(Karar Tarihi : 24.9.2025)


T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2024/6-92
K. 2025/562
T. 24.9.2025

DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın davalı şirket yönünden pasif husumet yokluğundan, davalı ... yönünden ise zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR : I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme yapıldıktan sonra davalı ...'nün davacının da hissedarı olduğu binaların yapılacağı arsayı kendisi ve yakınlarına ait olan diğer davalı şirkete devrettiğini, sözleşme davalı ... ile yapılmış olsa da davalının, arsayı şirketi olan diğer davalıya devrederek şirketi de sözleşmeye fiilen taraf yapması ve bu yolla sözleşmeyi kullanarak haksız kazanç sağlaması nedeniyle şirkete karşı da dava açmak zorunluluğu doğduğunu, sözleşme gereğince müvekkiline verilmesi gereken dairelerin tapularının verilmesi için Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/610 Esas sayılı dosyasında açılan tapu iptali ve tescil davasında da şirkete husumet yöneltildiğini, inşaatın yapımı aşamasında imar tadilatı sonucu yapılan binanın sözleşmenin 3. maddesinde yazılı altı kattan fazla olduğunu, sözleşmede yazılı A ve B blok dışında, C ve D blok şeklinde iki ayrı blok daha inşa edilerek binanın toplam dört blok olarak yapıldığını, fazladan yapılan bu dairelerin, sözleşmenin 4. maddesi gereğince müvekkili ve diğer hissedarlar ile davalı arasında eşit olarak paylaşılması gerekirken, davalı tarafından sözleşme maddesine uyulmayarak fazladan yapılan dairelerin üçüncü kişilere satılıp devredildiğini, bu suretle davalı lehine haksız kazanç (sebepsiz zenginleşme) oluştuğunu, imar değişikliği sonucu fazladan yapılan dairelerin ve değerlerinin belli olmayıp mahallinde yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile bu durumun ortaya çıkacağını, açılan davanın 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 107/1-2. maddesi uyarınca tespit ve belirsiz alacak davası olduğunu ileri sürerek müvekkili ile davalı ... arasında düzenlenen sözleşmeye istinaden yapılan dairelerin ve değerlerinin tespiti ile fazladan inşa edilen dairelerin toplam değerinin yarısından müvekkilinin hissesine düşen kısmın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davacı tarafından aynı konuda müvekkili aleyhine, Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2015/610 Esas, 2017/554 Karar sayılı dosyasında dava açıldığını ve hâlen derdest olduğunu, tarafları ve konusu aynı olan eldeki davada derdestlik itirazında bulunduklarını, davanın zamanaşımına uğradığını ve zamanaşımından dolayı reddedilmesi gerektiğini, müvekkili ile davacı arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra inşaatın yapımına başlandığını, binaların inşaatı bitince dava konusu dairelerin anahtarlarının sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde davacıya teslim edildiğini, teslim sonrası dava konusu dairelerin tasarrufunun davacıya geçtiğini, davacının ikamet ettiği C Blok, 1. kat, 8 No.lu bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgesinin 15.10.2012 tarihinde alındığını ve 2015 yılı Ağustos ayında kat mülkiyetine geçildiğini, davacıya teslim edilen ve davacı tarafından kiraya verilen diğer üç daire ile ilgili olarak binanın yapı kullanma izin belgesinin 22.01.2013 tarihinde alındığını, ancak henüz kat mülkiyetine geçilmediğini, tüm bu hususların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde açık bir şekilde ifade edildiğini, davacının sözleşmede anlaşılan şekilde kendisine ait tüm daireleri aldığını ve dava konusu edilecek hiçbir hak ve alacağının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi'nin 01.07.2021 tarihli ve 2019/285 Esas, 2021/240 Karar sayılı kararı ile; davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, eldeki davada davacının sözleşme fazlası olarak yapılan dairelerin toplam değerinin yarısından hissesine düşen bedelin tahsiline karar verilmesini talep ettiği, eser sözleşmesinde zamanaşımı süresinin beş yıl olduğu ve bu sürenin teslimden itibaren başlayacağı, yapı kullanma izin belgesinin 15.10.2012 tarihinde alındığı, davacının tapu iptal ve tescil talebi ile açtığı 2015/610 Esas sayılı dosyada 23.11.2015 tarihli cevaba cevap dilekçesinde taşınmazlara üç yılı aşkın süredir yerleşildiğini beyan ettiği, davalıların süresi içerisinde zamanaşımı def'îde bulundukları, 2015/610 Esas sayılı dosyanın kapsamı, yapı kullanma izin belgesinin tarihi ve taşınmazların teslim edildiği tarih birlikte değerlendirildiğinde dava tarihi itibarıyla beş yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu, davacı ile davalı şirket arasında ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmediği ve davalı şirketin pasif husumetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın davalı şirket yönünden pasif husumet yokluğundan, davalı ... yönünden ise zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesi'nin 14.01.2022 tarihli ve 2021/1168 Esas, 2022/34 Karar sayılı kararıyla; İlk Derece Mahkemesince verilen kararın usul ve yasa hükümlerine uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b.1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesi'nin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 24.05.2023 tarihli ve 2022/1192 Esas, 2023/1993 Karar sayılı kararı ile,

