kira sözleşmesi olmaksızın kira tespiti talep edilebilir mi

Herkese merhaba;

Müvekkil; bir daire satın alıyor.Dairede oturan kiracı ile eski malik arasında kira sözleşmesi yok.Kiracı; müvekkile kira ödemiyor.Kira bedelinin ne olduğu da belirsiz.

Bu durumda izlenecek yol nedir? (Kira sözleşmesi bulunmadığından kira tespiti davası açma mümkün görünmemekte; icra takibi içinde kira bedeli bilinmediğinden belirsizlik sözkonusu)

Teşekkürler...

Kısmen tartışmıştık, faydalı olabilir:
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=5799

Teşekkürler;

Daha önce incelemiştim gönderdiğiniz yazıyı; ancak bizim sorunumuz ortada ödenen bir kira bedeli bulunmaması; dolayısıyla öncellikle ödenmesi gereken kira bedelini nasıl belirleyeceğimiz konusunda meslektaşlarımın fikrini almak istiyorum...

Benim aklıma gelen 7 günlük bir icra takibi yapmak. 30 günlük yapamazsınız çünkü yazılı sözleşme yok ama 7 günlük yapıp "kira" talep etmekte bir sakınca olmadığını düşünüyorum. Bakalım nasıl itiraz edecekler? Biz kiracı değiliz derlerse fuzuli işgalden gidebilirsiniz, kiracıyız derlerse kiracılık sıfatı artık tartışılmaz hale gelir buna dayalı yolları kullanabilirsiniz (6570'e göre tahliye, kira tesbit vs.).

Ayrıca tahliye niyetiniz (ve ihtiyacınız) varsa, yeni malik için tanınan tahliye hakkını da süreyi kaçırmadan kullanın derim. Aksi taktirde işiniz zorlaşacak, çünkü kiranın başlangıcı tartışmalı olacak, akit sonunda dava açma seçeneğini kullanmanız güç.

Ya da bir ihtar çekip, "kendi statülerinin ne olduğunu kendilerinin açıklamalarını" isteyebilirsiniz, aksi taktirde fuzuli işgalden dava açacağınızı ihtar edebilirsiniz ama ben gene de 7 günlük icra takibini öncelikle öneririm.

Yeni malikin, eski malikin haklarını devraldığında tereddüt yok. Ama olayda anlaşılan, eski malik kiracısının kira bedeli ödememesine aldırmamakta (ya da zaman içinde usanmış, ya da eski kiracısını yeni malike karşı koruyor, hepsi olabilir)

Yeni malik , satın aldığı konutta kiracıyım(veya mülkiyet hakkı iddiasıyla, malikim) diyen birine karşı korumasız mı kalacak? Elbette hayır.

Ben de sayın Admin'in kira ödenmesi konusunda şahsa ihtar gönderilmesi önerisine katılıyorum. İhtarda aynı zamanda belirtilen sürede kira bedelinin ödenmemesi halinde, aleyhe temerrüt nedeniyle tahliye davası açılacağı, yanı sıra taşınmazın yeni satın alma nedeniyle kendi ihtiyacınıza kullanılacağından bahisle kira döneminin sonunda tahliye edilmesi yönündeki (dönem daha uzunsa en geç 6 ay içinde) talep ve irade beyanınızı şahsa ulaştırın.

Bundan sonra neler olabilir? Hiç yanıt vermezse, sürenin sonunda temerrüt nedeniyle tahliye davanızı açarsınız. Kişi davaya yanıtında ben kiracı değilim derse, 6 ay beklemek zorunda kalmaz, kiracı olmayan mülkiyet hakkı da olmayan kişi aleyhine ister kaymakamlığa müracaat eder, ister fuzuli işgale dayalı tahliye davanızı açarsınız.

Bu aralıkta kişi, mülkiyet iddiasında bulunur ve buna yönelik bir tapu iptal davası ikame ederse, siz de davanın reddini ister, öte yandan ecrimisil talep edersiniz.

Her halukarda, 6 ay oturup beklemez, süreci kısaltırsınız.

(İlk yazacağınız ihtar üzerine bir kira bedeli öder ise, o zaman da 6 ayın sonunu bekler, hiç olmazsa diğer yandan kiraları alırsınız.)

Son olasılık, bizim kira bedelimiz belli değil, eski malik bizden kira istemiyordu benzeri bir beyanda bulunursa, herhangi bir bedel ödemeksizin taşınmazınızı (en azından ihtarınızın tebliğ tarihinden itibaren kira talebine yönelik irade beyanınızı ulaştırmış olduğunuzdan) kullandırmanız sizden beklenemeyeceğinden, tespit edilecek yeni kira bedeline kadar işleyecek süre için, yine ecrimisil talep etmeye hak kazanmış olursunuz, diye düşünüyorum.

Saygılarımla...

ecr-i misil davası açmak en akıllıca olanı. böylelikle dava açım tarihinden dğru beş yıl geriye gidilebilinir.

Sevgili meslekdaşlarım;
Tavsiye edilen hareket tarzlarına katılmakla birlikte kısa vadede olumlu sonuç alınabilecek başka bir yolun da kullanılabileceği kanaatindeyim .
3091 sayılı yasaya göre idari yoldan tahliye mümkün. Taşınmazda herhangi bir hakka dayanmaksızın oturan , taşınmazı kullanan, taşınmazdan faydalanan kişiler bu kanun hükümlerine göre tahliye dilebiliyor. Somut olayda da herhangi bir hakka dayanmaksızın kullanım sözkonusu. Dolayısıyla olayda bir işgal olduğu tartışılmaz bir durum.
Bu durumda hak sahibi işgali öğrendikten itibaren 60 gün içinde taşınmaz il sınırı içinde ise Valiliğe, ilçe sınırlarındaysa Kaymakalığa vereceği bir dilekçe ile durumu izah eder. kaymakamlık 15 gün içinde soruşturmayı tamamlamak zorundadır. evvela keşif yapılır hazır bulunan kişiler dinlenir ve karar verilir. Şikayet yapılırken işgalcinin kimliğinin doğru bildirilmesi gerekir.
Sonuç olarak 1 ayı geçmeyecek şekilde bu yolla olumlu sonuç alınabileceği kanaatindeyim.
Saygılarımla....

Eski malik ile kiracı ? arasındaki hukuki ilişki kuvvetle muhtemeldir ki kiracılık ilişkisi, ancak bu ilişkinin eski malik ve kiracı arasında kalmış olması sebebi ile ortada kiracı olarak kabul ettiğimiz kişinin statüsüne ilişkin bir sorun var. Eğer eski malik ile kiracı ! arasında kira sözleşmesi var ise bu sözleşme yeni malki de bağlayacaktır. Yeni malikin tahliye hakkı değerlendirilebilir. Kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmez kiracıya tahliye ihtarlı 7/30 günlük kira takibi yapılabilir, burada kiracı eğer ben kiracı değilim şeklinde itiraz ederse fuzuli şagil olur o zaman fuzuli işgale ilişkin hükümler uygulanır. Kira miktarına itiraz ederse kira miktarının ispatı dava aşamasında size düşecektir.Genel bir itirazda herşeyin ispatı size düşecektir ( Kira ilişkisini kira miktarını vs.)Şu kadar ki aynı davada kiracının da orada bulunma sebebi ile ilgili bir beyanda bulunması gerekecek malik değil kiracı değil ya ne olduğu hususunda davadaki bu tepkisi de ilerisi için delil olacaktır. Bence siz bir kira takibi yapın karşı tarafın tepkisini bekleyin itiraz ederse tekrar konuyu açın yine tartışalım. Çünkü itaraz etmezse sizin belirlediğiniz kira miktarı dosya için kesinleşeceği gibi ödeme yapmazsa tahliye davası açıp tahliye edersiniz. Öderse de sizin belirlediğiniz aylık kirayı zımnen kabul etmiş olur. Yeni malik mağdur olmaz ve en azından diğer aylar için kira miktarının belirlenmesinde bir delil olur.
saygılar

bence emsal değerlerine göre bir kira bedeli belirleyip aralarında sözlü kira sözleşmesi olduğundan hareketle 13 örnek ödeme emri gönderin. kira sözleşmesine itiraz etmezse bu yönüyle takip kesinleşir. ve aralarında bir kira sözleşmesi olduğu sabit olur. 30 gün bekleyip itiraz yoksa itm ye itiraz varsa genel mahkemeye tahliye davası açarsınız.İtiraz ederse bile tebligatı alması bile onun o taşınmazda oturduğunu belgeler.bu, ileride açmanız gerekebilecek bir fuzuli işgal davasında da işinize yarar. kira tespit davası açmanız gerektiğinde kira sözleşmesi başlangıç tarihi belli olmadığına göre siz bir tarih öne sürün.kiracı itiraz eder ve bunu ispat edebilirse en azından gerçek başlangıç tarihini öğrenir. ona göre tespit davasını açarsınız.
13 örnek takip yapabilmek için arada yazılı bir kira sözleşmesi olması gerekli değildir. sözlü kira sözleşmesine dayanarak da açabilirsiniz

Bence en mantıklısı yeni malikin ihtar ve tahliye hakkına ilişkin hükümlerin uygulanmasıdır. bu durumda dava açmak için 6 ay beklemek zorunda kalabilirsiniz.

Arkadaşlar açıklamışlar. Bence hemen bir tahliye davası açın. Davalı tarihe itiraz ederse bir tarih belirtmek zorundadır. Kendi belirttiği bu tarihe itiraz edemez. Bu mahkeme önündeki ikrardır. Ancak ihtar çekme yolu ile bu sonucun elde edilip edilmeyeceği konusunda kuşkuluyum. Adam ben niye boşuna masraf edip ihtara cevap vereyim? Bu yük nereden doğuyor derse ne diyeceğiz. Bizim çektiğimiz ihtarda belirttiğimiz tarih nasıl akit tarihi olarak kabul edilecek.

