Olağanüstü Zamanaşimiyla Taşinmazin Iktisabi Için Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Merhabalar, müvekkile 50 yıldır kullanımında olan ve üzerinde düzenli olarak tarım yaptığı bir arazi için belediye tarafından ecri misil ve tahliye talepli ihtarname gönderildi. Ancak biz taşınmazın müvekkil adına TMK madde 713/1 kapsamında tescil edilebilmesi için gerekli şartların oluştuğu kanaatindeyiz. Bu konuda dava sürecinde sorun yaşamamak için dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

Merhabalar,

TMK 713'ün geçerli olabilmesi için birinci kural taşınmazın "tapu kütüğünde kayıtlı olmamasıdır". Bahsettiğiniz durumda belediyenin ecrimisil ve tahliye ihtarnamesi gönderebilmesi için taşınmazın tapuya belediye adına kayıtlı olması gerekir. Eğer durum buysa, maalesef yapabileceğiniz pek bir şeyin olduğunu düşünmüyorum. Müvekkilinizin zilyetlik süresinin uzunluğunun, mülkiyet iddiasında hiçbir önemi olmayacaktır.

Saygılarımla

Aşağıdaki Yargıtay kararları ile doktrin açıklamalarına göre, , müvekkilinizin 50 yıldır kullanımında olan tarım arazisi için belediye tarafından gönderilen ecrimisil ve tahliye ihtarnamesi karşısında, TMK m. 713/1 uyarınca tescil davası açılması sürecinde yargı kararlarına yansıyan kritik hususları içermektedir.

1. Ecrimisil İhtarnamesi ve Ödemesinin Zilyetliğe Etkisi

Yargıtay kararlarında, idare tarafından gönderilen ecrimisil ihbarnamelerinin ve yapılan ödemelerin "malik sıfatıyla zilyetlik" üzerindeki etkisi konusunda ikili bir ayrım bulunmaktadır.

Zamanaşımını Kesmediği ve Engel Olmadığı Yönündeki Kararlar: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2005/8-401 Kaynak) ve Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (2022/4662 Kaynak, 2023/4776 Kaynak) kararlarına göre; Hazine veya belediye tarafından ecrimisil ihbarnamesi düzenlenmesi, noterden ihtarname çekilmesi veya ecrimisil bedelinin ödenmesi, TMK m. 713/1 anlamında "çekişme (dava)" sayılmamaktadır. Bu işlemler zamanaşımını kesmez. Özellikle kazanma koşullarının (20 yıllık süre) ihbarnameden önce tamamlanmış olması halinde, sonradan yapılan ecrimisil ödemelerinin malik sıfatıyla zilyetliğe engel olmadığı ve Hazinenin üstün hakkının tanınması anlamına gelmediği kabul edilmiştir.

Malik Sıfatını Ortadan Kaldırdığı Yönündeki Kararlar: Buna karşılık Yargıtay 16. Hukuk Dairesi (2019/4674 Kaynak) ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2022/1214 Kaynak) kararlarında; şahsın ecrimisil ihbarnamesine karşı idareye verdiği dilekçede taşınmazın Hazineye ait olduğunu kabul etmesi, "fuzuli şagil" (haksız işgalci) sıfatını benimsemesi veya ödeme taahhüdünde bulunması durumunda "malik sıfatıyla zilyetlik" unsurunun ortadan kalktığı belirtilmiştir. Ayrıca Yargıtay 20. Hukuk Dairesi (2015/11088 Kaynak), uzun yıllar ecrimisil ödenmesinin mülk edinme iradesinin oluşmadığına karine teşkil edebileceğine hükmetmiştir.

Özetle: Müvekkilin ecrimisil ihtarnamesine karşı verdiği yanıt ve tutum kritiktir. Eğer 20 yıllık süre ihtarname öncesinde dolmuşsa ve müvekkil taşınmazın mülkiyetinin başkasına ait olduğunu açıkça kabul eden bir beyanda bulunmamışsa, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi içtihatları lehedir.

