Haricen Yapılan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Dönme ve İvazlı İbra

Meslektaşlarım Merhaba,

Müvekkil şekil şartına uymadan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalayıp, taşınmaz bedelini karşı tarafa peşin ödüyor. Taşınmaz süresi içinde teslim edilemeyince bu kez taraflar yeni bir fesih ve ibra sözleşmesi imzalıyor ve karşı taraf Müvekkile ödediği bedelden daha fazlasını ödeme (cezai şart tazminatı) taahhüdünde bulunuyor. Ödeme gününde karşı taraf yine ödeme yapmıyor. Bunun üzerine ilamsız takip başlatıyoruz ancak takibe itiraz edip durdurdular. Sorum şu, ilk ödenen bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alma hakkımızın yanında, fesih ve ivazlı ibra sözleşmesindeki cezai şart bedeliyle talep edebilme durumu nedir? (icra takibi cezai şart tutarı eklenerek yapıldı) Bu durumda itirazın iptali üzerinden mi devam edip dava açmalıyım yoksa ödenen ilk bedel üzerinden sebepsiz zenginleşmeye dayanarak yeni bir dava yoluna mı gitmeliyim?

Tapulu taşınmazların satışı veya satışının vaadi resmi şekle tabidir. (TMK 706, BK 213, Tapu K.26 Noterlik K. 60) Adi senetle satış vaat edilmesi geçerli sayılmaz. Herkes aldığını sebepsiz zenginleşme kurallarına göre iade eder.Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak cezai şart gibi sözlşmeeye geçerlillik tanıyan başkaca bir talepte bulunulamaz. Peşinen ödenen para sözleşmenin güncelleştirilerek denkleştirici adalet ilkelerine göre alıcıya faiziyle birlikte iadesi için dava açılmalıdır.

İcra takibi ile sanırın denkleştirici adalet ilkelerine göre hesaplanacak likid bir talepte bulunulmadığından itirazın iptali davası yerine tahsil davası açılmasında yarar vardır.

Sayın Yücel Kocabaş üstada katılmakla birlikte ufak bir ekleme yapmak istiyorum.

Müvekkiliniz tüketici konumunda ise; denkleştirici adalet ve rayiç değerden hangisi fazla ise onun tahsilini talep edebilirsiniz. Ben tüketici mahkemelerinde açtığım davalarda; istem sonucunu da buna uyarlayarak talepte bulunuyorum. Örneğin; Harici taşınmaz satış sözleşmesine binaen taşınmazın müvekkile devredilmemesi nedeniyle, müvekkil tarafından ödenen 250.000 TL bedelin; taşınmazın rayiç değeri yada denkleştirici adalet ilkesine göre ulaştığı değerden hangisi yüksek ise ona göre bulunan bedelin müvekkile mevduata uygulanan en yüksek faiziyle iadesine, gibi.



Yerleşik Yargıtay İçtihatlarına Göre; "rayiç değer miktarı, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan az ise rayiç değere, rayiç değer, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan fazla ise bu miktara karar verilmesi gerekir" Şöyle ki;

T.C YARGITAY
13.Hukuk Dairesi
Esas: 2005/ 17982
Karar: 2006 / 3610
Davalı da bu bedeli ödemekle yükümlüdür. Ne var ki davacı denkleştirici adalet ilkesine göre talepte bulunmuştur. Bu durumda mahkemece davacının 24.01.2002 tarih itibari ile rayiç bedeli ve denkleştirici adalet ilkesine göre ne miktarda talepte bulunacağı belirlenerek rayiç değer miktarı, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan az ise davacının kazanılmış hakkı da gözetilerek rayiç değere, rayiç değer, denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenecek miktardan fazla ise davacının talebi aşılmadan bu miktara karar verilmesi gerekirken, sadece TEFE oranları ile hesaplama yapan bilirkişi raporunu esas alarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

T.C YARGITAY
13.Hukuk Dairesi
Esas: 2011/ 16154
Karar: 2012 / 1530
Davalılar 04.06.1999 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava konusu A Blok 12 nolu çatı katı bağımsız bölümü davacılara satmış olup; taraflar arasında yapılan bu sözleşme resmi şekilde yapılmış olmakla geçerlidir. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacılar, taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir. Her ne kadar davalı arsa sahipleri ile dava dışı müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshine karar verilmiş ise de,davalıların üçüncü kişi ile yaptığı sözleşmedeki ifa imkansızlığı , BK 117. maddesine göre davacılara olan sorumluluklarını ortadan kaldırır nitelikte değildir. Öyle olunca mahkemece dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli belirlenip bu bedele hükmedilmelidir. Aksi düşüncelerle yazılı şekilde rayiç değer yerine ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre yapılan hesaplamaya dayalı olarak karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

T.C YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2017/ 13-2618
Karar: 2020 / 184
Direnme Kararı:
9. Yerel Mahkeme 29.01.2014 tarihli ve 2013/4081 E., 2014/30 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçeler yanında, tarafların geçerli olduğu inancı ile sözleşmeyi imzaladıkları ancak davalının sözleşmenin geçersizliğine dayanarak rayici ödemekten kaçınmasının iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı, rayiç üzerinden kabul kararının yerinde olduğu, davalısı aynı, davacısı farklı benzer bir olayda Özel Dairenin 30.09.1988 tarihli, 1987/2-2 E.-K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararı da gözetilerek bir tarafın edimlerini tümüyle ifa etmesi hâlinde karşı tarafın sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olduğu yönünde karar verdiği de gözetildiğinde aksi gerekçe ile tüketiciye daha az tazminat ödenmesi sonucunu doğuran uyuşmazlıkta direnme kararı vermiştir.
25. Hâl böyle olunca şekil eksiliğinin ileri sürülmesi açıkça adaletsizlik teşkil ettiğinden, gerçek hakkın tanınması ve ferdin korunması için, bu zaruretten doğan ve olağanüstü bir imkân sağlayan TMK 2/2. maddesi hükmünün işletilmesi, başka bir deyişle hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı değil, şekil şartı kuralının ihmal edilmesi zorunludur. Gerçekten şekle ilişkin hükmün gayesi dışında menfaat temini yoluna gidilmek istenildiği durumlarda yargı hassas olmaya mecburdur. Zira hukuk ancak, meşru menfaatlerin tatminine yarar; başka bir şeye yaradığı taktirde ise mevcudiyet sebebini kaybeder. Tüm bunlar karşısında somut olayın özelliği itibariyle davalının sözleşmenin resmî şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, bu nedenle taşınmazın rayiç değerinden sorumlu tutulamayacakları yönünde savunmada bulunmasının hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralına aykırılık teşkil ettiğinin kabulü gerekir.
Karşı Oy
Bu esaslara uygun olarak taşınmazın rayiç değerinin istenemeyeceği ve denkleştirici adalet ilkesi gereğince iade kapsamının belirlenmesi gerektiğine değinilmiş olan özel daire bozma kararına uyulması gerektiği hâlde rayiç değerin istenebileceği kabul edilerek verilen direnme kararının bozulması gerektiği görüşünde olduğumuzdan direnme uygun bulunarak miktarı incelenmek üzere daireye gönderilmesi yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz.