Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

sözlü kira sözleşmesi,kira alacağı,kira bedelinin tespiti

Yanıt
Old 16-12-2008, 09:02   #1
Av.Doğuhan

 
Varsayılan sözlü kira sözleşmesi,kira alacağı,kira bedelinin tespiti

Tüm meslektaşlarıma öncelikle saygılarımı sunuyorum.Lafı uzatmadan doğrudan konuya girmek istiyorum. Müvekkilim çok yaşlı ve kimsesiz olup takriben 6-7 sene önce evini kiraya veriyor.Taraflar arasında güvene istinaden yazılı kira sözleşmesi yapılmıyor. İlk 2-3 yıl kiracı kira bedelini ödüyor.Kiracı ilerleyen yıllarda kira bedelini değişik bahanelerle ve birazda işi zorbalığa dökerek ödememeye başlıyor. Eve çok masraf yaptığını kapı-pencere-yer döşemesini değiştirdiğini iddia ederek yapılan bu masraflara mukabill geçmiş 3-4 sene kira bedelinden mahsup ettiğini ayrıca geleçek 2-3 yılda kira bedelini ödemeyeceğini müvekkile söylüyor. Ortada yazılı kira sözleşmesi yok,kiranın başlangıç tarihi belirli değil,taraflar arasında ipler 4 sene önce koptuğu için kira bedeli de belirli değil. Müvekkilin istediği kira bedelinin belirlenerek düzenli ödenmesi ile geçmiş kira bedelinin tahsili bunlar sağlanamıyorsa kiracının tahliyesi.Bu durum karşında,
1-Geçmiş dönem kira bedeli alaçağı için ne yapılabilir?
2-Geleçek yıllara ilişkin kira bedelinin tespiti için dava açmak istesek ortada kira sözleşmesi olmadığından , kira başlangıç tarihi de belirsiz olduğundan nasıl bir yol izlenebilir?
3-Tahliye için bu hadiseler karşısında ne gibi bir çıkar yol bulanabilir?
Bu konuda görüşlerinizi paylaşırsanız çok sevinirim. Tüm meslektaşlarıma saygılar sunuyorum.
Old 16-12-2008, 16:28   #2
Aybüke Kağan

 
Varsayılan

Kira ödemeleri banka yoluyla yapılmışsa kira ilişkisinin ispatı için kullanabilirsiniz.Ayrıca artış konusunda anlaşma yoksa ,mahkeme rayiç uygulamaya göre artış kararı verecektir.Birikmiş kira alacakları için icra takibi yapabileceğiniz gibi dava da açabilirsiniz.Dava açmadan önce tespit yaptırabilirsiniz.Tespitte kiracı, kiracı sıfatıyla orada otorduğunu ikrar ederse işiniz daha da kolaylaşacaktır.
Old 16-12-2008, 16:57   #3
Av. İlhan SALBAŞ

 
Varsayılan

birikmiş kiraları icraya koyup tahsil kabiliyeti var mı? daha kolay çözüm değil mi? daha sonra zor olanı çözseniz
Old 16-12-2008, 17:03   #4
Av.Doğuhan

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Aybüke Kağan
Kira ödemeleri banka yoluyla yapılmışsa kira ilişkisinin ispatı için kullanabilirsiniz.Ayrıca artış konusunda anlaşma yoksa ,mahkeme rayiç uygulamaya göre artış kararı verecektir.Birikmiş kira alacakları için icra takibi yapabileceğiniz gibi dava da açabilirsiniz.Dava açmadan önce tespit yaptırabilirsiniz.Tespitte kiracı, kiracı sıfatıyla orada otorduğunu ikrar ederse işiniz daha da kolaylaşacaktır.
Banka yoluyla yapılan ödeme ne yazıkki yok .Kira sözleşmesinin nevi şifahi olduğundan öncelikle artış şartının varlığını veya yokluğunu ispat etmemiz pek mümkün değill. Kira alaçağın için icra takibi yapar isem itirazla karşılaşmam neredeyse kesin. Bu takdirde itirazın iptali davası açmam gerekeçek. Kira bedelini ispat külfeti şahsıma ait olduğundan elde yazılı belgede bulunmadığından dava red olur diye düşünüyorum.
Old 16-12-2008, 17:15   #5
Av.Doğuhan

