kira sözleşmesinde kira süreci boyunca satış yasağı

Merhaba meslektaşlarım;
Elimizde kira sözleşmesi var 2 senelik. Şu an kira sözleşmesinin 9.senesindeyiz. Kira sözleşmesinde kiralayanın kiralananı başkasına devredemeyeceği, devrederse yeni malike tüm sözleşme şartlarını kabul ettirmesi gerektiği aksi taktirde kiracının yeniden taşınmak zorunda olması durumunda uğrayacağı zararları karşılayacağına ilişkin bir madde var.Sözleşme kiraya veren adına vekaleten imzalanmış.

Bu durumda üç sorum var;
1- Bu satış yasağı maddesi kira sözleşmesinin uzayan seneleri için de geçerli mi yoksa sadece başta anlaşılan 2 sene için mi geçerli?

2- Kiracının uğrayacağı tüm zararlar derken sınırımız nedir? Ne kadar süre kira farkını ödemek gerekir?

3-Vekilin vekaletinde bu durum için özel bir yetki yok. Maddenin geçerliliğini etkiler mi bu durum?

Yorumuma göre uzayan kira dönemlerinde de satış yasağı maddenin geçerli olması durumunda mülkiyet hakkına çok fazla sınır getirileceğinden yalnızca sözleşme süresi olan 2 sene için işbu madde geçerlidir. Değerli yorumlarınızı bekliyorum.

Merhabalar meslektaşım; öyle kapsamlı bir soru sormuşsunuz ki, nereden başlayacağımı şaşırdım. Ben sadece fikir ileri süreceğim ve yorum yapacağım ancak eminim farklı görüşlerde olacaktır. ,

Öncelikle; kira sözleşmesinde malike getirilen satış yasağı geçerli mi diye sormak gerekir. Ben sözleşme serbestisi ve malikin tasarruf hakkı kapsamında böyle bir maddenin geçerli olduğu kanaatindeyim.

https://acikerisim.uludag.edu.tr/bit...62b14/download linkindeki makalede bunu destekliyor. Ancak farklı yorumlar da var. İlgili kısmı paylaşıyorum.
"Taşınmaz mülkiyetinin iradi kısıtlamaları, malikin hukuki işlemlerinden, özellikle sözleşmeden doğan kısıtlamalardır. Malik, yaptığı sözleşme ile mülkiyetten kaynaklanan tasarruf, kullanma, yararlanma yetkilerini kısıtlayabilir. Sözleşmeyle kurulan irtifak hakları yararlanma yetkisine, taşınmaz yükü ve rehin hakları kullanma yetkisine kısıtlama getirir260. Bununla birlikte, yetkilerin kısıtlanması her zaman bir sınırlı ayni hakka dayanmaz. Bazen kişisel hakka dayanarak da taşınmaz malikinin yetkileri sınırlanabilir. Örneğin kira, kullanım ödüncü, gibi sözleşmeler karşı tarafa kişisel hak sağlayarak malikin kullanma yetkilerini kısıtlar. Alım, geri alım, önalım sözleşmeleri de malikin tasarruf yetkilerini sınırlandırır. Kişisel hakka dayanan kısıtlamalar, sınırlı ayni hakka dayananlardan farklı olarak, tapu kütüğüne tescil edilmez. Ancak taraflar dilerse bu hakları tapu kütüğüne şerh verebilirler. Tapu kütüğüne şerh verilen haklar ayni hak niteliğini kazanmaz ancak şerh, hakka ilişkin borcu eşyaya bağlı borç niteliğine getirir ve şerhten sonra diğer kişilerin kazandığı hakları şerh sahibinin zararına olduğu sürece etkisiz hale getirir."


Sorularınıza dönecek olur isek;

1- Satış yasağı maddesi; uzayan seneler için de geçerlidir. İlgili Bk. md 347 hükmünde; sözleşmenin aynı koşullarla uzayacağı belirtildiğinden sözleşme süresi ve 1 yıllık uzama ile sonraki 10 yıllık uzama sürelerinde; sözleşme şartları aynen geçerlidir.
BK MADDE 347; " Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

2- Kiraya veren yeni malike aynı şartları kabul ettirirse ödeme yapmaz. Kiracının ödenebilecek zararlarını; kiracı ispat etmek zorunda. Bu kapsamda taşınma ve kira farkı ilk akla gelenler. Kira farkını Yargıtay genelde 3 ay olarak yorumluyor.

3- Bu sorunuza da birçok açıdan yaklaşmak gerekli. Vekaletsiz iş görme veyahut kiracı yada kiraya veren'in vekilin yetkisi olmadan hareket ettiğini biliyor yada bilebilecek durumda olmasına da bakmak gerekir.

