Başkasının arsasına yapılan inşaat(3):Temliken Tescil Ve Diğer Haksız İnşaat sorunlar

X : Başkasının arazisine inşaat yapılması durumunda,bu inşaatın arazinin bütünleyici parçası olacağını, bu nedenle de arazinin sahibi kimse binanın sahibi de o olacaktır.Arazi sahibi bu durumunda sebepsiz zenginleşecektir.Sebepsiz zenginleşen arazi sahibine tazminat yöneltilebileceği daha önce anlatıldı. Malzeme sahibi tazminat talep etmeyip arazinin mülkiyetini kendisine geçirilmesini talep edebilir mi?

Y : TMK.M.724'E göre,malzeme malikinin iyiniyetli olması,yapı değerinin açıkça fazla olması durumunda adil bir tazminat karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesi talep edilebilir.

X: Buna göre,Yapının değeri, toprağın değerini açıkça aşmalıdır.Yapı değerinin toprağın değerini açıkça aşıp aşmadığı nasıl belirlenecek?

Y : Yargıtay bu konuda kesin bir ölçüt belirlememiştir.Bu durumda bilirkişi raporlarındaki değerlerin karşılaştırılması yoluyla her davaya göre açıkça fazlalık ayrı ayrı belirlenecektir.

X : Yapı arazinin tümünü kaplamamış olabilir bu durumda yapının kondurulduğu yerin mi yoksa tümünün değerin mi gözönünde bulundurulmalıdır?

Y : Bu soruya şöyle cevap verebiliriz: Yapının kapladığı yerle ondan yaralanmanın zorunlu kıldığı toprak parçasının değeri.Yargıtay içtihatlarıda bu doğrultadır.Birinci Hukuk Dairesinin 51-5210 ve 231 K sayılı kararında " Medeni Kanunun 650 nci maddesi gereğince temlik istenebilmek için gerekli yerlerin temlikini isteyebilip hakkının bulunduğu hallerde de temlik isteyenin ancak,binanın işletilmesi için gerekli yerlerin temlikini isteyebileceği" demektedir.

Eğer imar ve fiili durum nedeniyle bölme(ifraz) mümkün değilse bu durumda kural olarak temliken tescil davasının reddine karar verilir.(1.HD.13.10.1997 T. 1997/10765E- 1997/12257K)

Yargıtay 14. HD'si de 1976-394E ve 19761476 k sayılı ilamında "dava konusu dükkanın yerinin tüm taşınmazdan ifrazında sakınca olduğu.... yazısında bildirilmiştir.. Bu itibarla davanın reddine."


Değerlerin hesabında dava günündeki sürüm değerlerinin gözönünde tutulacağını hatırlatalım.


X : Malzeme sahibi muhik bir tazminat ödemeliler. Peki bu tazminat nasıl belirlenecek?

y : Bu tazminat, genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri şeklinde belirlenirse de, taşınmazın bir kısmının devrinin gerekli olduğu hallerde, geriye kalan bölümünün değerinde meydana gelecek noksanlıkla, aras malikinin varsa diğer kayıplar göz önünde bulundurularak, hak ve nasafet kurallarına göre arsa bedeline hakimin ekleyeceği miktar ile bulunacak değer olacaktır.( Eraslan ÖZKAYA-EL ATMANIN öNLENMESİ DAVALARI-Ankara-2004-shf.717)(1.HD.02.11..1992T. 1992/12882E 1992/12748K)

DEVAM EDECEK...

X: arsa sahibi haksız inşaat birlikte bu taşınmazı üçünçü kişiye satıp devrederse, malzeme sahibi temliken tescil talebini yeni malike karşı ileri sürebilir mi?

Y : Temliken Tescil talebi, Şahsi nitelikte bir hak olduğu için ancak inşaatın yapıldığı sıradaki arsa sahibine veya külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.Arsanın yeni malikine karşı ileri sürülemez.Ancak, son yıllardaki yargı içtihatlarında:

"Davacının şahsi hakkını yeni malike karşı ileri sürebilmesi için taşınmazın sırf davacıyı zararlandırma kasdıyla iktisap edilmesi gerekir...." demektedir(14.HD.16.02.2001 T. 2001/671 E. 2001/1145K)

Ayrıca bu hususta önemle belirtmek gerekir ki; taşkın inşaat nedeniyle açılan temliken tescil davalarını haksız inşaat nedeniyle açılan temliken tescil davalarından ayırt etmek gerekir. Aksi takdirde yanlış sonuçları ulaşırız.

Taşkın inşat eşyaya bağlı bir hak doğurduğundan, bu hak daha sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir(1.HD.,29.01.1993 T., E.218.- K.760.)


X : Kadastro tespiti sırasında arsa üzerindeki muhdesatın şerhi düşülmemişse, yine de temliken tescil davası açılabilir mi?

