Ayıplı taşınmazlardaki değer kaybı talebinde ıslah ayıbı öğrenme tarihine mi yoksa dava tarihine göre mi yapılır?

Herkese merhabalar iyi çalışmalar dilerim.
1-Müteaahit yapmış olduğu binasındaki daireleri vatandaşlara 2017-2019 yılları arasında satıyor.
2-2020 yılında binanın zemininde ayıp olduğu ve binanın bir miktar eğildiği ortaya çıkıyor.
3-Müteahhit apartman sakinlerini zemini ıslah edeceği vaadiyle oyalıyor. Bir sonuç alınamayınca apartman sakinleri 2024 yılında dairelerdeki değer kaybı+ayıp giderim bedeli talepli dava açıyorlar.
4-Bilirkişi raporunda %20 değer kaybı tespit edildi. Ayıbı öğrenme tarihi olan 2020 piyasasına göre ortalama 70-80 bin TL. Dava tarihi olan 2024 itibariyle ortalama 500-600 bin TL. Arada ciddi fark var.
5-Burada değer kaybındaki ıslah hangi tarihte belirlenen bedele göre yapılmalıdır sizce?
6-Ayıp giderim bedelini de istememizde bir sıkıntı var mıdır? O bedelin de dava tarihi mi yoksa ayıbı öğrenme tarihi itibariyle mi ıslahı gerekir?
7-Konu ile ilgili Yargı kararları var mıdır elimizde?
Şimdiden çok teşekkür ederim.

Taşınmazın Geç ve Ayıplı Teslim Edilmesi
T.C.

KONYA

BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

5. HUKUK DAİRESİ



DOSYA NO : ………./………

KARAR NO : ………/……….



T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I



BAŞKAN : C……. K…….

ÜYE : S…… K……… L…….

ÜYE : A…… Ç……..

KATİP : R…… D…….



İNCELENEN KARARIN

MAHKEMESİ : KONYA 1. TÜKETİCİ MAHKEMESİ

TARİHİ : …./…./……..

NUMARASI : ……./……. Esas - ……../…….. Karar



DAVACI : H…… H……. D…….

VEKİLİ : Av. İ……. K…….

DAVALI : 1 –E…… K…… G…… Y……. O……. A…. Ş……. – B…… M…..M… S… S….. No:…… A……../ İ……..

VEKİLLERİ : Av. M……. Ö…….. K……..

Av. N…….. K……. G……..



DAVALI : 2 –T……. İ…….. VE Y……. A…… Ş…….

VEKİLİ : Av. ALİ ÖZGÖKÇEN



DAVANIN KONUSU : Tüketiciyi Koruma Kanunundan Kaynaklanan (Malın Ayıplı Olmasından Kaynaklanan)

