Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Uyarlama ve Kira Tespit Davası

Yanıt
Old 15-11-2006, 12:46   #1
Defensour

 
Varsayılan Uyarlama ve Kira Tespit Davası

A şahsı İstanbul'un bir ilçesindeki binasını B şirketine 10 seneliğine kiralıyor. Kira başlangıç tarihinden bugüne 3 sene geçiyor. Bina hastane olarak kullanılıyor. Sözleşme yapıldığı dönemde mecurun bulunduğu bölge deprem bölgesi olduğu için o bölgede kira miktarları düşük tutuluyor. Ancak depremin etkisi geçtiği için bölge o günden bugüne çok kalkınıyor ve gelişiyor. Binanın önü cadde haline geliyor. Kira getirileri yaklaşık 4 katına çıkıyor. Hastane özel hastane olarak hizmet veriyor ama kamu kesimine, ssk ve bağkurlularada hizmet vermeye başladığından iş potansiyeli artıyor. Dolayısıyla sözleşmede kararlaştırılan kira miktarı devede kulak kalıyor. Kısacası denge bozuluyor. Şimdi kiracıya uyarlama davası açmayı düşünüyorum ancak meslektaşlarım kira tespiti açmamı söylediler. Kira tespit davasının mı yoksa uyarlama davasının mı şartları bu olaya uyuyor kararsız kaldım görüşlerinizi bekliyorum. Saygılarımla...
Old 15-11-2006, 14:49   #2
ndemirci

 
Varsayılan

kanunda yazılı sürelere uyarak kira tespit davası açmanız gerektiği düşüncesindeyim.
Old 15-11-2006, 14:54   #3
gunermeric

 
Varsayılan

Uyarlama davası yerine kira tespit davası açmanız yerinde olacaktır, dolayısıyla ndemirci arkadaşımıza katılıyorum. saygılar...
Old 15-11-2006, 14:57   #4
Defensour

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan ndemirci
kanunda yazılı sürelere uyarak kira tespit davası açmanız gerektiği düşüncesindeyim.

Bu konuda Yargıtay İçtihatlarına baktığımızda konumuza benzer bir çok olayın olduğunu ve bunların çoğunda uyarlama davası açıldığını gödüm. Bu bende çelişki yarattı. Şartlara bakıldığında uyarlamanın daha çok meydana gelen ekonomik değişiklikler neticesinde bir tarafın diğer tarafa göre daha ağır bir yükün altına girdiği ve borcunu yerine getirmesinin kendisinden beklenemeyeceği hallerde uygulandığını görüyoruz. Ancak okuduğum bir yargıtay kararında da kira döneminin bitimine 1 yıldan fazla süre varsa açılan kira tespit davasında yeni dönemin şartları çok önceden tespit edilemeyeceğinden davanın reddedileceği söyleniyor. Bizim kira süresinin bitmesine 1 yıldan fazla var.
Old 15-11-2006, 15:58   #5
gunermeric

 
Varsayılan


Sayın Defensour son yazınız ile sorunuzu dikkatli okumadığımı belki de acele bir cevap verdiğimi farkettim. Bunun üzerine biraz araştırdığımda aşağıdaki yargıtay kararına ulaştım. Eğer olayınızda bu şartlar mevcut ise uyarlama davası açmak sanırım daha yerinde olacaktır. Saygılar...

YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/14870
K. 2005/3171
T. 3.3.2005

ÖZET : Dava, kira bedelinin uyarlanması talebine ilişkindir. Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak kabul edilmelidir. Karşılıklı sözleşmelerde, edimler arasındaki denge olağanüstü değişmeler nedeniyle bir taraf aleyhine katlanamayacak derece bozulmuşsa işlem temelinin çökmesi gündeme gelir. Bu gibi durumlarda hakim, koşullar oluşmuşsa sözleşmeye müdahale ederek sözleşmeyi değişen durumlara uyarlar. Uyarlama isteyen davacı, hal ve şartların değişmesine kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar, önceden öngörülebilir nitelikte olmamalıdır. Konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan rapor alınarak açıklanan ilkeler de gözetilmek suretiyle sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.
Taraflar arasında 10 yıllık kira sözleşmesinde taraflar kanuni ve iktisadi şartlarda bir değişiklik olduğunu ileri sürerek, kira bedelinin işbu mukaveledeki belirtilen miktarların fevkinde arttırılması isteğinde bulunmayacaklarını kararlaştırmışlardır. Sözleşmedeki bu hüküm tarafların uyarlama davası açmasına engel değildir. Sözleşmedeki bu kararlaştırmaya rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması istenebilir.

