3. Kişiden Alinan Tapular Iptal Edildi Karar Hakkinda Yorumlarinizi Merak Ediyorum

İyi günler kıymetli üstadlarım,meslektaşlarım. Vekili bulunduğum dosyada kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici firma arsaya 2 apartman yapmayı taahhüt etmiş. Apartmanlardan birisini süresinde bitirmiş diğeri ise %45 oranlarında yarım kalmış. Arsa sahipleri başka bir yüklenici firmaya kalan eksiklikleri tamamlatmış. Daireler alınıyor satılıyor. Defalarca el değiştiriyor. Binaların iskanı alınıyor, kiracılar,daire alanlar yerleşiyor. Sorunsuz sıkıntısız bir bina. Arsa sahipleri Kat karşılığı inşaat sözlşmesinin geriye dönük feshini ve tapuların iptal edilerek kendilerinin üzerine geri verilmesi talebiyle dava açıyor. Mahkeme davayı kabul ediyor bütün tapuların iptali arsa sahiplerinini üzerine geri verilmesi yönünde karar veriyor. Yargıtayın müteahitten satın alınan daireler için bu yönde karar verdiğini biliyorum ama benim 3 müvekkilim de daireyi inşaat tamamlandıktan çok sonra 6-7 sahibinden iyi niyetli olarak satın alıyorlar ve o zamana kadar da tapuda herhangi bir şerh durumu yok. Müvekillerim satın aldıktan sonra tapuya şerh konuyor. Biteli yıllar olmuş, içerisinde ikamet başlamış, iskanı alınmış bir apartmandan tapu siciline güven ilkesince daire satın alan müvekillerimin tapularının iptali yönünde verilen bu karar hakkında görüşleriniz nedir? İnşaat aşamasında müteahitten değil de inşaat bittikten çok sonra tapuda 3.kişiden satın alınan daireler ile alakalı BAM ve Yargıtay'ın bir kararı var mı? İlk defa bu alanda bir dosya aldım ve hiç beklemediğim bir karardı. Yorumlar ve bana yol gösterirseniz çok memnun olurum. İyi çalışmalar dilerim.

Meslektaşım bu konuyu o kadar uzun süre araştırdım ki; olumlu bir yorum bulabilmek için. Açıkçası gelecek yorumları bende merak ediyorum.

Ancak maalesef uygulamada; 3. kişinin iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği yönünde. Tapuda bir şerh olup olmamasının da bir önemi yok. İnşaat seviyesi %90'ın altında kaldıysa sözleşmeden dönme (geriye etkili fesih) ve tapu iptali ile karşılaşılıyor. Buradan kurtulmanın 2 yolu var; inşaat %90'ı aşacak veyahut mal sahibine düşen dairelerden satın alınmış olacak.

Yargıtaya göre yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı devirler, alacağın temliki hükmündedir. Bu durumda yüklenici, arsa sahibinin arsasına yapacağı binaya karşılık bu binadan belirli sayıda bağımsız bölüm elde edecektir. Yüklenicinin elde edeceği bağımsız bölümleri önceden üçüncü kişilere devri, arsa sahibinden olan bağımsız bölüm alacağının devridir. Yargıtay; üçüncü kişileri yüklenicinin halefi olarak kabul etmekte, üçüncü kişilerin arsa sahibinden şahsi ya da ayni bir talepte bulunabilmesi için selefleri olan yüklenicinin arsa sahibine olan yükümlülüklerini yerine getirme şartını aramaktadır.

TBK. m. 475/1: “Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.”
Maddeden hareketle inşaatın geldiği seviye, arsa sahibinin inşaatı kullanabileceği veya ifayı kabule zorlanabileceği durumdaysa arsa sahibinin bedelde indirim hakkını kullandığı varsayılarak yüklenicinin inşaatın geldiği seviye ile orantılı arsa paylarına ve bu paylara isabet eden bağımsız bölümlere sahip olması gerekmektedir. Bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazandığı oranda onların mülkiyet haklarına dokunulmaz. Yüklenici temerrüde düşmede kusurlu bile olsa bu hüküm kıyasen uygulanmalı, yüklenici arsa paylarına ve bağımsız bölümlere ifasıyla orantılı hak kazanmalıdır. Yüklenicinin kusuru pek tabii olumsuz zarar kalemlerinde dikkate alınabilecektir.