"…1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı arsa sahibi vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2.Davacı ve dava dışı arsa sahipleri ile davalı ...arasında ... 1. Noterliği'nde akdedilen 24.08.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmenin 3. maddesinde; "söz konusu taşınmaz üzerine parselin alt ve üst kotunda ayrı ayrı 2 Blok (A ve B) halinde konutlar inşa edileceği. A Blok olarak adlandırılan üst kottaki Blokta 6 kattan oluşan 18 bağımsız bölüm yapılacağı, oluşacak bağımsız bölümlerden 9 (dokuz) adet mesken ruhsatlı bağımsız bölümün, (1. kattaki 3 daire, 2. kattaki 3 daire, 3. kattaki 3 daire). Alt kotta yapılacak 8 kattan oluşan Bloktan 16 bağımsız bölümden, 3 (üç) adet mesken ruhsatlı bağımsız bölümün, (3. kattaki 1 daire, 4. kattaki 1 daire, 5. kattaki 1 daire)' nin arsa sahiplerine, geri kalan tüm bağımsız bölümlerin ...'ye ait olacak şekilde paylaşılacağı, arsa sahiplerine teslim edilecek dairelerin anahtar çekmece olarak arsa sahiplerine teslim edileceği" ve sözleşmenin 4. maddesinde; "Arsa üzerinde yapılacak yapıların kullanım amacının konut olduğu. Yürürlükteki İmar kanunu ve mevzuatında ortaya çıkabilecek değişiklikler konusunda tüm yetkiler ve yükümlülüklerin işi yapan ...'ye ait olduğu, İnşaat ruhsatı alınması sırasında, ya da ruhsat alındıktan sonra, arsa üzerinde yapılabilecek imar tadilatı vb. işlemlerde işi yapan kişinin yetili olduğu, bu gibi durumlarda ortaya çıkabilecek fazlalıkların, arsa sahipleri ile müteahhit ... arasında eşit olarak paylaşılacağı" düzenlemelerine yer verilmiştir.

Öte yandan davacı arsa sahibi, sözleşme gereği kendisine isabet eden ve fiili teslim yapıldığı anlaşılan C Blok 8, D Blok 8, 9 ve 4 no.lu bağımsız bölümlerin maliki olmadığı gerekçesiyle 17/09/2015 tarihinde açtığı Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/610 esasına kayıtlı davada, yüklenici ... ile akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uyarınca mülkiyeti davacıya ait olduğu halde, diğer davalı ... Mühendislik...A.Ş. adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin mevcut tapularının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ettiği, D blokta yer alan bu 3 bağımsız bölüm davalı şirket adına kayıtlı iken, C blok 8 no.lu bağımsız bölüm dava dışı ... Finansal Kiralama A.Ş. adına kayıtlı olması sebebiyle davacı tarafından bu kez 24/05/2017 tarihinde açılan birleşen Zonguldak 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/147 esas sayılı dosyasında da ... Finansal Kiralama A.Ş'ye karşı C blok 8 no.lu bağımsız bölümün tapu iptali ve tescili talebinde bulunmuş olup, işbu davaların derdest olduğu anlaşılmaktadır.