DAVA : Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacılar, mülkiyeti kendilerine ait taşınmazı davalı bankanın 01.07.1995 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, halen ödenmekte olan kira bedelinin 700.000.000.- TL olduğunu, ekonomideki kronikleşmiş enflasyon ve ülkede meydana gelen 2000 Kasım ve 2001 Şubat krizleri nedeniyle edimler arasındaki dengenin aleyhine bozulduğunu, işlem temelinin çöktüğünü ileri sürerek aylık kira bedelinin 6.000.000.000.-TL'na uyarlanmasını istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ( Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Yeri gelmişken hemen belirtelim ki, sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbirleri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını gerektirir.
Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.
Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir.
İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet ( MK. md. 4, 2 ) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık ( Clausula Rebüs Sic Stantibus -beklenmeyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.
Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında MK. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.
Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.
Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda "İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ" gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.
Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmiyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu veya olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK. md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nisbetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak MK'nun 1, 2 ve 4'üncü maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur ( MK. md. 1 ). Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.
Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai, tali ( ikinci derecede ) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuku tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim;
Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Az yukarıdaki örneklenen olayda olduğu gibi. Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir; beklenebilir; olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir ( Bkz. Doç. Dr. İbrahim Kaplan, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Ankara-1987 Sh. 152. vd; Hatemi SEROZAN/Argacı, Borçlar Hukuku Özel Bölüm, 1992 sh., 186 vd ).
Tarafların dövize endeksli kira sözleşmesi yapmalarındaki gerçek ve ortak amaçlarının saptanması, uyuşmazlığın çözümünde önem kazanmaktadır.
Yurdumuzda eşya fiyatlarının her geçen gün şaşırtıcı ve beklenilenin üstünde yükselmeler gösterdiği çok açıktır. Memleketin bu hususta yerleşmiş ekonomik durumu, bireylerin yaşamını ağırlaştırarak huzursuzluk kaynağı olmaktadır. İşte bu açık olgu karşısında, kiralayan mal sahiplerinin enflasyonun rizikolarından korunmak amacıyla dövize endeksli kira sözleşmeleri düzenledikleri, kiracıların da bunu kabul zorunda kaldıkları yaşanan bir gerçektir. Demek ki, dövize endeksli kira sözleşmelerinin kurulmasında, tarafların gerçek ve ortak amaçları sırf zaman zaman yükselen enflasyonun olumsuz etkilerinden kiralayanı korumak ve güvence altına almak iradesinden kaynaklandığının kabulü zorunludur ( MK. md. 2/1; B.K. md.18 ).