Öte yandan rayiç bedele veya kafanıza göre bir kira bedeli isteyebileceğiniz konusundaki yorumlara da katılmıyorum. Belli bir miktarın üzerindeki hukuki işlemlerin yazılı belge ile kanıtlanması gerektiği düşünüldüğünde yorumumun gerekçesi anlaşılır.

Diğer bir yol (ki bence en uygun yol) icra takibi yapmanızdır. Bence burada (satın almakla külli halef olduğunuzdan) ihtarlı ödeme emri gönderme hakkınız vardır. Sözleşmenin sözlü veya yazılı olması sonucu etkilemez.

Borçlu sadece borca itiraz ederse (kira akdine ve koşullara itiraz etmez ise) kira sözleşmesini ve koşullarını kabul etmiş olur. İtiraz ederse kendi itirazları ile bağlıdır ve bu itirazlar size yol gösterir.

Ancak yeni malikin ihtarına ve dava hakkına ilişkin hükümleri ihmal etmeyin.

Kira akdi kanıtlanmadan (veya kabul edilmeden) kira tespit davası açamazsınız. Fuzuli işgal ve haksız kullanma tazminatı ile uğraşmak zorunda kalabilirsiniz.

Saygılar

bence de öncelikli olarak icra seçeneğini düşünmeli kiracının kira ilişkisini inkar edip etmeyeceğini 7 günlük itiraz süresi sayesinde öğrenmeliyiz.Bu ara da satınalma tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ihtiyaç ve iktisap nedeniyle tahliye ihtarnamesini de ihmal etmemeliyiz.İcra takibinde kira ilişkisine itiraz edilmezse tahliye açısından hayati önem arz edebilir.

3091 sayılı yasadan yararlanmanıza pek imkan görmüyorum.Çünki bu yasa sizi değil kiracıyı koruyacaktır.Söz konusu yasa maliki değil zilyedi korur.

6 ay bekleyip tahliye davası da açabilirsiniz ama daha önce icra takibi yapıp borçlunun kira ilişkisini inkar edip etmediğini öğrenmemişseniz borçlunu davada kira ilişkisini inkarı veya davayı takip etmemesi gibi süprizlerle karşılaşabilirsiniz.Zaten hepimizin de bildiği gibi parasal sınır itibariyle kira ilişkisinin varlığını yazılı bir belge veya yemin deliliyle ispatlamaktan başka çare kalmayacak dava reddedildikten sonra fuzuli şagile dayalı müdahelenin meni, ecrimisil davası ve açmaktan başka çare kalmayacaktır.

atladığımız bir konu var,yeni malikin mesken ihtiyacı yoksa ,1 aylık süreyi kaçırmışsa icra takibi veya ihtarnameyle kira ilişkisini kabul etmesi kendi aleyhine olacaktır.

Bu ihtimalde direk fuzuli şagilden dava açılmasını daha yararlı buluyorum.

Müvekkilim yaşlı bir bayan olup köyde bir arazisi var. Arazide de yıllardır hayvancılık yapan bir kiracı var. Yazılı kira sözleşmesi yoktur. Bu kira ilişkisini yöneten, müvekkilin oğludur.
Kiracı yıllardır aynı kira bedeli ile artış olmadan kiracı olarak burayı kullanmıştır.
Biz de müvekkilin oğlu vasıtası ile süresi içerisinde noterden ihtarname çekerek kasım 2013 tarihinden itibaren kiranın yıllık 40.000 TL olarak arttırılmasını aksi halde tahliyesini talep ettik.
Davalı ihtara verdiği cevapta kira arış bedelinin fahiş olduğunu, 20.000TL kira bedelini ödemeyi kabul ettiğini, ayrıca kira sözleşmesinin bitim tarihinin kasım ayı olmadığını söylemiştir.
Bunun üzerine sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açtık ancak mahkeme husumet yönünden red etti. Malikin bizzat dava açması gerekirken oğlu dava açtığı gerekçesiyle.
BU karar kesinleşti. Şuanda ben kira artışı, uyarlama veya tespit davalarından biri ile yoluma devam etmek istiyorum. Belki de meni müdahale ile. Araştırma yaptıkça kafam daha çok karıştı. BU aşamada hangi yolu izlemeliyim?

kira tespit davası açtığınız için bu saatten sonra meni müdahale davası açmanızda bir yarar yoktur çünkü kira ilişkisini kabul etmişsiniz. Malikin vereceği vekaletnameyle kiranın uyarlanması davasını açmanızı öneririrm.

Örnek no 13 ile icra takibi yollayın (o müritte ki benzer metrekarade ki yerler için ne ise aylığı o kadar olmak üzere)
ödeme emrine itiraz edecektir, edince icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını dava edin. Bu davada hâkimden şunu talep edin"sair müritte ki kira bedellerinin tespiti için belediye ve emlakçılar odasından kiralanan yer için örnek kira miktarı bedeli sordurun"