Dava konusu somut olayda arsa hissedarı davacı sözleşmenin 4. maddesi uyarınca sözleşme fazlası olarak yapılan dairelerin toplam değerinin yarısından davacının hissesine düşen bedelin tahsiline karar verilmesini talep etmiş olup, her ne kadar mahkemece yapı kullanma izin belgesinin 15.10.2012 tarihinde düzenlendiği, davacının tapu iptal ve tescil talebi ile açtığı Mahkemenin 2015/610 E. sayılı dosyasında 23.11.2015 tarihli cevaba karşı cevap dilekçesinde taşınmazlara üç yılı aşkın süredir yerleşildiğini beyan ettiği ve davalıların süresi içerisinde zaman aşımı definde bulunduğu gerekçesiyle davalı ... yönünden zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmişse de, sözleşmenin 5. maddesi uyarınca anahtar çekmece teslim kararlaştırıldığı ve devam eden maddelerde kat mülkiyeti kurulacağı öngörüldüğünden, yüklenici ...'nin sözleşmeye uygun şekilde edimini ifa ettiğinden söz edilebilmesi için yüklenicinin sözleşme gereğince arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin kat mülkiyetini kurup, yapı kullanma izin belgelerini alıp, fiilen teslim ve tapu kaydı üzerinden de davacıya devretmesi gerektiğinin kabulünde zorunluluk bulunmaktadır. Zira mülkiyet hakkının tesisi için tapu kaydında tescil şartı bulunduğu göz önüne alındığında yalnızca fiili teslimle zilyetlik tesis edilerek, edimin ifa edildiği sonucuna ulaşılamayacaktır. Kaldı ki davacı arsa hissedarı da sözleşme gereği kendisine isabet eden bağımsız bölümlerin maliki olmadığından bahisle tapuların iptali ile adına tescili için 17/09/2015 tarihinde Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/610 esasına kayıtlı dava ile 24/05/2017 tarihinde birleşen Zonguldak 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/147 esasına kayıtlı tapu iptali ve tescil talepli davalar açmıştır.

Sonuç olarak yüklenici ...'nin Zonguldak 1. Noterliği'nde akdedilen 24.08.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacıya karşı üstlendiği edimleri gereği gibi ifa ettiği ve buna bağlı olarak zamanaşımı süresinin işlemeye başlayacağı söylenemeyeceğinden, ilk derece mahkemesinin davanın davalı ... yönünden zamanaşımı nedeniyle reddine dair kararı ile bölge adliye mahkemesinin bu hususa ilişkin verdiği istinaf başvurusunun esastan reddine dair kararı yerinde olmadığından, ilk derece mahkemesince işin esasının incelenebilmesi için bölge adliye mahkemesi kararı ortadan kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir…" gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; önceki kararın gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalı ...'nün ağır kusura dayalı olarak sözleşmeyi gereği gibi ifa etmediğini, bu nedenle davanın beş yıllık zamanaşımı süresine tâbi olmadığını ve zamanaşımı süresinin işlemediğini, diğer yandan mahkemenin beş yıllık zamanaşımını gerekçe göstererek davayı reddetmesinin de doğru olmadığını, zira müvekkilinin davalıya gönderdiği 28.08.2014 tarihli ihtarnamenin tebliği ile alacağın muaccel hâle geldiğini ve ihtarnamenin tebliğ tarihi esas alındığında davanın zamanaşımı süresi içinde açıldığını, davalı ...'nün sözleşmeyle davacıya karşı üstlendiği edimlerini gereği gibi ifa etmediğinden zamanaşımı süresinin işlemeye başlamayacağını belirterek direnme kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Uyuşmazlık

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda davalı yüklenici ...'nün 24.08.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacıya karşı üstlendiği edimleri gereği gibi ifa edip etmediği ve buna bağlı olarak zamanaşımı süresinin işlemeye başlayıp başlamadığı, buradan varılacak sonuca göre davalı yüklenici ... yönünden davanın zamanaşımına uğrayıp uğramadığı ve zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilip verilmeyeceği noktasında toplanmaktadır.

