Taşınmaz satımıyla ilgili bir soru

(A) isimli kişinin 6 dönümlük taşınmazı bulunmaktadır.(B) isimli kişide bu 6 dönümlük taşınmazın 1.5 dönümlük hissesini,semenini ödeyerek satın almış ve tapuya tescil ettirmiştir.

Soru (A) isimli kişi kalan 4.5 dönümlük yeri (B) nin hissesinin yeri belli olmadığı halde (B) nin rızası olmaksızın satabilir mi?



İlginiz için teşekkür ederim.................

Tapuya tescil edilmiş bir hakkın, tapuda malik gözüken kişiden veya onun tayin ettiği vekilden başkası tarafından 3. bir kişiye devri mümkün değildir. Sahte vekalet vs. gibi yolsuz durumlar hariç. Gayrimenkulün yarısına sahip olan kişi ancak kendine ait olan kısım üzerindeki hakkını bir başkasına devredebilir.

Taşınmaz, hisseler oranında bölünmediği için A ile B arasında paylı mülkiyete ilişkin hükümler uygulanacaktır. Paylı mülkiyette, pay sahiplerinden her biri payını satabilir, devredebilir. A hissesini C ye satıp devrettiğinde, C ile B arasındaki ilişki aynen payın eski sahibi A ile diğer pay sahibi B arasındaki ilişki gibi olacaktır. Yani A yerine C gelecektir.

B, C ile herhangi bir ilişkiye girmek istemiyorsa, Türk Medeni Kanunu madde 698 vd. uyarınca malın aynen bölüşülmesini ve kendine ait hisseye düşen bölümün belirlenmesini isteyebilir.

Sayın Çoban,

Elbette satabilir. Ancak eylemli paylaşım olmadığı, 6 dönümün 1,5 ve 4,5 dönümleri taraflar arasında paylaşılarak kullanım olmadığı için, A nın hissesinin yeni alıcısının B den başka biri olması halinde, B nin yeni alıcıya yöneltebileceği önalım hakkı mevcuttur.

Saygılarımla...

Alıntı: enginözoğul

Alıntı: Taşınmaz, hisseler oranında bölünmediği için A ile B arasında paylı mülkiyete ilişkin hükümler uygulanacaktır.

Sn. Özoğul ve sn. SEHPER dikkat! Taşınmaz hisseler oranında bölünmedi ise ki bölünmediği söyleniyor. iştirak halinde mülkiyet (elbirliği mülkiyeti) söz konusudur. A hissesi üzerinde serbestçe tasarruf edemez. Zaten soruda taşınmazın tamamının B'nin rızası olmadan satılıp satılamayacağı soruluyor. A bırakın taşınmazın tamamını kendi hissesini dahi başkasına devredemez. (B'nin rızası olmadan) Kendi payını devretmek istiyorsa Ortaklığın giderilmesi ya da iştirak halinde mülkiyetin müşterek mülkiyete dönüştürülmesini mahkemeden talep etmek durumundadır.

Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki temel ayrım noktası olarak öğretilen şuydu:

Elbirliği mülkiyetinde, aralarında ortaklık bulunan kimseler bu ortaklıkları nedeniyle bir mala birlikte malik olmaktadır. Paylı mülkiyette ise birlik, mülkiyetten ötürü vücut bulmaktadır.

Elbirliği mülkiyetinde ortaklık kanundan ya da kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşmaktadır. Kanunda öngörülen sözleşmeler ise mal ortaklığı, aile şirketi ve adi şirkettir.

Bu haller dışındaki ortaklık paylı mülkiyet hükümlerine tabidir.

Somut olayda mülkiyetten önce bir ortaklık bulunmamaktadır. Birlik mülkiyet dolayısıyla ortaya çıkmıştır ve kanunda öngörülen elbirliği mülkiyeti halleri bulunmamaktadır. Bu nedenle elbirliği mülkiyeti bulunduğu şeklindeki görüşünüze katılamıyorum. Taşınmaz hisseler oranında bölünseydi zaten bir ortaklık değil şahıs mülkiyeti sözkonusu olurdu bir sorun da olmazdı. Paylı mülkiyette her pay sahibi belli oranda hisseye sahiptir ve hisseye düşen pay özel olarak kendisine özgülenmemiştir.

