim.


Sayın meslektaşım,
Konuyu anlatımınızdan yeni bir dava ikame edeceğiniz izlenimi doğmasına rağmen:

Alıntı: Yazan avukatahmet1 Dava devam ediyor.

demişsiniz. İşbu derdest davanın konusu nedir?

Saygılarımla...

Alıntı: Sözleşmede açıkça yer almamış olsa dahi, arsa sahibi kendisine ait dairelerin teslimindeki gecikme nedeniyle kira tazminatı talep edebilir. -15.HD 2006/3863 E.

(Sözleşmenin geçersizliğinin öne sürülemeyeceği konusunda Hades'e katılıyorum.)

Soruda mesele sözleşmenin geçersizliğiyle ilgili değil, sözleşmede yer almayan ifa zamanı ile ilgili. Zaten sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (inşaatı) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez. Zira, böyle bir davranış, MK nın 2.maddesinde tanımlanan " Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." kuralına aykırı düşer. Bu yönde 15. HD. 1996/1132 E. ve bir çok karar bulunmaktadır.

Saygılarımla.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (KKİS)'nin noterde yapılması gereği edimlerin ifasında devri tescile tabi bir malvarlığının devrinde sıkıntı yaşamamak için konmuş bir kuraldır. Bu geçerlilik şartı doktrinde ve çeşitli yargı kararlarında yüklenicilere sicil harici taşınmaz devri yapıldığı(resmiyette böyle bir işlem olmasa bile yüklenicilerin kendilerine geçen arsa paylarını üçüncü şahıslara devir olanağı sağlamasından dolayı) gerekçesi ile getirilmiştir.

Yüksek mahkeme içtihatları da devredilen taşınmazın yeni devirlerle satın alan üçüncü şahısların haklarına halel gelmemesi durumunda KKİS'nin adi yazılı şekilde yapılmasını (geri dönülemeyecek kadar eser tamamlanmışsa) geçerli saymaktadır.

KKİS'de eserin yapım süresinin belirtilmemesi sözleşmenin esaslı unsurlarında doğan bir eksikliktir. Aslolan sözleşmenin esaslı unsuru eksikse geçerli olamayacağıdır. Ancak taraflar bu konuyu muallakta bırakacak şekilde sözleşme yapmışlarsa bu husus yorum yoluyla tamamlanabilir.

Mal sahibi, yüklenicinin bu işi ne kadar zamanda bitireceğini düşünüyorsa ve yüklenici de bu mal sahibinin bu görüşünü biliyor ve bu konuda iradeleri uyuşuyorsa ortada sözleşmenin 'ifa zamanı' konusunda uyuşmazlık yok demektir.

olayımızda ise her iki taraf arasında kurulan sözleşme üçüncü kişiler aleyhine hüküm doğurmuyorsa ve eser geri dönülemeyecek kadar tamamlanmışsa geçerli sayılır. aksi takdirde sözleşme kurulmamış olur ve taraflar sözleşme öncesi sorumluluk ile sebepsiz zenginleşme oranında zararları tazmin eder ve edimleri iade ederler.

olayımızda sözleşme kurulmuştur ancak taraf iradeleri 'ifa süresi' bakımından uyuşmamaktadır. bu konu olayımız için esaslı bir eksiklik olmayıp(tarafların bunu sözleşmede açıkça belirtmediği için) 'sözleşmenin yorumlanması' yolu ile giderilir. Yüksek mahkeme içtihatları bildiğim kadarıyla benzer sözleşmelerdeki edim sürelerini esas alarak sözleşmenin tamamlanması görüşündedir.

sonuç olarak kısaca; olayımızda sözleşme kurulmuştur, ifa süresi objektif normlara göre değerlendirilip gecikme varsa zararın tazmini (denkleştirme esasına göre) gerekir.

acizane görüşüm bu yöndedir, saygılarımla.