İSTİNAF KARAR TARİHİ : …../…../……

G. KARAR YAZIM TARİHİ : …./…../…….

İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik taraf vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş ve dosya istinaf incelemesi yapılmak üzere dairemize gönderilmiş olmakla 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar tarafından müvekkiline …../…../…….. tarihinde T…….. projesinden daire satışı yapıldığını ve sonrasında Konya ….. Noterliğinin …./…../…….. tarih ve …………. yevmiye numaralı işlemi ile Gayrimenkul Satış Vaadi (Ön Ödemeli Konut Satışı) Sözleşmesi akdedildiğini, söz konusu bu sözleşme ile T……… projesindeki K…… ili, M……. İlçesi………… ada …… parselde inşa edilen Kat:….. Blok ….. Kapı No:……. olan bağımsız bölümün satışı hususunda tarafların edimleri akit altına alınmış olmasına rağmen satışa konu taşınmaz sözleşme ile kararlaştırılan süresinde teslim edilemediğini, teslime hazır olduğu iddia edilen bağımsız bölümlerde ise çok önemli ayıplar olduğunu, ön ödemeli sözleşmede taahhüt edilen özelliklerden oldukça uzak olduğunu ve farklı kalitede ve nitelikte malzeme kullanıldığının fark edildiğini, meskenin geç teslimi sebebi ile müvekkilinin mahrum bırakıldığı kira bedelleri, işbu davaya konu taşınmazın eksik ve ayıplı teslimi gibi sebeplerle müvekkilin uğradığı tüm zararların tazmini amacıyla işbu davanın ikame edilmesi zarureti hasıl olduğunu, dairenin geç, eksik ve ayıplı ifa konusu olmasına ilişkin olarak Konya 2.Tüketici Mahkemesi'nin ……../…… D.İş sayılı dosyası kapsamında delil tespiti talebinde bulunulduğunu, alınan rapor ile eksikliklerinin tamamının açık ayıp niteliğinde olduğunun tespit edildiğini, tespit dosyasında dahi bedellerin düşük belirtildiğini, yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak taahhüt edilmesine karşılık yapılmayan işlerin ve işçiliklerin tespit edilmesi gerektiğini, davalıların teslime hazır olduğunu iddia ettiği söz konusu bağımsız bölüm ile yapılması taahhüt edilen ve örnek daire olarak gösterilen bağımsız bölüm arasında çok önemli farklılıklar mevcut olduğunu, bilirkişi raporunda da tespit edildiği üzere mevcut yapıda ….. katı olmasına rağmen bahse konu asansörün yapılmadığını, Kapalı otoparkların asansörle doğrudan kata erişim konforu sunmadığını, mevcut menteşe ile örnek dairede kullanılan dolap menteşe arasında resim üzerinden marka farkı olduğu örnek dairede "KULE'' markasının yazıldığını fakat teslim edilen dairede ise bu markanın kullanmadığını ve kullanılan ürünün taahhüt edilen kaliteden çok uzak olduğunun çıplak gözle dahi fark edilmekte olduğunu, ön ödemeli satış sözleşmesinde müvekkiline numune olarak sunulan ve taahhüt edilen malzemeler ile halihazırda teslim edilen dairelerde kullanılan malzemeler arasında çok büyük farklar olduğunu, ayrıca sözleşmede ilanlarda brüt alanın ………… m2 olduğu, ancak teslim edilen projede ise M…….. B……..den gelen m2 cetvelinde planlı alanlar tip yönetmeliğine göre işbu ……. bağımsız bölümün net alanı ………. m2 ve brüt alanı ………….. m2 olarak tespit edildiğini,…… nolu bağımsız bölümde iskan ruhsatı bulunmadığını, müvekkilinin geç teslim sebebi ile kira bedellerinden de mahrum kaldığını, ileri sürerek dava konusu konutun geç teslim, eksik ve ayıplı ifa edilmiş olması sebebiyle dava konusu taşınmazdaki eksiklilerin, mahrum kalınan kira bedellerinin, tanıtım katalogları ve örnek daireler ile taahhüt edilmesine rağmen hiç yapılmayan ya da taahhüt edilen nitelikte yapılmayan işlerin değerinin, bu durumun müvekkilin ödediği bedelde indirim yapılmasına sebebiyet verip vermediğinin, taşınmaza ait toplam değer kaybının tespiti ile, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik ……….. TL tazminat tutarının dava tarihi itibariyle yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, davacı vekili …../…../……… tarihli ıslah dilekçesiyle dava değerini ……………. TL olarak belirlemiştir.

Davalı T…….. İ………. ve Y…….. A.Ş. vekili davaya cevap dilekçesinde özetle; davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşmede müvekkili şirketin taraf olmadığından davanın husumetten reddinini gerektiğini, dava konusu bağımsız bölümün geç teslim edilmediğini, sözleşmeye göre bağımsız bölümün teslim süresinin davalı şirketten sadır olmayan haller ile uzaması halinde mücbir sebep veyahut olağanüstü halin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef olunmayacağının düzenlendiği, …../…../…….. tarihindeki darbe girişimi nedeniyle oluşan olağanüstü şartlar nedeniyle davalı şirketin kusurundan kaynaklanmayan ancak bağımsız bölüm teslim tarihlerinin gecikmesine neden olan olağanüstü halin geçici hukuki imkansızlık niteliğinde olduğunu ve olağanüstü halin devam ettiği sürelerin, bağımsız bölüm teslim sürelerine eklenmesi gerektiğini, ayrıca Covid 19 salgını nedeniyle belirtilen sürelerin teslim tarihine eklenmesi gerektiğini davacının ayıp ihbarında bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı E……. K……. G………. Y…….. O………. A.Ş. vekili davaya cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile diğer davalı şirket arasında arasında imzalanan K……. M……. Y……. Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi uyarınca, müvekkili şirketin arsa maliki diğer davalı şirketin ise yüklenici konumunda olduğunu ve inşaatların eksik ve ayıplı yapılmasından ve geç tesliminden yüklenici olarak diğer davalının sorumlu olduğunu, yine davacı ile yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, müvekkili şirketin arsa maliki olmaktan kaynaklanan devir ve tescil yükümlülüğü dışında bir yükümlülüğünün olmadığının açıkça yazılı olduğunu, davacının da bu sözleşme hükmünü bilerek sözleşmeyi imzaladığını, sorumluluğu bulunmayan müvekkili şirkete husumet yöneltilemeyeceğini, Yargıtay ve İstinaf Mahkemelerinin yerleşik uygulamasının da bu yönde olduğunu, ……/……/…….. tarihindeki darbe girişimi ve Covid 19 nedeniyle belirtilen sürelerin teslim süresine eklenmesi gerektiğini ayıp ihbarında bulunulmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.





İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:

İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "Dava; geç teslimden kaynaklanan kira tazminatı ile ayıplı işten kaynaklanan zarar tazmini istemlerine ilişkindir.

Taraflar arasında Konya …. Noterliği'nin …../…../…….. tarih, ………….. yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmış olup, sözleşmenin incelenmesinde; K……. ili M…….. İlçesi ……….. ada …… parselde inşa edilen ….. Kat ….. kapı no:….. olan Bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davacıya satış yapıldığı, sözleşme ile yapının teknik şartlarının ve ödeme şeklinin kararlaştırıldığı, teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren 36 ay içerisinde olduğu görülmüştür.

Davacı tarafça dava dilekçesiyle; satışa konu taşınmazın tanıtım broşürü ve sözleşmede belirtildiği şekilde yapılmadığı, işin ayıplı yapıldığı gibi süresinde de teslimin gerçekleştirilmediğinden bahisle geç teslimden kaynaklı kira tazminatı ile ayıplı işlerden kaynaklı zararın tazminine karar verilmesi talep edilmiştir.

6502 sayılı TKHK.m.8 " (1) Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.

(2) Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir."

6502 sayılı TKHK.m.9/1 "Satıcı, malı satış sözleşmesine uygun olarak tüketiciye teslim etmekle yükümlüdür."

6502 sayılı TKHK.m.10/1 "Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir. Bu karine, malın veya ayıbın niteliği ile bağdaşmıyor ise uygulanmaz.

(2) Tüketicinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu veya haberdar olmasının kendisinden beklendiği hâllerde, sözleşmeye aykırılık söz konusu olmaz. Bunların dışındaki ayıplara karşı tüketicinin seçimlik hakları saklıdır."

6502 sayılı TKHK.m.11 "(1) Malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici;

a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,

b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,

c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,

ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme, seçimlik haklarından birini kullanabilir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür.

(6) Seçimlik hakların kullanılması nedeniyle ortaya çıkan tüm masraflar, tüketicinin seçtiği hakkı yerine getiren tarafça karşılanır. Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebilir."

6502 sayılı TKHK.m.12 " (1) Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.