 
Varsayılan

İlhan bey ne yazık son 3-4 yılın kira bedeli belli değil. Belli olmadığından hukuken hareket kabiliyetimiz neredeyse yok.Kira bedeli nasıl olur da belirli olmaz? diye haklı bir soru sorabilirsiniz.Müvekkil çok yaşlı ve rahatsızlığı olan bir insan.Tedavi için yurt dışına çıkıp uzun süreler kalmış. Kira bedeli alacağının takipcisi olmamış ve işin açıkçası o paraya da ihtiyaç duymamış.İstediğinde de tamam hallederiz öderim,zaten evine şunu yaptım ,bunu yaptım onu değiştirdim derken önce mahsup yoluna sonra da benim hiç kira borcum yok demeye başladı. Kiracı müvekkilin kimsesiz ve yaşlı olmasını da kullanarak zaman zaman tehditlerde de bulunmuş.Burada bence en önemli konu elde yazılı kira sözleşmesi olmaması.Olsa idi zaten ortada pek sorun olmazdı.Ortada geçmiş yıllara ilişkin belirlenmiş kira bedeli konusunda tarafların mutabık oldukları meblağ yok.
Old 17-12-2008, 16:01   #6
Av. İlhan SALBAŞ

 
Varsayılan

Ortada kontrat veya belge yoksa tahmini yıllara göre emsal kirayı belirleyip ilamsız icra takibi yapılır daha sonra miktara göre genel mahkemede itirazın iptali davası açılabilir yada doğrudan genel mahkemede dava açılabilir. Keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda birikmiş kira hesaplanır. Genel mahkemede doğrudan dava açmayı tercih ederseniz fazlaya ilişkin haklarınızı da saklı tutabilirsiniz.
Old 17-12-2008, 16:37   #7
Av.Doğuhan

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av. İlhan SALBAŞ
Ortada kontrat veya belge yoksa tahmini yıllara göre emsal kirayı belirleyip ilamsız icra takibi yapılır daha sonra miktara göre genel mahkemede itirazın iptali davası açılabilir yada doğrudan genel mahkemede dava açılabilir. Keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda birikmiş kira hesaplanır. Genel mahkemede doğrudan dava açmayı tercih ederseniz fazlaya ilişkin haklarınızı da saklı tutabilirsiniz.
Elinizde yazılı belge bulunmadan , taraflarca kararlaştırılmamış olan geçmiş yılların kira bedellerinin mahkemece belirlenmesi bildiğim kadarıyla hukuken mümkün değil yanılıyormuyum sayın meslektaşlarım.
Old 17-12-2008, 16:40   #8
gurhankoc

 
Varsayılan

Yanılıyorsunuz. Bilirkişi incelemesi yaptırılarak geçmiş dönemlere ait rayiç kira bedelleri tespit edilir.
Old 17-12-2008, 16:49   #9
Av.Doğuhan

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan gurhankoc
Yanılıyorsunuz. Bilirkişi incelemesi yaptırılarak geçmiş dönemlere ait rayiç kira bedelleri tespit edilir.
Sayın meslaktaşım yanılıyorsam lütfen düzeltin.Doğrudan geçmiş yıllara ait dönemlerin kira bedelinin tespitine ilişkin dava açıp yapılaçak keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde kira bedeli belirlenebiliyor diye anladım.Doğru mu dur?Şayet bu konuya ilişkin elinizde yargıtay kararı var ve paylaşır iseniz inanın beni büyük bir çıkmazdan kurtarırsınız.
Old 17-12-2008, 17:01   #10
gurhankoc

 
Varsayılan

Doğru anlamışsınız ancak elimde Yargıtay kararı yok
Old 18-12-2008, 09:57   #11
Aybüke Kağan

 
Varsayılan

Tam emin olmamakla birlikte şu şekilde olduğunu biliyorum : ortada sözlü kira akdi varsa ve kiralayan kira bedelini ispatlayamıyorsa ancak kira ilişkisi çekişmesizse ,davalı kiracının bildirdiği kira bedeli üzerinden dava kabul edilir.Rayiç uygulama ve bilirkişi incelemesi sadece kira artışı için söz konusudur. Taşınmazı kullanan fuzuli şagil konumundaysa müdahalenin menni ve rayiç kiraya göre tazminat talep edilebilir.Kira ilişkisine akit sözlüyse ve davacı iddia ettiği kira bedelini ispat edemediyse davalı kiracının kabul ettiği bedel üzerinden hüküm kurulur.Saygılarımla.
Old 18-12-2008, 10:25   #12
asstarrr

