Kira Tespit Davasının 2. Kez Açılması Hakkında

Merhabalar; Müvekkil ile karşı taraf 2009 yılında bir kira sözleşmesi imzalıyorlar. 2019 yılında ise yeni bir kira sözleşmesi imzalanıyor. Karşı yan 2022 yılında kira tespit istemli dava açıyor rayiç bedellere göre belirlenmesi için. Fakat mahkeme kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin bir hüküm bulunmadığından tüfe/üfe ye göre artış yapmış ayrıca kira tespit isteminin süresinde olmadığı için (5 yıl dolmadığından) fazlaya ilişkin talebi reddetmiş.
Bu noktada 2019 dan itibaren 5 yılın dolmasıyla karşı taraf yeniden kira tespit davası açabilir mi ?
İlk açılan davada verilen karardan itibaren mi 5 sene geçmesi gerekir?
Değerli görüşlerinizi bekliyorum. İyi çalımalar.

BK 344/3 yani hakimin kirayı "hakkaniyete" göre belirlemesinden sonra 5 yıl geçmeli.

Hakimin ilk kararı (artış hükmü) doğru, ikinci kararı (süresinde olmama) yanlış. Kısa aralıklarla birden fazla sözleşme yapılmışsa, bu yeni sözleşmeler 10 yıllık süreye dayanan tahliye davaları yönünden süreleri yeniden başlatır, ancak kira tespit davaları yönünden süreler ilk sözleşmeye göre hesaplanır (ikinci sözleşmelerde rayiç kira belirlenmediyse!).

Karşı taraf bu konuyu vurgulayarak 2019'u esas alıp yeniden kira tespit davası açabilir ve 344/3'e göre tespit isteyebilir. Artış maddesi olmadığı dikkate alındığında, ihtar çekmesi veya sözleşme yenilenmeden dava açması da gerekli ama zaten ilk davada bunu öğrenmiştir.

Alıntı: Yazan Admin BK 344/3 yani hakimin kirayı "hakkaniyete" göre belirlemesinden sonra 5 yıl geçmeli. Hakimin ilk kararı (artış hükmü) doğru, ikinci kararı (süresinde olmama) yanlış. Kısa aralıklarla birden fazla sözleşme yapılmışsa, bu yeni sözleşmeler 10 yıllık süreye dayanan tahliye davaları yönünden süreleri yeniden başlatır, ancak kira tespit davaları yönünden süreler ilk sözleşmeye göre hesaplanır (ikinci sözleşmelerde rayiç kira belirlenmediyse!). Karşı taraf bu konuyu vurgulayarak 2019'u esas alıp yeniden kira tespit davası açabilir ve 344/3'e göre tespit isteyebilir. Artış maddesi olmadığı dikkate alındığında, ihtar çekmesi veya sözleşme yenilenmeden dava açması da gerekli ama zaten ilk davada bunu öğrenmiştir.

Sayın Admin ; öncelikle vakit ayırdığınız için teşekkürler, sonrasında ise kira sözleşmesinin 2019 yılında yenilendiği, yeni bir kira bedeli belirlendiği ve yenilenen sözleşmenin üzerinden 3 yıl geçmesiyle birlikte açılan kira tespit davasında (sözleşmede artış oranı yok) hakimin bir artış oranı ve kira bedeli belirlemesinden ötürü bu davanın 2019+3+5 2027 yılında açılması gerekmez miydi?

Alıntı: Yazan av.alperşener Sayın Admin ; öncelikle vakit ayırdığınız için teşekkürler, sonrasında ise kira sözleşmesinin 2019 yılında yenilendiği, yeni bir kira bedeli belirlendiği ve yenilenen sözleşmenin üzerinden 3 yıl geçmesiyle birlikte açılan kira tespit davasında (sözleşmede artış oranı yok) hakimin bir artış oranı ve kira bedeli belirlemesinden ötürü bu davanın 2019+3+5 2027 yılında açılması gerekmez miydi?

Öncelikle iki konuyu birbirinden ayıralım isterseniz:

1- Kira tespit davası HER ZAMAN açılabilir. (BK. "MADDE 345. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir." hükmü gereği.) Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa, kiralayanın aslında HER YIL bu davayı açması da gerekir. Aksi takdirde yenilenen yıllarda TÜFE oranında DAHİ artış talep edemez.

Bu bağlamda artış şartı bulunmayan sözleşmenizde her yıl kira tespit davası açılması ve 4 yıl TÜFE (344/1) sonra hakkaniyet (344/3) uygulanması gerekir.

2- İkinci tartışılacak konu ise birden fazla sözleşme olması durumunda TÜFE (344/1) ve hakkaniyet (344/3) uygulamaların ne zaman yapılacağı konusu. Burada da kriter şu: Son yapılan kira sözleşmesi yapıldığı sırada belirlenen kira o tarihteki RAYİÇ kira bedeli ise o zaman son yapılan sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra hakkaniyet (344/3) uygulanır. Ancak bu istisnai bir durum, çoğu kez taraflar sadece "sözleşme yapmak için" sözleşme yapıyor ve yeni sözleşmelerde rayiç kira belirlenmiyor. Böyle durumlarda ise, 344/3 uygulanırken son yapılan sözleşme değil, ilk yapılan sözleşme tarihi dikkate alınır.

Olayınıza dönecek olursak, 2019 tarihli sözleşmenizde belirlenen kira bedeli o tarih için "evin boş değerini gösteren rayiç kira bedeli" ise 344/3 uygulaması 2019+5 tarihinde yapılmalıdır. Ancak o tarihteki kira bedeli eski kiracı indirimi vs. yapılarak rayicin altında belirlenmişse, bu durumda 344/3 için 2009+5 dikkate alınmalıdır.

Alıntı: Yazan Admin Öncelikle iki konuyu birbirinden ayıralım isterseniz: 1- Kira tespit davası HER ZAMAN açılabilir. (BK. "MADDE 345. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir." hükmü gereği.) Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa, kiralayanın aslında HER YIL bu davayı açması da gerekir. Aksi takdirde yenilenen yıllarda TÜFE oranında DAHİ artış talep edemez. Bu bağlamda artış şartı bulunmayan sözleşmenizde her yıl kira tespit davası açılması ve 4 yıl TÜFE (344/1) sonra hakkaniyet (344/3) uygulanması gerekir. 2- İkinci tartışılacak konu ise birden fazla sözleşme olması durumunda TÜFE (344/1) ve hakkaniyet (344/3) uygulamaların ne zaman yapılacağı konusu. Burada da kriter şu: Son yapılan kira sözleşmesi yapıldığı sırada belirlenen kira o tarihteki RAYİÇ kira bedeli ise o zaman son yapılan sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra hakkaniyet (344/3) uygulanır. Ancak bu istisnai bir durum, çoğu kez taraflar sadece "sözleşme yapmak için" sözleşme yapıyor ve yeni sözleşmelerde rayiç kira belirlenmiyor. Böyle durumlarda ise, 344/3 uygulanırken son yapılan sözleşme değil, ilk yapılan sözleşme tarihi dikkate alınır. Olayınıza dönecek olursak, 2019 tarihli sözleşmenizde belirlenen kira bedeli o tarih için "evin boş değerini gösteren rayiç kira bedeli" ise 344/3 uygulaması 2019+5 tarihinde yapılmalıdır. Ancak o tarihteki kira bedeli eski kiracı indirimi vs. yapılarak rayicin altında belirlenmişse, bu durumda 344/3 için 2009+5 dikkate alınmalıdır.

Çok teşekkürler üstad.