Özet- Kira Parasının Ödenmemesi

Kiracı kira parasını ödemezse; TBK.m.315 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün diğer kiralarda on gün (EBK göre de otuz gün, ancak diğer kiralarda 6 gündü) içinde borcunu ödemezse, “fesih ve tahliye” yoluna gidileceği yazılı olarak bildirilir. Kiraya veren bunu iki şekilde yapabilir: Birincisi, İcra memuru aracılığı ile örnek 13(eskiden 51 örnek) ihtarlı ödeme emri gönderilmesi; ikinci yol ise, yazılı olarak(uygulamada genelde noter aracılığı ile yapılmaktadır) otuz gün içinde kira borcunu ödenmesini, aksi takdirde fesih ve tahliye yoluna gidileceğinin bildirilmesidir.

Bu verilen süreye rağmen kiracı muaccel kira parasını ödemezse ve örnek 13 yoluyla borcun ödenmesi istenmişse, icra mahkemesinden tahliye istenebilecektir. Eğer ikinci yol denenmiş ve TBK.m.315 uyarınca, yazılı ödeme ihtarı yoluna gidilmiş ve borç ödenmemişse, fiilen ve ihtardan ayrı olarak fesih ve tahliye iradesini içeren bir başka bildirim yapılmalıdır. (Oysa 818 sayılı BK uyarınca, ihtardan sonraki sürenin sonunda kira sözleşmesinin kendiliğinden feshedilmiş sayılarak ve ayrı bir bildirime gerek kalmaksızın tahliye davası açılabileceği kabul edilmekteydi.) TBK.m.315 uyarınca yapılan ihtarların geçerli olabilmesi için ve Yargıtay müstekar içtihatlarına göre, ihtarın yazılı şekilde yapılması, hangi ay ve aylara at kira bedellerinin istendiğinin belirtilmesi ve kira bedellerinin miktarı ve ödeme süresi ve ödeme yapılmaması halinde akdin feshi ve tahliye davasının açılacağının belirtilmiş olması gerekir. TBK.m.315 uyarınca akit fesh edildiğinde; herhangi bir süre tabi olmaksızın “tahliye davası” açılabilir. Ancak dikkat edilmelidir ki, uzun süre tahliye dava açmadan beklemek ve ödenen kira bedelini kira parası ihtirazı kayıtsız kabul etmek fesih talebinden feragat anlamına gelebilir.

Kira parasının ödenmemesi halinde kiraya verenin başvurabileceği diğer yol, kira parasının zamanında ödenmemesi nedeniyle(6570 sayılı yasanın uygulandığı yerlerde) bir kira yılı içinde iki kez yazılı ihtar gönderilen kiracı aleyhine ayrıca bir ihtara gerek kalmaksızın kira süresinin sonunda tahliye davası açılmasıdır. Bu yola başvurabilmek için aynı kira yılı içinde en az iki haklı ihtarın yazılı olarak gönderilmiş olması gerekir. Bu ihtarlardan biri daha önceki, ikincisi daha sonraki kira yılına aitse, bu yola başvurarak tahliye istenemez.