Tapuda yapılan yolsuz tescilin dava açmadan düzeltilmesi mümkün mü?

Merhaba meslektaşlarım
Müvekkil dedesinden miras kalan taşınmaz hisselerinin akrabalar arasında isim benzerliği olmasından dolayı mirasta hakkı olmayan kişilere de intikal ettiğini, bu kişilerin bu durumu bildiğini ve taşınmaz üzerinde herhangi bir hak iddia etmediklerini söylüyor. Bu durumda dava açmadan nasıl bir yol izlemeliyiz? Dava açılsa tapu iptali ve tescil davası mı yoksa tapu kaydının düzeltilmesi davası mı açmamız gerek? Ben taşınmazda mülkiyet devri gerçekleşeceği için tapu iptal ve tescil davası açılması kanaatindeyim. Bilindiği üzere bu davalarda vekalet ücreti nispi ve harçlar çok yüksek. Müvekkilin ve zaten taşınmazda hak iddia etmeyen tapuda malik gözüken hissedarların mağdur olmaması adına dava açmadan tapu kaydındaki yolsuz tescili nasıl terkin edebiliriz?

Merhaba meslektaşım;

1- Sorun veraset ilamından kaynaklanıyor ise; veraset ilamının iptali için Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açabilirsiniz. Davanın sonucundaki karar ile tapuya gidip işlemi düzelttirebilirseniz.
Türk Medeni Kanunumuzun 598. Maddesinin 3. Fıkrasına Göre:
"Mirasçılık belgesinin geçersizliği her zaman ileri sürülebilir."

2- Sorun tapunun hatalı işleminden kaynaklanıyor ise; önce ilgili tapu müdürlüğüne başvuru, bunun reddi halinde tapu bölge müdürlüğüne itiraz, bunun da reddi halinde tapu kadastro genel müdürlüğüne itiraz edip, bu yolları tükettikten sonra dava açabilirsiniz.

3- Sorun başka bir şeyden kaynaklı yada davalar ile uğraşmak istemiyor iseniz; tapuda hak sahibi olmayanlar, hak sahibi olanlara satış yapsın.

Siz yine de sorunun kaynağını söylerseniz, ona uygun çözüm yolunu bulmaya çalışalım

Evet Musa Bey’e katılıyorum.

Şöyle bir ekleme yapabilirim. En ucuz yöntem, tapu müdürlüğünün hatayı düzeltmesidir. Ancak idari yoldan bu düzeltme işlemi sağlanamıyorsa, geriye dava açma veya tapuda devir işlemleri kalıyor.

Tapuda "satış" işlemi gösterilmesi durumunda, resmi bir para alışverişinin yapılması beklenir. Eğer bu yapılmazsa ileride muvazaalı işlem olarak şikâyette bulunulması durumunda tapu iptali davasına ve ayrıca vergi cezasına konu olabilir.

Bunu önlemek için tapu işleminin “bağış” olarak yapılması gerekir. Ancak bağış işleminin de daha sonradan mirastan mal kaçırma gibi bir suçlamaya sebep olmayacak şekilde tedbirlerin alınması gerekir. Bunun yanında bağış işleminin tapu harcı, satış işleminden daha fazla. 2025 yılı için tapu harcı satışta binde 40, bağışta binde 68,31. Bunu da düşündüğümüzde dava yolunun mu yoksa bağış yolunun mu daha az külfetli olacağını hesaplayarak duruma göre hareket edebilirsiniz.

Saygılarımla,

Değerli meslektaşlarım değerli cevaplarınız için teşekkür ederim olayı şu şekilde detaylandırabilirim:
Taşınmaz, müvekkilin dedesinden müvekkilin annesi ile birlikte dayısına ve halasına eşit şekilde intikal ediyor.Müvekkilin halası kendi hisselerini 1973 yılında müvekkilin annesine tapuda devrediyor. Yani bu devirden sonra müvekkilin annesinin taşınmaz üzerindeki payı 2/3 olup dayısının payı 1/3 oluyor.
Hissesini devreden müvekkilin halası ile dayısının eşinin isimleri aynı. Dayısı vefat edince mirasının bir kısmı eşine intikal ediyor. Ancak 1993 yılında taşınmaz üzerinde kadastro yapılıyor ve dayısının eşinin üzerine kaydolunması gereken taşınmaz hissesi isim benzerliğinden dolayı tapuyu 20 yıl önce devreden halasının üzerine kaydolunuyor.

Sonuç olarak aslında müvekkilin herhangi bir hak kaybı yok. Dayısının eşinin hakkı hatalı kadastro ile halasına geçtiği için dayısı ve dayısının eşi vefat ettiğinden dolayı dayısının çocukları hak kaybına uğruyor.

Bu durumda meslektaşlarım biz tapu iptali ve tescil davası açtığımızda aslında müvekkilin bir hukuki yararı yok çünkü yapılan bu yanlış kadastro müvekkilin hakkını gasp etmiyor. dayısının eşinin mirasçılarının hakkını gasp ediyor. Ancak müvekkil bu durumun kendisi de vefat etmeden düzeltilmesi talebiyle bize başvurdu.
Bu durumda (müvekkilin hakkı gasp edilmemesine rağmen) tapu iptal ve tescil davası açabilir miyiz? Açabilirsek buna ilişkin bir hak düşürücü süre var mı çünkü taşınmazın hatalı kadastrosu 1993 yılında yapılmış.
Bugün Tapu müdürü ile konuyu görüştüğümde kadastro kaynaklı hata olduğu için ve yapılacak düzeltme taşınmazın maliklerinde değişiklik yaratacağı için idari yoldan dava açılmadan düzeltmenin mümkün olmadığını söyledi.

