(Karar Tarihi : 6.3.2013)

ÖZET : Dava, eski hale iade istemine ilişkindir. Uyuşmazlık üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş mesken vasıflı taşınmazın, tekstil-tasarım danışmalığı ofisi şeklinde işyeri olarak kullanımının sona erdirilerek, mesken olarak kullanılmasına ilişkin açılan davanın kabulünün gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Somut olayda, dava konusu binanın, 2.kat 3 nolu dairenin tapu kaydı ve yönetim planında mesken niteliğinde olduğu ve davalı tarafından diğer davalı şirkete model ve tasarım ofisi olarak kiralandığı sabittir. Dava konusu dairenin iş yeri olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulu tarafından oy birliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece, zaman içerisinde diğer bağımsız bölümlerin kullanım biçimlerinin değişerek eylemli olarak "işyeri- ofis" olarak kullanılır hale geldiği belirtilmiş ise de, mesken niteliğinde kullanılması gereken diğer dairelerin de yeniden mesken niteliğine dönüştürülmesi için her zaman dava açılması olanaklı olup, davacı kanundan doğan hakkını kullandığından kendi taşınmazını evvelce işyeri olarak kiralamasına rağmen bu davayı açmasının dürüstlük kuralına aykırılık oluşturduğu söylenemez. Dava konusu mesken niteliğindeki taşınmazın iş yeri olarak kullanılmasının isabetsiz olduğuna değinen bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi yasaya aykırıdır.

DAVA : Taraflar arasındaki "eski hale iade" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Şişli 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 04.11.2010 gün ve 2009/829 E., 2010/1236 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesi'nin 25.04.2011 gün ve 2011/2633-5549 sayılı ilamı ile;

(... Davacı vekili dava dilekçesinde, tapu kütüğünde davalılardan Asiye adına mesken olarak kayıtlı olan bağımsız bölümün diğer davalı şirket tarafından işyeri olarak kullanıldığını ileri sürerek bağımsız bölümün eski haline dönüştürülmesini istemiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.

Dosyaya getirtilmiş olan tapu kayıt örneğine göre; davaya konu edilen bağımsız bölüm mesken niteliğinde olup, tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planının 12.maddesinde bağımsız bölümlerin tapuda yazılı nitelikleri dışında kullanılamayacakları hükmü bulunmaktadır. Mahkemece yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen raporda davaya konu bağımsız bölümün davalı şirket tarafından kullanılmakta olduğu belirlenmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesinin ikinci fıkrası gereğince tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanılabilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekir. Öte yandan aynı Yasa'nın 28. maddesi gereğince yönetim planı ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayıcı nitelikte bir sözleşme hükmündedir

Somut olayda tüm kat maliklerinin oybirliği ile meskenlerin işyeri olarak kullanılması yönünde bir kararı bulunmadığı ve yönetim planının 12. maddesinde de bağımsız bölümlerin tapuda yazılı nitelikleri dışında kullanılamayacağı belirtildiği halde ve bağımsız bölümünü tapuda yazılı niteliği dışında kullanan veya kullandıranlar aleyhine açıklanan nedenlerle her zaman dava açılabileceği de gözardı edilerek tüm bağımsız bölümlerin işyeri olarak kullanıldığı davacının kendi bağımsız bölümünü de işyeri olarak kiraya verdiğinden iyi niyetli olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...),

gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, eski hale iade istemine ilişkindir.

Davacı vekili, ____ ada ____ parselde bulunan, yönetim planında ve tapu kaydında vasfı 7 kat, 1 mağaza, 6 meskenli kargir apartman olarak belirtilen bina, yönetim planında ve tapuda mesken olarak kullanılacağı belirlendiği halde hiçbir yasal dayanağı bulunmaksızın, 2 numaralı dairenin maliki davalı Asiye tarafından, diğer davalı işletmeye kiraya verildiğini, davalı işletmenin, kiralanan yeri tekstil imalathanesi ve pazarlama yeri olarak kullandığını, binanın İstanbul'un en nadide yerinde, aile konutu olarak yapılmış bulunduğu halde binanın iş yeri görünümü arz ettiğini, bu yerin ticarethane olarak kullanımının meni ile mesken olarak kullanılmasının sağlanmasına, kiracının tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, davacının kötü niyetli olarak eldeki davayı açtığını bildirerek, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, yönetim planı ve kat mülkiyetinin tesis edildiği 1969 yılında dava konusu yerde mesken amaçlı kullanım mevcut ise de, geçen zaman içerisinde kullanım amaçlarının değiştiği ,bölgedeki tüm bağımsız bölümlerin tamamına yakınının "işyeri-ofis" olarak kullanılır hale geldiği, taşınmazda yer alan bağımsız bölümlerin genel olarak iş yeri niteliğinde kullanıldığı,davacı ve davalı şirket arasında imzalanan 01/04/2004 başlangıç tarihli sözleşmenin aynı nitelikte ve aynı amaç için düzenlendiği, davacının açılan davada iyi niyetli sayılmasının TMK md 2 gereği mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili tarafından temyizi üzerine Özel Dairece yukarıya metni aynen alınan gerekçe ile hüküm bozulmuştur. Yerel Mahkemece önceki gerekçe ile direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş mesken vasıflı taşınmazın, işyeri [tekstil-tasarım danışmanlığı ofisi] olarak kullanımının sona erdirilerek, mesken olarak kullanılmasına ilişkin açılan davanın kabulünün gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24.maddesinde; "Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir…" hükmü yer almaktadır.

Aynı Kanunu'nun 28.maddesi uyarınca, Yönetim Planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Taşınmazın 1969 tarihli Yönetim Planı'nın 12.maddesi ise ; "Ana gayrimenkulün tamamı veya ayrı ayrı bağımsız bölümleri kat malikleri kurulunun oy birliği ile kararı bulunmadıkça tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamaz, pansiyon haline getirilemez..." hükmünü düzenlemektedir.

Somut olayda, dava konusu binanın, 677 ada 20 parsel sayılı taşınmazda bulunduğu, 2.kat 3 nolu dairenin tapu kaydı ve yönetim planında mesken niteliğinde olduğu ve davalı Asiye tarafından diğer davalı şirkete model ve tasarım ofisi olarak kiralandığı sabittir.

Dava konusu 3 nolu dairenin iş yeri olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulu tarafından oy birliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece, zaman içerisinde diğer bağımsız bölümlerin kullanım biçimlerinin değişerek eylemli olarak "işyeri- ofis" olarak kullanılır hale geldiği belirtilmiş ise de, mesken niteliğinde kullanılması gereken diğer dairelerin de yeniden mesken niteliğine dönüştürülmesi için her zaman dava açılması olanaklı olup, davacı kanundan doğan hakkını kullandığından kendi taşınmazını evvelce işyeri olarak kiralamasına rağmen bu davayı açması TMK madde 2'ye aykırılık oluşturduğu söylenemez.

Öyle ise, dava konusu mesken niteliğindeki taşınmazın iş yeri olarak kullanılmasının isabetsiz olduğuna değinen bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

KARAR : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3. maddesinin atfı dikkate alınarak HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı kanunun 440.maddesi uyarınca hükmün tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.Mart.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Kat Mülkiyeti Kanunu MADDE 24 :Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

(Ek fıkra: 13.02.2011-6111 SK m.194) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

Şerh Son Güncelleme: 02-12-2014