yeni kira bedeli taraflarca kararlaştırılabilir mi?

Merhaba sayın meslektaşlarım;

01/04/2021 tarihli kira sözleşmesine göre bir yıl süreyle kiraya verilen taşınmazın aylık kira bedeli 1.700 TL olup, yıllık kira artışlarının Tefe-Tüfe ortalamasına göre yapılacağı kararlaştırılmıştır.
Taraflar sözlü olarak anlaşarak; Nisan 2025 ten itibaren kira bedelinin 15.360 TL olarak ödenmesinde anlaşmış, Kiracı da bu bedel üzerinden Nisan 2025 ten itibaren yeni kirayı ödemiştir. Ancak, Kiracı Ekim, Kasım, Aralık 2025 dönemlerinde kira bedellerini eksik ödenmiştir. Gerekçe ise çatıdan akan su nedeniyle yapılan masraf.

Tahliye- haciz talepli yaptığım icra takibine kiracı tarafından süresinde;
kira alacağı kesin, tartışmasız ve likit değildir. Kiralanan taşınmaz uzun süredir ayıplı durumdadır. Özellikle binanın çatısında meydana gelen akıntılar nedeniyle konutun kullanım değeri düşmüş, bu durum defalarca site yönetimine ve kiraya verene bildirilmiş, ancak ayıp uzun süre giderilmemiştir. Kiralananın ayıplı olması nedeniyle Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca kira bedelinde hakkaniyete uygun indirim yapılması zorunlu hale gelmiştir. Bu husus, kira alacağının miktarını tartışmalı hale getirmektedir. Takip konusu edilen tutar, kiralananın ayıplı durumu ve uygulanması gereken kira indirimi dikkate alınmaksızın hesaplanmıştır. Bu nedenle talep edilen kira bedeline itiraz ediyorum. şeklinde itiraz etmiştir.
30 günlük ödeme süresi geçmiştir. İcra hukuk mahkemesinde tahliye ve itirazın kaldırılması davasını açacağım. Ancak; Kontrattaki artışa göre zamlı kiralar hesaplandığında, eksik ödenen bedel olmamış hatta fazla ödemeler olmuş oluyor. Buda açacağım davanın reddi anlamına geliyor.
-Kiracının, kontratta belirlenenden fazla oranda artış yapıp yeni kirayı ödemiş olması, lehime değerlendirilip, açacağım davanın kabulüne karar verilir mi?

İcra Mahkemesinden sonuç alamazsınız, elinizde kiranın 15.360 TL olarak belirlendiğine dair yazılı delil olmadığından, İM davayı reddeder.


SH'de şansınızı deneyebilirsiniz. Orada ödeme makbuzunu yazılı delil başlangıcı olarak sunma imkanınız olabilir, o kabul edilmiyorsa da yemin teklifini şansınız olur. En azından orada karşı tarafın tezi olan kirada indirim konusunu da tartışma imkanı bulabilirsiniz.

Sayın admin yanıtınız teşekkür ederim.

1-Sorumda da belirttiğim, kiracı tarafından yapılan itirazda; sözleşmeye itiraz yok, kiranın bedeline itiraz yok. Sadece ayıp nedeniyle kirayı eksik ödendiğinden borca itiraz var. Bu durum, kira bedelinin tarafların kabulünde sonucu çıkarmaz mı?

2-Kontrattaki artış oranında fazla artış yapılarak, kiracı tarafından, yeni kiranın ihtirazı kayıt eklenmeden uzun süre, sürekli gönderilmesi ( 6 ay ), yeni kiranın artık kiracı tarafından da kabulü anlamına gelmiyor mu? ( yeni kiranın miktarının whatsapp yazışmalarında kabul edildiği, delil olabilir mi? Uygulama da taraflar kira artışında yazılı olmaksızın sözlü olarak anlaşıp yeni kirayı belirliyor. O zaman kontrattan fazla yapılan ödemeler geri istenebilir sonucu çıkıyor.
3-İM'si önüne gelen itirazın kaldırılması, tahliye davasında, olan bu fiili durumu görmezden gelip, bilirkişi marifetiyle kontrata göre kiranın ne kadar olması gerektiğini hesaplatıp, fazla ödeme olduğundan temerrüt oluşmadığından davanın reddine karar vermesi hatalı değil mi?
4-Dava yoluna gittiğimde, Fazla ödeme durumu ortaya çıkarsa, bu sefer kiracı fazla ödemenin iadesi yoluna gidebilir.

Belirttiğiniz itirazlarınızda haklısınız, ancak maalesef uygulama benim söylediğim gibi. İM'ye gittiğinizde kiranın 15.360 TL olduğunu yazılı delille ispatlayamazsanız, İM dosyayı bilirkişiye verecek, bilirkişi TÜFE'ye göre olması gereken rakamı hesaplayacak ve bunun üzerinden temerrüt yoksa dava büyük ihtimalle reddedilecek.

İM'de yazılı delil başlangıcı söz konusu olmaz (SH'de olabilir), sürekli gönderme iddiasını da SM'de belki dinletebilirsiniz ancak İM dinlemez. Borca itiraz bence var: itirazlarında "kira miktarı tartışmalı hale gelmiştir" demişler, dolayısıyla kirayı kabul ettiklerini kabul etmek bence mümkün değil.

Şansınızı denemek istiyorsanız elbette deneyin, bugün hangi Mahkeme'den ne karar çıkar kestirmek mümkün değil ancak uygulamanın geneline bakarsak İM'nin reddedeceğini düşünüyorum.