O nedenle; sözleşmenin in'ikadı anında ileride ekonominin aniden bozulacağını, tarafların tahmin edip, bunun olumsuz sonuçlarına yalnız kiracının peşinen katlanacağını, kararlaştırdıkları şeklinde bir yoruma gidilmesi mümkün değildir. Kaldı ki, işlem temelini alt üst edecek, çökertecek edimin ifası iktisadi bir yıkım olacak nitelikte fahiş bir durumun mevcut bulunması hallerinde de çıkar dengesi aleyhine bozulan borçlunun M.K. 2/1 'deki yorum kurallarından kaynaklanan "Clausula Rebus Sic Stantibos" ( Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ) ilkesi uyarınca hakimden sözleşmenin edimler arasındaki bozulan dengesini dürüstlük ve hakkaniyete uygun bir duruma getirmesini isteme olanağına sahiptir. Gerçekte de sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbiri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını ve sözleşmenin kuruluşu ve içeriği üzerinde serbestçe uyuşmalarını gerektirir. Hal böyle olunca da, ekonomideki ani bozulma ( kriz ) ve buna bağlı olarak döviz fiyatlarında meydana gelen şok patlamalar karşısında, sözleşmedeki denge davacı kiracı aleyhine katlanılmayacak derecede bozulabilir ve kiracı beklemediği, hiç hesaba katmadığı böyle bir sonuç la borçlarını ödeyemeyecek duruma girebilir.
O nedenle uyuşmazlığın çözümünde, sözleşmenin temel edimi olan ve taraflarca başlangıçta kabul edilen döviz fiyatlarındaki normal artışlar dışında, sözleşmenin inikadından sonra 2001 yılı Şubat ayında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle işlem temelinin çöküp çökmediğinin araştırılması ve aydınlığa kavuşturulması zorunlu olmaktadır. Hemen belirtelim ki, beklenilmeyen olağan dışı sonuçları önceden tahmin edilemeyen, ekonomik krizden dolayı kiralayanın bir gün içinde sözleşme dışı nedensiz zenginleşmesi ve yarar sağlaması MK. md. 2/1 hükmünce asla haklı görülemez. Bu tarafların sözleşmede eşit hak sahibi olmaları ilkesine de aykırı olup; dahası somut adalet duygularını da zedeler. Nitekim, dairemizin sapma göstermeyen oturmuş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nca ve öğretide de tasvip gören kararlarıyla, enflasyon olgusuna dayanarak kiralayanların açtıkları kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması davaları mesmu kabul edilmiştir. ( Bkz. Yargıtay 13. HD. 14.02.1990, 5697/8708 ve 21.11.1991,8374-10619, HGK 1992/13-360 E., 1992/425 K., 01.07.1992 T. ) Öyleyse, uyarlama esas ve ilkeleri lehine oluşmuş ise, kiracının da kira bedelinin uyarlanması için dava açabileceği "Evleviyyetle" kabul edilmesi gerekir.
Uyarlama davalarında, hakimin gözden kaçırmaması gereken temel esaslar şöyle sıralanabilir: Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp taraflara sağladığı hak ve yararlar değerlendirilmeli, ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar kıymetlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatına kavuşulursa, sözleşmedeki intibak boşluğu hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları ( MK. md. 4,211 ) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi MK. md. 1 'deki yetki kullanılarak doğrudan kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla hakim tarafından doldurulmalıdır.
Taraflar arasında 01.07.1995 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Davalının kiralananı banka şubesi olarak kullandığı uyuşmazlık konusu değildir. Sözleşmenin 4. maddesi ile taraflar kanuni ve iktisadi şartlarda bir değişiklik olduğunu ileri sürerek, kira bedelinin işbu mukaveledeki belirtilen miktarların fevkinde arttırılması isteğinde bulunmayacaklarını kararlaştırmışlardır. Sözleşmedeki bu hüküm tarafların uyarlama davası açmasına engel değildir. Sözleşmedeki bu kararlaştırmaya rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması istenebilir. Davacılar, 2001 yılı Şubat ekonomik krizinden sonra kira bedelinin günün koşullarına uyarlanmasını bu dava ile istemişlerdir.
Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, dairemizin emsal kararlarında da belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler dikkate alınarak bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmelidir. Aksi yazılı düşüncelerle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz olunan hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 03.03.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Old 15-11-2006, 16:03   #6
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Sayın defensour,