Tüm dosya kapsamı, yukarıdaki kanun maddeleri ve mahkememizce alınan bilirkişi raporunun incelenmesi neticesinde; Taraflar, sözleşmeden doğan borçlarını kararlaştırılan zamanda ve biçimde ifa etmek zorundadır. Borçlunun temerrüdü halinde alacaklının seçimlik hakları TBK'nın 125. maddesinde düzenlenmiş olup borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde, gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça ve alacaklının seçimlik hakkını BK'nın 125. maddesinde belirtildiği gibi ifayı beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını istemek şeklinde kullanması durumunda, sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur. Gecikme tazminatı kanundan doğan bir hak olup gecikme tazminatına işin sözleşmesine göre teslimi gereken tarihten, bağımsız bölümün teslim edildiği tarihe kadarki süre için ihtirazı kayıt aranmaksızın hükmolunur. Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zamanaşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur; çünkü, taraflar gecikme zararını baştan kabul ettikleri için, bu kabul hükmü tarafları bağlar. Buna göre taraflar arasındaki sözleşmede teslim tarihinin sözleşme tarihinden sonra 36 ay olarak kararlaştırıldığı, buna göre taşınmazın teslim tarihi …../…./……. olup belirtilen tarihte teslim edilememiştir. …./…../……. tarihinde davacıya teslim yönünden mesaj gönderilmiş ancak …../…./…….. tarihli ihtarname dikkate alındığında dairenin teslim edilmediği gibi dairelerde ayıpların varolduğunun bildirildiği, keza tespit tarihi olan …./…./…… tarihinde de teslimin gerçekleşmediği belirli olduğu, bu nedenle hem teslimde temerrütten bahsedilemeyecektir, hem de ayıplar yönünden ihbar yükümlülüğünün yerine getirildiği belirlidir. Her ne kadar yüklenici T………. şirketi tarafından mücbir sebeplerin varlığı iddia edilmiş ise de; taşınmazın davacıya satışının ……/…../………tarihinde yani …../…../……..darbe girişiminden ve OHAL ilan edilmesinden sonra yapıldığı, davalı şirketin bu durumu bilerek taşınmaz satışını gerçekleştirdiği, alınan bilirkişi raporuyla da olağanüstü halin gecikmeye sebebiyet verdiğine ve inşaat yapımına engel oluşturduğuna ilişkin dosyada delil ve belge bulunmadığının belirlendiği, zira sözleşmenin kurulmasından önce ilan edilmiş herhangi bir olağanüstü hal ilanı bulunmadığından davalıların bizzat kendisi tarafından olağanüstü hal ilanından sonra yapmış olduğu satıştaki sözleşmeye aykırılıkları olağanüstü hale dayandıramayacağı, bu durumun iyi niyetli kabul edilemeyeceği, diğer taraftan davacının dayandığı satış sözleşmesinin teslim işlemlerine ait 13/2 Maddesiyle satıcı tarafından, yazılı, elektronik ileti veya kısa mesaj yoluyla yapılacak bildirimde belirtilen yer ve tarihte taşınmazın teslim alınmasının zorunlu olduğu, davacının sözleşmeye aykırı hareket etmediği anlaşılmıştır. Bilirkişilerce dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin birim değerinin dava tarihi itibariyle ………… TL olabileceğinin tespit edildiği, …….. günlük kira bedeli ………….. TL, dava tarihi itibariyle açık ayıplar bedeli ise …………. TL olarak belirlenmiştir. Oluşan bu gecikme tazminatından ve açık ayıp bedelinden davalı şirketlerin sorumlu oldukları ve davacının davasını bu bedel oranında davasını ıslah ettiği anlaşılmıştır. Tespit raporu …../…../……. tarihi itibariyle düzenlenmiş olup tespit raporundaki fiyatlar ile mahkememizdeki fiyatlar arasındaki fark son raporun dava tarihi olan …../…./……. verileri dikkate alınarak hazırlanmasından kaynaklıdır. Taşınmaz resmi olarak …../…../……. tarihinde teslim edilmiştir. Teslim tutanağında da ayıpların varlığı ve bunlara ilişkin yasal haklar saklı tutulduğundan burada da ayıp ihbarı yapıldığı belirlidir. Buna göre hem ihtarname, hem tespit dosyası ve hem de teslim tutanağı ile ayıp ihbarı yapılmasına rağmen ayıplar giderilmediğinden davacı bu bedelleri talep edebilir. Her ne kadar davalı E….. K….. Y…….. O……… A.Ş tarafından kendisinin arsa maliki olduğu ve oluşan gecikme ve ayıplardan sorumlu tutulamayacağını savunmuş ise de; taraflar arasındaki satış sözleşmesinde E……. K……. Y……. O……… A.Ş'nin satıcı olarak yer aldığı, Emsal Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi'nin …./…./…… tarih ve ……../……..-………… Esas-Karar sayılı kararıyla da E…….. K…….. G………. Y……. O………. A.Ş'nin satıcı sıfatıyla sorumlu olacağının belirlendiği, bu durumda gerek taşınmazdaki ayıplardan ve gerekse de geç teslimden kaynaklı zarardan davalıların müştereken ve müteselsilen sorumluluklarının bulunduğu anlaşılmıştır. Tüm bu nedenlerle; davacının bilirkişi raporuyla belirlenen geç teslimden kaynaklı kira tazminatını ve ayıplı işten kaynaklanan zararlarını davalılardan müşterek ve müteselsilen talep edebileceği kanaatine varılarak açılan davanın ıslah talebi dikkate alınarak kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur." gerekçesiyle davanın kabulüne, ……………TL geç teslimden kaynaklı kira tazminatı ile ………….. TL ayıplı işten kaynaklanan tazminat olmak üzere toplam …………… TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:

Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, örneğin başka mahkeme dosyasında alınan bilirkişi raporunda asansörle ilgili ayıp belirtildiğini, yapı malzemelerinin sözleşmeye uygun olmayan düşük kaliteli malzemeler seçildiğini, projeye uygun olmayan eksik işler tespit edildiğini, davalıların teslime hazır olduğunu ileri sürdüğü bağımsız bölüm ile yapılması taahhüt edilen örnek daire olarak gösterilen bağımsız bölüm arasında çok önemli farklılıkların mevcut olduğunu, taşınmazın eksik ve ayıplar neticesinde değer kaybına uğradığının kaçınılmaz olduğunu, bu talebin değerlendirilmemiş olmasının kabul edilemeyeceğini belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

Davalı T…….. İ……. ve Y………. A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davanın zamanaşımına uğradığını, sözleşmede müvekkili şirketin taraf olmadığından davanın husumetten reddinini gerektiğini, dava konusu bağımsız bölümün geç teslim edilmediğini, sözleşmeye göre bağımsız bölümün teslim süresinin davalı şirketten sadır olmayan haller ile uzaması halinde mücbir sebep veyahut olağanüstü halin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef olunmayacağının düzenlendiğini, ayıp ihbarının yapılmadığını, …../…../……..tarihindeki darbe girişimi nedeniyle oluşan olağanüstü şartlar nedeniyle davalı şirketin kusurundan kaynaklanmayan ancak bağımsız bölüm teslim tarihlerinin gecikmesine neden olan olağanüstü halin geçici hukuki imkansızlık niteliğinde olduğunu ve olağanüstü halin devam ettiği sürelerin, bağımsız bölüm teslim sürelerine eklenmesi gerektiğini, ayrıca Covid 19 salgını nedeniyle belirtilen sürelerin teslim tarihine eklenmesi gerektiğini, hesaplanan kiranın fahiş olduğunu, hükmedilen faiz türü ve başlangıç tarihinin hatalı olduğunu belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddini istemiştir.

Davalı E…….. K…….G……. Y…….. O……….. A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile diğer davalı şirket arasında arasında imzalanan K…… M…….. Y……… Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesi uyarınca, inşaatların eksik ve ayıplı yapılmasından ve geç tesliminden yüklenici olarak diğer davalının sorumlu olduğunu, husumetleri bulunmadığını, davacının ihtirazı kayıt koymaksızın daireyi teslim aldığını, …./……/……… tarihindeki darbe girişimi ve Covid 19 nedeniyle belirtilen sürelerin teslim süresine eklenmesi gerektiğini, ayıp ihbarında bulunulmadığını bilirkişi raporunun hatalı olduğunu kira bedellerinde fahiş artış yaşandığını belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE:

Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde;

Dava, ön ödemeli konut satış sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı ve ayıplı işler bedelinin tahsili talebine ilişkindir.

Dosya kapsamına ve toplanan delillere göre, mevcut delillerin takdirinin ve kararın dayandığı gerekçenin usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmakla; davanın kabulüne dair verilen ilk derece mahkemesi kararına karşı taraf vekillerinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca reddine karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;

Konya 1. Tüketici Mahkemesinin …../…../……. tarihli, ………/……… Esas - ………/…….. Karar sayılı kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan taraf vekillerinin istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-b-1. maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,

Davacı tüketici harçtan muaf olduğundan yatırmış olduğu ………. TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile ……… TL karar ilam harcı toplamı ………… TL harcın talebi halinde ilk derece mahkemesince davacıya iadesine,

Alınması gereken …………… TL istinaf karar ilam harcının davalılardan ayrı ayrı alınan ………… TL harç toplamı …………... TL'nin mahsubu ile bakiye ………. TL harcın ……….. TL'sinin davalı E……. K…… G……… Y……. O………. AŞ'den, ………. TL'sinin T……. İ……..ve Y………AŞ'en tahsili ile hazineye irat kaydına,

Taraflarca yapılan istinaf yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,

Karar tebliği, avans iadesi ve harç işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,

