İmar 18 ile parsellerin birleşmesi üzerine eskiden tek hissedarı olan arsadaki kiracı en hızlı nasıl tahliye edilir?

Herkese merhaba,
2015 yılında İmar Kanunu 18 ile ayrı ayrı maliklere ait arsaların birleştirilmesi üzerine, eskiden maliklerden yalnızca birine ait olan arsadaki kiracının tahliyesi gerekmektedir. Zira, kiracı şu an birden çok hissedarı olan arsada haksız işgalci konumundadır. Ancak 3091 sayılı kanunu kullanmak için başvuru süreleri geçmiş olduğundan kiracıyı en hızlı nasıl tahliye edebileceğimiz konusunda fikirlerinize danışmak istedim. Saygılarımla.

Sürelerden bağımsız olarak 3091 sayılı kanunun bu kiracıya uygulanması bence hiçbir zaman mümkün değildi, zira olayın başında hukuka uygun bir kira akdi ile zilyet olmuş.

Şu anda da "işgalci" durumunda olduğu düşüncesinde değilim, imar uygulaması yapılmış olsa dahi, arsanın kendisine ilk halinde tahsis edilmiş yerde kiracılık sıfatının devam etmesine bir engel göremiyorum.

Netice olarak arsaya imar uygulaması yapılmış olması da kanunen kira sözleşmesinin fesih sebeplerinden biri değil.

Bence ancak BK genel hükümlere dayanarak tahliye yoluna gidilebilir.

Alıntı: YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/6895 K. 2018/3349 BK'nun 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiraya veren malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Somut olayda; dava dışı ...Köyü muhtarlığı ile davalı arasında imzalanan 30.06.2005 başlangıç tarihli ve 25 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiraya veren ... Köyü Tüzel Kişiliği, ...Belediyesinin Mahallesi haline gelmiş ve taşınmazlar davacı belediyeye devredilmiştir. TBK' nun 310. maddesi gereğince yeni malik önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin tarafı olacağından kiralananın el değiştirmesi akdi sona erdirmez. Davalı ... sözleşmenin yasal şartlar yerine getirilmeden imzalandığını, ihale yasası uyarınca 10 yıl süreden fazla kira sözleşmesi yapılamayacağı ve sözleşmenin geçersiz olduğunu ve 6360 Sayılı Kanun gereğince yapılan sözleşmenin davalı Belediyenin onayına tabi olduğunu ileri sürmüş ise de, Kira sözleşmesi karşılıklı anlaşma veya bir mahkeme kararı ile feshedilmediğine göre tüm hükümleri ile geçerli olup tarafları bağlar. Davalı ... tarafından kira sözleşmesinin iptaline yönelik olarak bir dava açıldığı da savunulmamıştır. Bu durumda; dava tarihi itibariyle sözleşmenin süresi ...dolmadığından davalıların kiralananda kiracı olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Alıntı: Yazan Admin Sürelerden bağımsız olarak 3091 sayılı kanunun bu kiracıya uygulanması bence hiçbir zaman mümkün değildi, zira olayın başında hukuka uygun bir kira akdi ile zilyet olmuş. Şu anda da "işgalci" durumunda olduğu düşüncesinde değilim, imar uygulaması yapılmış olsa dahi, arsanın kendisine ilk halinde tahsis edilmiş yerde kiracılık sıfatının devam etmesine bir engel göremiyorum. Netice olarak arsaya imar uygulaması yapılmış olması da kanunen kira sözleşmesinin fesih sebeplerinden biri değil. Bence ancak BK genel hükümlere dayanarak tahliye yoluna gidilebilir.

Öncelikle teşekkür ediyorum.
Arsa şu an yediemin otoparkı olarak kullanılan oldukça büyük bir alan. Arsa hissedarları arasında valilik de mevcut. Valilik tarafından kiracıya gönderilen ihtarda haksız işgalin mevcut olduğu ve tahliye edilmesi gerektiğine yönelik ifadeler var. Kısaca, valilik kendi hissesinin bulunduğu yeri tahliye edecek. Belediye de yolun geçtiği kısmı hızlıca tahliye edecek ancak tamamının kullanılabilmesi için bizle birlikte toplam üç hissedara ait olan diğer parselin de tahliyesi gerekiyor. Haksız işgal bize ait parsel üzerinde de geçerli olacaktır diye düşünüyorum ancak net bir kanıya varamadığım için sizlere danışmak istedim. Saygılarımla.

