Tbk 351/2'ye Dayali Ihtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasi

Merhabalar,

Bir hususta fikirlerinizi rica ediyorum.

Müvekkil 07.08.2025 tarihinde bir taşınmaz satın alıyor. Taşınmazda 16 yıllık bir kiracı var.

Önceki malik ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira tespit davaları açmış.

Önceki malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında yeni malik sıfatıyla taraf olamıyoruz.

"İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyaç iddiasının hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. Kiralanana ait son tapu kaydından taşınmazın satıldığı anlaşılmakla davacının iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilemez." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/3566 Karar: 2017/7175 K.T.: 15.05.2017)

Kira sözleşmesi tarihi 01.08.2010'dur.Sözleşme bu durumda her yıl yenilenerek devam ettiğinden belirli süreli bir sözleşme söz konusu. (Her ne kadar belirsiz süreli hale geldiği şeklinde görüşler var ise de belirli süreli olduğu sonucuna vardım)

TBK 351/2 maddesi kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir düzenlemesi ile iktisap eden kişiye dava açma süresi olarak bir alternatif hak tanımıştır.

Taşınmaz alım tarihi 07.08.2025'dir.

Bu durumda fikrinizi almak istediğim husus şu:

TBK 351/2 ye dayanarak 01.09.2025 tarihine kadar ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir miyim?

Tabi öncesinde hemen arabuluculuk başvurusu yapacağım.

01.08.2025 de sözleşme yenilendiği kabulü ile dava süreden reddedilir mi?

Tam da 1 ay içerisindeyiz ve önceki malike halefiz diye düşünüyorum ama bir yandan da müvekkil satın aldığında kira sözleşmesinin zaten yenilenmiş olması nedeniyle aksi yönde de düşünüyorum. Maddede de yeni malik diyor çünkü.

Açabilir isem kiracıya ihtar çekmeme gerek olmadığı sonucuna vardım.

Ancak taşınmazın satın alındığını ihtaren bildirmeyi düşünüyorum.
Yoksa hiç ihtar çekmesem mi?

Öbür yandan, TBK 351/1 gereği dava açmam gerekirse de alım tarihi dahil olmak üzere 1 aylık sürede ihtarname ile taşınmazın alındığını ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talep ettiğimizi bildirmem gerekir?

1 aylık süre hak düşürücü süre.

Bu riskle karşı karşıyayım.

Şimdiden teşekkürler

Bir an için yeni malik olmadığınızı, eski malik sıfatıyla ihtiyaç nedeniyle yeni bir tahliye davası açacağınızı varsayalım. Bu durumda 350. madde gereğince sözleşmenin bitim tarihinde 1 ay içinde davanızı açabilecektiniz. Bu senaryoda da "kira sözleşmesi zaten yenilenmiş" olacaktı ama yenilenmiş olması dava açmanıza engel olmayacaktı, zira kanun sözleşme bitim tarihinden itibaren bu davayı açmak için size 1 ay süre tanımış.

O zaman yeni malik olunca da sözleşmenin yenilenmiş olması sizi endileşendirmemeli diye düşünüyorum, çünkü siz halefiyet gereği bu davayı açacaksınız, o yüzden sözleşmenin yenilenmiş olması bence önem taşımıyor.

İhtarın önemini birkaç yönden irdelemek lazım:
1- dava açma süresi içinde ihtar çekerseniz, bk 353 gereği dava sürenizi uzatırsınız, yani 1 ay içinde açma zorunluluğunuz kalmaz, 1 yıl içinde istediğiniz zaman açabilirsiniz.
2- Sözleşmede aktin feshi için bildirim zorunluluğu getirilmişse, ihtar çekmeden davayı açarsanız davanız reddedilir. (bkz.https://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17224).
3- İhtar halefiyeti bildirmek açısından önemlidir. Teorik olarak şu anda kiracı yeni malikten habersiz. Halef olduğunuzu ihtaren bildirmeniz gerek diye düşünüyorum. Kiraların artık yatacağı banka hesap numarası da aynı şekilde bildirilmeli

Sevgili meslektaşım,
Öncelikle cevabınız için çok teşekkür ediyorum.
Bu 1 aylık sürede davayı açmayı düşünüyorum.
Ancak, meslektaş soruları arasında yer alan benzer hususa ilişkin paylaşımlarda, ihtar çekilmiş olmasını 6 aylık süreyi beklemek gerektiği şeklinde hatalı yorumla davayı reddeden hakimlerden bahis olduğu için ve birçok görüş ayrılığı bulunduğundan tereddüt yaşadığımı ve bu başlıkla fikir rica ettiğimi söylemek isterim.
Kira sözleşmesinde kiracıya konutu boşaltmak istemesi halinde 1 ay evvel mal sahibine ulaşacak şekilde bildirim yapması gereği düzenlenmiş, ancak mal sahibine ilişkin bu hususta bir madde kira sözleşmesinde yer almıyor.
Halefiyeti ve banka hesabını bildirmek için bir ihtar çekmeyi düşünüyorum ancak burada ihtiyaçtan bahsetmeme gerek olmadığı kanaatindeyim, siz de aynı şekilde 351/2 için ihtara gerek yok demişsiniz.

Atladığım başka bir ayrıntı var mıdır?

Yukarıdaki bütün tespitlerinize ben de katılıyorum, bence atladığınız bir husus da yok.

Bu davanın en büyük riski sizin de söylediğiniz gibi 350 ile 351'i tam özümseyememiş bir Hakime denk gelme riskiniz. Buna ilave olarak ilk mesajınızda da belirttiğiniz gibi sizin yeni malik olarak tam bu bir aylık sürede iktisap etmiş olmanız da kafa karışıklığını arttırabilecek bir durum.

Ancak olayınızda bu riskleri almak durumundasınız diye düşünüyorum.