Dair; dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda oy birliğiyle kesin olarak karar verildi. …./…./…….
Söz konusu kararda süre konusunda gerekli zaman zarfında dava açılmıştır.
6502 sayılı TKHK.m.12 " (1) Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır. Gerekli zamanaşımı sürelerine uyulduğu görülmektedir.
Belirtilen ilkeler ve esaslar uyarınca; hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı ve hakkaniyet gözetilerek, sözleşme tarihinde satış bedeli olarak verilen paranın, taşınmazın iadesinin talep edildiği dava tarihi itibariyle enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak sureti ile ulaşacağı alım gücü, paranın reel değeri tespit edilerek bu bedel alıkoymada hükme esas alınmalıdır
Görüldüğü üzere denkleştirici adalete göre taşınmazın ıslah dava tarihindeki değere göre kanaatimce yapılması gerekmektedir.Bu durumda hak kaybınız da olmayacaktır.Saygılarımla

Yükleniciden satın alınan konutun ayıplı çıkması halinde, yüklenici aleyhine açılan davada, alıcı TKHK.m. 11/1’de sınırlı olarak yazılan seçimlik haklardan birini kullanabilecektir.

Yargıtay uygulamalarında, değer azalmasından doğan talep “satış bedelinden indirim isteme hakkı” kapsamında, onarım giderlerini talep ise “ ücretsiz onarım isteme hakkı” çerçevesinde değerlendirilmektedir.

1.Yargıtay “değer azalması” taleplerinin “nispi metod” denilen yöntemle , dairenin ''satış tarihi'' itibariyle ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı rayiç değeri ayrı ayrı belirlenmesi, belirlenecek bu miktarların birbirine oranlanması, tespit edilecek bu oranın da taraflarca kararlaştırılan satış bedeline uygulanarak, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu şekilde tespit edilmesi” suretiyle hesaplanmasını öngörmektedir. Dolayısı ile sorudaki değer azalmasının “ayıbın öğrenildiği ya da dava tarihindeki ” rayice göre hesaplanması mümkün olmayıp, 13 v3 HD.lerinin tüm kararlarında geçtiği gibi satış tarihindeki rayiç esas alınarak 1nispi metoda” göre hesaplanması gerekmektedir.

2. TKHK m.11/6’ya göre ,tüketici maddede belirtilen seçimlik haklardan biri ile birlikte TBK hükümlerine göte tazminat da talep edebilir ise de, sorudaki olaydaki “değer azalması ve onarım giderlerinin tahsili “ taleplerinin her ikisi de seçimlik hak kapsamında bulunduğundan ,bence somut olayda her iki talebin birlikte ileriye sürülmesi mümkün gözükmemektedir.

3. “Onarım giderlerinin tahsilinin” değer azalması talebi olmadan talep edilmesi halinde ise, rayiç bedel aşağıdaki 2 numaralı kararda geçtiği gibi “ayıbın ortaya çıktığı tarihe ayıpların giderilmesi için gereken makul süre eklenmek suretiyle bulunacak tarihe göre belirlenmesi “gerekir. Diye düşünüyorum.

13. HD. 14.10.2019 T. 2019/2258 E. 2019/9874 K.

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

K A R A R
Davacı, davalı TOKİ'nin, diğer davalı müteahhit ... Toplu Konut İş. Ltd. Şti.'ne inşa ettireceği “... Halkalı Toplu Konut Projesi”nden 10.05.2010 tarihinde satın aldığı c 2-12 Blok 15 numaralı bağımsız bölümün aynı tarihte teslim edildiğini, teslimden sonra gerek kendi konutu gerekse blok ve site ortak yerleri ile ilgili ayıp ve eksiklikler bulunduğunu öğrendikten sonra ilk olarak 9.8.2010 tarihinden dilekçe ile ve sonra 30.11.2010 tarihinde noterden gönderdiği ihtarname ile davalı satıcı TOKİ'ye ihbarda bulunduğunu ileri sürerek eksik ve ayıplı işlerden dolayı ortaya çıkan bedel farkının (semen tenzili) tespit edilerek avans faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 02.10.2013 tarihli ıslah dilekçesiyle bilirkişi raporuyla gizli ayıp ve eksik işler toplamı olarak tespit edilen 28.320,00 TL değer azalmasının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, dava konusu dairenin davacıya eksiksiz olarak teslim edildiğini, ayıp ve eksik bulunmadığını, kaldı ki ayıp ihbar mükellefiyetinin de süresinde yerine getirilmediğini savunarak davanın reddini dilemişlerdir.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucu davanın kısmen kabulü ile; 14.160,00 TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, fazlaya dair talebin redddine karar verilmiş; hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, malın ayıplı olmasından kaynaklanan değer azalmasının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, ilk olarak verilen davanın kabulüne yönelik kararın davalıların temyizi üzerine Dairemizin 25.06.2015 Tarih 2014/28857 Esas 2015/21725 Karar sayılı ilamıyla bozulmasına karar verilmiş ve mahkemece bozma ilamına uyulmuştur. Mahkemece, bozma ilamına uyulmasından sonra bozma ilamında yeni bir heyetten rapor alınması gerektiği belirtilmesine rağmen bozma öncesi hükme esas alınan raporu düzenleyen heyetten ek rapor alınmış, alınan ek raporda bozma ilamında değer azalmasının tespiti için uygulanması gereken nisbi metod yöntemine aykırı olarak dava konusu taşınmazın ''keşif tarihi itibariyle'' ayıplı ve ayıpsız değeri belirlenerek hesaplama yapılmıştır. Bunun yanında yine bozma ilamında gizli ayıpların ne kadar sürede ortaya çıkabileceğinin belirlenerek ayıp ihbarı yönünde inceleme yapılması gerektiği belirtilmesine rağmen ''gizli ayıpların tümünün teknik olarak en fazla 2 yıl içinde ortaya çıkabileceği'' şeklinde bozmada belirtilen niteliklere aykırı şekilde belirsiz ifadeler kullanılan rapor doğrultusunda hüküm kurulmuştur.

