adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takiple tahliye nasıl yapılır?

Merhabalar,
Uygulamada sık karşılaşılan ancak benim ilk defa karşılaşmam sebebiyle bilemediğim ve elimin altında da kitap olmaması sebebiyle sormak zorunda kaldığım sorum şu şekildedir:

6570 sayılıl kanun 7-e bendi gereğince 1 kira yılı içinde 2 kere haklı ihtara sebebiyet veren kiracı kira süresinin bitiminden itibaren 1 içinde açılacak tahliye davası ile tahliye edilebilir, denmekte. Yani 2 haklı ihtar dahi çekilse tahliye davası açabilmek için kira süresinin bitimini beklemek gerekiyor. Doğrumu anladım?

Peki elimizde bir ihtarname var ve kira ödenmemeye devam ediyor. Bu durumda icra takibi yapılsa icra takibi 2. haklı ihtar yerine geçer mi?
Geçtiğini varsayıyorum icra takibi neticesinde ödeme emrine itiraz etmedilmemesi halinde nasıl tahliye edilir? ve yine kira sözleşmesi süresi sonucu beklenmeli midir?
Teşekkür Ederim

Alıntı: Yazan Semanur Yani 2 haklı ihtar dahi çekilse tahliye davası açabilmek için kira süresinin bitimini beklemek gerekiyor. Doğrumu anladım?

Evet yorumunuz doğru.

Alıntı: Yazan Semanur Peki elimizde bir ihtarname var ve kira ödenmemeye devam ediyor. Bu durumda icra takibi yapılsa icra takibi 2. haklı ihtar yerine geçer mi?

Hayır geçmez. Metotu değiştirerek aynı döneme ilişkin iki ayrı ihtarda bulunamazsınız, burada kastedilen farklı dönemlere ilişkin iki ayrı ihtarın olması.

Alıntı: Yazan Semanur Geçtiğini varsayıyorum icra takibi neticesinde ödeme emrine itiraz etmedilmemesi halinde nasıl tahliye edilir? ve yine kira sözleşmesi süresi sonucu beklenmeli midir?

İki haklı ihtar yoluyla gidiyorsanız, evet gene kira sözleşmesinin sonunun beklenmesi gerekiyor, zira bu davanın açılması için kanunun aradığı şart bu.

Öte yandan kira ödemeyen kiracıyı tahliye etmek için tek yol iki haklı ihtar değildir. Borçlar Kanununun 260.maddesinde gösterilen temerrüt yolu da kullanılabilir. Buna göre ihtarınızı veya icra takibinizi bu maddedeki şartlara (30 gün süre verilmesi, ödeme olmaması durumunda kontratın fesh edileceği uyarısında bulunulması) uygun gönderirseniz, 30 gün sonunda borç ödenmemişse, 31. gün akdin feshi davası açabilirsiniz. Süre içinde borç ödenirse bu 1 haklı ihtar sayılır.

Bu nedenle de ödenmeyen kira bedelleri için atılması gerekli doğru adım çoğu kez budur aslında.

Teşekkür ediyorum ancak;
1-benim bildiğim 6570 sayılı kanunun uygulanmadığı durumlarda BK. hükümlerine gidilebilir, 6570 sayılı kanun Belediye teşkilatı olan yerlerle iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (örtülü olmayanları hariç) kiralamalarında uygulanır.
Yani 6570 sayılı kanun kapamına giren bir gayrimenkul sözkonu ise BK hükümlerine yada 6570 sayılı kanun hükümlerine başvurmak gibi seçimlik hakkımız olmadığını sanıyorum. Yanılıyo muyum?

2-icra takibinin haklı ihtar yerine geçmesinden kastım aynı kira dönemine ilişkin olarak değildi. Demek istediğim ödenmeyen kira dönemine ilişkin ihtarname gönderiliyor bu ödenmiyor sonraki(başka bir dönem) ayın kira borcuda ödenmiyor bu halde ödenmeyen ilk iki ayın kira bedelinin tahsili ve tahliye maksadıyla icra takibi taparsak elimizde iki haklı ihtar olmuş olur mu?