Neticeten; burada çok yüksek tazminatlar çıkmayacağı kanaatindeyim. Ancak yine de tazminat hususunda bira çekince olduğu aşikar. Bence; kiraya veren kira tespit davası açıp kira bedelinin emsallerine yakın duruma gelmesini sağlayarak, kira bedeli farkını, dolayısıyla tazminatı ve bunun sonucu olarak kiracının kira sözleşmesini devam ettirme iradesini azaltabilir. Diye düşünüyorum

Alıntı: Yazan Av. Musa TAÇYILDIZ Merhabalar meslektaşım; öyle kapsamlı bir soru sormuşsunuz ki, nereden başlayacağımı şaşırdım. Ben sadece fikir ileri süreceğim ve yorum yapacağım ancak eminim farklı görüşlerde olacaktır. , Öncelikle; kira sözleşmesinde malike getirilen satış yasağı geçerli mi diye sormak gerekir. Ben sözleşme serbestisi ve malikin tasarruf hakkı kapsamında böyle bir maddenin geçerli olduğu kanaatindeyim. https://acikerisim.uludag.edu.tr/bit...62b14/download linkindeki makalede bunu destekliyor. Ancak farklı yorumlar da var. İlgili kısmı paylaşıyorum. "Taşınmaz mülkiyetinin iradi kısıtlamaları, malikin hukuki işlemlerinden, özellikle sözleşmeden doğan kısıtlamalardır. Malik, yaptığı sözleşme ile mülkiyetten kaynaklanan tasarruf, kullanma, yararlanma yetkilerini kısıtlayabilir. Sözleşmeyle kurulan irtifak hakları yararlanma yetkisine, taşınmaz yükü ve rehin hakları kullanma yetkisine kısıtlama getirir260. Bununla birlikte, yetkilerin kısıtlanması her zaman bir sınırlı ayni hakka dayanmaz. Bazen kişisel hakka dayanarak da taşınmaz malikinin yetkileri sınırlanabilir. Örneğin kira, kullanım ödüncü, gibi sözleşmeler karşı tarafa kişisel hak sağlayarak malikin kullanma yetkilerini kısıtlar. Alım, geri alım, önalım sözleşmeleri de malikin tasarruf yetkilerini sınırlandırır. Kişisel hakka dayanan kısıtlamalar, sınırlı ayni hakka dayananlardan farklı olarak, tapu kütüğüne tescil edilmez. Ancak taraflar dilerse bu hakları tapu kütüğüne şerh verebilirler. Tapu kütüğüne şerh verilen haklar ayni hak niteliğini kazanmaz ancak şerh, hakka ilişkin borcu eşyaya bağlı borç niteliğine getirir ve şerhten sonra diğer kişilerin kazandığı hakları şerh sahibinin zararına olduğu sürece etkisiz hale getirir." Sorularınıza dönecek olur isek; 1- Satış yasağı maddesi; uzayan seneler için de geçerlidir. İlgili Bk. md 347 hükmünde; sözleşmenin aynı koşullarla uzayacağı belirtildiğinden sözleşme süresi ve 1 yıllık uzama ile sonraki 10 yıllık uzama sürelerinde; sözleşme şartları aynen geçerlidir. BK MADDE 347; " Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir." 2- Kiraya veren yeni malike aynı şartları kabul ettirirse ödeme yapmaz. Kiracının ödenebilecek zararlarını; kiracı ispat etmek zorunda. Bu kapsamda taşınma ve kira farkı ilk akla gelenler. Kira farkını Yargıtay genelde 3 ay olarak yorumluyor. 3- Bu sorunuza da birçok açıdan yaklaşmak gerekli. Vekaletsiz iş görme veyahut kiracı yada kiraya veren'in vekilin yetkisi olmadan hareket ettiğini biliyor yada bilebilecek durumda olmasına da bakmak gerekir. Neticeten; burada çok yüksek tazminatlar çıkmayacağı kanaatindeyim. Ancak yine de tazminat hususunda bira çekince olduğu aşikar. Bence; kiraya veren kira tespit davası açıp kira bedelinin emsallerine yakın duruma gelmesini sağlayarak, kira bedeli farkını, dolayısıyla tazminatı ve bunun sonucu olarak kiracının kira sözleşmesini devam ettirme iradesini azaltabilir. Diye düşünüyorum

Meslektaşım değerli yanıtınız için çok teşekkür ederim. Esasen ben de satış yasağının sözleşme feshedilene kadar geçerli olacağı düşüncesindeydim ama bir ihtimal mülkiyet hakkına çok fazla sınırlama getirilmeyeceği ümidiyle bu soruyu sormak istedim. Burada kiracı evi gezdirmediği için yeni malik evi görmeden satın almak zorunda kalacak ve değerinden daha düşük bir fiyata satılacak ev. konutun gezdirilmesi için ayrıca bir dava açıp zaman kaybetmek istemiyoruz Bir de kiracı bulunan evler daha düşük fiyata satıldığı için zararımız daha fazla olacak. Bu noktada bir de kiracının nakliye, yeni kira farkı için yüksek tazminatlar ödemek istemiyoruz. Kiracının ödediği güncel bedel 10.000. Kira tespit davası istinaf incelemesinde, 35.000 TL bir bedel tespit edildi. Mecurun bulunduğu yerde emsal kiralar 60.000 TL civarı. Barı satış yasağı maddesinden kurtulsak iyi olur diye düşünüyorduk.

Meslektaşım;

Emsal kiralara yakın tespit yapıldıysa; satıştan dolayı oluşacak zarar ve tazminat yüksek olmayacaktır. Bu konuda yeni malike sözleşme ile biz hepsinden sorumluyuz diye bir yazı verilebilir.

Diğer sorularınız ise ekonomik. İçeride kiracı varken düşük bedelle satılması vs. Maalesef kira sorunları bu duruma geldi. Benzer konuları bizde yaşıyoruz