Bence haksız işgal altındaki yerle kiralanan yeri ayrı değerlendirmek gerek.

Örneğin A B C D parselleri var ve A parseli sözleşme ile kiralanmışken, kiracı B C D parsellerine de tecavüz ediyorsa, B, C ve D'ye olan işgalin sonlandırılması elbette istenebilir ve bununla ilgili de tahliye davası açabilir

Ancak sıkıntı, A parselinin malikinin parsel birleştirilmesi sonrası böyle bir hakkı olup olamayacağı noktasında çıkıyor ve benim naçizane görüşüm, imar planı değişikliği dahi olsa kiracının "A" noktasındaki zilyetliğinin hukuka uygun olduğu ve kiracılık sıfatının devam ettiği şeklinde.

Öte yandan bu noktada bu tartışma sadece teorik bence. Kiralayanı parselde ister "kiracı" kabul edelim isterse işgalci, 3091 sayılı kanunu uygulayamıyorsak dava açmak durumundayız demektir ve bu durumda da işgal nedeniyle tahliye davası da açsak, kira ilişkisine dayalı tahliye davası da açsak sonuç alınma süresi aşağı yukarı aynı olacak gibi gözüküyor.

Ben sizin yerinizde olsaydım, kiracının haksız işgalden değil, BK327/BK328/BK.329 kapsamında tahliyesi talep ederdim.

1. Hukuk Dairesi 2014/7448 E. , 2015/7592 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : MERSİN 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 25/12/2013
NUMARASI : 2011/403-2013/559
Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil davası sonunda, yerel
mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar tarafından yasal süre
içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi in raporu okundu,
açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece; imar uygulaması sonucu taraflar adına paylı olarak tescil edilen 6 numaralı
parseldeki imardan önce mevcut bulunan yapıların elatmanın önlenmesi isteğine konu
edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişmeli taşınmazın 01.04.2009 tarihinde imar
uygulaması sonucu 6 parsel numarasıyla davacılar ve davalı M.. D.. adına paylı mülkiyet
üzerine tescil edildiği, davalı paydaşın, davalı ... A.Ş. ile 07.09.2010 tarihinde 7 yıllık kira
sözleşmesi yaptığı, bu sözleşme uyarınca .. A.Ş.’nin 6 parsele baz istasyonu kurduğu, yine
davalı paydaşın, imardan önce .. A.Ş ile 05.10.2007 tarihinde kira sözleşmesi akdettiği ve
bu sözleşmeye dayanılarak baz istasyonu kurulduğu anlaşılmaktadır.
Bilindiği ve Türk Medeni Kanununun 691. maddesi ile 06.05.1955 tarihli, 12/18 sayılı
İçtihadı Birleştirme Kararında düzenlendiği üzere paylı mülkiyete konu taşınmazlarda, pay
ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmelerinin geçerli olmayacağı
tartışmasızdır.
Davalıların, taşınmazın imar öncesindeki maliki ile aralarında kira sözleşmesi bulunduğu
yolundaki savunmaya mahkemece değer verilmiştir.
Savunmanın içeriği de dikkate alındığında, davalıların imar öncesi malikle aralarında
bulunduğunu söyledikleri kira ilişkisinden kaynaklanan kişisel hakkın, kamusal tasarruf
niteliğindeki imar uygulamasıyla birlikte oluşan yeni mülkiyet durumuna göre sona erdiği
kabul edilmelidir. Diğer bir anlatımla, imar işlemi taşınmazda yeni bir mülkiyet durumu
oluştururken önceki mülkiyet hakkıyla birlikte diğer hakları da sona erdirmiştir.
Hal böyle olunca, kayda üstünlük tanınmak suretiyle bir karar verilmesi gerekirken olayda
uygulama yeri olmayan 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18.maddesi hükmü dikkate alınarak
sonuca gidilmesi isabetli değildir.
Davacıların bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan
nedenden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un
428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine,
25.05.2015 tarihinde oybirliğiyle karar veril