D. Gerekçe

1. İlgili Hukuk

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 146, 147, 470 ve devamı maddeleri.

2. Değerlendirme

1. Türk Hukuk Lûgatında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).

2. Hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, TBK'da açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir.

3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Böylece malik arsasını değerlendirerek ayrıca para ödemeksizin bağımsız bölüm veya bağımsız bölümler elde etmekte; yüklenici ise, devredilen ya da devri taahhüt edilen payları üçüncü kişilere satmak suretiyle hem inşaatı tamamlamak için sermaye hem de kâr elde etmektedir.

4. Türk Borçlar Kanunu'nun 97. ve 479/1. maddesi hükümlerince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu ancak yüklenicinin işi tamamlayıp, arsa sahibine teslim etmesi ile muaccel hâle gelir. Fakat arsa sahibi bazen arsa paylarını devir borcunu yüklenici inşaatı tamamlamadan önce yerine getirerek yükleniciye devretmekte, tapuda malik olarak görünen yüklenici de inşaatın finansmanını sağlamak amacıyla müstakbel bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarını veya tesis edilen kat irtifak tapusuyla bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaktadır.

5. Öte yandan "zamanaşımı" konusuna kısaca değinmek gerekir ise; özel hukukta teknik bir kavram olan "zamanaşımı" alacak hakkının belli bir süre kullanılmaması yüzünden, dava edilebilme niteliğinden yoksun kalmasını ifade etmektedir. Sonucu ise; alacak hakkına son verme değil, onu eksik borç hâline getirme olarak ortaya çıkmaktadır. Zamanaşımına ilişkin düzenlemelerin temelinde iddia edilen alacağın aradan uzun zaman geçmiş olmasına rağmen kullanılmaması karşısında borçlunun oldukça uzak geçmişte kalan bir borçtan doğabilecek ihtilâflara karşı korunması, kendi alacağına karşı uzun süre kayıtsız kalan kimsenin bu hakkının artık korunmaya layık olmadığını kabul etmiş sayılması yatmaktadır.

6. Zamanaşımına uğrayan alacağın tahsili hususunda devlet kendi gücünü kullanmaktan vazgeçmekte, böylece söz konusu alacağın ödenip ödenmemesi keyfiyeti borçlunun iradesine bırakılmaktadır. Şu hâlde zamanaşımına uğrayan alacak ortadan kalkmamakla beraber artık doğal bir borç (Obligatio naturalis) hâline gelmektedir. Ancak belirtmek gerekir ki, alacağın salt zamanaşımına uğramış olması, onun eksik bir borca dönüşmesi için yeterli olmayıp borçlunun kendisine karşı açılmış olan alacak davasında alacaklıya yönelik bir def'î de bulunması da gerekir.

7. Aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 02.11.2022 tarihli ve 2020/ (15)6-609 Esas, 2022/1424 Karar; 24.06.2021 tarihli ve 2017/ (23)15-3136 Esas, 2021/842 Karar sayılı kararlarında da benimsenmiştir.

8. Yargıtayın istikrar kazanmış uygulamalarına göre, zamanaşımı hukuki niteliği itibariyle, maddi hukuktan kaynaklanan bir def'î olup usul hukuku anlamında ise bir savunma aracıdır [Baki, Kuru, Hukuk Muhakemeleri Usulü, İstanbul 2001, Cilt:II, s.1761; Andreas Von Tuhr, Borçlar Hukuku (C. Edege Çevirisi), Ankara 1983, s.688 vd.; F. Canbolt, Def'i ve İtiraz Arasındaki Farklar ve İleri Sürülmesinin Hukuki Sonuçları, EÜHF Dergisi, Cilt:III, Sayı:1, Kayseri 2008, s.255 vd.; Hukuk Genel Kurulunun 04.03.2021 tarihli ve 2020/ (21)-10-196 Esas, 2021/195 Karar; 23.05.2019 tarihli ve 2017/13-563 Esas, 2019/605 Karar; 04.10.2018 tarihli ve 2017/4-1420 Esas., 2018/1419 Karar; 12.03.2014 tarihli ve 2013/4-544 Esas, 2013/315 Karar sayılı kararları].