2. İspat Yöntemi: Hava Fotoğrafları ve Bilirkişi İncelemesi

Dava sürecinde en sık karşılaşılan bozma nedeni "eksik inceleme"dir. Mahkemeler ve Yargıtay, zilyetlik süresinin ve imar-ihya olgusunun ispatında tanık beyanlarından ziyade bilimsel verilere öncelik vermektedir.

Stereoskopik Hava Fotoğrafları: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2024/5753 Kaynak, 2022/2042 Kaynak) kararları uyarınca; dava tarihinden geriye doğru 15-20-25 yıl öncesine ait en az üç ayrı dönemde çekilmiş stereoskopik hava fotoğraflarının Harita Genel Müdürlüğü'nden getirtilmesi zorunludur. Bu fotoğraflar, jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişilerce stereoskop aletiyle incelenmeli; taşınmazın o tarihlerdeki niteliği, sınırları ve tarımsal faaliyetin varlığı raporlanmalıdır. Tek bir hava fotoğrafı veya sadece uydu görüntüsü yeterli görülmemektedir.
İmar ve İhya Tarihi: Zilyetlik süresi (20 yıl), imar ve ihyanın (arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi) tamamlandığı tarihten itibaren işlemeye başlar (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2022/2042 Kaynak). Taşınmazın 50 yıldır kullanılıyor olması yetmez; imar-ihyanın ne zaman bittiği bilimsel olarak kanıtlanmalıdır.
Bilirkişi Heyeti: Keşiflerin; 3 kişilik ziraat mühendisi kurulu, jeodezi ve fotogrametri mühendisi, fen bilirkişisi ve yerel bilirkişiler (yaşlı ve tarafsız) eşliğinde yapılması şarttır (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2022/7208 Kaynak).
3. Husumet ve Taraf Teşkili

Dava açılırken husumetin doğru yöneltilmesi dava şartıdır.

Zorunlu Hasım: TMK m. 713/3 gereği dava Hazine ve ilgili kamu tüzel kişisine (Belediye veya Köy Tüzel Kişiliği) yöneltilmelidir.
Büyükşehir Belediyeleri: Taşınmaz Büyükşehir Belediyesi sınırları içindeyse, ilçe belediyesinin yanı sıra Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nın da davalı olarak gösterilmesi zorunludur (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/4704 Kaynak, 2021/4475 Kaynak).
4. Taşınmazın Niteliği ve Hukuki Engeller

Müvekkilin 50 yıllık kullanımı olsa dahi, taşınmazın hukuki niteliği tescile engel olabilir:

Orman ve Mera: Taşınmaz orman sayılan yerlerden (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2022/6950 Kaynak) veya mera, yaylak, kışlak gibi kamu orta mallarından (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2022/6913 Kaynak) ise zilyetlikle kazanılamaz. Orman içi açıklıklar da kazanılamaz.
Hak Düşürücü Süreler: Eğer taşınmaz bulunduğu bölgede kadastro çalışmaları kesinleşmişse, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3 uyarınca 10 yıllık hak düşürücü süre içinde dava açılmalıdır. Bu süre geçmişse, kadastro öncesi zilyetliğe dayanılamaz (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2022/6913 Kaynak).
İmar Planı ve Sit Alanı: Taşınmazın imar planı kapsamında olup olmadığı, sit alanı içinde kalıp kalmadığı ve baraj havzası gibi mutlak koruma alanlarında bulunup bulunmadığı (BAM İstanbul 37. HD) araştırılmalıdır.
5. "Davasız" Olma Şartı

TMK m. 713/1'deki "davasız" ibaresi, zilyetlik süresi boyunca gerçek hak sahibi tarafından bir istihkak veya el atmanın önlenmesi davası açılmamış olmasını ifade eder.