Sözleşmede artış oranı konulmamış mı? Yoksa kira aylıkları döviz üzerinden mi ödenmektedir?

Saygılarımla
Old 15-11-2006, 17:04   #7
ibreti

 
Varsayılan

Taraflar arasında 10 yıl süreli bir kira sözleşmesi olduğuna, bu kira sözleşmesinde kira bedeli de belirlendiğine göre ortada tespit edilmesi gereken kira bedelinden, dolayısı ile de kira bedelinin tespiti davasından söz etmek pek mümkün olmasa gerek.

Öte yandan taraflarca tespit edilmiş kira bedeli çevre koşulların ile sosyo-ekonomik koşulların değişmesi ile kiralayan açısından çekilmez hale gelmiş olup, bu sözleşmedeki kira bedelinin hakimin müdahalesi ile değişen koşulları karşılar hale getirilmesi gerekiyor.

Tabiki değişen koşullar ile sözleşmeye bağlılık ilkesi çatışıyor bu halde. Hakim de bu durumu değerlendirip karar verecek. Yani taraflarca öncesinden tespit edilmiş olmasına rağmen, tarafların iradesi dışındaki nedenlerle bir taraf aleyhine çekilmez hale gelen kira bedelini değişen şartalar uyarlayacak.

Anlattığım mantık çerçevesinde UYARLAMA DAVASI açılması gerektiği düşüncesindeyim

Saygılarımla..
Old 15-11-2006, 21:11   #8
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflardan biri için çekilmez hale gelmesi halinde , kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için “ uyarlama “ davası açılır. Fakat sözleşmeninuzun süreli olmasına karşın , sözleşmenin bitimine bir kira dönemi gibi kısa bir süre kalmışsa o takdirde “ kira tespiti” davası açılır.

21.10.1966 T. 19/10 sayılı İçtihatı Birleştirme kararı ; tespit davasının her zaman açılabileceğini öngörmüş ise de , bu konuda “ Davanın yeni dönemin başlamasından çok evvel açılması halinde, inceleme sırasında yeni dönemin rayiçlerinin tayin edilmesinde imkansızlık meydana gelirse çok erken açılmış bir dava bu sebeple ret olunur “ demektedir.

Yargıtay 11.HD.sinin 16.12.1997 T. 1997/7759 E. 1997/9296 K.Sayılı kararı da ;

“ Davadaki istek kira parasının günün koşullarına uyarlanmasına ilişkin olup, bu haliyle dava bir uyarlama davası olduğundan davalının bu yöne ilişen temyiz itirazları yerinde değil ise de, uzun süreli kira sözleşmesinin bitimine çok kısa bir süre kalmış ise uyarlama davası açılamaz. Zira, uyarlama davasının görülebilmesi şartlarından biri de, edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflardan biri için çekilmez hal olması olduğuna ve kira sözleşmesinin bitimine kısa bir süre kalmış ise, yeni kira dönemi için "kira tespit davası" açma imkanı bulunduğundan artık bu durumda, "çekilmezlik-katlanılmazlık" unsuru gerçekleşmeyecektir. Somut olayda. 3 yıl süreli olan kira sözleşmesi 31.12.1996 tarihinde sona erecek olup, iş bu dava ise 4.9.1996 tarihinde ve bitime çok kısa bir süre kala açıldığından, mahkemece bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır. “ şeklindedir.

Bu du
rumda 10 yıllık kira sözleşmesinin 3 veya 4. Yılında kira tespiti davası değil uyarlama davası açılması gerektiğini düşünüyorum.

Saygılarımla.
Old 15-11-2006, 21:46   #9
Jeanne D'arc

 
Varsayılan

Sorunuzu ilk okuduğumda "uyarlama davası" diye düşünsem de, kira kontratının bitimine 1 yıl kalması benim de aklımı karıştırdı. Nitekim meslektaşlarımızca eklenen kararlar doğrultusunda "kira parasının tespiti davası" daha makul gözüküyor.

Kira parasının tespiti davasının açılma zamanı bakımından; kira döneminin bitiminden itibaren işleyecek dava açma süreleri veya süre tutumuna dair ihtar durumu nasıl olacak peki? Sanırım kira dönemi; kira kontratının başlangıcıdan itibaren 1 yıllık dönemi kapsıyor. Kontrattaki 10 yıllık süre ise kira ilişkisi süresi. Bu halde yeni kira döneminden 15 gün öncesinde dava dilekçesinin davalıya tebliğ edilmiş olması şartı var veya bunun yerine ihtar çekip, davayı kira dönemi içinde de açabilirsiniz. Ya da sözleşmenizde kira parasının her yıl arttırılmasına ilişkin bir şart varsa ihtar veya dava dilekçesinin süre yönünden sınırlaması yok.


Uyarlama davasında görevin miktara göre asliye veya sulh hukuk mahkemesinde ve tespit davasında ise sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekliliğine dair ufak bir hatırlatma!