Y : Bilindiği üzere kadastro kanunun 12. maddesi uyarınca 10 yıllık hak düşürücü süre içinde bu davayı açmak gerekiyor. Aksi takdirde temliken tescil talebinde bulunamaz.

Eğer hala kadastrosu yapılamamış Tapusuz bir yerdeki muhdesat için açılan temliken tescil davası ise bu dava reddedilmelidir.(8.HD.21.10.1985 T., 1985/9889 E- 1985/9657)

X: Peki Temliken Tescil taleplerini dava yoluyla değil de savunma yoluyla ileri sürülebilir mi?

Y : İşte yine taşkın inşaatla ayırt etmemiz gereken bir husus daha: Taşkın inşaatte temliken tescil talepleri savunma yoluyla ileri sürülebilir ama haksız inşaate bu mümkün değil. Mutlaka dava yoluyla ileri sürülmesi gerekir. Ancak tabi ki karşı dava yoluyla ileri sürülmesi en makul olanı.
Yargıtay bir kararında cevap dilekçesinde defi yoluyla ileri sürülen tescil talebinin bir karşı davaya dönüşebilmesi için arsa değeri üzerinden hesaplanan 1/4 peşin harcın zamanında ödenmiş olması gerekmektedir,demiştir.(14.HD. 25.12.1997,1997/7117E,1997/9494K)


DEVAM EDECEK...

Konuyla ilgili bir yargıtay kararı paylaşmak isterim.Umarım faydası olur.

Başkasinin Taşinmazi Üzerine Yapilan İnşaat Yapi Sahibinin Haklari •İyiniyet Koşulu

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ

E: 2004/3398 K: 2004/5223 T: 29.6.2004



Başkasinin Taşinmazi Üzerine Yapilan İnşaat Yapi Sahibinin Haklari •İyiniyet Koşulu

(MK. m. 724, 718/2)

Özet: Başkasına ait taşınmaz üzerine yapı inşa etmiş olan kişinin taşınmaza sahip olabilmesi için; özel mülkiyete konu olan bir taşınmaz üzerine temelli kalması amacıyla bir yapı yapılmış olması,'bu yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişinin inşaatın başlan*gıcından bitimine kadar iyi niyetli olması, ya*pının dava tarihine göre hesaplanacak olan değerinin zemin değerinden açıkça fazla ol*ması gereklidir.

Bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun kül*li halefleri tarafından, inşaat yapılırken ta*şınmazın maliki kim ise ona ya da külli halef*lerine karşı ileri sürülebilir.

Söz konusu hakkın gerçekleşebilmesi için, iptale konu olacak zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmelidir.(*)

Davacı Ahmet vekili tarafından, davalı Alim aleyhine 18.4.2003 gü*nünde verilen dilekçe ile Medeni Kanunun 724. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 9.2.2004 günlü hükmün Yargıtay’ca, du*ruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 29.6.2003 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Süre*sinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildiril*di. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar ince*lenerek gereği düşünüldü:



KARAR

Dava, Medeni Kanun'un 724. maddesi uyarınca açılan temliken tes*cil isteğine ilişkindir.

Medeni Kanun'un 718/2 maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiye*tin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Medeni Kanunun 724. maddesinde bu kuralın istis*nalarından birisi düzenlenmiş olup, zemin ile üzerindeki yapı arasındaki bağlantı kesilmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise, yapı sahi*bine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için:

1* Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla bir yapı yapılmış olmalıdır.

2* Anılan maddede bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteli*ğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılır*ken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ile*ri sürülebilir.

3* Bu yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişinin, inşaatın başlangıcın*dan bitimine kadar iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisi*ne ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Ka*rarında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inan*cıyla hareket etmesi gereklidir, (sübjektif koşul)

4* Yapının, dava tarihine göre hesaplanacak değeri, zemin değerin*den, açıkça daha fazla olmalıdır, (objektif koşul)

5* Yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kıs*mını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kulla*nım alanını kapsar. Mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için de bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gereklidir.

6* İptale konu olacak zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine ka*rar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar, ödenecek bedel*den mahsup edilmelidir.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Davacı, davalı adına kayıtlı bulunan 1032 parsel numaralı taşınma*zın 300 metrekarelik kısmını 11.10.1987 tarihinde harici senetle satın alıp zilyetliğini devraldığını, üzerine ev yaptığını, bina değerinin arazi de*ğerinden fazla olduğunu belirterek, evin bulunduğu kısmın ifrazı ile adı*

(*) Gönderen: Hulki Özel, Mersin Barosu

na tescili isteğinde bulunmuş, yargılama sırasında ise ifrazın mümkün olmaması halinde pay olarak bunun da mümkün olmaması halinde be*deli karşılığında taşınmazın tamamının adına tescili isteğinde bulunmuş*tur.