Aşağıda; taşınmazı satın alan 3. kişinin kullanabileceği ve benim bulduğum bazı kararları paylaşıyorum:

6. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2021/4551
Karar : 2022/3753
Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere yüklenicinin sattığı 3.kişiler tapularını almış olup, eksik imalat bedelleri de bu dosyada depo edildiğine göre, yüklenicinin imalat bedelini, kendisine düşen bağımsız bölümleri satarak karşıladığı da dikkate alındığında asıl davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın Bozulması uygun bulunmuştur.

23. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2016/8636
Karar : 2017/700
Hukuki yarar

6. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2022/603
Karar : 2023/1721
Karar Tarihi :09.05.2023
Davalı ... yönünden ise; davalının diğer davalı ... ile birlikte davacıyı zarara uğratmak kastıyla hareket ettiğinin kanıtlanamadığı, davalının cevap dilekçesi ile taşınmazı kredi kullanarak satın aldığı anlaşıldığı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin tasfiye hükümlerinin incelenmesinde 3 taşınmaz bedelinin toplam 1.000.000,00 TL olarak belirlendiği, davalı ...'e devredilen taşınmazın 5.230,61 m² olduğu, değerinin ise 262.897,17 TL olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, dava konusu iki taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kaydına, 18 parsele ilişkin tapu iptal ve tescil talebinin reddine, bu taşınmaz bedelinin davalı ...'nın teminatından alınarak davacı belediyeye irad kaydına karar verilmiştir.

3. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2023/598
Karar : 2023/2283
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafın tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olarak; davacının talebinin maddi hata niteliğinde olduğu ve sözleşmede belirlenen yol cephesine bakan dairenin 12 numaralı bağımsız bölüme ilişkin olduğu, belirtilen 12 numaralı dava konusu taşınmazın da iyi niyetli üçüncü kişi ... ... Yener adına tapuda tescilli olduğu ve iyi niyetli üçüncü kişinin ediminin korunması gerektiği, bu nedenle davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddinin gerektiği, davacı tarafın terditli olarak istemde bulunduğu sebepsiz zenginleşme nedenine dayalı alacak istemine ilişkin olarak; davalılar ... ve ... arasında tanzim edilen sözleşme ile davalıların dava konusu edilen taşınmazın ve dairenin devirleri, satışları neticesinde elde ettikleri gelirlerin mevcut olduğu, ayrıca davacıya alacağın temliki niteliğindeki sözleşme doğrultusunda satılması/devredilmesi gereken dairenin devredilmemiş olması neticesinde davacının zararının, davalıların sebepsiz zenginleşmelerinin mevcut olduğu ... olmakla sebepsiz zenginleşen davalıların, aleyhine zenginleştiği tarafa karşı, sebepsiz zenginleştiği bedelleri geri verme borcu altında olduğu gerekçesiyle; ''tapu iptali tescil talebinin reddine, 231.424,90 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'ndan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine'' karar verilmiştir.

Mahkeme gerekçeli kararı açıkladı özetle şu iki paragrafı gerekçe göstererek davanın kabulüne ve tapuların iptal edilerek arsa sahiplerine geri verilmesine karar vermiş