Saygılarımla.
Old 15-11-2006, 22:53   #10
serhat-27

 
Varsayılan

şahsi kanaatimce; 10 yıllık kira sözleşmesi yapılmış 3 yıl süre geçmiş ise sözleşmenin bitmesine daha 7 yıl var bu nedenle UYARLAMA davası açmak gerekir.Edimler arasındaki denge aşırı bir şekilde bozulduğunda ve sözleşmenin bu şekilde devamı bir taraf için tahammül edilemez hale geldiğinde ,sözleşmeye bağlı kalmak iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz bu tür durumlarda uyarlama davası ile hakim sözleşmeye müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.UYARLAMA DAVASI AÇABİLMENİN ŞARTLARI.:
1. Sözleşmenin kurulmasından sonra ve sözleşmenin ifası esnasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Uyarlama isteyen kişi değişen hal ve şartların meydana gelmesine kendisi sebep olmamalıdır.
2. Değişen hal ve şartlar yüzünden edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık bir biçimde bozulmuş olmalıdır.
3. Değişen hal ve şartlar önceden tahmin edilemeyen ve belirlenemeyen bir nitelikte olmalıdır. Ya da olaylar tahmin edilmekle birlikte bunların sonuçlarının ve sözleşmeye olan etkilerinin o derece ağır olacağı tahmin edilmemelidir.
4. Edimler henüz ifa edilmemiş olmalıdır. Edimler kısmen ifa edilmişse ifa edilmeyen kısım için uyarlama istenebilir.
1 yıllık kira bedeline göre görevli mahkeme belirlenir.
Old 16-11-2006, 15:01   #11
Defensour

 
Varsayılan

Verilen tüm yanıtlar için teşekkür ederim. Bu konuya zaman ayırıp inceleme yapan arkadaşlara da ayrıca teşekkür ederim. Saygılarımla...
Old 16-11-2006, 16:32   #12
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Alıntı:
1. Sözleşmenin kurulmasından sonra ve sözleşmenin ifası esnasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Uyarlama isteyen kişi değişen hal ve şartların meydana gelmesine kendisi sebep olmamalıdır.
2. Değişen hal ve şartlar yüzünden edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık bir biçimde bozulmuş olmalıdır.
3. Değişen hal ve şartlar önceden tahmin edilemeyen ve belirlenemeyen bir nitelikte olmalıdır. Ya da olaylar tahmin edilmekle birlikte bunların sonuçlarının ve sözleşmeye olan etkilerinin o derece ağır olacağı tahmin edilmemelidir.
4. Edimler henüz ifa edilmemiş olmalıdır. Edimler kısmen ifa edilmişse ifa edilmeyen kısım için uyarlama istenebilir.

Meslektaşım yukarıya alıntıladığım bölümde uyarlama davasının koşullarını aktarmış.

Ben ne kira tespit davası ne de uyarlama davası açılamayacağını düşünüyorum. Neden:

Kira tespit davası açabilmeniz için kira bedelinde anlaşamadığınız yeni bir kira döneminin mevcut olması ve evvelce usulüne uygun olarak ihtar edilmiş olması lazım. Sizin olayınızda böyle bir durum yok. 10 yıllık bir kira anlaşması var, anladığım kadarıyla kira bedelleri belirlenmiş (on yıl için) ve sözleşme yürürlükte.

Uyarlama davası açılması ise yine bana olanaklı görünmüyor. Neden: Hangi haklı nedene dayanacaksınız, yani değişen şart olarak neyi göstereceksiniz?

"Burası eskiden deprem bölgesiydi, tehlikeliydi, yıkılma tehlikesi vardı, o yüzden ucuza kiraya verdik, ama şimdi tehlike geçti, şükür o dönem içinde ölen olmadı, şimdi daha yüksek kira istiyorum" gibi bir istek , öncelikle objektif iyiniyet ve hakkın kötüye kullanılması yasaklarıyla bağdaşmaz düşüncesindeyim.

Saygılarımla...
Old 03-05-2009, 09:23   #13
Av.Saniye Can Eser

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Defensour
A şahsı İstanbul'un bir ilçesindeki binasını B şirketine 10 seneliğine kiralıyor. Kira başlangıç tarihinden bugüne 3 sene geçiyor. Bina hastane olarak kullanılıyor. Sözleşme yapıldığı dönemde mecurun bulunduğu bölge deprem bölgesi olduğu için o bölgede kira miktarları düşük tutuluyor. Ancak depremin etkisi geçtiği için bölge o günden bugüne çok kalkınıyor ve gelişiyor. Binanın önü cadde haline geliyor. Kira getirileri yaklaşık 4 katına çıkıyor. Hastane özel hastane olarak hizmet veriyor ama kamu kesimine, ssk ve bağkurlularada hizmet vermeye başladığından iş potansiyeli artıyor. Dolayısıyla sözleşmede kararlaştırılan kira miktarı devede kulak kalıyor. Kısacası denge bozuluyor. Şimdi kiracıya uyarlama davası açmayı düşünüyorum ancak meslektaşlarım kira tespiti açmamı söylediler. Kira tespit davasının mı yoksa uyarlama davasının mı şartları bu olaya uyuyor kararsız kaldım görüşlerinizi bekliyorum. Saygılarımla...