Davalı, tescili istenilen 300 metrekarelik kısmın davalı Ahmet ve da*va dışı Reşit’e satılmış olması sebebiyle davacının tek başına dava açama*yacağını, taşınmazın bir kısmının imar uygulaması sonucunda yol kaldı*ğını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davanın kısmen kabulü ile imar uygulaması sonucunda oluşan 6 parsel numaralı taşınmazın 1322/2400 payının davacı adına tesciline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı ve dava dışı Reşit, 11.10.1987 tarihli harici senet ile 1032 par*sel numaralı taşınmazda 1/2 oranında paydaş olan davalıdan 300 met*rekare yer satın almışlardır. Davacı haricen satın alınan bu kısma 1987 yılında ev inşa etmiş olup, halen kullanımında bulunan taşınmazın adı*na tescili isteğinde bulunmuştur. Ancak harici satıma konu olan 1032 parsel numaralı, taşınmaz paylı mülkiyete konu olup satıcı Alim payının 300 metrekarelik kısmını satmıştır. Davacı imar uygulaması sonucunda 6 parsel numaralı taşınmaz içerisinde kalan evin bulunduğu kısmın adı*na tescili isteğinde bulunmuş ise de, gerek harici satıma konu olan 1032 parsel numaralı taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması sebebiyle yukarı*da içeriği açıklanan sübjektif iyiniyet koşulunun gerçekleşmiş olduğunun kabulü ve gerekse yapının bulunduğu arazi parçasının davalıya ait taşın*mazın bir kısmını kapsaması halinde tescile konu olacak yerin inşaat ala*nı ile zorunlu kullanım alanını kapsaması sebebiyle bu kısmın ifrazının olanaklı olmaması galinde pay olarak tescile karar verilebilmesi mümkün değildir.

Belirtilen nedenle mahkemece yazılı gerekçelerle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan ne*denlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcı*nın yatırana geri verilmesine, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca ilamın tebliğinden itibaren 15 günlük karar dü*zeltme yolu açık olmak üzere, 29.6.2004 gününde oybirliği ile karar veril*di.

sayın korayoz verdiğiniz linke bakmıştım; ama orda yeterli cevabı alamadım şöyle ki:
A bu araziyi başkasından yani bir 3.kişiden alıyor fakat aldığı yere değil almanyada ikamet eden B nin arazisine yapıyor binayı
B nin tek savunması çaplı taşınmaz da iyiniyet iddiası dinlemez
o yüzden bi çıkış yolu bulamıyorum; buna karşılık sunabileceğim bir yargıtay kararı varsa çok sevinirim
teşekkür ediyorum
saygılar...

Özet:
Bir kimsenin kendi malzemesiyle başkasının tapulu taşınmazına tamamlayıcı parça niteliğinde yapı yapması halinde koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu arazi parçasının kendi adına tescilini isteyebilir. Böyle bir tescilin gerçekleşmesi için; malzeme sahibinin iyi niyetli olması, yapı kıymetinin taşınmaz kıymetinden fazla olması ve taşınmaz malikine uygun bir bedel ödenmesi gerekir.

Ancak, paylı mülkiyette paydaşların tamamı tüm taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğundan paydaşlardan birinin rızasıyla bina yapan kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz.



Yazdır Favorilere Ekle Favori İçtihatlarım






T.C.
Yargıtay
14. Hukuk Dairesi

Esas No:2011/7901
Karar No:2011/9093

Davacı 451 parsel sayılı taşınmazın 1.500 m2'lik kısmına babasının izni ile 37 yıl önce bina yaptığını, bina değerinin zemin değerinden fazla olduğunu ileri sürerek temliken tescil isteğinde bulunmuştur.

Davalı, dava konusu taşınmazı, üzerine bina yapıldıktan sonra satın aldığını, davacının iyi niyetli olmadığını, arazinin değerinin binanın değerinden fazla olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir.



Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.



Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.



Dava, Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteğine ilişkindir.



Türk Medeni Kanunu'nun m.684. ve 718. Hükümleri gereğince yapı üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunu'nun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.



Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.



Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona yada onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.



Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;



a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;



Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyi niyetin Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.



Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re'sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/I sayılı Yargıtay İçtihadı Birleşme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.



b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;



Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın itirazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.



c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin) taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.



Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.



Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.



Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;



Davacı, taşınmazın maliki olan babasının izni ile bina yaptığını ileri sürmüş ise de davacının bina yaptığı tarihte taşınmaz 1/2 hisse ile dava dışı Selim Aslım adına kayıtlıdır. Tapulu bir taşınmazda malikin rızası ile bina yapan kişinin ileride mülkiyetin kendisine devredileceği inancı taşıdığı düşünülerek iyi niyetli olduğu kabul edilebilir. Ancak, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşların tamamı taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğundan paydaşlardan birinin rızası ile bina yapan kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Bu durumda davacının temliken tescil davasında sübjektif koşul kanıtlanamadığından davanın reddi gerekirken kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.



SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 11.04.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

elatmanın önlenmesine karşı dava olarak açılan Temliken tescil davalarında yargılama giderleri kimin üzerinde bırakılır? Yargıtaın farklı kararları var...