Önceki Davaların Etkisi: Eğer daha önce tescil davası açılmış ve reddedilmişse, reddedilen davanın kesinleşme tarihinden itibaren yeniden 20 yıllık sürenin geçmesi gerekir (Yargıtay BGK 2005/1 Kaynak, Yargıtay 1. HD 2022/4137 Kaynak).
İkincil Kaynaklardan Sağlanan Ek Bağlam

Aşağıdaki hususlar, karar metinlerinde yer alan ikincil bilgiler ışığında dava stratejisi için ek bağlam sağlamaktadır:

Kötü Niyetli Zilyetlik Riski: Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin (2010/9017 Kaynak) bir kararında, Hazine'nin tahliye talebi ve ecrimisil ihbarnamesi göndermesi sonrasında sürdürülen zilyetliğin "kötü niyetli" kabul edildiği ve tescilin reddedildiği görülmüştür. Bu durum, idarenin müdahalesinden sonraki kullanımın tescil için riskli olduğunu göstermektedir.
Eklemeli Zilyetlik İspatı: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi (2022/7410 Kaynak) kararında, miras yoluyla intikal (eklemeli zilyetlik) iddialarının nüfus kayıtları ve tanık beyanlarıyla tam olarak örtüşmemesi durumunda davanın reddedildiği belirtilmiştir. Müvekkilin 50 yıllık kullanım iddiası, kendi yaşı ve murisinden intikal eden sürelerle tutarlı olmalıdır.
Fiili Kullanım Kriteri: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (2021/10496 Kaynak) kararında, sadece tel örgü çekmek veya bekçi tutmanın zilyetlik için yeterli olmadığı, "ekonomik amaca uygun fiili kullanımın" (tarımsal üretim vb.) kanıtlanması gerektiği vurgulanmıştır.

Literatüre göre de,

TMK m. 713/1 Kapsamında Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil ve Ecrimisil Talebi Karşısında Hukuki Değerlendirme

1. HUKUKİ NİTELENDİRME

Müvekkilin 50 yıldır tarımsal amaçla kullandığı taşınmaz için belediye tarafından gönderilen ecrimisil ve tahliye talepli ihtarname karşısında, TMK m. 713/1 uyarınca tescil davası açılması planlanmaktadır. Literatürdeki hakim görüşler ve yargı kararları ışığında, davanın başarısı ve ecrimisil talebinin bertaraf edilmesi için dikkat edilmesi gereken hususlar aşağıda analiz edilmiştir.

2. MADDİ KOŞULLARIN VARLIĞI VE İSPATI

Dava sürecinde sorun yaşanmaması için öncelikle zilyetliğin niteliğinin ve süresinin ispatı hayati önem taşımaktadır.

Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Müvekkilin tarım yapması, literatürde "malik sıfatıyla zilyetlik" için güçlü bir karine kabul edilmektedir.

"Zilyetlik taşınmazın sürekli olarak kullanılması, işletilmesi şeklinde olmalıdır, malik sıfatıyla zilyetlik taşınmazın fiilen oturmak, üzerinde tarımsal faaliyette bulunmak... taşınmazın etrafının çevrilmesi, üzerine kalıcı nitelikte bina yapılması, ağaç dikilmesi... gibi haller ile ispat edilebilir." (Sevda Arıkboğa Usta, 2009). "Yargıtay’ın uygulamasına göre, malik sıfatıyla zilyetliğin varlığı için dava konusu taşınmazın ekonomik amaca uygun olarak kullanılması gerekmektedir... taşınmaz malın ekilip biçilmesi... malik sıfatıyla zilyetlik olarak kabul edilmiştir." (Ömer Yavuz, 2022).

Davasız ve Aralıksız Zilyetlik: 20 yıllık sürenin kesintisiz ve çekişmesiz geçmiş olması gerekir. Belediye tarafından gönderilen ihtarnamenin "davasızlık" şartını bozup bozmadığı kritik bir noktadır. Literatür, ihtarnamenin zamanaşımını kesmediği yönündedir.

"Taşınmaz hakkında alınan ihtiyati tedbir kararları gibi işin esasını çözmeyen taleplerin, noterden çekilen ihtarnamenin, hazine tarafından zilyede gönderilen ecrimisil ihbarnamesinin ve İdari men kararları zilyetliği kesmez." (Sevda Arıkboğa Usta, 2009). "İdari müracaatlar... veya yargı dışı ihtar, ihbar ve talepler dava sayılmaz ve zilyetliği davalı hâle getirmez." (Mustafa Sonkurt, 2023).