9. Nitekim, Türk-İsviçre öğretisinde ağırlıklı görüşün ve İsviçre Federal Mahkemesi'nin de, zamanaşımını maddi hukuka ilişkin bir kavram olarak kabul ettikleri anlaşılmaktadır (M. Erdem, Özel Hukukta Zamanaşımı, İstanbul 2010, s. 8, dipnot 15-16).

10. Eser sözleşmesinden kaynaklanan talepler için uygulanacak zamanaşımı süreleri bakımından temel olarak TBK'nın 146, 147 ve 478. maddeleri olmak üzere üç ayrı maddede yer alan süreler uygulanacaktır.

11. Türk Borçlar Kanunu'nun 147/6. maddesi gereğince yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar için zamanaşımı süresi beş yıldır.

12. Türk Borçlar Kanunu'nun 478/1. maddesinde ise;

"Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar" şeklindeki düzenlemeyle ayıptan doğan sorumlulukta iki, beş ve yirmi yıllık zamanaşımı sürelerinin uygulanacağı belirtilmiştir.

13. Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirdiği takdirde uygulanacak olan 478/1. maddesi hükmü saklı kalmak üzere 147/6. maddede istisna tutulan yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâlinde TBK'nın 146. maddesinde yer alan on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanacaktır.

14. Açıklanan bu yasal düzenleme ve kurallar çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde; davalı yüklenici ...'nün 24.08.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince edimini tam ve eksiksiz ifa ettiğinden söz edilebilmesi için yüklenicinin sözleşme uyarınca davacı ve dava dışı arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin kat mülkiyetini kurup, yapı kullanma izin belgelerini alıp, fiilen teslim ve tapu kaydı üzerinden de bağımsız bölümleri davacıya devretmesi gerekir. Mülkiyet hakkının tesisi için tapu kaydına tescil şartı da bulunmakta olup, yalnızca fiili teslimle zilyetlik tesis edilerek edimin ifa edildiğinden söz edilemez.

15. Bu nedenle davalı yüklenici ...'nün sözleşme kapsamında davacıya karşı üstlendiği edimleri gereği gibi ifa ettiği sonucuna varılamayacağından ve teslim gerçekleşmediğinden zamanaşımı süresi işlemeye başlamamış olup, mahkemece davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

16. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında teslimin maddi bir vakıa olup tanık dahil her türlü delille ispatlanabileceği, davalı yüklenici ...'nün 15.10.2012 tarihinde iskân ruhsatını aldığı, davacı arsa sahibinin Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/610 Esas sayılı davasında 23.11.2015 tarihli cevaba cevap dilekçesinde taşınmazlara üç yılı aşkın süredir yerleşildiğini beyan ettiği, böylece eldeki davada hem hukuken hem de fiilen teslimin gerçekleştiği, yüklenicinin edimlerini ifa ettiği, iskân ruhsatının alındığı 15.10.2012 tarihinden itibaren davanın açıldığı 16.08.2019 tarihine kadar somut olayda uygulanması gereken beş yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu, mahkemece davanın davalı yüklenici ... yönünden zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun olduğu ve kararın onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul Çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

17. Hâl böyle olunca; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki belge ve delillere, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi doğru olmamıştır.

18. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

KARAR : Açıklanan sebeplerle;

Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle direnme kararının yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı 6100 Sayılı Kanun'un 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 Sayılı Kanun'un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

24.09.2025 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.

''KARŞI OY''

1. Sayın Çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık; eldeki davada davalı yüklenici ...'nün 24.08.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacıya karşı üstlendiği edimleri gereği gibi ifa edip etmediği ve teslimi gerçekleştirip gerçekleştirmediği, buna bağlı olarak zamanaşımı süresinin işlemeye başlayıp başlamayacağı, buradan varılacak sonuca göre davalı yüklenici ... yönünden davanın zamanaşımına uğrayıp uğramadığı ve zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilip verilmeyeceği noktasında toplanmaktadır.

