Kat Mülkiyeti 24. m ile ilgili

Değerli arkadaşlar çok acil yardımlarıza ihtiyacım var.Kat Mülkiyetli bir binada x nolu bağımsız bölüm emlak komisyonculuğu işinde kullanılıyor.BU konuya dair kat malikleri kurulunca alınmış herhangi bi karar da mevcut değil.Ancak Büyükşehir belediye encümeninin 2004 yılında almış olduğu bi karar var.Bu kararda Özetle söz konusu bağımsız bölümün bulunduğu binanında dahil olduğu bir alanda binaların zemin katının ve özellikle zemin katın üst katlardaki meskenlerin ticari ihtiyaçların karşılanması amacına yönelik olarak ticari faaliyetlerde kullanılmasına olanak sağlayacak şekilde nazım imar planında değişikliğe gidilerek bu parsellerin ticaret alanı olarak imar planına işlenmesine yönelik bir karar alınmış.Yardımınıza ihtiyaç duyduğum bu olaydaki emlak komisyonculuğu yapan yerin ruhsatı da mevcut.Sorum şu:Böyle bir durumda söz konusu meskenle ilgili eski halin iadesi davası açılabilir mi?Eğer açılırsa sonuç ne olu?Yanıtlar için şimdiden teşekkür ederim.

Mesken olan yerde oybirliğiyle karar alınmadan emlak komisyonculuğu işyeri açılamaz.

Kat mülkiyetli bir apartmanda 1 nolu mesken cinsli bağımsız bölüm maliki olan davalının kat malikleri kurulunca oybirliğiyle alınmış bir karar olmaksızın dairesini emlak komisyonculuğu şeklinde işyeri olarak kullandığı bilirkişi raporuyla saptanmış ve bu durum 634 sayılı yasanın 24. maddesinin 2.fıkrası hükümlerine aykırı görülmüş olduğundan,mahkemece bu bağımsız bölümün tapu kaydında yazılı olduğu gibi mesken biçimine dönüştürülmesi ne ve bununu içinde kendisine bir ay süre tanınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur.
( Yargıtay 5.HD. 03.03.1986 T. E. 1732 K. 2579 )

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 1997/650

K. 1997/838



Mahalli Mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme davayı kabul etmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili müvekkilinin kirada emlak alım satım işi ile uğraştığını, tahliye tehdidi altında olduğunu, kiralananda da aynı işi yapacağını iddia ederek taşınmazın tahliyesini istemiştir.

Davalı ihtiyacın samimi olmadığını, kiralananın gerek yer, gerek konum bakımından böyle bir işin yapılmasına uygun bulunmadığını savunmuştur. Mahallinde yapılan keşifte kiralananın mesken olduğu ve o şekilde kullanıldığı ve bu yerin emlak komisyonculuğu işine uygun olmadığı açıkça belirtilmiştir. Mahkemece bilirkişi mütalaası gözardı edilerek bu yerin emlak komisyonculuğu işine uygun olduğunun kabul edilmesi doğru değildir.

Kaldı ki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesi uyarınca kiralananın emlak komisyonculuğu işi için kullanılması tüm kat maliklerinin muvafakatına bağlıdır. Davacı tarafından ibraz edilmiş herhangi bir belge olmadığı gibi böyle bir iddiada ileri sürülmemiştir.

İhtiyacın samimi olduğu kabul edilerek verilen tahliye kararı yukarıda yazılı nedenlerle hatalı görüldüğünden, hükmün bozulması icap etmiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK'nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 3.2.1997 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yönetim Planına da baktınız mı? Yönetim planlarında bazen işyeri olarak kullanma bakımından izin veren hükümler bulunabiliyor.


Saygılar.

Syn.Yücel bey yardımınız için çok teşekkürler ancak o karar var bende yeni tarihli bir karar bulabilir misiniz?
Bir de yönetim planında kalsik ifadeler var.Özel bir hüküm yok.Problemde açıklık olmamasından kaynaklanıyor.

T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/7572

K. 2002/10144

T. 22.10.2002

• MÜDAHALENİN MEN'İ (Davalı Emlakçının Yaptığı İşin Meskende Yapılabilecek Büro Hizmetlerinden Olmaması Nedeniyle)

• MESKENDE YAPILABİLECEK BÜRO HİZMETLERİ (Belli Meslek Mensuplarının Münferiden Kendi Emeğiyle Yürüttüğü Faaliyetler)

• TAHLİYE (İşyeri Olarak Kullanılan Bağımsız Bölümün Meskene Dönüştürme İstemi ve Kararının Tanınan Sürede Yerine Getirilmemesi-Kiracının Tahliyesini de İçermesi)

• İŞYERİ OLARAK KULLANILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN MESKENE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ (Meskene Dönüştürme İstemi ve Kararının Tanınan Sürede Yerine Getirilmemesi-Kiracının Tahliyesini de İçermesi)

