Ortaklığın Giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu 12.maddesi?

Herkese merhaba.
iki kişinin 1/2 hissedar oldukları arsa üzerinde 4 dükkan ve 6 daireden oluşan bir bina yapılımıştır. İki hissedar arasında imzalanan protokole göre dükkanlar eşit paylaşılacak ancak dairelerin 4'ü birinin, diğer 2'si diğer hissedarın olacaktır. Protolde dükkan ve daireler, cepheleri ve numaraları ile belirli halde yazılmıştır. (Ancak bu protokol düzenlenirken, hissedarlardan biri hazır bulunmadığı için eşi tarafından onun ismiyle yapılmıştır).
Diğer hissedar şimdide protokole aykırı olarak, kendisine verilen 2 daireyle yetinmeyip, eşit şekilde yani 3'er daire olarak paylaşımını istemekte. Protokole uymayan hissedara karşı, diğer hissedar ve eşi olan müvekkillerimiz dava açmayı istemektedirler.
Müvekkiller satışı istemediklerinden, açacağımız ortaklığın giderilmesi davasında, aradaki anlaşmazlık nedeniyle diğer hissedarın, cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçmek için imza vermemesi nedeniyle, hala tapuda arsa olarak görünen taşınmazın satışına karar verilmemesi için, acaba mahkemeden kat mülkiyetine geçilmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu 12.maddesindeki belgelerin mahkeme tarafından tamamlattırılması yoluyla kat mülkiyetine geçilmesinin sağlanmasına ve böylelikle taraflar arasında düzenlenen protokole göre taksim yapılmasına karar verilmesi talep edilebilir mi? Böyle bir davası olan veya bu konuda deneyimi olan arkadaşların paylaşımları bize katkı sağlayacaktır. Bir de, protokolün hissedarın kendisi tarafından değil de eşi tarafından imzalanmış olması davada herhangi bir sıkıntı yaşatır mı?

Bana göre siz kat mülkiyetini ,mezkur protokole göre değil her daire ve dükkan için 1/2 uyarınca kurabilir ve daha sonra karşı tarafa açılacak (elinizdeki sözleşmeye dayalı)tapu iptal ve tescil yada mümkün olmazsa bedel şeklindeki bir dava ile sorunu çözebilirsiniz diye düşünüyorum.Protokoldeki taraf ile malik farklı kişi mi?

Bahsettiginiz talep Kat Mulk. Kn. m.10 da duzenlenmis. Ancak ortakligin giderilmesi davasiyla kat mulkiyeti kurulmasi istenebilmesi icin oncelikle tasinmazda kat irtifaki kurulmasi gerekir. Olayinizda ise tasinmaz hala arsa olarak gectiginden kat irtifaki kurulmadigi icin bu yol isinizi gormeyecektir.

Sayın Sailor, evet protokoldeki taraf ile malik farklı kişiler.(Malikin eşi protokolü imzalamış).
Sayın detay82, hissedarlardan biri kat irtifakına geçiş için imza vermezse, diğer hissedarın dava yoluyla bunu yapabilme imkanının olması lazım. KMK.12.maddesinin bu durumlarda uygulama alanı bulduğunu duymuştum. Ancak bu konuda bir içtihat bulamadım.

Alıntı: Yazan advokat34 Sayın Sailor, evet protokoldeki taraf ile malik farklı kişiler.(Malikin eşi protokolü imzalamış). Sayın detay82, hissedarlardan biri kat irtifakına geçiş için imza vermezse, diğer hissedarın dava yoluyla bunu yapabilme imkanının olması lazım. KMK.12.maddesinin bu durumlarda uygulama alanı bulduğunu duymuştum. Ancak bu konuda bir içtihat bulamadım.

Mahkeme hukmu ile kat irtifaki kurulamaz, yalnizca sartlar olusmussa kat mulkiyeti kurulabilir. Mevzuat bu yonde. Ayrica bu dedigimi destekleyen pek cok Yargitay karari var. Sizin meseleyi Kat Mulkiyet Kanunu yerine Medeni Kanun'un paylı mulkiyete iliskin hukumlere gore ele almaniz uygun olacaktir. Ornegin paydasliktan cikarma vs.

Sayın advokat34,

İnceleyiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=15029

Alıntı: Yazan Yargıtay HGK ...davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve mimari proje ile yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde satışa karar verilmesi gerekir...

Arsa olarak görünse bile Ortaklığın Giderilmesi davası yoluyla (öncelikle kat irtifakı) kat mülkiyetinin kurulmasını sağlayıp aynen taksimin mümkün olup olmayacağını dava içinde araştırtabilirsiniz.(yarın bizden geçen dosyanın yargıtay kararını eklerim.)

Sayın Nevra Öksüz ve scoskun72, paylaşımınız için teşekkür ederim. Sinerji içtihat programında bu konudaki içtihatlara ulaştım. Ancak, kafamı karıştıran husus, taraflar arasında düzenlenen protokolde belirtilen paylaşıma(aynı zamanda fiili duruma) göre mi ortaklığın giderilmesine, yoksa arsada 1/2 hisse sahibiler diye yarı yarıya mı ortaklığın giderilmesine karar verilir? Bizim olayımızda protokolün tarafı ile malik farklı kişiler olunca sıkıntı yaşar mıyız?