2. Bilindiği üzere taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olarak vurgulanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 Sayılı Kanun'da açıkça düzenlenmemiş olup, bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma özel nitelikte bir sözleşme türüdür. Bir başka ifadeyle yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme niteliğindedir.

3. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu'nun 97. ve 479/1. maddesi hükümlerince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu ancak yüklenicinin işi tamamlayıp, arsa sahibine teslim etmesi ile muaccel hâle gelir.

4. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenici bakımından teslim, tamamlanmış inşaat üzerinde fiili hâkimiyetin ifa amacıyla arsa sahibine geçirilmesidir. Yüklenici arsa sahibine isabet eden bağımsız bölümleri veya inşaatı sözleşmeye uygun olarak ve sözleşmede kararlaştırılan zamanda teslim etmekle yükümlüdür. Kural olarak teslimin yapıldığını ve bedele hak kazanıldığını ispat yükü yükleniciye aittir. Maddi bir olay olması bakımından teslim, taraflar arasında düzenlenecek bir teslim tutanağı ile ispatlanabileceği gibi diğer yazılı deliller veya tanık beyanlarıyla da ispatlanabilir. Başka bir anlatımla taraflar arasında teslim konusunda herhangi bir delil sözleşmesi yapılmamış ise, yüklenici meydana getirdiği eseri teslim ettiği vakıasını, teslim hukuki işlem değil, hukuki bir fiil olduğundan kural olarak her türlü kanıtla bu arada tanıkla dahi ispat edebilir.

5. Bu noktada "zamanaşımı" konusuna kısaca değinecek olursak; Özel Hukukta teknik bir kavram olan "zamanaşımı" genel olarak alacak hakkının belli bir süre kullanılmaması yüzünden, dava edilebilme niteliğinden yoksun kalmasını ifade etmektedir. Türk Hukuk Lûgatında da "Yasanın belirlediği koşullar altında bir sürenin geçmesi üzerine bir hak kazanma ya da bir yükümden kurtulma yolu" olarak tanımlanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 1244).

6. Eser sözleşmesinden kaynaklanan talepler için uygulanacak zamanaşımı süreleri bakımından temel olarak TBK'nın 146, 147 ve 478. maddeleri olmak üzere üç ayrı maddede yer alan süreler uygulanacaktır.

7. Türk Borçlar Kanunu'nun 147/6. maddesi gereğince yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar için zamanaşımı süresi beş yıldır.

8. Türk Borçlar Kanunu'nun 478/1. maddesinde ise;

"Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar" şeklindeki düzenlemeyle ayıptan doğan sorumlulukta iki, beş ve yirmi yıllık zamanaşımı sürelerinin uygulanacağı belirtilmiştir.

9. Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirdiği takdirde uygulanacak olan 478/1. maddesi hükmü saklı kalmak üzere 147/6. maddede istisna tutulan yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâlinde TBK'nın 146. maddesinde yer alan on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanacaktır (Hukuk Genel Kurulunun 06.03.2024 tarihli ve 2023/6-71 Esas, 2024/156 Karar sayılı kararı).

10. Az yukarıda açıklanan teslim olgusu eser sözleşmelerinde önemli sonuçlar doğuran bir vakıadır (Muammer Öztürk, Z. Gözütok: Usul ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi Uygulaması, Ankara 2023, s. 180). TBK'nın 478. maddesine (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 363. maddesi) göre zamanaşımı süresi teslimden itibaren başlayacağı gibi aynı Kanun'un 479. maddesi (mülga BK'nın 364/1. maddesi) gereğince arsa sahibinin bedel ödeme borcu teslimle muaccel olur. TBK'nın 149/1. maddesi uyarınca da zamanaşımı süresi, alacağın muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar.