Sözleşmenin diğer koşullarının da düzenlenmesi talebiniz yok ise kira tespiti davasının açılmasının uygun olacağını düşünüyorum.
Old 03-05-2009, 09:51   #14
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av.Saniye Can Eser
Sözleşmenin diğer koşullarının da düzenlenmesi talebiniz yok ise kira tespiti davasının açılmasının uygun olacağını düşünüyorum.

* Taraflar kira bedelini sözleşme ile tespit etmişken tespit davası açılır mı?
* Kiralananın bulunduğu mahallenin gelişeceği taraflarca tahmin edilebilir. Gelişme beklenmedik bir olay değildir. Böyle bir neden uyarlama davasında haklı görülür mü?

Bence her iki sorun da yanıtı kesin olarak HAYIR'dır.

Kiralayan akte vefa göstermeli ve sabırlı olmalıdır.
Old 15-01-2013, 10:54   #15
çözümhukuk

 
Varsayılan

Taraflar kira bedelini sözleşme ile belirlemiş, fakat kiralayan belirlenen oranın çok üzerinde artış istemiş ise
ilk sorunuzun yanıtı değişir miydi Sayın Konyalı?Bu durumda kiracı kira tespit davası açabilir mi?
Old 15-01-2013, 11:08   #16
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan çözümhukuk
Bu durumda kiracı kira tespit davası açabilir mi?
Bu durumda kira tespit davasını kiracı değil, kiralayan açmalıdır diye düşünüyorum.

Kiracı sözleşmede yazanı yerine getiriyorsa başkaca bir tespit yaptırmasına gerek bulunmamaktadır. Kiracı kiralayanın yüksek oranlı artış taleplerine uymak zorunda değildir. Uymak zorunda olmadığından kiracının tespit davası açma zorunluluğu da doğmaz.

Saygılarımla
Old 15-01-2013, 11:42   #17
çözümhukuk

 
Varsayılan

Olayımızda ayrık bir durum var.Kiralayan Vakıflar Bölge Müdürlüğü.Artırım ihtarnamesi geldi; belirledikleri yeni kira bedeli % 90 artış içeriyor.Kirayı kabullendiğimize dair taahhütname imzalamzsak 2886 s.k. 75.maddesi gereği tahliyemizi isteyeceklerini ihtar ettiler.
(Yargıtay kararlarına göre 75.maddeye göre tahliye , sadece hazineye ve belediyeye ait taşınmazlarda uygulanıyor.)
Bu konuyu 'Vakıflara ait taşınmaz ' başlığı altında tartışmakta olduğumuzdan konuyu tekrar buraya yazmadım.
Çekincem, kiralayanın tespit davası açmadan 75.maddeye göre tahliye yapması ihtimalini düşündüğüm için.
Saygılarımla...
Old 15-01-2013, 12:21   #18
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan çözümhukuk
(Yargıtay kararlarına göre 75.maddeye göre tahliye , sadece hazineye ve belediyeye ait taşınmazlarda uygulanıyor.)
Kanuna 2008 yılında ek yapıldı:

Devlet İhale Kanunu
ECRİMİSİL VE TAHLİYE

"MADDE 75 - Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz (Ek ibare: 5737 - 20.2.2008 / m.79/c) "malları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz" malların, gerçek ve tüzel kişilerce işgali üzerine,"

"İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir."

Yukarıdaki hükümler nedeniyle süresi bitmiş olan kira sözleşmelerinin yenilenmesi için idarenin istediği oranda artış yapmak gerekir. Aksi halde kiralananı boşaltmak gerekir. İdareden kiralanan yerlerde kira süresi bitmiş ise kiracı kira tespit davası açarak sözleşme süresini uzatamaz.

