Elbirliği halinde mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi davası

Merhaba sayın meslektaşlarım;


Müvekkilime annesi ve 3 kardeşiyle birliktekat irtifakı kurulmamış tapuda arsa gözüken bir taşınmaz miras kalmış. Taşınmaz üzerinde 5 bağımsız bölüm var ve müvekkilim kendine ait olan bağımsız bölümü satmak istiyor ancak kardeşlerden biri bu duruma itiraz ediyor. Bu durumda el birliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevirilmesi için dava mı açmam gerekiyor? Nelere dikkat etmem gerekiyor. Zorunlu arabuluculuk şartı var mı??

Ortaklığın giderilmesi davası açmadan halledebilir miyim?

Merhaba,

Taşınmazın tapuda "arsa" olarak gözüktüğünü, ama fiiliyatta üzerinde 5 tane "bağımsız bölüm" olduğunu belirtmişsiniz. Demek ki taşınmaz üzerine 5 tane mesken inşa edilmiş ancak kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış. Yani bu daireler fiilen var, ancak hukuken "bağımsız bölüm" olma özelliğini kazanamamışlar. Daireler üzerinde zilyetlik var, ancak bir mülkiyetten söz edemeyiz çünkü tapuya kayıtlı değiller.

Demek ki terekede tapu sicili bağlamında yalnızca 1 adet parsel görünüyor. Miras paylaşımı yapılmadığı için de parsel tapuda elbirliği mülkiyetinde eş ve 3 evlat üzerinde görünüyor.

Eğer sadece elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçilirse, miras hukuku gereği anne ve 3 kardeşin her biri parselin 1/4'lük hissesini alır. Ve görüldüğü üzere parsel hissedarlığı ile daireler üzerindeki zilyetlik arasında kopukluk aynen devam eder.

Teknik olarak yapılacak en doğru işlem, taşınmaz üzerinde mümkünse kat mülkiyeti, veya hiç değilse kat irtifakı kurmaktır. Bu durumda 5 dairenin her birine bir arsa hissesi bağlanır (örneğin her birine 1/5) ve böylece daireler "bağımsız bölüm" olma özelliğini kazanır. Böylece bir daire satış işlemine konu olduğunda, daire ile birlikte ona bağlanmış olan 1/5'lik hisse de satılmış olur. Çünkü arsa hissesi bağlanmamış bir konutun satışının tapu sicili bağlamında bir karşılığı yoktur. İnsanlar da böyle bir konutu almaktan kaçınır.

Sonuç olarak konuya "elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş" olarak değil, "mirasın paylaşılması" olarak yaklaşarak bu çerçevede kat irtifakı veya mümkünse kat mülkiyetinin kurulması sağlanarak bu meskenlere "bağımsız bölüm" hüviyeti kazandırmanın, ve ortaya çıkan bu 5 bağımsız bölümün mirasçılar arasında nasıl paylaşılacağı üzerinde uzlaşma aramanın daha doğru bir yaklaşım olacağını düşünüyorum. Örneğin 4 mirasçıdan her biri bir daire alır, geriye kalan bir daire de satılarak 4 kişi arasında paylaşılır, gibi.

Saygılarımla,
Öğr.Gör.Dr. Yunus Konbul
Har. Müh.

El birliğinden paylı mülkiyete geçiş için tapuya başvuruda bulunabilirsiniz. Tapu hissedarlara tebligat göndererek yanlış hatırlamıyorsam bir ay içerisinde varsa itirazlarını sunmaları için ihtarda bulunuyor. Haklı bir itirazda bulunulmazsa işlemi gerçekleştiriyor. Bu kolay yolu. Dava yoluna gelecek olursak, kentsel dönüşüm mevzuatı sebebiyle ikame ettiğim bir paylı mülkiyete dönüştürme davam var. Eğer bu davaları bilen bir hakime denk gelirseniz tek celsede biter. Benim dosyama bakan hakim gibi dosyanın içeriğinden habersiz birine denk gelirseniz uzun uzadıya beklersiniz. Hızlandırmanın yolu şu, tensip zaptıyla birlikte tapu kayıtlarını istetin, ölü bir hissedar varsa mirasçılık belgesini sunmak için yetkinizi talep edip mirasçılarını hızlıca davaya dahil edin, tapu evrakları ve mirasçılık belgelerini topladıktan sonra ivedilikle bilirkişi aracılığıyla pay oranlarının tespitini talep edin, genelde tapudaki hisse oranları paylı mülkiyete dönerken uyuşmuyor. Bunları hızlıca halledebilirseniz davanız hızlıca sonuçlanır. Ama mümkünse tapudan süreci yürütmeniz çok daha hızlı olur. Üstteki yorumu ayrıca dikkate almanızı tavsiye ederim.