11. Yargıtayın yerleşik içtihatları da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bağımsız bölümlerin kullanıma uygun olarak fiilen teslimi veya hukuken teslim olan iskân ruhsatının (yapı kullanma izin belgesinin) alınması ile zamanaşımı süresinin başlayacağı yönündedir. Burada ileri sürülecek talepler ve zamanaşımı süresinin başlangıcı yönünden taşınmazların mülkiyetinin tapuda arsa sahibine devredilmesinin bir önemi bulunmamaktadır.

12. Nitekim gecikme tazminatının değerlendirildiği Hukuk Genel Kurulunun 16.12.2021 tarihli ve 2018/ (15)6-453 Esas, 2021/1702 Karar sayılı kararında da;

"…Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve ayıpsız şekilde sözleşmeye uygun biçimde kullanıma elverişli olarak teslim edildiği (ifanın tamamlandığı) ya da arsa sahibinin teslimden önce bağımsız bölümleri fiilen kullanmaya başladığı tarihe kadar çekince koyma (ihtirazı kayıt) aranmaksızın istenebilir.

Sözleşmeye göre teslim oturma iznine (iskân ruhsatı) bağlanmış olup da daha önce fiilî teslim yoksa, gecikme tazminatı iskân ruhsatının alındığı tarihe kadar hesaplanır. Zira yapı kullanma izin belgesi, ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtıdır ve binanın tamamlandığını gösterir.

Öte yandan arsa sahibi, yüklenicinin temerrüdü sonrası geciken ifayı beklediği esnada sözleşme uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümleri, henüz teslim almadan üçüncü kişilere satmış veya kiraya vermişse, sattığı ya da kiraya verdiği tarihe kadar olan süre için gecikme tazminatı isteyebilir…" şeklinde iskân ruhsatı alınmamış olsa dahi, yüklenici tarafından arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin fiilen teslim edilip kullanıldığı, kiraya verilerek gelir elde edildiği veya üçüncü şahıslara satıldığı ileri sürülüp ispatlandığı takdirde, gecikme tazminatının fiilen teslim, satış veya kira tarihine kadar geçen süre için hesaplanmasının gerekeceği vurgulanmıştır. Görüldüğü üzere anılan kararda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin edimini ifa etmiş sayılması için sözleşmeye uygun biçimde fiili teslimle zilyetlik tesis etmesi yeterli görülmüştür.

13. Tüm bu açıklamalar doğrultusunda arsa sahibi olan davacı vekilinin 24.08.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu binada imar artışı nedeniyle fazladan yapılan dairelerin sözleşmenin 4. maddesi uyarınca toplam değerinin yarısından müvekkilinin hissesine düşen kısmın davalı yüklenici ...'den tahsilini istediği somut olay değerlendirildiğinde; davacı arsa sahibinin talebinin sözleşmeye dayandığı, dava konusu taşınmaz için 15.10.2012 tarihinde yapı kullanma izin belgesinin alındığı, iskân ruhsatının düzenlendiği tarihte dairelerin kullanıma uygun olmadığına dair herhangi bir iddiada bulunulmadığı, tam aksine davacının tapu iptal ve tescil talebi ile açtığı Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/610 Esas sayılı dosyasında 23.11.2015 tarihli cevaba cevap dilekçesinde taşınmazlara üç yılı aşkın süredir yerleşildiğini beyan etmek suretiyle fiilen teslimin yapıldığını ileri sürdüğü, davalıların süresi içerisinde zamanaşımı def'înde bulundukları anlaşılmaktadır.

14. Hâl böyle olunca yüklenici tarafından arsa sahibi davacıya karşı sözleşme gereğince üstlenilen edimlerin gereği gibi ifa edildiği, hem hukuki hem de fiili teslimin gerçekleştirildiği, iskân ruhsatının alındığı 15.10.2012 tarihinden itibaren davanın açıldığı 16.08.2019 tarihine kadar somut olayda uygulanması gereken beş yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu görülmektedir.

15. Bu durumda mahkemece davanın davalı yüklenici ... yönünden zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygun olup, kararın onanması gerektiği düşüncesiyle Sayın Çoğunluk görüşüne katılmıyorum.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 478 :Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Şerh Son Güncelleme: 26-12-2025