Sn. Özoğul
Alıntı yaptığım cümlenizin başı ile sonu birbiriyle çelişkili cümlenin "Taşınmaz hisseler oranında bölündüğü için.... şeklinde olması gerekirdi. Cümlenin başında iştirak halinde mülkiyet gibi girmişsiniz ancak cümlenin sonunu müşterek mülkiyet gibi bağlamışsınız.

Öte yandan soruda verilenlere göre müşterek mülkiyet olması gerektiğinde haklısınız. Zira satış işlemini atlamışım. Ancak sorudaki "B'nin hissesinin yeri belli olmadığı halde" cümlesi beni yanılttı. Bu durumda iştirak halinde mülkiyet ilişkisi sözleşme ile (satım) kurulamayacağına göre müşterek mülkiyet olmalıdır. Fiili kullanımdan kaynaklanan bir durum var herhalde kat irtifaklı ya da kat irtifakından önce verilmiş bir ferağ olabilir. Yine de A'nın ancak kendi payını devredebileceği sonucu değişmez. B'nin payını devretmesi söz konusu değildir. Çünkü gayrimenkulün bu hissesi B'ye ait olup tapuya tescillidir. Şufa hakkı ile ilgili olası durumlara ise aynen katılıyorum.

Cümlemde bir çelişki olmadığını düşünüyorum. Tamamen bilinçli kurduğum bir cümle. Taşınmaz hisseleri oranında bölünmediği için müşterek mülkiyet var. Eğer bölünseydi herkesin kendine ait şahsi mülkiyeti olurdu ve bir ortaklık söz konusu olmazdı. Zaten mülkiyete müşterek niteliği kazandıran taşınmazın hisseler oranında bölünmemesidir.

Bilginizi kontrol edin Müşterek Mülkiyet = Paylı Mülkiyet; İştirak halinde mülkiyet = elbirliği mülkiyetidir. (Yoksa benim mi beynim sulandı ben de bir bakacağım.)

Üstadım tamam müşterek=paylı mülkiyet. Bunda bir sorun yok ki.

C. Birlikte mülkiyet

I. Paylı mülkiyet

1. Genel kurallar
Madde 688.- Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.


Kanun hükmü açık. Paylı mülkiyette bir malın belli hisselerle malikleri var. Ve mal maddi olarak bölünmemiş. Yani yukarıdaki olay gibi. Müşterek yani paylı mülkiyette de mal hisseler(paylar) oranında bölünmemiştir. Bunun içindir ki pay sahipleri malın bölüşülmesini isteyebilmektedir. Siz böyle yazdıkça ben de kendimden şüpheye düşüyorum

Sn.Doğanel,

Ortalığı birbirine katmışsınız? Telaşsız ve acele etmeden okuyup yazmakta fayda var.

Sorunun sahibi, 6 dönümlük taşınmazın A ya ait olduğunu ve bunun 1,5 dönümünü TAPUDA B ye satış yoluyla devrettiğini açıkça söylüyor. İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETİ NEREDEN ÇIKARDINIZ???

A ile B arasında paylı mülkiyet sözkonusu. 6 dönümün bir kısmını B ye satabilen A, kalanını da ister B ye ister başkasına satabilir. Aynı işlemi B de kendi hissesi için yapabilir.

Mesele sadece birbirlerine sormadan satış yapmaları durumunda, önalım müessesesini ilgilendirecek.


Saygılarımla...

Sn. Sehper
İştirak halinde mülkiyet olamayacağını bir önceki cevabımda belirtmiştim zaten. Telaşeye mahal yok forumdan yararlanmak isteyenlerin kafasını karıştırıp yanlış bilgi vermemek adına haklısınız daha dikkatli bakmak lazım. Aslında ilk cevabımda bıraksaydım. Soruyu soranın da kafası karışmayacaktı.

Sn. Özoğul
Benim bir dikkatsizliğim var. Ancak şu da var ki şu meşhur cümleniz "Taşınmaz hisseler oranında bölünmediği için" yerine "Taşınmazdaki hisselerin yerleri belirlenmediği veya aynen taksim de yapılmadığı için" şeklinde başlasaydı veya başlarsa sanırım nihayet her şey yerine oturmuş olacak. Zira hisseler söz konusu (%25 ve %75) ancak yerleri belirlenmiş değil. Ancak %75 paya sahip olan A G.Menkul üzerindeki paydaşlık hakkını devredebilecek. Kadir beyin sorusuna dönersek B adına tescilli olan hakkın ise bir başkasına A tarafından devri mümkün değil. Elbette şufa da söz konusu olabilecek. Saygılar...

Üstadım konu çok karıştı "Taşınmaz, hisseler oranında bölünmediği için" cümlesi de zaten "taşınmazdaki hisselerin yeri belirlenmediği için" anlamına gelmiyor mu? Ben bu manada kullandım ama belki net anlaşılmıyor olabilir. B adına tascilli hakkın devredilmeyeceği de açık zaten. Baştan beri söylediğimiz A kendi payını satabilir devredebilir. Neyse sonuç olarak Sayın Sehperin söylediği gibi B önalım hakkını kullanabilir. Eğer bu hakkı kullanabilecek maddi gücü yoksa taşınmazın bölüşülmesini isteyebilir.

Bir ekleme daha,

Taşınmazın 4,5 dönümünün A tarafından başkasına satılmasından çekinen B, oturup beklemek yerine, sulh hukuk mahkemesine müracaat ederek aynen taksim isteyebilir veya kullanım yerinin belirlenmesine yönelik bir dava açabilir.

yerinin belli olup olmaması ,fiili taksim yapılıp yapılmaması önemli değildir.satış her halde yapılır.müşterek mülkiyet söz konusudur.

şufa hakkı satın alana karşı kullanılabilir.diğer hususlar sayın engınozoğulun söylediği şekildedir.

Sn Av.Sehper,
Size katılıyorum iştirak halinde mülkiyet söz konusu değil. Abcak nedense bu konu hakkında meslektaşlarımız görüş belirtirken dikkatsiz davranmışlar gibi.
Sizin yukarıda önalım hakkından bahesettiğiniz gibi. Burada önalı hakkının kullanılması söz konusu değil. Yada en azından bu konuda soru soran arkadaş ayrıntı vermemiş.
Saygılarımla

Tekrar okudum kesinliklikle söz konusu değil. b ye satmadan önce zaten tek başına malik imiş. kalan payını daha sonra c ye satması halinde önalım hakkı kullanılamaz

sayın avog

önalım hakkı niye olmazmış

anlatın da bilmediğimizi öğrenelim.dikkatli bir şekilde anlatırsanız memnun kalırız.

II. Devir hakkının kısıtlamaları
1. Yasal önalım hakkı
a. Önalım hakkı sahibi
MADDE 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.

Sn. AvOg

Çetrefil olmayan ve iki cümleye muhtaç şu forum sorusu, yanıtlanalı ve sorun kapanalı çok oldu.

Şimdi de ilginç teziniz dolayısıyla , konuya yine bir dolu mesaj ekleyeceğiz.

Önalım hakkı elbette gündeme gelebilir. Olmaz demenizin "yasal dayanağı" var ise, açıklarsanız seviniriz.

HD 06, E: 2005/008551, K: 2005/008234, Tarih: 19.09.2005

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Arkadaşlar hepinizin ilgisi için öncelikle teşekkürlerimi sunarım.Anladığım kadarıyla ve çoğunluğun dediğine göre A ,B nin rızası olmadan hissesini dilediği gibi satabilir ;aynı zamanda B'nin önalım hakkı mevcuttur.Henüz 3. sınıfı yeni okuyacağım için terimsel ifadelerde zorluk çekebiliyorum(Paylı mülkiyet,iştirak halinde mülkiyet gibi)ama sayenizde bu vesileyle birşeyleri araştırma ihtiyacı duydum ve eşya hukuku okumadan birtakım önbilgilere sahip oldum...Saygılarımla...