634/m.24

ÖZET : Belli meslek mensuplarının münferiden kendi emeğiyle yürüttüğü faaliyetler, meskende yapılabilecek büro hizmetleri olarak kabul edilebilir ise de, bu nitelikte olmayan her tür ticari faaliyet (emlak bürosu şeklindeki kullanım) meskende yürütülebilecek büro faaliyeti olarak kabul edilemez. Yargıtay uygulamalarında, meskene dönüştürme istemi ve kararının, tanınan sürede yerine getirilmemesi durumunda, kiracının tahliyesini de içerdiği kabul edilmektedir.
DAVA : Dava dilekçesinde 634 sayılı Yasanın 24. maddesi gereğince elatmanın önlenmesi ve meskene dönüştürme istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm dahili davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Dava dilekçesinde müdahalenin men'i yanında işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümün mesken niteliğine dönüştürülmesi de istenilmiştir. Yargıtay uygulamalarında, meskene dönüştürme istemi ve kararının tanınan sürede yerine getirilmemesi durumunda kiracının tahliyesini de içerdiği kabul edilmektedir. Öte yandan belli meslek mensuplarının münferiden kendi emeğiyle yürüttüğü doktorluk, avukatlık, mühendislik (proje çizim) gibi faaliyetler,Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesi 1 fıkrası kapsamında mekanda yürütülebilecek büro hizmetleri olarak kabul edilebilir ise de, bu nitelikte olmayan her tür ticari faaliyetin yürütülmesi meskenin işyeri olarak kullanılması niteliğindedir. Bu bakımından davalı şirketin emlak bürosu şeklindeki kullanımının, yukarıda açıklandığı anlamda mesleki büro faaliyeti olarak nitelendirilmesi mümkün değildir.
SONUÇ : Bu itibarla ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün (ONANMASINA), 22.10.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.
***
“ Buna karşılık tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün , herkesin girip çıktığı emlak komisyoncusu,noter. Sendika merkezi, dernek merkezi gibi işyeri olarak kullanılması için , kat malikleri kurulunun oybirliğiyle kararına ihtiyaç vardır. “( Şeref Ertaş Eşya Hukuku 2002 sh. 411)
***
“ Emlak komisyonculuğu yapılan yer büro niteliğinde sayılamaz, herkesin girip çıktığı dükkan gibidir “ ( Kemal Oğuzman, Özer Seliçi Eşya Hukuku 2002 s.481 dip not )
***
Sayın (TUBA-HUKUKÇU)
Rastladığımız tüm açıklamalar, tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün emlak komisyonculuğu işyeri olarak kullanılabilmesi için kat maliklerinin
oybirliğiyle kararını gerektirdiği şeklinde. Daha yeni tarihli Yargıtay kararlarına ulaşılamamış olmasının bu kuralı değiştirmeyeceği kanısındayım. Zaten ortada aksini gösterir bir açıklama da mevcut değil.

Yönetim planında aksine bir hüküm olmadıkça , bu sonuç bence değişmemektedir. Belediyenin imar planlarında değişiklik yapması Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamalarını değiştirecek nitelikte değildir. Bir temenni ve idari yönden kolaylık sağlanmasindan ibarettir.

Sonuç olarak ortada ; bağımsız bölümün tapu kaydında yazılı olduğu gibi mesken biçimine dönüştürülmesi (eski halin iadesi ) davasının koşullarının bulunduğunu söyleyebilirim.

Saygılarımla.

Benden önce yapılan açıklamalar katılmaktayım. Sorunun içinde Belediye ile ilgili bölüm de olduğu için o yönde cevap vermek istiyorum. Soruda;

1- Kat maliklerinin izni olmazsa veya olursa,

2- Belediye işyeri açma ruhsatı verirse/vermezse,

şeklinde anlaşabilecek ifadeler yer almıştır.

Kat malikleri işyeri olarak kullanmaya izin verse de; Belediyenin işyeri açma ruhsatı ile çalışabilecek yerlerdense ve bu ruhsat verilmezse işyeri açılamaz.

Belediye bir şekilde ruhsat verdi diyelim.Ruhsat verirken eksiklerin sonradan tespit edilmesi halinde, tamamlanması için bir süre verilmektedir. Bu süre içinde eksiklikler tamamlanmazsa işyeri ruhsatı iptal olunmaktadır. Ruhsat için başvurulduğunda Belediye, kat maliklerinin muvafakatını da aramaktadır. Bazı belediyeler sorudaki gibi, "Ticari Alan" gibi adlarla, işyeri ruhsatı verilmeyen yerlere ruhsat verebilmek için çalışmalar yapmaktadır. Bu konuda yıllarca içkili yer olarak çalıştırılan bir işyeri için tecrübemiz olmuştu.

Saygılarımla

Mülkiyet hakkı sahibi bağımsız bölüm malikleri ,mesken olarak bildikleri için o binadan daire satın aldılar.

Belediyenin ticari alan olarak nitelemesinin ne anlamı olabilir.Ticari alan demekle bundan sonra yapılacak binalarda ticari işyerleri olarak bu binalar yapılabilir.

Öncesinde yapılan konut alanlarında ,tapuda da mesken olarak geçen bağımsız bölümleri ,belediye tek taraflı aldığı karar ile işyerine çeviremez.

Avukat ,doktor bürosu için yargıtay ; mesken olarak geçen bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılmasına cevaz vermekte.Kat maliklerinin onayını aramamakta.

Fakat şirket olarak ,şirket merkezi olarak kullanılan yerlerde ise katmaliklerinin onayını istemektedir.Emlak komisyonculuğu da bu gurupta görüleceğinden maliklerin onayı gerekir kanaatindeyim.

sevgili dostlar merhaba: benimde şöyle bir maruzatım var: müvekkil bir cafe bar işletmecisi: bu işletme katlı bir apartmanın zemin katında yer alıyor: kat malikleri yönetim planında cafe; bar; fırın v:s gibi işletmelerin açılabileceği yönünde herhangi bir sakınca olmadığı fakat binanın bacası olmadığından ve işyerinin faaliyet göstermesi açısından baca gerektiğinden kat maliklerinden tekrar izin almak gerekir mi? mimari ve statik açıdan bir sakınca olmasa bile böyle bir izne gerek var mıdır? yönetim planında vermiş oldukları izin yeterli midir? acil cevaplarsınız sevinirim: