Kira tespit davası, arabuluculuğa başvuru, ihtarname ile bağlılık

Merhaba meslektaşlarım, müvekkil aleyhine kira tespit davası açılıyor
Kira başlangıç tarihi ağustos 2019
Kira bedelinin tespiti talepli arabuluculuğa başvuru temmuz 2025
Kira bedelinin tespiti davası Ekim 2025
Kira bedelinin günün koşullarına göre düşük kaldığı bu sebeple ağustos 2024 itibariyle kiranın 20.000tl olduğuna ilişkin çekilen ihtarname tarihi eylül 2024 (işbu ihtarnameye cevap verilmemiş)
Şimdi ilk sorum; kira tespiti için arabulucuğa başvuru süresi yeni kira döneminden önce olması nedeniyle 2025 dönemi için dava açma süresi başlamadan arabulucuğa başvuru nedeniyle dava şartı gerçekleşmediği yönünde itiraz edebilir miyiz
(arabuluculuk tutanağında kira tespitinin hangi döneme ilişkin talep edildiği yazılmamış)
İkinci sorum,davacının 2024 tarihinde çekmiş olduğu ihtarname, ahde vefa ilkesi gereğince bağlılığı var mıdır, buna ilişkin itirazda bulunabilir miyiz
Yardımlarınız için şimdiden teşekkür ediyorum

Alıntı: Yazan SYAZICI Şimdi ilk sorum; kira tespiti için arabulucuğa başvuru süresi yeni kira döneminden önce olması nedeniyle 2025 dönemi için dava açma süresi başlamadan arabulucuğa başvuru nedeniyle dava şartı gerçekleşmediği yönünde itiraz edebilir miyiz

Hayır, çünkü BK 345 gereğince "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. ", yani tahliye davalarının aksine kira tespitlerde -genel kural olarak- dava açma süresi yoktur.

Alıntı: Yazan SYAZICI İkinci sorum,davacının 2024 tarihinde çekmiş olduğu ihtarname, ahde vefa ilkesi gereğince bağlılığı var mıdır, buna ilişkin itirazda bulunabilir miyiz

Belirttiğiniz ihtarnameye uyarak o kirayı yatırmış olsaydınız ve buna rağmen kira tespit davası açılsaydı, böyle bir itirazınız olabilirdi. Ancak siz bu rakamı kabul etmediğinize ve kendinizi bağlı görmediğinize göre, şu aşamada karşı tarafı da bağlı göremezsiniz.

Meslektaşım cevaplarınız için öncelikle teşekkür ederim.
Bir konu var benim kafamı karıştıran, Kira tespit davası sonucu belirlenecek kira bedeli kural olarak ileriye sonuç doğuruyor, ancak kira tespit davası, tespiti istenen yıl içerisinde yani o kira dönemi sonuna kadar açılması halinde, Kira dönemi başından itibaren sonuç doğuruyor. Dolayısıyla davanın açılması için üstü kapalı bir süre öngörülmüş diye yorumlanamaz mı.. Kaldı ki, bir önceki kira yılı için artık talepte bulunamıyoruz, buna istinaden belirli bir süre öngörülmüş olduğu kanaatindeyim.
Yargıtay 3 hukuk dairesinin son kararında, her ne kadar ihtiyaç sebebiyle tahliye davasına ilişkin olsa da, belirli bir sürede açılması gerekeceği için, o süreden önce hak doğmadığından arabuluculuğa da başvurulamaz denmiş. Burdan yola çıkarak, evet, 5 yıl dolduktan sonra her zaman açılabilir ancak o kira dönemi içerisinde, öyleyse bu süreden önce yapılan arabuluculuk başvurusu da geçerli olmaz şeklinde yorumlanamaz mıyız?

Tahliye davasında dediğiniz gibi hakkın kullanılacağı zaman bir süre ile sınırlanmış. Ve Yargıtay o zaman dava şartı arabuluculuğu da o süre içinde yapman gerekir diyor (ki bence bu görüş de hatalı ve arabuluculuk kurumun anlamından ve amacından çok uzak).

Kira tespit davasında ise hakkın kullanılacağı zaman sınırlı değildir. Dava her zaman açılır, sadece açıldığı tarihe ve şartlara bakılarak belirlenecek kiranın ne zamanda itibaren geçerli olacağı tespit edilir. Kira tespit davaları bu ilkeler gereğince teorik olarak "reddedilemez" bile.

Kaldı ki, 345'in tamamını okusanız orada davanın "erken açılması" gerektiğinden bahsediliyor: "Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ... ". Yani zaten ihtar çekilmediyse (345/2) veya artış şartı yoksa (345/3) zaten sözleşme yenilenmeden önce davayı açmanız beklenir. Bu durumda elbette arabuluculuğa "erken" başvurulduğundan söz edilmesi de söz konusu olamaz.