30 Yıl Sonra Açılan Men, Kal ve Tazminat Davası

1980’ li yılların başında yapılan bir bina ile ilgili olarak yaklaşık 30 yıl sonra açılan tecavüzün men’i ve kal’ i ile uğranılan maddi zararın tazmini davasında;

Davalı kat maliklerinden birisinin vekili olarak savunmada bulunacağım fakat konu hakkında pratik (ve detaylı) bilgim bulunmaması nedeniyle konu ve aşağıdaki sorular hakkında görüş ve yardımlarınızı rica ediyorum.

1- Husumet yönünden müteahhit/inşatı yapan mı, kat malikleri mi (yada her ikisi birlikte) sorumludur?

2- Aynı tarihlerde yapılan ve bitişiğindeki binalarında aynı şekilde (zincirleme olarak) diğerinin arsasına bir miktar kaymak suretiyle inşa edilmiş olması nedeniyle ilgili Belediyenin ve kurumların sorumluluğu mevcutmudur? Mevcut olması durumunda kat maliklerinin sorumluluğu ortadan kalkmakta ya da azalmaktamıdır?

3- Tadilat ruhsatı için yapılan müracaat nedeniyle Kadastro Müd’ den alınan aplikasyon krokisinde, inşaatın davacının arsasına tecavüzünün bulunmadığının belirtilmiş olması nedeniyle kat malikleri yönünden açılan davanın reddi (ya da ilgili kuruma yöneltilmesi ve zararın oradan tahsilinin talep edilmesi) mümkünmüdür?

4- Davanın onlarca yıl sonra açılmış olması nedeniyle zamanaşımı ve kötü niyet iddiaları dinlenir/dikkate alınır mı? (Tecavüz devam ettiği sürece zamanaşımı işlemez kuralının istisnası varmıdır?)

5- Bina yapıldıktan sonra dairelerin defalarca alım-satıma konu olması ve yeni maliklerin bu dava ile karşılaşması nedeniyle; eski maliklerin sorumluluğu varmıdır ve yeni malikler iyi niyet iddiasında bulunabilirler mi?

6- Davaya konu bina çok işlek bir cadde üzerinde bulunmaktadır ve binanın değeri arsanın değerinden çok fazladır. Açılan davanın kabul edileceğini farzedersek bu durumda genel olarak ne tür bir karar verilmektedir?

7- Son olarak tazminata hükmedilmesi durumunda, kat maliklerinin ilgili kurumlar/inşaatı yapan/daireyi kendisine satan kişilere rücu imkanı bulunmaktamıdır?

Cevap verecek, konu hakkında emsal karar ve ictihat sunacak arkadaşlara/kıymetli meslektaşlarıma teşekkür ediyorum.

Yanlış anlamamanızı dileyerek; dava konunuz ile ilgili bir kitap alıp cevaplarınız orda aramanızı öneririm. Sizin sorularınızın cevabı buraya yazmakla bitmez; yazılanlarda sizi yanıltabilir.

Sayın knel, vekil olarak takip edeceğim bu davada gerekli çalışmaları ve araştırmaları (teorik olarak) zaten yapıyorum. Soru biraz uzunca olduğu için tavsiyenizi yanlış anlamadım fakat bu sitenin ve değerli üyelerinin amacı, sorusu olanları kitap almaya/kitapçıya yönlendirmek değil bilgi dağarcığındaki bilgilerin ve tecrübelerin paylaşımı yoluyla sorulara cevap bulmak, cevap arayanlara yardımcı olmak değilmi?..

Aşağıda sunulan kararda pek çok sorunun yanıtı bulunmaktadır. İkinci sorunuzun yanıtını ayrıca vereyim: Taşkın inşaatlarda belediyenin sorumluluğu bulunmamaktadır.

Saygılarımla

T.C. YARGITAY
1.Hukuk Dairesi

Esas: 2009/1146
Karar: 2009/2951
Karar Tarihi: 09.03.2009

ÇAPLI TAŞINMAZA EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI - TAŞKIN BÖLÜMÜN TEMLİKEN TESCİL İSTEĞİ YÖNÜNDEN İFRAZININ YASAL YÖNDEN MÜMKÜN OLUP OLMADIĞI - HÜKME YETERLİ BİR ARAŞTIRMA YAPILMASI GEREĞİ

ÖZET: Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi; yıkım olmazsa tecavüzlü kısmın bedeli karşılığında savunma yoluyla temliken tescil isteklerine ilişkindir. Davacının yıkım ve el atmanın önlenmesi isteği yönünden araştırma ve değerlendirme yapılmadığı gibi, taşkın bölümün temliken tescil isteği yönünden ifrazının yasal yönden mümkün olup olmadığının belediye encümen kararına göre belirlenmediği görüldüğünden hükme yeterli bir araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

(4721 S. K. m. 684, 718, 722, 723, 724, 725) (3194 S. K. m. 15)

Dava ve Karar: Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, kayden malik olduğu 3 parsel sayılı taşınmaza, davalı tarafından 4 parsele yapılan binanın taşkın olduğunu, ihtara rağmen yıktırmadığını ileri sürerek taşkın kısmın yıktırılmak suretiyle el atmanın önlenmesini; mümkün olmazsa tecavüzlü kısmın bedelinin tahsili isteğinde bulunmuştur.