 
Varsayılan

Kira kontratının başlangıç tarihi bilinmediğinden bu sözlemenin süresiz olduğunu ileri sürebilirsiniz. Böylece borçlar kanunu 262. maddeye göre kira sözleşmesini fesih hakkınız vardır.
Ya da rayiş kiraları karşılaştırarak belirleyeceğiniz kira bedellerini kendiniz hesaplayıp ...-... tarih aralığı kira alacağı diye takip başlatıp temerrüt nedeniyle tahliye yolunu da seçebilirsiniz. Tabibu yol itiraz halinde uzun sürecektir keza elinizde kontrat yok. Kira ilişkisini tanık ile ispatlayabilirsiniz. Ödeme konusunu da kiracı ispatlamak zorunda.
Saygılar.
Old 18-12-2008, 13:29   #13
Jaap

 
Varsayılan

Konu öyle teferruatlı tam manası ile kira hukukunun en esaslı konularının tartışılması gerekiyor. Öncelikle şunları maddeler halinde belirtmek istiyorum.
1- Öncelikle akdin zorunlu unsurlarından olan kira miktarının geriye dönük rayiç ya da bilirkişi incelmesi ile tespiti mümkün görülmemektedir. Burada ispat yükü kendisine düşen taraf bunu ispat etmelidir.
2- Kiralanan da yapılan esaslı bakım ve onarımlar noktasında kiralayanın izin vermesi gerektiği önemle bilinmelidir.
3-Öncelikle naçizane yapacağınız yol ödenmeyen kira alacağına ilişkin bir icra takipi başlatıp; ( 7 gün itiraz 30 gün ödeme, ödeme yapılmazsa tahliye istemli) itiraz olup olmamasına göre bir yol çizgisi çizmeniz gerekir. itiraz olmazsa muaccel kesinleşenen kira alacağına ilişkin haciz aynı zamanda İcM de tahliye davasını açabilirsiniz. Eğer itiraz var ise itirazın iptali davası şeklinde itirazın konusuna göre ( kira başlangıç tarihine mi kira bedeline mi) davanızı sürdürürsünüz. Akdi ilişki reddedilmemekle birlikte şayet kira başlangıç tarihinde sorun varsa şahit olmak üzere sair delillerle ispatlarsınız. Kira bdeli noktasında ise itirazın şekline göre değişir. Şayet örneğin 300 değil aylık 200 diyor ise hakim 200 e göre karar verir. yok hayır sadece borcum yok diyorsa ispat külfeti yer değiştirir kendisi ödediğini ispatlamalı.
4- Tespit davasına da gelince öncelikle ilk eski dönem kirasının belirlenmesi ve devamında yeni dönem için istenecek kira bedelinin tespit davasının ilgili süre içerisinde açılması gerekmektedir.

Saygılarımla....
Old 18-12-2008, 16:05   #14
Av. İlhan SALBAŞ

 
Varsayılan

Müvekkil en son aldığı aylık kira bedelini hatırlıyor mu? Hatırlıyorsa bu kira bedeline her yıl enflasyon (TEFE, TÜFE, ÜFE vs. ) tahmini bir artış hesaplayarak birikmiş kira bedeli olarak talep ederim. Kiracı bedele itiraz etse bile her ikinizde belge olmadığı için mahkeme, keşif, bilirkişi incelemesi , emsal, rayiç vs. göre hesaplayacaktır.
Old 18-12-2008, 16:33   #15
glyclk

 
Varsayılan

T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/5976
K. 2005/6701
T. 2.6.2005
• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Geçerli Olmasının Hiçbir Biçim Koşuluna Bağlı Olmadığı Yazılı Veya Sözlü Yapılabileceği Gibi Zımni de Yapılabileceği - Tarafların Esaslı Unsurlarında Anlaşmış Olmaları Gereği )
• KİRA İLİŞKİSİ ( Bir Hukuki Fiil "Vakıa" Değil Bir Hakkın Doğumuna Değiştirilmesine Veya Ortadan Kaldırılmasına Neden Olma Niteliği İtibariyle Bir Hukuki İşlem "Muamele" Olduğu )
• ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ECRİMİSİL ( Davacının Dükkanının Üstü Açık Kısmını Kapatma ve Onarma Masrafı Karşılığında 3 Yıl Süre İle Davalı Kullanımına Bıraktığı Rızası Olmadan Diğer Davalıya Kiralandığı Sürenin Sonunda Kendisine Ecrimisil Ödenmediği İddiası )
• TANIKLA İSPAT YASAĞI ( Belli Tutardaki Kira Sözleşmesinin Varlığının Ancak Yazılı Delille İspat Edilebileceği - Sözü Edilen Miktarın Yıllık Kira Tutarına Göre Tespit Olunacağı )
1086/m. 288
818/m.248, 276
ÖZET : Özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarakta vucuda etirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.

Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil,bir hakkın doğumuna,değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir.

Bu nedenle, dava değeri 40.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK'nun 288 maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ile değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.000.000 TL'nın üzerine yükselmiştir. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir.Hemen belirtilmelidirki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.

Somut olay yukarıdaki ilkelere göre değerlendirildiğinde, davalıların kiracalık ilişkisi sonucu taşınmazda oturduklarını söyleyebilme olanağı yoktur. Bu ilişki kanıtlanamamıştır.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, kayden maliki bulunduğu 856 ada 120 parsel sayılı taşınmazdaki 192 m2'lik dükkanın 80 m2'lik üstü açık kısmını, kapatma ve onarma masrafı karşılığında 3 yıl süre ile davalı Zekeriya'nın kullanımına bıraktığını, Zekeriye'nın kendi rızasını almadan burayı diğer davalı Cihan'a kiraladığını, bu sürenin sonunda kendisine ecrimisil ödenmediğini ve işyerine ihtiyacı bulunduğunu ileri sürüp elatmanın önlenmesi ve 900.000.000.TL ecrimisil istemiştir.

Davalı Zekeriya, davacı ile aralarında herhangi bir kira ilişkisi bulunmadığını, davacının mülkünü işgal etmediğini, dava konusu yeri Cihan'a kiralamasına aracılık ettiğini, davada kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, davalı Cihan, çekişmeli yeri arsa olarak davacıdan kiraladığını, yapacağı masraf karşılığında kira bedeli ödemeden oturma konusunda anlaştıklarını, henüz masraf kadar kira bedeli tahakkuk etmediğinden kira ödemediğini belirtip davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğu gerekçesi ile dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi ulak'ın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, kiracılık ilişkisinden sözedilerek görev nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 120 sayılı parselin davacı adına kayıtlı olduğu, taşınmazın davalı Cihan'ın işgalinde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Davalı Cihan kiracılık, savunmasında bulunmuş, mahkemece bu savunmaya değer verilmiştir.

Bilindiği üzere; Özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarakta vucuda etirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.Nitekim bu kural 18.3.l942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.

Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil,bir hakkın doğumuna,değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir.

Bu nedenle, dava değeri 40.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK'nun 288 maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ile değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.000.000 TL'nın üzerine yükselmiştir. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir.Hemen belirtilmelidirki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.

Somut olay yukarıdaki ilkelere göre değerlendirildiğinde, davalıların kiracalık ilişkisi sonucu taşınmazda oturduklarını söyleyebilme olanağı yoktur. Bu ilişki kanıtlanamamıştır.

SONUÇ : Hal böyle olunca, elatmanın önlenmesine ve 3 yıllık sürenin dolduğu Eylül 2003 tarihinden itibaren ecrimisile karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir. Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan harcın temyiz edene iade edilmesine, 2.6.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
kira sözleşmesi olmaksızın kira tespiti talep edilebilir mi putto Meslektaşların Soruları 14 25-11-2015 15:56
Sözlü Kira Akdi-Kira akdine itiraz yok ama ödedme itirazı var. İTM mi Sulh mu? seyitsonmez Meslektaşların Soruları 10 06-10-2009 21:50
kira kontratında kira bedelinin tadilat yapılarak yerine getirileceği (İcra) halenze Meslektaşların Soruları 3 24-09-2008 11:46
Kira sözleşmesi olmaması nhedeniyle kira tesp. davasında kira başlangıç tarihi sorunu Av. Mehmet Söylemez Meslektaşların Soruları 1 14-11-2007 11:12
sözlü kira sözleşmelerinde borçlunun kira aktini inkarı elvankakici Meslektaşların Soruları 5 13-04-2007 15:11


THS Sunucusu bu sayfayı 0,05823207 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.