Yükleniciden Konut satın alan bedel borcunu ifa etmemesi

Merhaba...

Müvekkil Yüklenici 3 kişiye konut satıyor, alıcı ile aralarında akdettikleri satım sözleşmesinde teslim tarihi ve teslimatın ortak alanların eksiksiz bir biçimde tamamlanmış olarak yapılacağı, belirtilen tarihte teslimat yapılaması halinde 1000 tl kira bedeli ödeneceği kararlaştırılıyor. yüklenici söz verdiği tarihten bir yıl sonra daireyi ortak alanlar tamamlanmamış olark teslim ediyor. bu arada alıcıda edim borcunun bir kısmını ödüyor ama daha yüklü bir miktar borcu ödenmemiş bulunmaktadır.alıcı demesi gereken paranın bir kısmını 1 yıllık kira bedeli ve eksik işlere teminat olması için yükleniciye ödemeyip kesinti yapmıştır. burada sormak istediğim, alıcıya karşı sözleşmede kararlaştırılan ve ödenmeyen miktar için icra takibi başlatabilirmiyiz? yine kararlaştırılan 1000 tl kira bedeli rayiç değerlere göre çok fahiş bir rakamdır, gerçek kira bedeli ise 350 tl gibi bir rakamdır. her nekadar sözleşmede fahiş rakamlar taahhüt edilmiş olsa bile rayiç kira bedlinin tespit edilerek bu rakam üzerinden kira bedeli ödeyebilmemiz mümkünmüdür?

alıcının kira bedeli alacağını ileri sürerek yükleniciye karşı edim borcundan çekinebilme hakkı varmıdır?
Katkısı olan ve fikirlerini paylaşan meslektaşlarıma şimdiden çok teşekkür ederim...

yargıtay içtihatları alıcının geçikmeden kaynaklanan kira bedelleri yönünden talepte bulunabileceğine yönündedir. sizin olayda kiracı kira bedellerini talep etmek yerine müvekkilinize ödemekle yükümlü olduğu bedelin geçikmeden kaynaklanan miktar kadarı yönünden ödemezlik defiidir. alıcının müvekkilinizin kendisine borcu olduğu iddiası ile ödemezlik deffinde bulunma hakkı vardır.

kira bedelinden indirim yapılması yönünden ise müvekkiliniz tacir, alıcı ise tüketici olduğundan tüketici aleyhine tacir lehine indirim yapılamayacağı kanaatindeyim. tacirin ticari işlerinde öngörülü ve basiretli davranma yükümlülüğü vardır. sözleşmeyi tüketici aleyhine yorumlayamayacağınız kanaatindeyim. ayrıca aylık bedelin yüksek tutulmasındaki amacın cezai şart olduğu iddiası ile de karşılaşabilirsiniz. 350 tl bedel yönünden kira kalan 650 TL'nin cezai şart olduğunu iddia edilebilir.

Alıntı: Yazan Av.Gülay Merhaba... Müvekkil Yüklenici 3 kişiye konut satıyor, alıcı ile aralarında akdettikleri satım sözleşmesinde teslim tarihi ve teslimatın ortak alanların eksiksiz bir biçimde tamamlanmış olarak yapılacağı, belirtilen tarihte teslimat yapılaması halinde 1000 tl kira bedeli ödeneceği kararlaştırılıyor. yüklenici söz verdiği tarihten bir yıl sonra daireyi ortak alanlar tamamlanmamış olark teslim ediyor. bu arada alıcıda edim borcunun bir kısmını ödüyor ama daha yüklü bir miktar borcu ödenmemiş bulunmaktadır.alıcı demesi gereken paranın bir kısmını 1 yıllık kira bedeli ve eksik işlere teminat olması için yükleniciye ödemeyip kesinti yapmıştır. burada sormak istediğim, alıcıya karşı sözleşmede kararlaştırılan ve ödenmeyen miktar için icra takibi başlatabilirmiyiz? yine kararlaştırılan 1000 tl kira bedeli rayiç değerlere göre çok fahiş bir rakamdır, gerçek kira bedeli ise 350 tl gibi bir rakamdır. her nekadar sözleşmede fahiş rakamlar taahhüt edilmiş olsa bile rayiç kira bedlinin tespit edilerek bu rakam üzerinden kira bedeli ödeyebilmemiz mümkünmüdür? alıcının kira bedeli alacağını ileri sürerek yükleniciye karşı edim borcundan çekinebilme hakkı varmıdır? Katkısı olan ve fikirlerini paylaşan meslektaşlarıma şimdiden çok teşekkür ederim...

Satış Sözleşmesi resmi şekil şartını taşıyor mu?

'Satış Sözleşmesi resmi şekil şartını taşıyor mu?'

Sözleşme Resmi yazılı şekilde yapılmamış, adi yazılı olarak düzenlenmiştir.

Alıntı: Yazan Av.Gülay 'Satış Sözleşmesi resmi şekil şartını taşıyor mu?' Sözleşme Resmi yazılı şekilde yapılmamış, adi yazılı olarak düzenlenmiştir.

Resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersizdir. Bu itibarla resmi şekil şartına uyulmadan akdedilen sözleşmede yer alan alacağın fer'i niteliğinde bulunan cezai şart ve benzeri fer'i nitelikli hakalrın talep edilmesi mümkün değildir. Geçersiz sözleşme nedeniyle sebepsiz zenginleşmeye göre verilenler geri istenebilir.

