gayrı musakkaf arsa kirasında sözleşmenin devam edip etmediği sorunu

Değerli meslektaşlarım cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim.

Müvekkil 01.11.2009 tarihli adi kira sözleşmesi ile belediye sınırları içerisinde olan ve fakat üstü kapalı olmadığından (musakkaf olmadığından) 6570 sayılı Yasaya değil, Borçlar Kanunu'na tabi olan bir arsayı bir seneliğine kiralamış durumdadır.

Müvekkil sözleşme süresince (01.11.2009 ve 01.10.2010 arasındaki) kiralarını eksiksiz ödemiştir. Sözleşmenin bitiş tarihinden sonra ise taraflar arasında yeni bir sözleşme imzalanmamış, müvekkilim de arsa üzerinde mevsimlik olarak yaptığı işi devam ettirip ettirmemek arasında tereddüt etmekte iken kendisine kiracısı olduğu arsa için, örnek 13 icra takibi başlatılmış ve ödenmemiş kiralar, ileriye dönük kira alacakları ile birlikte bir yıllık kira alacağı ve tahliye için ödeme emri tebliğ edilmiştir. (01.11.2010-2011 arası)

Takdir edeceğiniz üzere dava konusu taşınmaz musakkaf olmadığından kira sözleşmesi Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.

Borçlar Kanununun 263. maddesi hükmünde ise

Alıntı: İcar, muayyen bir müddetle akdedilip te bu müddetin hitamında mucirin malümatı ile ve muhalefeti olmaksızın mecurun kullanılmasına devam olunduğu yahut mukavelede fesih hakkında gösterilen ihbarı iki taraftan hiç biri yapmadığı takdirde,hilafına mukavele yok ise akit, gayri muayyen bir müddet için tecdit edilmiş sayılır.

denmektedir.

Taraflar arasında akdedilen adi kira sözleşmesinin 12. maddesinde ise açıkça " Kira sözleşmesi bir yıl süreli olup, başlangıcı 01.11.2009 dur. Taraflar isterlerse yazılı olarak anlaşmak suretiyle kira sözleşmesini bir yıl süre ile uzatabilirler. Taraflar bir yılın hitamından iki ay önceden yazılı ihbarda bulunmak kaydıyla kira akdi hitamında kira akdine son vermekte serbesttirler" denmektedir.

iki tarafda ihbar konusunda bir girişimde bulunmamaıştır.

Bu durumda akdedilen sözleşmenin yukarıdaki maddesine dayanarak, BK. 263 anlamında sözleşmenin belirsiz bir süre için uzatılamayacağını; zira uzatılması hilafında tarafların yazılı anlaşma şartını getirdiklerinden bahisle sözleşmenin 01.11.2010; yani bir yıllık süre sonunda bittiğinden hareket edip akde, ödeme emrine itiraz edebilir miyiz?

Takdir edersiniz ki sorun sözleşme maddesinin güzel kaleme alınmamış olmasından çıkıyor.

Sizin altını çizdiğiniz bölüm okunduğunda yazılı sözleşme olmadığına göre sözleşme uzatılmamış sayılabilir sonucu doğuyor ama bir sonraki cümleyi okuduğunuzda da yazılı ihbar olmadığına göre sözleşme fesh edilmemiş neticesine varılıyor. Dolayısıyla bu cümle birbiriyle çelişkili olduğu için bence birbirlerine "götürürler" ve sonuçta elimizde sizin de altını çizdiğiniz BK 263. madde gereğince gayrı muayyen müddetle uzatılmış bir kira akdi kalır.