Alıntı: Yazan Öğr. Gör. Dr. Yunus Konbul Merhaba, Taşınmazın tapuda "arsa" olarak gözüktüğünü, ama fiiliyatta üzerinde 5 tane "bağımsız bölüm" olduğunu belirtmişsiniz. Demek ki taşınmaz üzerine 5 tane mesken inşa edilmiş ancak kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış. Yani bu daireler fiilen var, ancak hukuken "bağımsız bölüm" olma özelliğini kazanamamışlar. Daireler üzerinde zilyetlik var, ancak bir mülkiyetten söz edemeyiz çünkü tapuya kayıtlı değiller. Demek ki terekede tapu sicili bağlamında yalnızca 1 adet parsel görünüyor. Miras paylaşımı yapılmadığı için de parsel tapuda elbirliği mülkiyetinde eş ve 3 evlat üzerinde görünüyor. Eğer sadece elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçilirse, miras hukuku gereği anne ve 3 kardeşin her biri parselin 1/4'lük hissesini alır. Ve görüldüğü üzere parsel hissedarlığı ile daireler üzerindeki zilyetlik arasında kopukluk aynen devam eder. Teknik olarak yapılacak en doğru işlem, taşınmaz üzerinde mümkünse kat mülkiyeti, veya hiç değilse kat irtifakı kurmaktır. Bu durumda 5 dairenin her birine bir arsa hissesi bağlanır (örneğin her birine 1/5) ve böylece daireler "bağımsız bölüm" olma özelliğini kazanır. Böylece bir daire satış işlemine konu olduğunda, daire ile birlikte ona bağlanmış olan 1/5'lik hisse de satılmış olur. Çünkü arsa hissesi bağlanmamış bir konutun satışının tapu sicili bağlamında bir karşılığı yoktur. İnsanlar da böyle bir konutu almaktan kaçınır. Sonuç olarak konuya "elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş" olarak değil, "mirasın paylaşılması" olarak yaklaşarak bu çerçevede kat irtifakı veya mümkünse kat mülkiyetinin kurulması sağlanarak bu meskenlere "bağımsız bölüm" hüviyeti kazandırmanın, ve ortaya çıkan bu 5 bağımsız bölümün mirasçılar arasında nasıl paylaşılacağı üzerinde uzlaşma aramanın daha doğru bir yaklaşım olacağını düşünüyorum. Örneğin 4 mirasçıdan her biri bir daire alır, geriye kalan bir daire de satılarak 4 kişi arasında paylaşılır, gibi. Saygılarımla, Öğr.Gör.Dr. Yunus Konbul Har. Müh.

değerli görüşleriniz için teşekkür ederim hocam. bazı konuları hatalı bildirmişim tapuda arsa olarak gözüken taşınmazda toplam 5 daire bulunmakta ve müvekkilimin 3 kardeşi daha var yani anneleriyle birlikte toplam 5 kişiler. her biri bir daire de ikamet ediyor. ancak müvekkilim kendi yaşadığı bölümü satmak istediğinde sadece bir kardeşleri sorun çıkarıyor. Müvekkilimle görüştüm kendisi sonradan doğabilecek sorunların farkında olduğunu ancak şimdilik elbirliği halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesini istediğini belirtti. Bu davayı açmadan önce arabuluculuğa başvuracağız. ancak arabuluculuk sürecinde ayrıca tapu müdürlüğüne de başvurarak el birliği halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi için başvuru gerçekleştireceğiz. Belki yasal süresi içerisinde sorun çıkaran kardeş duruma itiraz etmez.

Alıntı: Yazan ŞenolFurkan El birliğinden paylı mülkiyete geçiş için tapuya başvuruda bulunabilirsiniz. Tapu hissedarlara tebligat göndererek yanlış hatırlamıyorsam bir ay içerisinde varsa itirazlarını sunmaları için ihtarda bulunuyor. Haklı bir itirazda bulunulmazsa işlemi gerçekleştiriyor. Bu kolay yolu. Dava yoluna gelecek olursak, kentsel dönüşüm mevzuatı sebebiyle ikame ettiğim bir paylı mülkiyete dönüştürme davam var. Eğer bu davaları bilen bir hakime denk gelirseniz tek celsede biter. Benim dosyama bakan hakim gibi dosyanın içeriğinden habersiz birine denk gelirseniz uzun uzadıya beklersiniz. Hızlandırmanın yolu şu, tensip zaptıyla birlikte tapu kayıtlarını istetin, ölü bir hissedar varsa mirasçılık belgesini sunmak için yetkinizi talep edip mirasçılarını hızlıca davaya dahil edin, tapu evrakları ve mirasçılık belgelerini topladıktan sonra ivedilikle bilirkişi aracılığıyla pay oranlarının tespitini talep edin, genelde tapudaki hisse oranları paylı mülkiyete dönerken uyuşmuyor. Bunları hızlıca halledebilirseniz davanız hızlıca sonuçlanır. Ama mümkünse tapudan süreci yürütmeniz çok daha hızlı olur. Üstteki yorumu ayrıca dikkate almanızı tavsiye ederim.

*

üstadım değerli görüşleriniz için çok teşekkür ederim. el birliği halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi için dava açmadan önce dava şartı olan zorunlu arabuluculuğa başvuracağız. ancak bu başvuru sürecinde tapu müdürlüğüne da başvurarak el birliği halindeki mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi için de başvuru yapabilir miyiz ? belki sorun çıkaran kardeş yasal süresi içerisinde duruma itiraz etmez. sorun çözülmüş olur.