Davalı, çekişmeli taşınmazdaki taşkın yapı bedelinin arsa bedelinden fazla olduğunu ileri sürerek, savunma yoluyla taşkın kısmın bedeli karşılığı adına tescili isteğinde bulunmuş, aleyhine açılan davanın reddini savunmuştur.

Dava ihbar edilen Yenimahalle ve Çankaya Belediye Başkanlıkları, davanın husumetten reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacının el atmanın önlenmesi isteğinin reddine, taşınmazın taşkın kısmın bedeli karşılığı ifraz edilerek davalı adına iptal ve tesciline karar verilmiştir.

Karar, taraflarca süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi Ü.A.'nın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.

Karar: Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi; yıkım olmazsa tecavüzlü kısmın bedeli karşılığında savunma yoluyla temliken tescil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, davacının el atmanın önlenmesi isteğinin reddine, taşkın kısmın bedeli karşılığı sicil kaydının iptali ve davalı adına tesciline karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişmeli 3 parsel sayılı taşınmazın davacı, 4 parselin ise davalı adına kayıtlı olup, tarafların çap komşusu olduğu, davalı taşınmazdaki yapının davacıya ait 3 parsele tecavüzlü olduğu anlaşılmaktadır.

Taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu Medeni Kanun'un 722, 723, 724'üncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş, bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddeye göre <Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.>

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle Medeni Kanun'un 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen <üst toprağa bağlıdır> kuralına ayrıcalık getirilmiş, taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, anayapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz'ü) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki, taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle, taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması, zeminde veya üstten sınırı aşması, arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.

Medeni Kanun'un 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli koşul yapı malikinin iyi niyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasaca korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyi niyetini gösterir. Yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemle durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir. Kural olarak iyi niyetin isbatı 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de iyi niyet sav ve savunması defi olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulmalıdır.

Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup ta zarar gören kimselerin taşınmaza el atıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyi niyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır, itiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcım objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan sübjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır. (Durum ve koşulların haklı göstermesi) şeklinde açıklanan ikinci koşuldan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması, gibi hususlar anlaşılmalıdır.

Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. Ayrıca, iyi niyet savunmasının yukarıda açıklanan niteliği dikkate alınıp, bu savunma içerisinde temliken tescil isteğinin de bulunduğu kabul edilerek, tescil talebi, ayrı bir davaya gerek olmaksızın açılan davada savunma yoluyla da ileri sürülebilir. Esasen bu kuralın uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlayacağı da kuşkusuzdur. Her davada hakim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle Medeni Kanun'un 4, Borçlar Kanunu'nun 42. maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.

Öte yandan taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni maliklerde maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.

Somut olaya gelince; davacının yıkım ve el atmanın önlenmesi isteği yönünden yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde bir araştırma ve değerlendirme yapılmadığı gibi, taşkın bölümün temliken tescil isteği yönünden 3194 Sayılı Yasanın 15. maddesi hükmü uyarınca ifrazının yasal yönden mümkün olup olmadığının belediye encümen kararına göre belirlenmediği görülmektedir.

Hal böyle olunca; yukarıda açıklanan ilkeleri kapsar biçimde hükme yeterli bir araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yetinilerek yazılı olduğu biçimde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

Sonuç: Öte yandan, hüküm ihbar edilen belediye tarafından da temyiz edilmişse de usulü dairesince belediye aleyhine açılmış bir dava olmadığı gibi aleyhinde bir hüküm kurulmamış olmasında da bir isabetsizlik yoktur. O halde, davada sıfatı bulunmayan belediyenin temyiz dilekçesinin reddine, ne var ki, davacı ve davalının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 09.03.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Değerli meslektaşım, uygulamada sıkça karşılaşılan bu tür davalarla ilgili olarak sorulması ve tartışılması gereken sorularınız burada gerekli ilgiyi gördüğü ve cevaplandığı taktirde konu hakkında sizinle birlikte bizde (benzeri bir davam olması nedeniyle )aydınlanacağız. Saygılar..

Meslektaşlarımın konuya ilgisini, cevaplarını ve yardımlarını bekliyorum.

Keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda; fiili zeminde 20 m2' lik taşma olduğu ve yıkım (kal) masrafının, taşan kısmın arsa değerinden çok fazla olacağı tespit edilmiştir.
Fiili taşan kısmın arsa alanı 20 m2, taşan kısmın toplam (üst) inşaat alanı 140 m2' dir. Uygulamada değer belirlenirken fiili arsa alanı üzerindenmi yoksa toplam inşaat alanı üzerindenmi hesap yapılmaktadır?