Tüm bunlara rağmen tapudan devir yapılmış ise, satış bedeli ve uğranılan zarar dava edilebilir.

Sayın Av.Gülay

Katılımcıların görüşlerine ilave olarak...

Genel olarak:

1.Sayın Dikici'nin vurguladığı gibi, yasalarımızda belirtilen şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak batıldır, geçersizdir. Şekle aykırılık; o hukuki işlemin herhangi bir hüküm doğurmasına olanak vermez, taraflarına alacak ve borç doğurmaz.

Ancak

2.Edimin mutlaka ifa edileceği, sözleşmenin yapılmasından sonra teyit edilmiş ve sözleşmeye karşı güven beslenmesi sağlanmış ise; şekil eksikliğini ileri sürerek, edimi ifa etmekten kaçınmak; "bir hakkın kötüye kullanılması yasağına" aykırılık teşkil eder. Bu durumda, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, şekil noksanı nedeniyle geçersiz olan sözleşmenin aynen ifasının veya ifa edilmemesinden doğan olumlu zararların istenebileceği görüşündeyim.

Olaydaki çekişmeli hususlar:

Soru ve verilen bilgi bağlamında, tespit edilen çekişmeli hususlar:
1.Satış bedelinin ödenmemiş olan kısmı: Satış bedeli, ödeme tablosu, yapılan ödemelerin mahsubuyla takip…

2.Geç teslim: Cezai şartı aşan zararın olup olmadığı?

3.Cezai şart: Sözleşmede tespit edilmiş olan kira bedeli, “cezai şart” olarak geçerlidir (Tacir-Tüketici).

Olay ve Hukuk:
1.Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi=
2.Taşınmazın alıcıya teslim edilmiş olması=
3.Tapuda tescil = ?
4.Takas/Mahsup

Saygılarımla

Öncelikle ilgilenen ve bilgilerini paylaşan meslektaşlarıma çok teşekkür ederim... Paylaşımlarınız bana çok yardımcı oldu...

Sayın Av. Hulusi Metin...
Tapu devri tapuda alıcı üzerine tescil edilmiş ve alıcı konutun zilyetliğinide devralarak kullanmaya başlamıştır. Ancak ödemelerini sürüncemede bırakmak ve esas müteahhitin sorumlu olduğu ortak alanların yapılmadığını bahane ederek ve kira tazminatı alacağını ileri sürerek ödememezlik definde bulunmaktadır.

Biz burada sözleşmeye göre eksik kalan bedel borcu için icra takibi başlatabilirmiyiz. Muhtemelen icra takibine itiraz edilecektir. Bu durumda da itirazın iptali davasında, eksik işlerin ve kira tazminatının sözleşmenin fer-ileri niteliğinde olduğunu ileri sürerek, eksik bedelin ödenmesi husunda karar alabilirmiyiz...
ayrıca Kira tazminatına hak kazansa bile, kendi borcunu ödedikten sonra, yada ayrı bir talep konusu olarak istemesi etmesi gerekmez mi?

Alıntı: Yazan Av.Gülay Sayın Av. Hulusi Metin... Tapu devri tapuda alıcı üzerine tescil edilmiş ve alıcı konutun zilyetliğinide devralarak kullanmaya başlamıştır. Ancak ödemelerini sürüncemede bırakmak ve esas müteahhitin sorumlu olduğu ortak alanların yapılmadığını bahane ederek ve kira tazminatı alacağını ileri sürerek ödememezlik definde bulunmaktadır. Biz burada sözleşmeye göre eksik kalan bedel borcu için icra takibi başlatabilirmiyiz. Muhtemelen icra takibine itiraz edilecektir. Bu durumda da itirazın iptali davasında, eksik işlerin ve kira tazminatının sözleşmenin fer-ileri niteliğinde olduğunu ileri sürerek, eksik bedelin ödenmesi husunda karar alabilirmiyiz... ayrıca Kira tazminatına hak kazansa bile, kendi borcunu ödedikten sonra, yada ayrı bir talep konusu olarak istemesi etmesi gerekmez mi?

Eksik iş mi var, ayıplı ifa mı? Bu fark ayıp ihbarı noktasında aranan yükümlülükler bakımından çok önemli.

Alıcının satın aldığı konut açısında eksik iş yada ayıplı ifa sözkonusu değil. Konutun anahtar teslimi olarak teslimatı yapılmış.
Ancak sözleşmede binanın ortak alanları bitmiş olarak teslim edileceğine dair ibare düşülmüş... Bu ek hükümleri sözleşmenin fer-i leri olarak değerlendirebilirmiyiz?

Alıntı: Yazan Av.Gülay Alıcının satın aldığı konut açısında eksik iş yada ayıplı ifa sözkonusu değil. Konutun anahtar teslimi olarak teslimatı yapılmış. Ancak sözleşmede binanın ortak alanları bitmiş olarak teslim edileceğine dair ibare düşülmüş... Bu ek hükümleri sözleşmenin fer-i leri olarak değerlendirebilirmiyiz?

Sözleşmenin fer'i değil de "alacağın fer'i midir" olarak soruyorsanız, düşünemeyiz.

Ortak yerler bakımından ise;

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2011/13-4

K. 2011/230

T. 27.4.2011

Bu kararı okumanızda fayda var.

Mehmet Bey... Künyesini eklemiş olduğunuz Hukuk Genel Kurulu kararının devamınıda ekleyebilirmisiniz?