Temerrüt nedeniyle tahliyenin şartları oluşmuş mudur?

Merhabalar.Kira hukukunda epey araştırma yaptım ama tam olarak işin içinden çıkamadığım için sizlerin de görüşlerini almak istedim.
Müvekkil adayım dairesini, 24 Şubat 2002 tarihinde imzalanan yazılı kontratla 1 yıllık süreyle kiraya veriyor.
Geçen zaman zarfında herhangi bir yeni kontrat yapılmadan sözlü kira artışlarıyla kira ilişkisi devam ediyor.
İlk kira kontratında kiralardan biri ödenmediği takdirde diğer kira alacaklarının muaccel olacağına dair muacceliyet şartı var.

1-Kiracı 2010 yılı Ağustos ,Eylül,Ekim aylarına ait kira bedellerini ödemediği için müvekkilim kendisi kira alacağı için tahliye talepli icra takibi yapıyor.Ancak kiracı ödeme süresi olan 30 günlük süre zarfında bu 3 aylık kira bedelini icra dairesine yatırıyor.Ve dosya kapanıyor

2-Kiracı icraya ödediği paradan sonra bu sefer Kasım,Aralık ayların ait kira bedellerini ödemiyor.Müvekkil tekrar bu iki aya ilişkin kira bedeli alacağının tahsili adına tahliye talepli icra takibi yapıyor.Borçlu 30 günlük süre içerisinde bu 2 ayın kirasını da icra dairesine ödüyor.

3-Benim takıldığım nokta şu ;muacceliyet şartı olduğuna göre ikinci icra takibi bize iki haklı ihtar sebebiyle tahliye hakkı vermiyor.
Kiracı icra takiplerindeki ödeme süreleri içerisinde (ikinci takibi yok sayalım) borcu ödemişse kira süresinin bitiminde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir miyim??

Temerrüt nedeniyle tahliye davasını açma süresi ne zaman başlar??
Bu olayda temerrüt nedeniyle tahliye davasınıjn şartları oluşmuş mudur?
Müvekkil kesinlikle kiracıyı tahliye etmemi istiyor ama ben tam olarak hangi yolu izlemem gerektiğini hala çözebilmiş değilim
Çünkü kira hukukuyla aram hiç iyi olmadı.

http://www.turkhukuksitesi.com/makale_554.htm

Bu yararlı makaleye göz atmanızı tavsiye ederim.

6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

KOLAY GELSİN

KOLAY GELSİN

T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi

Esas: 2010/169
Karar: 2010/805
Karar Tarihi: 01.02.2010

TAHLİYE DAVASI - SÖZLEŞMEDEKİ MUACCELİYET ŞARTI GEREĞİNCE TARAFLAR ARASINDA KARARLAŞTIRILDIĞI - TÜM KİRA PARALARI İSTENEBİLİR HALE GELDİĞİ - İKİ HAKLI İHTARIN KOŞULLARININ OLUŞMADIĞI - DAVANIN REDDİ GEREĞİ

ÖZET: Somut olayda sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince taraflar arasında kararlaştırıldığı gibi iki ay kira parası ait oldukları her ayın 5. gününe kadar ödenmediklerinden dönem sonuna kadar ki tüm kira paraları istenebilir hale gelmiştir. Davacı 13.09.2007 düzenleme 13.09.2007 tebliğ tarihli ilk ödeme emri ile dönem sonuna kadar olan tüm kira paralarını isteyebilecek iken bölmek suretiyle ayrı icra takiplerine konu edemeyeceğinden davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekir.

(6570 S. K. m. 7)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kâğıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü.