Alıntı: Yazan AV.MK Keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda; fiili zeminde 20 m2' lik taşma olduğu ve yıkım (kal) masrafının, taşan kısmın arsa değerinden çok fazla olacağı tespit edilmiştir. Fiili taşan kısmın arsa alanı 20 m2, taşan kısmın toplam (üst) inşaat alanı 140 m2' dir. Uygulamada değer belirlenirken fiili arsa alanı üzerindenmi yoksa toplam inşaat alanı üzerindenmi hesap yapılmaktadır?

Sorunuzu anlayamadım ama anladığım şudur:

Fiili taşan kısmın arsa alanı 20 m2 x arsa metrekare fiyatı = taşkın kısım arsa değeri
taşan kısmın toplam (üst) inşaat alanı 140 m2 x bina metrekare fiyatı= taşkın bina değeri

Bilirkişi bina değerinin arsa değerinden çok daha fazla olduğunu belirlemiştir. Ki bu belirleme doğru gözükmektedir.

Bu durumda bina sahibi, verilecek mahkeme kararı gereği, arsa sahibine 20 m2lik bedeli vererek arsanın taşkın kısmı olan 20 m2'nin tapuda kendi adına tescilini yaptırır.

Saygılarımla

Sn. Konyalı konuya ilginiz ve cevabınız için (geçte olsa)teşekkür ediyorum. Öğrenmek ve netleştirmek istediğim husus;

Alıntı: arsa sahibine 20 m2lik bedeli vererek arsanın taşkın kısmı olan 20 m2'nin tapuda kendi adına tescilini yaptırır.

bedel 20 m2' ye göremi yoksa taşan kısmın üst inşaat alanı olan 140 m2' ye göremi hesaplanacaktır?

Alıntı: Yazan AV.MK bedel 20 m2' ye göremi yoksa taşan kısmın üst inşaat alanı olan 140 m2' ye göremi hesaplanacaktır?

Burada amaç arsa sahibinin zararını karşılamak olduğuna göre, arsa sahibinin 20 m2 arsasının karşılığını alması için 20 m2 yerin hesabı yapılır.

Aksi düşünülürse arsa sahibi haksız yere bina sahibinin yaptığı inşaattan pay almış olur.

Arsanın rayiç değeri üzerine yapılabilecek kat sayısına göre belirleneceğinden çok kat yapabilecek olan bina sahibi 20 m2 için yüksek arsa bedeli öder, az kat yapabilecek bina sahibi 20 m2 için düşük arsa bedeli öder. Böylelikle adalet yerini bulur.

Sayın Konyalı, sizinle aynı kanaatteyim. Fakat konu hakkında araştırma yaparken bilgisine başvurduğum bazı meslektaşlarım; (dava konusu olayda taşan bina yedi katlı olup) sadece yedinci katın balkonu taşmış olsaydı dahi tecavüz vuku bulmuş olacak ve üst dikkate alınarak hesaplama yapılacaktı, bu nedenle fiili olarak taşan kısım, kat sayısı (üst) ile çarpılarak hesaplama yapılmalıdır demekteler. Taktir edersinizki bu durumda rakamlar arasında çok büyük farklar oluşmaktadır.

Alıntı: Yazan AV.MK bu nedenle fiili olarak taşan kısım, kat sayısı (üst) ile çarpılarak hesaplama yapılmalıdır demekteler.

Arsa birim fiyatı metrekaredir. (metreküp değildir)

Taşkın inşaat sahibi kaç kat yaparsa yapsın hesaplama taşkın inşaatın yapıldığı arsanın değerine göre yapılır. Çok kata imarlı arsaların rayiç değeri yüksek olur. Tek kata imarlı arsaların değeri düşük olur. Arsa sahibine ödenecek olan arsa bedelidir. (bina bedeli değildir)

Herkese merhabalar..

Konunun açılış mesajının 4. sorusunda meslektaşımın zamanaşımı sorusu yanıtlanmamış..Benzer bir dava ile karşı karşıyayım..

müvekkilin binası ve bahçesinin bir kısmının tecavüzlü olduğu arsa maliki tarafından müdahalenin meni ve kal davası açıldı. İnşaatımız 1979 yılında tamamlanmış..Ve iskan alınmış..Kadastro çalışması ise inşaat tamamlandıktan sonra yapılmış. İş bu dava ise 2010'da açılıyor. Bu davada savunma defi olarak temliken tescil talep edeceğim..Şartlarını biliyorum. Özellikle iyi niyeti ispatlamak uygulamada zor..

Sormak istediğim bu temliken tescil talepli savunmamız kadastro tespitinin kesinleşmesinden sonra 10 yıl geçtiği gerekçesiyle yani hak düşürücü süre nedeniyle direkt reddedilir mi ? Buna ilişkin bir çözüm öneriniz var mı ? Şimdiden teşekkürler..

Soruma cevaplayabilecek bir meslektaşım yok mu acaba ? Acil yardımınızı bekliyorum..

Çapa bağlı taşınmaza tecavüzde temliken tescil taleplerinin reddi ve yıkım kararının Yargıtayca onanması hakkında, ilgili link:

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=87012