"Kocaeli 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/17 D.İş sayılı dosyasında bilirkişi
incelemesinde A ve B bloktan oluşan 32 dairelik inşaatın % 60 seviyesinde olduğu ve delil tespiti
dosyası tarihine göre yaklaşık 1.270.000 TL eksik iş bedeli olduğu tespit edildiği anlaşılmaktadır.
Her ne kadar iki farklı blok bulunup bir blokta tamamlanma oranı yüksek olsa davacının
sözleşmenin geriye etkili fesih talep etmesi sebebiyle sözleşmeye konu tüm inşaatın seviyesi bir bütün
halinde değerlendirilmesi gerektiği için (Aynı yönde: Yargıtay 15. Hukuk Daire'sinin 22.10.2019 tarih,
2016/8724 Esas, 2019/4385 Karar sayılı ilamı) dosyaya kazandırılan delil tespiti dosyası İcra edilen keşif
ve neticesinde alınan raporlara göre inşaatın tamamlanma oranı % 60 seviyesinde olduğu tespit
edilmiştir. Sözleşmeye göre işin süresinde bitirilmediği ve iskan alınmadığı, nihayetinde inşaatın
tamamlanma oranı %90 dan az olduğundan geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunu kabul etmek
gerekir.
Yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici XXX
arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak feshedildiğinden, davacı arsa
sahipleri, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilirler. Dolayısıyla davalı
yüklenici sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmediğinden kendisine davacıları arsa sahipleri
tarafından avans niteliğinde yapılan tapu devirleri de gerçek mülkiyetin devri niteliğine
dönüşmeyeceğinden tescilin dayanağı hukuki sebepten yoksun olduğundan TMK. 1023. maddenin
koruyuculuğundan yararlanılamayacak olup bu nedenle dava konusu taşınmazın yüklenici olan davalı
kayıt maliki adına tescil edilmesi ve diğer davalılar lehine takyidat tesis edilmesi davalılara ayni hak
kazandırmaz. Bu sebeplerle yukarıda açıklaması detaylı olarak yapılan yasal düzenleme ve yargısal
uygulama gereği davacıların tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde zamanaşımı yüklenici tarafından edimin sözleşmeye uygun
olarak ifa edilerek teslimin gerçekleştiği veya sözleşmenin feshinde taraf iradelerinin birleştiği tarihte ya
da sözleşmenin mahkeme kararı ile feshine karar verilip, bu kararın kesinleştiği tarihten işlemeye başlar.
Yine Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında, davalı yükleniciye ya da sözleşme gereği
yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin, yüklenicinin talebi ile 3.kişilere yapılan devirler avans
mahiyetindedir.
Mahkememizce yapılan yargılama, toplanan deliller ve icra edilen keşiflerde alınan raporlar ile
tüm dosya kapsamına göre sözleşmeye konu işin sözleşmeye uygun olarak tamamlanmamış olduğu, bu
nedenle sözleşmenin halen ifa ile sonuçlanmadığı anlaşılmış olmakla sözleşme halen ayakta olup,
zamanaşımı süresinin başladığından söz edilemeyeceğinden işin esasına girilmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahibi ya da arsa sahiplerince yüklenici veya
yüklenicinin talimatıyla üçüncü kişilere borcunun tapu payı ya da bağımsız bölümün devri, arsa sahibinin
üstlendiği arsa payı devri ödenmesi borcu ile ilgili avans niteliğinde olup bu yolla yapılan temlik sonucu
oluşturulan tapu kayıtları ile adına tescil yapılanlar, gerçek mülkiyet hakkını kazanmaz. Yüklenici,
sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesi ile imar mevzuatına uygun olarak edimini yerine getirmiş
olması halinde kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da tapu paylarına hak kazanır ve avans niteliğinde
yapılan tapu devirleri de gerçek mülkiyetin devri niteliğine dönüşür.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp
onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya
da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep
edebilir. Arsa sahibinin kendisine ait tapu payı ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişiye satıp devretmesi
halinde yaptığı muamele, kendi mülkiyetinde bulunan pay veya bağımsız bölümle ilgili feshedilen
sözleşme dışında satış suretiyle yapılan tasarruf işlemi niteliğinde olduğundan sadece kat karşılığı inşaat
yapım sözleşmesinin feshedilmiş olması sebebine dayanarak arsa sahibi kendisinin sattığı bağımsız
bölüm ya da arsa paylarıyla ilgili tapu iptâli ve tescil isteminde bulunamaz.
Az yukarıda da açıklandığı üzere arsa sahiplerince yükleniciye, onun talimatıyla üçüncü kişilere
veya yükleniciye devirden sonra onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen tapu paylarının yüklenici
ya da üçüncü kişilere tescili kural olarak yüklenici ve üçüncü kişilere ayni hak sağlamaz. Sadece bu tescil
işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için yeterli olmayıp ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin
de varlığı gerekir. Arsa sahipleriyle ilgili yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesi, geriye etkili olarak feshedildiğine göre haksız iktisap kuralları uyarınca yüklenici ile onun
devrettiği ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerince üçüncü kişilere yapılan pay devirlerinin edinme
sebebi hukuksal dayanaktan yoksun kalır.
TMK'nın 1023. maddesi hükmü gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet
veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu iktisabı, yasal olarak korunur ise de; aynı Yasa'nın
1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak, yoksun olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi
gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki
sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Nitekim Anayasa Mahkemesi'nin 20.07.2017 gün ve
2014/12321 sayılı kararıyla bunun mülkiyet hakkının ihlâli niteliğinde olmadığı da kabul edilmiştir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin yerleşen uygulamasına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden
sonra yükleniciye tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp,
sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir. Aynı şekilde
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 07.03.1990 gün, 1989/15-714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında
da özet olarak; "Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel
gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu" kabul edilmiştir
(Emsal;Yarg 15. Hukuk Dairesi 2004/376 Esas 2004/993 Karar 25.2.2004 T. ; Yarg.15. Hukuk Dairesi
18.06.1991 gün, 1999/1525 Esas ve 1991/3280 Karar sayılı ilamı). Ancak bu sözleşmeler düzenlendiği
anda resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olup tapu devri yapılması ile geçerli hale gelmektedir."

