Kira Sözleşmesinin Yenilenme Süresi ile ilgili sözleşmeye konan madde

Merhabalar,

Kira sözleşmesi ile ilgili bir kaç sorum olacaktı.


Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 11. maddesine göre, kiracı akit süresinin sona ermesinden en geç 15 gün evvel kiralananı boşaltacağını kiralayana yazılı olarak bildirmedikçe, akit 1 yıl için uzatılmış oluyor.

1) Peki, bu süre kira sözleşmesinde 3 ay olarak uzatılabilir mi ?
2) Kiracının aylık 10 bin TL kira verdiği göz önünde bulundurulduğu takdirde, Kira süresi dolduğu gün mecuru terk etmeyen kiracı için aylık 45 bin TL ödeyeceği yönünde sözleşmeye eklenen madde geçerli midir?
3) Sözleşmede yer alan, "Kiracının söz konusu mecuru gerek kısmen, gerekse tamamen devretme hakkı kesinlikle yoktur." şartı geçerli midir?
4)Mal sahipleri tarafından kiracıya ulaştırılmak istenen herhangi bir ihbar veya yazı işbu sözleşme konusu mecurun bulunduğu adrese kiracı adına iadeli taahhütlü mektup ile gönderilmesi halinde, mektubun gönderilmesini takip eden onuncu gün sonunda kiracı tarafından alınmış addolunur. şartı geçerli midir?

Teşekkürler...

1- Maddenin kaleme alınma şekline, amacına, hangi kontratta yer aldığına (ilk yapılan kontratta mı, yoksa ilkinden sonra yapılan yeni bir kontratta mı vs.) göre değerlendirmek gerekir diye düşünüyorum.

Bu madde ilk yapılan kontratta yer aldıysa ve "bundan sonra her yıl 3er aylık sürelerle yenilenir" vs. tarzında ifade yer alıyorsa, kiracıyı tahliye baskısı altında tutacak bir madde olarak değerlendirilerek geçersiz kabul edilebilir kanaatindeyim. Öte yandan madde bu baskının olamayacağı bir durumda mevcutsa (mesela ilk kontrattan sonra eklenmişse veya sadece ilk yıl yenileme yılı için 3 aylık uzatma öngörülmüşse) o zaman kanaatimce geçerli kabul edilmelidir.

Tam olarak sözleşmeyi ve maddeyi görmeden bunun üzerine kesin yorum yapmanın güç olduğunu düşünüyorum.

2- Kira süresi dolması sizin de atıf yaptığınız 11. madde gereğince akdin feshi nedeni olmadığından bu madde bu haliyle geçerli değildir görüşündeyim. Öte yandan örneğin bir tahliye taahhüdüne cezai şart olarak vs. eklenmişse geçerli olacaktır, ancak bu durumda da fahiş olup olmadığı ve hakim müdahalesine gerek duyup duymayacağı ayrıca değerlendirilmelidir.

3- Geçerli ama gereksizdir. Zira 6570 sayılı kanun madde 12 zaten bu durumu düzenliyor:
http://www.turkhukuksitesi.com/mevzuat.php?mid=23

4- Amatörce kaleme alınmış bir madde olduğundan geçerli olup olmadığını tartışmaya gerek yok diye düşünüyorum. Varsayalım geçerli olsun, madde kaleme alındığı bu haliyle sadece BİR mektubun kiracı tarafından alındığını ispat eder niteliktedir, içeriğini değil. İçinden bayram tebriği çıkmış veya zarf boş gelmiş de olabileceğinden ileride bir hukuki işlem yapıldığında talebin içeriğinin ispatlanması bu madde ile mümkün olmayacaktır. Bu işler sözleşmeye böyle bir madde koyarak hallolsaydı, uygulamada herkes herşeyi dünyanın parasını harcayıp noterden ihtarname şeklinde göndermezdi ama işler maalesef öyle yürümüyor.

Sayın Admin,

Öncelikle çok teşekkür ederim cevaplarınız için.

Ancak, ilk soruyu yanlış anlattığımı düşünüyorum. İlk soruda sormak istediğim, GKK'ya göre, 15 gün önce kiralananı boşaltacağını bildirmesi gerekmektedir. Ancak kira sözleşmesinde bu süre 3 ay olarak düzenlenmiştir. Bu durumda, bu konulan şart geçerli olacak mıdır?

Alıntı: Yazan butterfly Merhabalar, Kira sözleşmesi ile ilgili bir kaç sorum olacaktı. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 11. maddesine göre, kiracı akit süresinin sona ermesinden en geç 15 gün evvel kiralananı boşaltacağını kiralayana yazılı olarak bildirmedikçe, akit 1 yıl için uzatılmış oluyor. 1) Peki, bu süre kira sözleşmesinde 3 ay olarak uzatılabilir mi ? 2) Kiracının aylık 10 bin TL kira verdiği göz önünde bulundurulduğu takdirde, Kira süresi dolduğu gün mecuru terk etmeyen kiracı için aylık 45 bin TL ödeyeceği yönünde sözleşmeye eklenen madde geçerli midir? 3) Sözleşmede yer alan, "Kiracının söz konusu mecuru gerek kısmen, gerekse tamamen devretme hakkı kesinlikle yoktur." şartı geçerli midir? 4)Mal sahipleri tarafından kiracıya ulaştırılmak istenen herhangi bir ihbar veya yazı işbu sözleşme konusu mecurun bulunduğu adrese kiracı adına iadeli taahhütlü mektup ile gönderilmesi halinde, mektubun gönderilmesini takip eden onuncu gün sonunda kiracı tarafından alınmış addolunur. şartı geçerli midir? Teşekkürler...