Şaka bir yana, bu tartışmanın sadece teorik olacağını ve 01.11.2010 tarihinde önemli olacağını düşünüyorum. Eğer bu konuyu tam sözleşmenin bittiği gün konuşuyor olsaydık, sözleşmenin akıbetinin bir önemi olacaktı ama o tarihten bu yana 7 ay geçtiğine göre, fiili durum bu teorik tartışmayı önemsiz kılıyor diye düşünüyorum. Bu olayda artık dikkate alacağımız bu 7 aylık sürede ne olduğu olsa gerek. Sanıyorum siz kiracı tarafı temsil ediyorsunuz, dolayısıyla sorulması gereken soru iddia ettiğiniz gibi "sözleşmenin sona ermesi söz konusuysa" siz kiracı olarak buna uygun davrandınız mı? Örneğin arsayı tahliye ettiniz mi? Eğer arsa halen zilyetliğinizdeyse, artık sözleşmenin sona erdiğinden bahsetmenizin de -sözleşme de ne yazarsa yazsın- mümkün olmadığını düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Kuvvetle_Muhtemel Değerli meslektaşlarım cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim. Müvekkil 01.11.2009 tarihli adi kira sözleşmesi ile belediye sınırları içerisinde olan ve fakat üstü kapalı olmadığından (musakkaf olmadığından) 6570 sayılı Yasaya değil, Borçlar Kanunu'na tabi olan bir arsayı bir seneliğine kiralamış durumdadır. Müvekkil sözleşme süresince (01.11.2009 ve 01.10.2010 arasındaki) kiralarını eksiksiz ödemiştir. Sözleşmenin bitiş tarihinden sonra ise taraflar arasında yeni bir sözleşme imzalanmamış, müvekkilim de arsa üzerinde mevsimlik olarak yaptığı işi devam ettirip ettirmemek arasında tereddüt etmekte iken kendisine kiracısı olduğu arsa için, örnek 13 icra takibi başlatılmış ve ödenmemiş kiralar, ileriye dönük kira alacakları ile birlikte bir yıllık kira alacağı ve tahliye için ödeme emri tebliğ edilmiştir. (01.11.2010-2011 arası) Takdir edeceğiniz üzere dava konusu taşınmaz musakkaf olmadığından kira sözleşmesi Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Borçlar Kanununun 263. maddesi hükmünde ise denmektedir. Taraflar arasında akdedilen adi kira sözleşmesinin 12. maddesinde ise açıkça " Kira sözleşmesi bir yıl süreli olup, başlangıcı 01.11.2009 dur. Taraflar isterlerse yazılı olarak anlaşmak suretiyle kira sözleşmesini bir yıl süre ile uzatabilirler. Taraflar bir yılın hitamından iki ay önceden yazılı ihbarda bulunmak kaydıyla kira akdi hitamında kira akdine son vermekte serbesttirler" denmektedir. iki tarafda ihbar konusunda bir girişimde bulunmamaıştır. Bu durumda akdedilen sözleşmenin yukarıdaki maddesine dayanarak, BK. 263 anlamında sözleşmenin belirsiz bir süre için uzatılamayacağını; zira uzatılması hilafında tarafların yazılı anlaşma şartını getirdiklerinden bahisle sözleşmenin 01.11.2010; yani bir yıllık süre sonunda bittiğinden hareket edip akde, ödeme emrine itiraz edebilir miyiz?

"Sözleşmenin belirsiz süreli uzatılamayacağını"şeklindeki görüşünüze katılmak mümkün değil. Kira süresinin uzayan yıllarda nasıl olacağı belirtilmemişse, sözleşme belirsiz süreli hale gelir. Yani, uzatmak için "yazılı anlaşma şartı" yerine gelmemiş derseniz, o halde "belirsiz süreli" uzadığını da kabul etmişsiniz demektir. "Yazılı anlaşma şartı" geçersizdir, sözleşme bitiminden 2 ay önce feshi ihbarda bulunulmamış derseniz de sözleşme 1 yıl uzamış olacaktır.

Aslında bu tartışmaya girmeniz somut olay bazında anlamsızdır.Çünkü ortada ödenmeyen kira aylıkları bulunmaktadır. B.K. 260 ıncı maddedeki sürelerde borç ödenmezse, temerrüd olgusu gerçekleşmiş olacaktır. Ardından açılacak temerrüd nedeniyle tahliye davasında şansınız kalmayacaktır.

Size "süre bitim nedeniyle tahliye" davası açılmış olsaydı, tartışmak istediğiniz hususların bir anlamı olurdu.