Sözleşme ahlakı-sözleşmenin kendiliğinden feshi halinde tazminat miktarı

Çok değerli arkadaşlarım hepinize selamlar.. Düşüncelerinizi almak istediğim bir konu var..Arsa maliki 2006 tarihinde bir yapı denetim firması ile söz leşme imzalıyor. Sözleşmede inşaata iki yıl içinde başlanılmaması halinde sözleşmenin kendiliğinden fesih olacağı hükmü yer alıyor. Sözleşmenin imzasından 4 ay sonra inşaatın bulunduğu alana ilişkin imar planları iptal ediliyor ve belediye inşaatı inşaata henüz hiç başlanılamadan mühürlüyor. 4 sene sonra yeni imar planları yapılıyor ve inşaat bu imar planlarına göre başlıyor. Fakat yine bir yapı denetim firması ile çalışılması gerekiyor ve belediye yeni yapı denetim firmasının yetkisini onaylayabilmek için eskisinin ya istifasını yada azlini ve sözleşmesinin feshini istiyor.. Taşınmaz maliki de yeni yapı denetim firması ile sözleşme imzaladığı tarih itibari ile; eski yapı denetim firmasının sözleşmesini fesih ettiğini içerir bir fesih ihbarnamesini eski yapı denetim firmasına gönderiyor. Bunun üzerine eski yapı denetim firması sözleşme bedelini talep ettiği alacak davasını açıyor ve fesih ihbarnamesi tarihine kadar sözleşmesinin yürülükte olduğunu iddia ediyor. Burada sormak istediğim sadece fesih ihbarnamesinde geçen ve şu tarih itibari ile sözleşmeyi fesih ettik şeklinde yer alan ibare taşınmaz malikini ne kadar bağlar.. Onca sene hiçbir işlem yapılmayan eski sözleşmeyi bu fesih ihbarnamesi ile diriltmek sözleşme ahlakına uyar mı???? En kötü ihtimalde taşınmaz malikinin sorumlu olduğu tutar ne olur??? Hepinize şimdiden çok teşekkür ederim.. Saygılarımla.

Yapı denetim firmalarının ilk alacağı ruhsat onayı ile olur ki bu aşamada %10'dur. Yapmadığı hizmetin bedelini alması ise aşağıdaki karara göre haksızdır. Yapı denetim firmalarının alacağı süre ile değil inşaatın tamamlanma sürecine/oranına göre belirlenir.
Saygılarımla..

T.C. YARGITAY
15.Hukuk Dairesi

Esas: 2005/1875
Karar: 2005/2784
Karar Tarihi: 04.05.2005

ÖZET: Davacının fenni mesuliyet ücreti talep ettiği dönem ile dava tarihi arasında dava konusu inşaatların ruhsatı bulunmadığı anlaşıldığından davacının bu dönem için hizmetin yerine getirildiği de kanıtlanamadığı halde talep ettiği fenni mesuliyet ücretinin hüküm altına alınması isabetsizdir.

(3194 S. K. m. 28)

Dava: Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

Karar: Davacı 1997 yılından önceki ilk 5 yıllık süre için üstlendiği fenni mesuliyet ücretini davalı kooperatiften tahsil etmiş, bu dava kapsamında 1997 yılının Eylül ayından itibaren davanın açıldığı 10.4.2001 tarihine kadar geçen süre için fenni mesuliyet ücreti talebinde bulunmuştur.

Mahkemece alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği gibi dava konusu inşaatların 5 yıllık ruhsat süresi 14.10.1997 tarihinde dolmuştur. Uyuşmazlık davacının bu tarihten sonra dava tarihine kadar fenni mesuliyet ücreti talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca yapının fenni mesuliyetini üzerine alan meslek mensupları yapıyı ruhsat ve eklerine uygun olarak yaptırmaya ruhsat ve eklerine aykırı yapılması halinde durumu 3 iş günü içinde ruhsatı veren makama bildirmeye mecburdurlar. Somut olayda dava konusu inşaatların 5 yıllık ruhsat süresi 14.10.1997 tarihinde sona ermiş, ruhsat yenileme işlemi ise dava tarihinden sonra 16.4.2001 tarihinde yapılmıştır. Davacının fenni mesuliyet ücreti talep ettiği Ekim-1997 ile dava tarihi arasında dava konusu inşaatların ruhsatı bulunmadığı anlaşıldığından davacının bu dönem için hizmetin yerine getirildiği de kanıtlanamadığı halde talep ettiği fenni mesuliyet ücretinin hüküm altına alınması doğru olmamış, dava reddedilmek üzere kararın bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün davalı kooperatif yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, 04.05.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Ruhsat alınmışsa elbette yapı denetimcinin bir alacağı vardır ancak kanaatimce yasada geçen en az inşaat maliyetinin %3'üne dair kuralı uygularsak ruhsat iptaline kadar yapılan maliyetin %3'ü kadar bir alacağı oluşmuştur.

Tekrar merhabalar,, soruma konu olan davada çok ilginç bir bilirkişi raporunu tebliğ almış bulunmaktayım.. Raporda; mühendis ve mali müşavir tarafından , inşaata yargı kararı gereği hiç başlanılamadığı tespit edilmiş, fakat bu durumda davacı yapı denetim şirketinin kusurunun bulunmadığı beyan edilmiş (yapı maliki olarak tarafımızın kusuruna ilişkin bir hükme yer verilmemiş) , tip sözleşmelerde ki sınırlayıcı süreler olan 2 ve 5 yıllık sürelerin yapı denetim şirketlerini korumak için konulduğunu, davacı yapı denetim şirketinin tüm yükümlülüklerini ifa ettiğini, taşınmaz malikinin başka bir yapı denetim kuruluşu ile sözleşme imzalamasının yersiz olduğunu- eş değiştiremeyeceğini, yeni yapılan sözleşme bedelinin %40 ının davacı yapı denetim şirketine ödenmesi gerektiğini beyan etmiş, hukukçu bilirkişi ise; teknik adamlar tarafından verilen rapora riayet edilebileceği gibi , 2 yıllık sürenin geçmesi ile sözleşmenin kendiliğinden sona erdiğinin , taşınmaz malikinin başka bir yapı denetim firması ile çalışma serbestisi olduğunun kabulü ile davanın reddinin de mümkün olacağını söylemiştir. Özetini aktardığım rapora ilişkin değerli görüşleriniz beni sevindirecektir. İyi çalışmalar