Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yüklenicisiyle yapılan adi satım sözleşmesi

Herkese merhaba arkadaşlar!
Meslekteki ilk günümde gelen ve beni hayli zorlayan bir konu hakkında fikirlerinizi bekliyorum.

1- Müvekkil müteahhitle adi yazılı şekilde satım sözleşmesi yapıyor.
2- Müteahhit devir işlemlerini 8. Aydan önce yapamayacağını henüz arsa sahibinden kat mülkiyetlerini almadığını bildiriyor (inşaat tamamlanmadığı için)
3- Müvekkil şuanda evi satmak istiyor.
4- Müvekkile müteahhidin söylediği ödemenin tamamını yapmaması nedeniyle evi satamayacağı ayrıca belli bir süre içinde ödeme yapmaz ise sözleşmeden döneceği

5- Benzer şekilde adi yazılı sözlesmeyle bedelin tamamını ödediği bir ev daha var.

Sorunlar şurda toplanıyor: 1-Yapılan harici satım sözleşmesi yüklenicinin arsa sahibinden tescil isteme hakkının devri (alacağın temliki)niteliğinde midir yoksa geçersiz midir?
2-Sözleşmelere dayanarak şuan için Kat irtifakı talep edilebilir mi?
3- Yüklenici (sözleşme hüküm doğuruyor ise)sözleşmeden dönebilir mi?

*sözleşme fotoğrafını da ekliyorum
https://hizliresim.com/16880h
Umarım anlaşılır olmuştur. Şimdiden teşekkürler

1.) Tapulu taşınmazlarda adi satış sözleşmesi hukuken geçerli değildir. Ancak bu sözleşme TBK.183 ve dev.m.göre düzenlenen " alacağın temliki" sözleşmesi yerine geçer. Alacağın temliki belgesi olarak geçerlilik kazanır.

2.) Alacağın temliki ile yüklenici, KKİS'den doğacak haklarını temlik etmiştir. Yüklenicinin hakkı ise inşaatı %90 ve üzerinde tamamlaması ve ayrıca arsa sahibinin diğer zararlarını karşılaması anında doğar. Ancak o zaman yükleniciden yada yüklenicinin halefi olarak arsa sahibinden tapunun verilmesi talep edilebilir. Ayrıca 30.09.1988 T. 2/2 sayılı İçt. Brl.K.na göre " taraflar arasında geçerli satış sözleşmesi bulunmasa dahi, dairenin alıcıya teslimi ve alıcının edimini yerine getirmesi halinde alıcı dairenin adına tescilini satıcıdan isteyebilir." Bunun içinde öncelikle taşınmazın yüklenici adına tescil edilmiş olması gerekir.

3.) Alacağım temliki sözleşmesi iki taraflı bir sözleşme olduğundan, yüklenici tek taraflı olarak sözleşmeden dönemez. Ancak haklı nedenleri varsa (örneğin sözleşme hükümlerine uyulmayıp bedelin süresinde ödenmemesi gibi) sözleşmenin feshini mahkemeden talep edebilir. Ayrıca daireyi tapuda başkasına satmak sureti ile de dolaylı olarak dönmüş olur.

4.) Kat irtifakı tapu paydaşları arasında kurulacağından, tapu alınmadıkça adına kat irtifakı tesisi istenemez. Diye düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş 1.) Tapulu taşınmazlarda adi satış sözleşmesi hukuken geçerli değildir. Ancak bu sözleşme TBK.183 ve dev.m.göre düzenlenen " alacağın temliki" sözleşmesi yerine geçer. Alacağın temliki belgesi olarak geçerlilik kazanır. 2.) Alacağın temliki ile yüklenici, KKİS'den doğacak haklarını temlik etmiştir. Yüklenicinin hakkı ise inşaatı %90 ve üzerinde tamamlaması ve ayrıca arsa sahibinin diğer zararlarını karşılaması anında doğar. Ancak o zaman yükleniciden yada yüklenicinin halefi olarak arsa sahibinden tapunun verilmesi talep edilebilir. Ayrıca 30.09.1988 T. 2/2 sayılı İçt. Brl.K.na göre " taraflar arasında geçerli satış sözleşmesi bulunmasa dahi, dairenin alıcıya teslimi ve alıcının edimini yerine getirmesi halinde alıcı dairenin adına tescilini satıcıdan isteyebilir." Bunun içinde öncelikle taşınmazın yüklenici adına tescil edilmiş olması gerekir. 3.) Alacağım temliki sözleşmesi iki taraflı bir sözleşme olduğundan, yüklenici tek taraflı olarak sözleşmeden dönemez. Ancak haklı nedenleri varsa (örneğin sözleşme hükümlerine uyulmayıp bedelin süresinde ödenmemesi gibi) sözleşmenin feshini mahkemeden talep edebilir. Ayrıca daireyi tapuda başkasına satmak sureti ile de dolaylı olarak dönmüş olur. 4.) Kat irtifakı tapu paydaşları arasında kurulacağından, tapu alınmadıkça adına kat irtifakı tesisi istenemez. Diye düşünüyorum.

Üstadım yanıtınız için çok teşekkür ederim.
Cevaplarınız bana başka ihtimalleri düşündürdü şöyle ki 3.numaralı cevabınızdan yola çıkarak harici satım sözleşmesi alacağın temliki hükümlerine göre geçerlilik kazanıyor ve bu sözleşmeye göre müvekkil kalan bedeli inşaat tesliminde ödemekle yükümlü (sözleşmenin fotoğraf linki eklidir) peki yüklenici inşaatı yüzde 90-95 oranında tamamlamış ve diğer yükümlülüklerini de yerine getirmişse dava yoluyla kalan bedelin (temlik sözleşmesinde inşaat teslimiyle ödenecek olan bedel + tamamlanmamış cüzi inşaat bedeli) ödenmesine hazır olunduğu ve tapu iptal ve tescil davası açılabilir değil mi?
4 numaralı cevabınıza göre eğer KKİŞ de belli aşamalarda arsa payının yükleniciye kademeli olarak devri öngörülmüş ve yüklenicinin şuan arsa payı mevcut ise bu şekilde konuta tekabül eden arsa payı ve kat irtifakı alıcıya devredilebilir mi? Devredilirse alıcının bunu başkasına satması sonucu yeni kişi inşaat tamamlanınca resen kat maliki olur mu?

Burada önemli olan yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini tam olarak yerine getirmiş olmasıdır. Yükleniciye karşı dava açarsanız temlik edilen alacak henüz yüklenici yönünden doğmadığından tahminimce olumlu sonuç alınamaz. Mal sahibine karşı dava açarsanız yüklenici adına arsa sahibinin tüm zararlarını karşılamanız gerekir ki ; bu pek yararlı bir yol sayılamaz.

Yükleniciye daha önce bazı paylar verilmiş ise, yüklenici bu paylardan müvekkilinize pay verebilir ve yoldan müvekkil paydaş olarak irtifak listesinde yer alır . Fakat arsa sahibine karşı edimler tam olarak yerine getirilmediği süreçte yüklenicinin hak ettiği paylarda azalma meydana gelebilir. BU durumda arsa sahibi yüklenicinin sattığı payı geri alabilir. Böyle bir riski vardır.

Müvekkiliniz bu aşamada; alacağın temliki sözleşmesi yaparak, temlik aldığı alacağı bir başkasına devir edebilir. Bence yüklenicinin 8 ay sonrası için verdiği teklif makul bir tekliftir. Dava açsanız dahi bu sürede sonuç alınamayacağı açıktır. Benim söyleyebileceklerim bunlar.