Bozma ilamına uyulması halinde, bozma doğrultusunda taraflar lehine usuli kazanılmış hak doğar, bu aşamadan sonra bozmanın gereklerinin yerine getirilmesi zorunludur.

Bu durumda bozma ilamına uyulmasına karar verilmekle birlikte bozma ilamının gereklerinin yerine getirilmesi ve alanında uzman kişilerden oluşturulacak yeni bilirkişi heyetinden, “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatların, “açık” yada “gizli” ayıplı olup olmadığı ayrıca bu ayıpların ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (mevsimlerdeki ..., kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu yada oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimi de dikkate alınarak tarafların delillerinin değerlendirilmesi ve ayıplar nedeniyle ortaya çıkan değer azalması tespit edilirken; taraflarca kararlaştırılan satış bedeli gözetilmeksizin ''satış tarihi'' itibariyle dairenin ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı rayiç değeri ayrı ayrı belirlenmesi, belirlenecek bu miktarların birbirine oranlanması, tespit edilecek bu oranın da taraflarca kararlaştırılan satış bedeline uygulanarak, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu şekilde tespit edilmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde bozmanın gerekleri yerine getirilmeksizin davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz edilen kararın davalılar lehine BOZULMASINA, peşin alınan 241,90 TL harcın istek halinde davalı Toki'ye, 44,40 TL harcın davalı ... Toplu Konut Ltd. Şti.'ne iadesine, HUMK’nun 440/III-1 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14/10/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

15. HD. 14.06.2017 T. 2016/3378 E. 2019/2560 K.


Dava sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülgâ BK'nın 355. ve devamı maddelerde düzenlenen ve konusu su, ısı ve ses izalosyonu ürünü ile mantolama yapılması işi olan olan eser sözleşmesine dayalı olarak ayıp giderim bedeline ilişkin açılmış alacak davasıdır.

Eserde ortaya çıkan ayıplara ilişkin sözleşmede garanti hükmü bulunduğu takdirde ayıp ihbarına gerek bulunmadan garanti süresi içerisinde sorumluluk yükleniciye aittir. Eserdeki gizli ayıplar yönünden ayıp giderim bedelinin ayıbın ortaya çıktığı tarihe ayıpların giderilmesi için gereken makul süre eklenmek suretiyle bulunacak tarihe göre belirlenmesi gerekir. Ayıbın ortaya çıktığı tarih ile davanın açıldığı tarih arasında uzun süre var ise davanın geç açılmasında davalı yüklenicinin bir kusuru bulunmadığından BK'nın 98/II. maddesinin yollamasıyla aynı Kanun'un 44. maddesi uyarınca artan zarardan davalı sorumlu tutulamaz. Ayıbın ortaya çıktığı tarih ile dava tarihi arasındaki maliyet farkına (artan zarara) iş sahibi katlanmak durumundadır, katlanmalıdır.

Ayıpların giderim bedelinin mahalli piyasa rayicine göre belirlenmesi gerekir. Mahalli piyasa fiyatlarına KDV dahil olduğundan piyasa rayicine göre belirlenecek miktara KDV eklenmeksizin ayıp giderim bedeli belirlenmelidir.