Karar: Dava, iki haklı ihtar nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, davalının müvekkiline ait taşınmazda 07.02.2003 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, Ümraniye 1. İcra Müdürlüğü'nün 13.09.2007 tarihli icra takibi ile 2007 yılı Ağustos ayı bakiye 22. TL ve Eylül ayı 2,000. TL kira bedelinin, 08.10.2007 tarihli icra takibi ile 2007 yılı Ekim ayı 2,000. TL kira bedelinin ve son olarak 07.01.2008 tarihli icra takibi ile 2007 yılı Aralık ve 2008 yılı Ocak ayları aylık 2,000. TL üzerinden 4,000. TL kira paralarının tahsilini istediğini, davalının kira borcunu ödemediğini belirterek, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, icra takibine konu olan kira paralarının PTT kanalı ile konutta teslim olarak zamanında ödendiğini, kira borcu bulunmadığını bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece iki haklı ihtar nedeni ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

6570 Sayılı Yasanın 7/e maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 07.02.2003 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira parasının 2.000, TL olarak her ayın 2. ve 5. günleri arası aylık peşin ödeneceği, özel koşullar bölümü 4. maddesinde ise, aynı dönem içinde iki ay kira parası ödenmediğinde ödenmeyen aydan dönem sonuna kadar kira paralarının muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları sözleşmenin bu koşulları geçerli olup tarafları bağlar. Davacı, davalıya gönderdiği, 13.09.2007 takip tarihli ödeme emri ile 2007 yılı Ağustos ayından bakiye 22, TL ve 2007 yılı Eylül ayı 2.000, TL kira parasının ödenmesini istemiştir. 1. ihtara konu aylar kira paraları ihtarnamenin tebliğinden sonra 19.09.2007 tarihinde ödenmekle bu ihtar haklıdır. Ne var ki sözleşmedeki muacceliyet şartı gereğince taraflar arasında kararlaştırıldığı gibi iki ay kira parası ait oldukları her ayın 5. gününe kadar ödenmediklerinden dönem sonuna kadar ki tüm kira paraları istenebilir hale gelmiştir. Davacı 13.09.2007 düzenleme 13.09.2007 tebliğ tarihli ilk ödeme emri ile dönem sonuna kadar olan tüm kira paralarını isteyebilecek iken bölmek suretiyle ayrı icra takiplerine konu edemeyeceğinden davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 01.02.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

sevgili ecesaka bahsettiğiniz makaleyi inceledim.Ancak kira parasının ödenmemesi haline ilişkin hüküm var.Oysa ki bizim kiracımız kira parasını icra dairesinin ihtarı üzerine ödemiş.
Bu durumda hangi yolu izlemek lazım ora da takıldım.Ama yönlendirmeniz için çok teşekkürler.

Sayın ŞENEL ;ben sanırım tam olarak derdimi anlatamadım.muacceliyet şartının olayımda uygulanma şansı omadığının farkındayım.Ama temerrüt hükümleirnin uygulanma şartların ailişkin bir açık kapı arıyorum.Evet kiracı aleyhine icra takibi yapılmış ama kiracı öngörülen sürede kira paralarını ödemiş.
Ya da soruyu şöyle sorabilirim.
Kiracı muacceliyet şartı olan kira sözleşmesinde bir defa kira bedellerini ödemekte temerrüde düşmüşse bu temerrüde dayalı tahliye davası açılabilirmi??
Eğer tek temerrütle dava açılabilirse bunun dava açma süresi nedir??
Sanırım şimdi daha net oldu

Sayın Meslektaşım,

Muacceliyet şartlı kira kontratı ile, ödenmeyen aydan başlayarak dönem sonuna kadar olan ay kira bedellerini tek takip üzerinden icraya koyabilirdiniz. (Olayınızda Ağustostan başlayarak ocak ayı dahil olarak tüm kira bedelleri toplamını)

Verdiğiniz 30 günlük süre içinde bu toplam bedel ödenmediği taktirde 30 gün sonrasında gerçekleşen temerrüt nedeni ile tahliye davası açmanız gerekirdi.

Yani muacceliyet şartlı kira sözleşmelerinin temmerrüt kavramı yukarıda açıkladığım merkezdedir.

Saygılarımla,