Bir kısmı tapuda belediye üzerine kayıtlı olan taşınmazın kentsel dönüşüm süreci

Merhaba meslektaşlarım,
%45 i müvekkil üzerine olan %55 i ise bir belediye üzerine kayıtlı olan taşınmaz mevcut. Söz konusu bu taşınmaz kentsel dönüşüme girecek. Belediye %55 lik kısmın kendi üzerine kayıtlı olması sebebi ile kendilerinin belirlemiş olduğu bir inşaat firması ile çalışılacağını söylüyor. Belediyenin ihale yapmaksızın ve müvekkilin üzerine olan %45 lik kısmı dikkate almaksızın bu şekilde karar alma yetkisi var mıdır ?

Merhabalar,

Hisseli bir arsa üzerine bina inşa ettirmek için iki yol vardır.

1)Normal şartlarda: Bina yapımı için tüm hissedarların oybirliği ile karar alması gerekir. Yani arsada örneğin bin hissedar olsa bile, biri onay vermese o bina yaptırılamaz.

2)Özel durum: Halk arasında kentsel dönüşüm kanunu olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki taşınmazlarda, tekil parsellerde ise bir yapı “riskli” raporu aldıktan sonra yıkılmasının ardından yeni yapılacak olan proje için, paydaşların sahip oldukları arsa hisseleri oranında “salt çoğunluk” ile karar verilir (7/11/2023 öncesinde karar için gerekli oran 2/3’tü. Bu tarihte kanunda “salt çoğunluk” olarak değişiklik yapıldı.)

Sorunuzda müvekkil arsasının kentsel dönüşüme gireceğini belirtmişsiniz. Yani burada taşınmazın 6306 sayılı kanun kapsamına girdiğinden bahsediyorsak, evet, belediye arsa hissesinin salt çoğunluğuna sahip olduğu için, yeni projeyi tek başına onaylama yetkisi vardır.

Saygılarımla,

Sorunuz üzerinde biraz daha düşündükten sonra şahsımda şöyle bir tereddüt oluştu, acaba kanunda geçen “hisseleri oranında salt çoğunluk” ifadesinin, paydaş çoğunluğunu da içermesi gerekiyor mu?

Örneğin, 1 kişi arsa hissesinin %51’ine sahip, geriye kalan 9 kişi ise toplam %49 hisseye sahip. Bu şartlarda 6306 sayılı Kanun’un 6. Maddesine göre karar çoğunluğu sağlanıyor mu?

“Madde 6: (Ek cümle:4/7/2019-7181/24 md.) … ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.”

Burada zannediyorum aklımıza gelen ve kafamızı karıştıran nokta TMK madde 691:

“Madde 691- … gibi önemli yönetim işleri için “pay ve paydaş çoğunluğuyla” karar verilmesi gerekir.”

Yani TMK’da başka bir konuyla ilgili olarak “pay ve paydaş çoğunluğuyla” diyerek çok daha net bir tanımlama yapılmıştır. Bu maddeye göre örneğin 10 kişilik bir ortaklıkta çoğunluk hisseye sahip olan 5 kişi, karar almak için yeterli değil. Çünkü pay çoğunluğunu sağlasa da paydaş çoğunluğunu sağlamıyor.

Veya Kat Mülkiyeti Kanunu’nda de benzer şekilde:
Madde 25: “… kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.”
Madde 34: “…Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.”

veya arsa payını tamamen es geçip yalnızca kişi sayısının esas alındığı:
Madde 28: "Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır."

gibi maddeler vardır.

Ancak 6306 sayılı kanunda “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” şeklinde ifade edilmiş. O halde eğer paydaş çoğunluğu da isteniyor olsaydı (TMK veya KMK’da olduğu gibi), kanun koyucu ilgili maddeyi bu şekilde yani “pay ve paydaş çoğunluğu” şeklinde düzenleyebilirdi. Ama böyle yapılmamış ve “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” denilmiş. Demek ki burada kanun koyucu sadece “hisse oranı” üzerinden çoğunluğu arıyor diyebilir miyiz?

Ancak o zaman da örneğin “arsa hissesinin çoğunluğuna sahip olan taraf” şeklinde ifade etmek daha doğru olmaz mıydı?

Bu konuda değerli hukukçu üyelerin de görüşlerini ifade etmelerini çok isteriz.

Saygılarımla,