3. ECRİMİSİL TALEBİNE KARŞI SAVUNMA: MÜLKİYETİN GERİYE YÜRÜMESİ

Belediyenin ecrimisil talebine karşı en güçlü argüman, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı şartlarının oluşmasıyla mülkiyetin kazanıldığı ve bu kazanımın geçmişe etkili olduğudur.

Mülkiyetin Kazanılma Anı ve Etkisi: Şartlar oluştuğu anda mülkiyet kazanılmış sayılır, tescil kararı açıklayıcıdır. Bu durum, geçmişe dönük ecrimisil talebini hukuken dayanaksız kılar.

"Bizim de katıldığımız öğretideki baskın görüşe göre mülkiyetin kazanılmasından önce zilyetlikte geçen süreler için kullanma menfaatinin ödetilmesi, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına yönelik düzenlemeyle güdülen amaca aykırı olur... Çünkü olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılan mülkiyet, zilyetliğin gerçekleştiği ilk ana yönelik olarak hüküm ifade eder." (Coşkun Çaldağ, 2025). "Taşınmazı ihya eden zilyet, iyiniyetli veya kötüniyetli olsun, Hazine’ye herhangi bir ödeme yapmakla yükümlü olamaz... O hâlde ihya ile iktisap, ecrimisil gibi, kişisel veya yan talepleri evleviyetle sona erdirir." (Ramil Khalilov, 2022).

Kötüniyet İddiasının Çürütülmesi: Ecrimisil için zilyedin kötüniyetli olması gerekir. Ancak kazandırıcı zamanaşımı şartlarını sağlayan zilyet, malik sıfatıyla hareket ettiğinden ecrimisil ödememelidir.

"Kazandırıcı zamanaşımının şartlarının gerçekleşmesi kaydıyla bu zilyetliğin başladığı andan itibaren kötüniyetli zilyedin malik olacağı ve ecrimisil ödemesi gerekmeyeceği kabul edilmiştir." (Ceren Yavuzaslan, 2014).

4. YARGILAMA USULÜNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Dava açılırken usuli eksiklik yapılmaması, sürecin uzamaması adına elzemdir.

Husumet (Davalılar): Dava sadece Hazine'ye değil, ilgili kamu tüzel kişilerine (olayda Belediye) de yöneltilmelidir.

"Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır." (Sait Çiftçi, 2023).

İspat Yükü ve Deliller: Tanık beyanları, zilyetliğin süresi ve niteliği açısından en önemli delildir.

"Tescil davalarında, malik sıfatıyla zilyetliğin davasız, aralıksız en az yirmi yıl boyunca devam ettiğinin ispatı hususunda tanıkların beyanları önemli bir yer tutar." (Mustafa Sonkurt, 2023).

Hakimin Re'sen Araştırma İlkesi: Bu davalar kamu düzenini ilgilendirdiğinden hakim geniş bir araştırma yetkisine sahiptir.

"TMK m. 713 kapsamında açılan tescil davalarının, kamu düzenini ilgilendirdiğinden bahisle, kazanma koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin hâkim tarafından re’sen gözetilmesi ve araştırılması gerektiği kabul edilmektedir." (Mustafa Sonkurt, 2023).

5. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

sonuç olarak ; müvekkilin 50 yıllık tarımsal kullanımının "malik sıfatıyla zilyetlik" kapsamında olduğu, belediyenin gönderdiği ihtarnamenin veya ecrimisil ihbarnamesinin TMK 713/1 anlamında "davasızlık" şartını bozmadığını düşünüyorum.

Dava sürecinde dikkat edilmesi gereken en kritik husus, mülkiyetin kazanılmasıyla birlikte zilyetliğin başından itibaren hukuka uygun hale geldiği (geçmişe etkili kazanım) savunmasının işlenmesidir. Bu savunma, belediyenin ecrimisil talebini hukuken dayanaksız bırakacaktır. Davanın Hazine ve Belediye'ye birlikte yöneltilmesi, yerel bilirkişi ve tanıklarla zilyetliğin sınırlarının ve süresinin net olarak ortaya konulması gerekmektedir.