Kira sözleşmesinin eksik olması halinde açılacak kira tespit davası

Merhaba Sayın Meslektaşlarım;

Müvekkilim ile kiracısı arasında 15.09.2019 başlagıçlı, 5 yıl süreli kira sözleşmesi bulunmakta. Müvekkilim kira sözleşmesini bulamadığı için abonelik idaresinden kira sözleşmesinin örneğini alabildim. Ancak abonelik idaresinde kira sözleşmesinin sadece ilk sayfası bulunmakta. Yani kira sözleşmesinde kira artış oranın belirlenmiş olup olmadığını bilmiyorum. Arabuluculuk başvurusunu gerçekleştirdim. bu koşullar altında sadece 15.09.2025 tarihli yenileme döneminden itibaren mi tespit edilecek bedel üzerinden yeni kira sözleşmesinin kurulmasını isteyebilirim? 15.09.2024 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin rayiç bedelinin tespitini hangi koşullar altında telep edebilirim ? nasıl hareket etmeliyim?

Değerli görüşleriniz için şimdiden teşekkür ederim.

Merhabalar meslektaşım, kira artış oranının belirlenip belirlenmediğini bilmemenizin şu aşamada sizin için çok fark yaratacağını düşünmüyorum. Bir oran kararlaştırılmış olsa dahi TBK m.344/1 gereği tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Günümüz eflasyonist ortam gereği bu hadden oran kararlaştırıldığı durumlarda dahi mahkemece kira tespiti yapılmaktadır. Hal böyleyken dilekçenizde yıllara göre yapılan artışların oranını gösterip son durumda kira bedelinin emsallerinin altında kaldığını ispatladığınız taktirde bilirkişi marifetiyle de yapılan değerlendirme neticesinde sonuca ulaşırsınız kanaatindeyim.

Esasında TBK m.344/3'de hükmedilen 5 yıllık süre 15.09.2024 tarihinde dolduğu için 15.09.2024-15.09.2025 dönemi için artış isteyebilirdiniz. Fakat bunun için m.345 gereği 15.09.2024'den en geç 30 gün öncesine kadar bu dönem için dava açmalı ya da kira artışı yapılacağını yazılı olarak bildirip 15.09.2025 tarihine kadar kira döneminin başından itibaren bağlayıcı olacak şekilde dava açmalıydınız.

Sanıyorum ki arabuluculuğa başvuru yeni yapıldı. Bu durumda 15.09.2025 tarihli yenileme döneminden itibaren olacak şekilde dava açabilirsiniz. Aarabuluculuk m.345'de ki yazılı bildirim olarak sayılacağını düşündüğüm için davayı isterseniz 15.09.2026'ya kadar dönem başından itibaren etkili olacak şekilde , isterseniz de şu an açabileceğiniz kanaatindeyim. ( En geç ne zaman açılabileceğine karşılık en erken ne zaman açılacağına yönelik bir hüküm bulunmamakta. Fakat 1.5 aylık bir sürenin kaldığı düşünüldüğünde makul olarak değerlendirileceği ve usul anlamında sorun yaşatmayacağını düşünüyorum.)

TBK MADDE 344/3 - Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

TBK MADDE 345 - Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.


*****************************
Hayat
dört şeyle kaimdir, derdi babam
su ve ateş ve toprak.
Ve rüzgâr.
ona kendimi sonradan ben ekledim
pişirilmiş çamurun zifiri korkusunu
ham yüreğin pütürlerini geçtim
gövdemi alemlere zerkederek
varoldum kayrasıyla Varedenin
eşref-i mahlûkat
nedir bildim.