Meslektaşım geri dönüşünüz ve sonucu paylaşmanız nedeniyle teşekkür ederim.

Müteahhitten inşaat halinde veya projeden satın alınan daireler için evet tapu iptali karı mantıklı olabilir lakin inşaat biteli seneler olmuş,iskan alınmış apartmanda yıllardır düzen sağlanıp yaşam başlamışken daireyi 7. 8. sahibinden satın alanlar için bu karar ciddi bir anayasal hak ihlali içeriyor. Vatandaş üzerine düşen tüm özen yükümlülüğünü yerine getirip tapuyu inceliyor,apartmanı gidip görüyor. Binanın kat karşılığı yapıldığı,ya da arsa sahipleri ile müteahhit arasında geç teslime dayalı bir anlaşmazlık olduğunu nasıl bilebilir ki? Tapuya güven ilkesi, iyi niyetli 3.kişinin korunumu ilkesi rafa kaldırılmış. Ülkemizde bu bu şekilde yapılmayan inşaat yok neredeyse. Arsa sahipleri geç teslime dayanarak vatandaşlardan dairelerini geri alabilir. Kamu düzeni ne olacak? Sebepsiz zenginleşme ne olacak? Bunlara pek cevap vermemiş mahkeme. Batık müteahhite tazminat davası açabilirmişiz sağolsunlar bunu çok görmemişler bize. Benim de bir dairem var. Tapuda ve binada hiçbir sorun yok. Umarım müteahhit zamanında teslim etmiştir ne diyeyim işimiz hukuka tapuya değil şansa kalmış

Meslektaşım bütün söylediklerinizde; hem hukuken hem de vicdanen haklısınız. Bu karar ve yerleşik içtihatlar; hayattan kopuk yargının eseri maalesef. Bu konuyu çok araştırdım ancak bir türlü çıkar yol bulamadım. Araştırmamda; üniversitedeki hocaların ve bir kısım Yargıtay üyelerinin de bu konuyu eleştirdiğini gördüm. Hatta ismini veremeyeceğim bir Profesör; Yargıtay'ın yakın zamanda içtihat değişikliğine gideceğini söyledi. Umarım doğru çıkar.