Bu konuda Sailor1981 gibi düşünüyorum ;

"Bana göre siz kat mülkiyetini ,mezkur protokole göre değil her daire ve dükkan için 1/2 uyarınca kurabilir ve daha sonra karşı tarafa açılacak (elinizdeki sözleşmeye dayalı)tapu iptal ve tescil yada mümkün olmazsa bedel şeklindeki bir dava ile sorunu çözebilirsiniz.."

Bizden geçen ve aşağıda Yargıtay kararını ekleyeceğim davada da ; miras malı arsa üzerinde murisin sağlığında yapılan ruhsatsız apartman inşaatında bir daire müvekkil evladı tarafından yapılmış, bu daire için ortaklığın giderilmesi devam ederken Asliye Hukuktan "mülkiyetin tespiti" ilamı almış idik.

Yargıtay bozma ilamında bu kararı da dikkate al diyor.(2.Sayfa 4.paragraf sonu) Yani bir anlamda izlenen yola onay vermiş.

T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi
*
ESAS NO: 2012/2633
KARAR NO: 2012/4826
Y A R G I T A Y İ L A M I
*
MAHKEMESİ: Kuşadası Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ: 24/08/2011
NUMARASI: 2001/709-2011/472
DAVACI: Sultan (Okcu) Cırık Vek.Av.Cengiz Aktay
DAVALILAR: 1-İrfan OkcuVek.Av.Halil Bayramoğlu
2-Yüksel OkcuVek.Av.Süleyman Coşkun
3-Yıldız Baştin, Kıymet Okcu
*
Dava dilekçesinde, taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi istenilmiştir.
Mahkemece ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı
Yüksel Okcu vekili tarafından temyiz edilmiştir.
*
Y A R G I T A Y K A R A R I
*
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün
kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava, taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, taşınmaz üzerindeki ortaklığın mümkünse
taksim yoluyla, değilse satış yoluyla giderilmesini istemiş, davalılar ise aynen
taksimin mümkün olduğunu ileri sürerek kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın
giderilmesini istemişler, mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar
verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası'nın 10. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine konu
olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak
maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti
kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, Kat Mülkiyeti
Yasası'ndaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de
tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar
denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine
karar vermelidir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporları içeriğine göre
dava konusu taşınmazın üzerinde bodrum+zemin+ 2 normal katlı yapı mevcut olup,
ikisi dükkan, biri kahvehane, ikisi mesken nitelikli ve müstakil kullanılmaya elverişli
toplam beş adet bölüm bulunmaktadır. Bu taşınmaz tapuda tarafların murisleri
adlarına kayıtlıdır. Paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa
en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti
Yasası'nın 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine
elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki
yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla
birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca
onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya
elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir Bu belge 5070 sayılı Yasa hükümlerine göre elektronik olarak imzalanmıştır.
paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12.maddede yazılı
../..
-2-
2012/2633-4826
*
*
belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı)
tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan
Yasanın 10. maddesi hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan
davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile
onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak
projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan
eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı
sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale
getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi
gerektiği kabul edilmektedir.
Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapı kagir olup paydaşlardan her birine
en az bir bağımsız bölüm özgülenecek sayıda ve niteliktedir. Taşınmaz bu yönüyle
üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ise de, kat mülkiyetine geçiş için bunlar
yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı
belgelerin) varlığını da aramak gerekir. Dosya içerisinde Kuşadası Belediyesi
tarafından gönderilmiş dava konusu taşınmaz üzerindeki binaya ait mimari proje
bulunmaktadır. Ayrıca Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.12.2002 tarih,
2002/184 Esas ve 2002/1330 Karar sayılı kararı ile binanın 2. katının davalı Yüksel
Okçu tarafından yaptırılmış olduğu tespit edilmiştir.
Bu bakımdan somut olayda mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz
üzerindeki yapının dosyada mevcut projesinin onaylı olup olmadığının, sonradan
değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili
belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje onaylı değilse, ilgili belediyeden
alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin
imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar
giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların
giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili
İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin
alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin
tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen
davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği
takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün
(konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek)
değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp
(Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.12.2002 tarih, 2002/184 Esas ve
2002/1330 Karar sayılı kararı da dikkate alınarak) varsa fiili taksime göre, taksim
yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten
sonra gerekiyorsa değer farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle
payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye
rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle
tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın
giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi
gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik Bu belge 5070 sayılı Yasa hükümlerine göre elektronik olarak imzalanmıştır.
inceleme ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş olması doğrugörülmemiştir.
*
../..
*
-3-
2012/2633-4826
*
*
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde
hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile
hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının
istek halinde temyiz edene iadesine, 30.04.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.
*
BAŞKAN ÜYE ÜYE ÜYE ÜYE
Ali Selim M.T.Gülan G.Dülger Y.Ata H.G.Babacan