Alıntı: benim bildiğim 6570 sayılı kanunun uygulanmadığı durumlarda BK. hükümlerine gidilebilir

Yorumunuz genel anlamda doğru. Örneğin kiracının tahlikyesine ilişkin hükümleri uygulanırken, mecur 6570 sayılı kanun kapsamındaysa BK içindeki ilgili maddeleri uygulama şansımız yok, zira 6570 özel kanun ve bu konuda orada özel bir şekilde düzenleniyor.

Ancak temerrüt olgusu söz konusu olduğunda kiralanan 6570 kapsamında olsa dahi BK'na dayanmanız mümkündür, zira temerrüt nedeniyle tahliye istemi esasında sözleşmesinin kira yönüne ilişkin bir olgu değil, genel olarak sözleşmelerin kuruluşu/sona erdirilmesi ile ilgili genel düzenlemeleri ilgilendiren ve özel kanunda da ayrı bir düzenleme getirilmeyen bir konudur. Keza örneğin akde muhalefet söz konusu olduğunda da BK'daki genel ilkelerini kira sözleşmelerine uygulayabiliyoruz.

Bu nedenle ödenmeyen bir kira borcu için 30 gün süre verilerek temerrüt ihtarı çekilebileceği gibi, örnek no 13 kullanılarak "30 günlük icra takibi olarak adlandırılan" ödeme emrini de gönderebilir, bilahare süresi içinde ödeme olmaması durumunda Sulh Hukuk Mahkemesinde veya İcra Mahkemesinde temerrütten tahliye davası açabilirsiniz. Bu dava verilen 30 günlük sürenin bittiği anda açılabilir, sözleşme sonunun beklenmesi gerekmez.

Alıntı: 2-icra takibinin haklı ihtar yerine geçmesinden kastım aynı kira dönemine ilişkin olarak değildi. Demek istediğim ödenmeyen kira dönemine ilişkin ihtarname gönderiliyor bu ödenmiyor sonraki(başka bir dönem) ayın kira borcuda ödenmiyor bu halde ödenmeyen ilk iki ayın kira bedelinin tahsili ve tahliye maksadıyla icra takibi taparsak elimizde iki haklı ihtar olmuş olur mu?

Bu durumda ben iki haklı ihtar şartının gerçekleştiği düşüncesindeyim. Neticede iki ayrı döneme ait kira borcu ödenmemiş ve her ikisi için de ayrı ayrı iki ihtar yapılmış. Ancak hiçbir riske girmeyeyim ve tahliye davasında karşı tarafın ağzını bile açması mümkün olmasın diyorsanız, ihtar çektiğiniz dönem için ayrı, sonraki ödenmeyen dönem için ayrı takip yapmanız da mümkündür. Neticede bu durum da sizin açınızdan hiçbir kaybı olmayacak. Ancak tek takip dahi yapsanız bence iki haklı ihtar şartı gerçekleşmiştir.

(Ancak sözleşmede muacceliyet şartı varsa ve siz bu şartı kullanmadan her ay için ayrı ayrı ihtarlarda bulundusanız Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre bu iki haklı ihtar değildir, onu da belirtmek gerekir)

sayın admin,

vermiş olduğunuz yanıtlar son derece açıklayıcı. ancak ben de meslektaşım gibi kira hukuku uygulamalarına uzağım. benzer bir olay benim de başıma geldi. kira başlangıç dönemi mart ayı. henüz bir ihtar gönderilmiş değil. açıklamalarınızdan da anladığım kadarıyla şayet kiralayan kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa haklı ihtar niteliğinde bir ihtarname göndermeden doğrudan 13 örnek icra takibi yaparak kira alacağını ve tahliye isteminde bulunabilir. bu takip için önceden bir ihtar gönderme şartı bulunmamaktadır. doğru mu anladım?

öncesinde bir ihtar çekmeden doğrudan 13 takip yapılması ve 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde tahliye talepli dava açılıyor.