1- Sözleşmenin 3 ay süre ile uzatılmasına yönelik madde, taraf iradelerine dayalı olduğundan, geçerlidir.

2- Cezai şart olarak konulan hükümler geçelidir.

3- Devir hakkının kısmen yada tamamen gersizliğine yönelik madde, kanuna aykırılık teşkil etmediğinden, geçerlidir.

4- Belirtilen adrese yapılan yazışma ile ilgili olarak, "mektubun gönderilmesini takip eden onuncu gün sonunda kiracı tarafından alınmıştır" şeklindeki maddenin, geçerli bir madde olduğunu düşünmüyorum. Zira "mektubun gönderilmesini takip eden" demek, mantıksız, "adreste alınmadığının belirtildiği tarih" denmesi gerekirdi, diye düşünüyorum.

Kiracının işbu sözleşmenin herhangi bir hükmüne uymaması halinde, Mal sahiplerinin herhangi birisinin bile tek başına kiracıya vereceği yazılı bir ihbar ile işbu kira sözleşmesine uyması talep edilir. İhbara rağmen kiracı sözleşmeye uymamaya devam ettiği takdirde mal sahiplerinden herhangi birisinin münferiden işbu kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmeye ve mecurlarının tahliyesini istemeye hakları vardır. Ayrıca kiracı mal sahiplerinin böyle bir durumda düçar olacağı zarar ziyanı da tazmin etmek ve tüm sözleşme süresindeki Kira tutarını da ödemekle yükümlüdür.

Yukarıdaki maddede, tüm sözleşme süresindeki kira tutarını da ödemekle yükümlüdür şartı geçerli midir? Sözleşme 5 yıllıksa ve bu durum ilk yıl olduysa, ne olur?

Alıntı: Yazan butterfly Sayın Admin, Öncelikle çok teşekkür ederim cevaplarınız için. Ancak, ilk soruyu yanlış anlattığımı düşünüyorum. İlk soruda sormak istediğim, GKK'ya göre, 15 gün önce kiralananı boşaltacağını bildirmesi gerekmektedir. Ancak kira sözleşmesinde bu süre 3 ay olarak düzenlenmiştir. Bu durumda, bu konulan şart geçerli olacak mıdır?

Geçerli değildir. Yasada açıkça 15 gün süre öngörülmüştür. Kiracı aleyhine bu sürenin uzatılması geçerli değildir.

Alıntı: Yazan butterfly Ancak, ilk soruyu yanlış anlattığımı düşünüyorum. İlk soruda sormak istediğim, GKK'ya göre, 15 gün önce kiralananı boşaltacağını bildirmesi gerekmektedir. Ancak kira sözleşmesinde bu süre 3 ay olarak düzenlenmiştir. Bu durumda, bu konulan şart geçerli olacak mıdır?

Sn.Ergin'in cevabına katılıyorum.

Alıntı: Kiracının işbu sözleşmenin herhangi bir hükmüne uymaması halinde, Mal sahiplerinin herhangi birisinin bile tek başına kiracıya vereceği yazılı bir ihbar ile işbu kira sözleşmesine uyması talep edilir. İhbara rağmen kiracı sözleşmeye uymamaya devam ettiği takdirde mal sahiplerinden herhangi birisinin münferiden işbu kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmeye ve mecurlarının tahliyesini istemeye hakları vardır. Ayrıca kiracı mal sahiplerinin böyle bir durumda düçar olacağı zarar ziyanı da tazmin etmek ve tüm sözleşme süresindeki Kira tutarını da ödemekle yükümlüdür. Yukarıdaki maddede, tüm sözleşme süresindeki kira tutarını da ödemekle yükümlüdür şartı geçerli midir? Sözleşme 5 yıllıksa ve bu durum ilk yıl olduysa, ne olur?

İkinci sorunuza verdiğiniz yanıtın bunun için de geçerli olduğunu düşünüyorum. Bu madde cezai şart olarak tanzim edilmiş olarak gözüküyor, bu açıdan geçerlidir (BK. 161/1) ve sözleşme süresi de 5 yıl olduğuna göre ödenecek tutar da 5 yıllık olacaktır.

Ancak genel kural bu olmakla beraber yine yukarıda belirttiğim ceza şartlarla ilgili genel kuralın istisnası niteliğindeki fahişlik ve hakim müdahalesi konularının bu madde için de ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir. Bkz. BK 161/3
http://www.turkhukuksitesi.com/mevzuat.php?mid=4046

Alıntı: Yazan Admin 3- Geçerli ama gereksizdir. Zira 6570 sayılı kanun madde 12 zaten bu durumu düzenliyor: http://www.turkhukuksitesi.com/mevzuat.php?mid=23 :

Kira kontratı kırtasiyelerde satılan matbu kontratlardansa, 2 inci maddesinde alt-kiracılık ilişkisi düzenlendiğinden, sözü edilen kayıt gereksiz değil hatta zorunluluktur. Ekleme yapmak istedim.