Müteahhit İle Ortaklık, Sözleşme.

müvekkil , kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış olan bir müteahhit ile yapacağı inşaattan elde edeceği kazanca ortak olmak amacıyla, arsa maliklerinin dışında yarı yarıya bir ortaklık gerçekleştiriyorlar.
Ancak ortak oldugu müteahhite bina maaliyetinin 1/4 oranında para vermesine karşılıK ortaklığa ait dairelerin müteahhit tarafından satıldığını görüyor bunun üzerine arlarında anlaşmaya istinaden geride kalan birkaç dairenin de satışını engellemek amacıyla tedbir koyarak dava açıyor. Bu durumda yargılama tespit yapılıyor.

binada toplam şuana kadar yapılmış bedel miktarı 300.000
müvekkilin, müteahhite ödemiş olduğu bedel 110.000
müteahhitin tapuda satılan dairelerden elde ettiği bedel 220.000
binada eksik kalan inşaat bedeli 70.000
ortaklığa ait olan toplam 8 dairenin 4ü müteahhit tarafından tapuda satılmıştır. Bu satıştan müvekkile herhangi bir ödeme yapılmamıştır.
müteahhit tarafından 2 daire ile ilgili satış protokolu yapılıp para alınmış ancak tapuda satılmamıştır.
Dava bu şekilde devam ederken son celse kararda mahkeme binada eksik kalan 70.000 bedelin bizim tarafımızdan yatırılmasına karar verdi. Bu karar bize çok isabetli gelmedi. Zira müvekkilin elden ödediği toplam 110.000TL bulunmakta bunun dışında davalı müteahhitin ortaklığa ait dairelerin satışından elde etmiş olduğu kazanç var. Bunlar göz önünde bulundurulmadan alınmış bir karar diye düşünüyorum.
Bu durumda ne yapabileceğimize ilişkin fikri olan meslaktaşım varsa çok teşekkür ederim.

Bence, burada Müvekkiliniz müteahhitten alacağı devralan kişi konumundadır. Ödediği para karşılığında 4 adet daire kendisine vaat edilmiştir (şayet sözleşmede bedel karşılığında daire verileceği öngörülmüşse tabii...).

Bu durumda, alacağı temlik alan sıfatıyla arsa sahiplerine karşı tapu iptal ve tescil davası açıldığında, kalan dairelerin müteahhit tarafından hakedilmiş olması gerekmektedir. Şayet eksik kalan iş varsa, bu bedel davacı tarafından depo edilmelidir. Karar bence bu yönüyle doğru. Yargıtay uygulamaları da hep bu yöndedir.

Şayet bu bedel depo edilmezse, Mahkemenin eksik iş bedeli için yetecek kadar daireyi arsa sahipleri üzerinde bırakması (muhtemelen 1 daire) ya da en azından onlar adına ipotek tesis ederek tapu iptaline karar vermesi gerekir diye düşünüyorum.

Sayın avsafran, davada tapu iptal-tescil mi talep ettiniz, arsa sahipleri de davalı gösterildi mi; yoksa sadece 110.000 TL istemli müteahhide karşı ikame ettiğiniz bir alacak davası mı var?

Bilindiği üzere Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde edimini sözleşmeye uygun ifa eden müteahhidin, sözleşmeye göre kararlaştırılan dairelerin mülkiyetlerinin naklini arsa sahiplerinden istemek yönünde kişisel hakkı vardır. Müteahhit, işbu dairelerin mülkiyetini naklini talep hakkını BK m.162 çerçevesinde alacağın temliki hükümlerine binaen üçüncü kişilere devredebilir. Bu halde üçüncü kişi, müteahhit ve arsa sahiplerine karşı bu hakkını dermeyan ederek söz konusu dairelerin tapularının kendisi üzerine tescilini talep hakkı kazanır. Bu isteminde 3. kişi, (arsa sahiplerine karşı) müteahhidin halefi konumunda olduğundan; müteahhidin arsa sahiplerine karşı ifayla mükellef olduğu edimi de yerine getirmek zorundadır. Bu meyanda müteahhidin eksik bıraktığı iş, arsa sahipleri için katlanılabilir düzeyde ise üçüncü kişi eksik işler bedelini depo ederek tapu iptal ve tescile hak kazanır.

Lakin anladığım kadarıyla müteahhit ile müvekkiliniz arasında -sadece- paraya ilişkin alacak-borç ilişkisi var; müteahhidin inşaatı tamamlaması akabinde arsa sahiplerinden dairelerin tapuda tescillerini istemek yönündeki kişisel hakkını müvekkilinize devri söz konusu değil? Siz de müvekkilinizin alacağı sebebiyle –sadece- müteahhide karşı alacak davası ikame ettiniz?

Mahkemenin verdiği ara karara bakılırsa müteahhit ile müvekkiliniz arasındaki sözleşmede ve davanız içeriğinde yukarıdaki 2.paragraf dairesinde birtakım hususlar var gibi görünmekte. Aksi halde Mahkemenin sadece alacak-borç ilişkisine mesnetle ikame edilen davada eksik işler bedelini müvekkilinize depo ettirmesinin doğru olmadığı kanaatindeyim.

Saygılar...