2-Ayrıca bir sorum daha olacak değerli meslektaşlarım. Biz direkt taşınmaz üzerinde ortaklığın giderilmesi davası açsak davadan önce üzerine yanlışlıkla intikal eden hissedarlar arasında satıştan payımıza düşecek para hakkında hiçbir hak iddiamız yoktur paranın gerçek hak sahiplerine paylaştırılmasına rızamız vardır minvalinde bir sözleşme yapsak bu sözleşmenin bir bağlayıcılığı olur mu?

İlginiz için çok teşekkür ederim.

Rica ederim. Ben yine kendi alanımla ilgili olan kısımlar hakkında görüşlerimi ifade edeyim.

Açıklamanızdan, ortaya çıkan problemin kadastroda ölçüm kaynaklı bir teknik hata değil, yanlış yazımdan kaynaklanan bir kayıt hatası olduğunu anlıyorum. O halde Kadastro Kanunu Madde 41 ile ilgisini kaybetmiş olur.

Bu durumda yöneleceğimiz hüküm Tapu Sicili Tüzüğü, Madde 74 “Ana veya yardımcı siciller üzerindeki düzeltmeler”. “(4) Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı tescil veya esaslı yazım hatasının düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı olurunun alınması gerekir.” şeklinde öngörmektedir.

Sizin durumunuz da buna uymaktadır. Burada en önemli nokta, yanlışlıkla adına yazılan tarafın bunu kabul etmesi. Yani tapuda hak sahibi görünenler bunun hatalı olduğunu kabul ediyorlar. Böyle olması işleri çok kolaylaştıracaktır. Madde 74 gereğince, tapuda hak sahibi görünen kişi ile normalde hak sahibi olması gereken kişilerin ellerindeki tüm bilgi ve belgelerle tapu müdürlüğüne birlikte başvurarak isim benzerliği sebebiyle hata olduğunu beyan etmeleri ve yapılacak değişiklikle taşınmazın gerçek sahibine devredilmesini kabul ettiklerini yazılı olarak beyan etmelerinin yeterli olacağını düşünüyorum. Bu sebeple sayın tapu müdürünün görüşüne katılmıyorum, yani idari yoldan düzeltilebileceği kanaatindeyim.

Bunun için, öncelikle düzeltme işlemi için ilgili tapu müdürlüğüne yazılı olarak başvurunuz. Musa Bey’in de cevabında işaret ettiği gibi, TKGM itiraz hiyerarşisi gereği, tapu müdürlüğünün yazılı ret kararını aldıktan sonra elinizdeki tüm bilgi ve belgelerle Tapu Kadastro Bölge Müdürlüğüne itiraz ediniz. Oradan da ret alırsanız Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz ediniz. Yine sonuç alamazsanız artık dava açma hakkı elde etmiş olursunuz. Ama buna gerek kalmayacağı ve idari yoldan düzeltilebileceği kanaatindeyim.

Saygılarımla,

Tekrardan çok teşekkür ederim hocam.
Ancak cevabınızda bahsettiğiniz birlikte başvurması gereken ilgililer yaklaşık 20 kişiden oluşmakta ve çoğu biri ayrı şehirlerde ikamet etmekte. Bu durumda başvurunun usulü nasıl olması gerekir bu konuda da yol gösterebilir misiniz?

Alıntı: Yazan Av. Yasin Yusuf Öge Tekrardan çok teşekkür ederim hocam. Ancak cevabınızda bahsettiğiniz birlikte başvurması gereken ilgililer yaklaşık 20 kişiden oluşmakta ve çoğu biri ayrı şehirlerde ikamet etmekte. Bu durumda başvurunun usulü nasıl olması gerekir bu konuda da yol gösterebilir misiniz?

Rica ederim. Hatalı kayda konu olan kök murisin payına sahip olan tüm ilgililer tek bir kişiye vekalet verebilir ve işlemleri bu kişi yürütebilir. Ancak burada kritik nokta, herkesin bu düzeltme işlemine olur vermesidir. Tek bir kişi bile muvafakat vermezse düzeltme idari yoldan yapılamaz, o zaman da dava açmak gerekir. Mahkeme kararına göre işlem yapılır.

Meslektaşım; önce idari başvuru, yukarıda bahsedilen sıra ile yani; tapu müdürlüğünün başvuru, oranın yazılı ret kararını aldıktan sonra Tapu Kadastro Bölge Müdürlüğüne itiraz, oradan da ret alırsanız Tapu Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz. Ancak buradan sonuç alınamazsa dava yoluna gitmeyi doğru görmüyorum ben, zira; kadastro işlemi yapılmış 20 yıllık süre dolmuş vs uzun bir dava süreci sizi bekler.

İdari başvurudan sonuç alınmazsa; tapuda bahsi geçen hisselerin satışı.

Satış da yapılamıyorsa; bir satış vaadi sözleşmesi ve akabinde mecburi bir dava.