13 örnek takip açılması yolunun izlenmesi ile aynı kira dönemi içerisinde farklı aylara ilişkin kira alacaklarına dair ihtar gönderilmesi (açıklamalarınızda belirtilen şartlarda) ve akabinde kira döneminin sonunu takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılması halinde tahliye davalarının yargılama usullerinde bir farklılık var mıdır? mahkemeler tahliye davaların bir kısım şekil şartlarını titizlikle incelediklerinden konuyla ilgili temkinli hareket etmek istiyorum.

cevaplarınız için şimdiden teşekkürler

Alıntı: Yazan av.sibell açıklamalarınızdan da anladığım kadarıyla şayet kiralayan kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa haklı ihtar niteliğinde bir ihtarname göndermeden doğrudan 13 örnek icra takibi yaparak kira alacağını ve tahliye isteminde bulunabilir. bu takip için önceden bir ihtar gönderme şartı bulunmamaktadır. doğru mu anladım?

Yorumunuz doğrudur.

Alıntı: öncesinde bir ihtar çekmeden doğrudan 13 takip yapılması ve 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde tahliye talepli dava açılıyor.

Bu da doğrudur.

Alıntı: 13 örnek takip açılması yolunun izlenmesi ile aynı kira dönemi içerisinde farklı aylara ilişkin kira alacaklarına dair ihtar gönderilmesi (açıklamalarınızda belirtilen şartlarda) ve akabinde kira döneminin sonunu takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılması halinde tahliye davalarının yargılama usullerinde bir farklılık var mıdır? mahkemeler tahliye davaların bir kısım şekil şartlarını titizlikle incelediklerinden konuyla ilgili temkinli hareket etmek istiyorum.

Örnek 13 ile takip yaptığınızda (ve borç ödenmediğinde), 30 günün sonunda İcra Mahkemesinden tahliye istersiniz.

6570'deki iki haklı ihtardan tahliye istiyorsanız (sözleşme bitiminde) Sulh Hukuk Mahkemesine başvurursunuz.

Bu nedenlerle örnek 13 her zaman iki haklı ihtar yoluna göre daha hızlı ve pratiktir. Ayrıca örnek 13 gönderilmesi iki haklı ihtar yoluna gitmenizi de engellemez, zira siz örnek 13'e göre takip yaptıktan sonra mesela borçlu borcunu 30 gün içinde ödeyerek tahliyeyi engellese bile, bu takibiniz "1. Haklı ihtar" yerine geçecektir. Dolayısıyla benzer bir durumun aynı kira dönemi sonunda tekrarlanması durumunda yine 2 haklı ihtardan tahliye yolunuz açıktır.

Diyelim kiracı tahliye ihtarlı kira alacağı takibinde, ödeme emrinin kesinleşmesinden itibaren 32. gün kira alacağı bakımından icra müdürüne ödeme taahhüdünde bulundu. Bu ödeme taahhüdü, onun temerrüt durumunu ortadan kaldırırak tahliyesine engel mi?

Alıntı: Yazan Anadolu Kartalı ödeme emrinin kesinleşmesinden itibaren

"ödeme emrinin tebliğinden itibaren" demek istediniz her halde.

Alıntı: Yazan Anadolu Kartalı Diyelim kiracı tahliye ihtarlı kira alacağı takibinde, ödeme emrinin kesinleşmesinden itibaren 32. gün kira alacağı bakımından icra müdürüne ödeme taahhüdünde bulundu. Bu ödeme taahhüdü, onun temerrüt durumunu ortadan kaldırırak tahliyesine engel mi?

Temerrütten tahliye davasının hukuki temeli BK 260. maddeye dayanmaktadır ve bu madde de kiranın bu müddet içinde verilmemesi durumunda akdin feshedileceğinden bahsedilmektedir. İcra Müdürüne yapılacak ödeme taahhüdü ancak İcra Hukuku açısından bir hüküm ifade eder ancak BK gereğince tahliyeyi engellemez görüşündeyim.

sayın admin,

bilgilendirme ve ayrıntılı açıklamalarınız için teşekkürler