Saygılarımla


GÜNCELLEME:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 339.maddesi yürürlüğe girdiğinden yukarıda sözü edilen Devlet İhale Kanunu'nun 75.maddesi uygulanamaz:


Türk Borçlar Kanunu
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
A. Uygulama alanı

MADDE 339- .....

Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.
Old 15-01-2013, 12:54   #19
çözümhukuk

 
Varsayılan

6570 sayılı kanuna tabi olmadığını mı düşünmektesiniz?
Old 15-01-2013, 14:39   #20
Av.Armağan Konyalı

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan çözümhukuk
6570 sayılı kanuna tabi olmadığını mı düşünmektesiniz?
Elbette.

Yukarıda sunduğum Kanun hükmü açık. Sözleşme süresi bitince Devlet İhale Kanunu'nun 75.maddesine göre tahliye edilir. Sözleşme kendiliğinden uzamaz.

Saygılarımla

GÜNCELLEME:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 339.maddesi yürürlüğe girdiğinden yukarıda sözü edilen Devlet İhale Kanunu'nun 75.maddesi uygulanamaz:


Türk Borçlar Kanunu
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
A. Uygulama alanı

MADDE 339- .....

Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.
Old 11-03-2013, 23:57   #21
av.coll

 
Varsayılan

Herkese merhaba, bir konuda fikrinize ihtiyacım var.
2008 yılında imzalanan 5 yıllık sözleşme bu ay bitiyor. Sözleşmeye göre her yıl ÜFE'ye göre artış yapılmış. Kiralayan kira sözleşmesinin bitimine iki ay kala ihtarname çekerek yeniden 5 yıllık sözleşme imzalayabileceğini belirtmiş ancak yeni kira bedeli olarak son ödenen kira bedeline oranla epey yüksek bir fiyat belirlemiş(mevcut şartların değiştiğinden bahisle), aksi takdirde kiralananın tahliyesini istemiş. Kiracı ise bu bedelin çok yüksek olduğunu düşünüyor ve kiralanandan çıkmak istemiyorsa, ne yapabilir? (kiracının kamu tüzel kişisi olduğunu belirtmeliyim)
Old 12-03-2013, 12:01   #22
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan av.coll
Herkese merhaba, bir konuda fikrinize ihtiyacım var.
2008 yılında imzalanan 5 yıllık sözleşme bu ay bitiyor. Sözleşmeye göre her yıl ÜFE'ye göre artış yapılmış. Kiralayan kira sözleşmesinin bitimine iki ay kala ihtarname çekerek yeniden 5 yıllık sözleşme imzalayabileceğini belirtmiş ancak yeni kira bedeli olarak son ödenen kira bedeline oranla epey yüksek bir fiyat belirlemiş(mevcut şartların değiştiğinden bahisle), aksi takdirde kiralananın tahliyesini istemiş. Kiracı ise bu bedelin çok yüksek olduğunu düşünüyor ve kiralanandan çıkmak istemiyorsa, ne yapabilir? (kiracının kamu tüzel kişisi olduğunu belirtmeliyim)

Ben kiracının yerinde olsam, yine ÜFE oranında artış yapar; olası bir kira tespit davasına hazırlık yapardım. Kira sözleşmesi otomatikman 1 yıl uzamış olur.
Old 12-03-2013, 14:00   #23
av.coll

 
Varsayılan

Sayın Ergin, ilgilendiğiniz için çok teşekkür ederim.
Olayı detaylandırsam fikriniz değişir mi? 5 yıllık sözleşme 2 martta sona erdi. Sözleşmeye göre kiracı kamu tüzel kişisi, kira bitiminde ihtara gerek olmadan kiralananı boşaltacak, ancak isterse 2 ay daha kullanabilecek. Bu durumda kiralayanın göndermiş olduğu 'yeni kira bedeli x liradır aksi takdirde tahliye edin' ihtarına karşı izlenecek yol ne olmalıdır, yani sözleşmenin söz konusu hükmünü de göz önünde bulundurursak? Saygılar.
Old 12-03-2013, 14:08   #24
Av.Suat Ergin

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan av.coll
Sayın Ergin, ilgilendiğiniz için çok teşekkür ederim.
Olayı detaylandırsam fikriniz değişir mi? 5 yıllık sözleşme 2 martta sona erdi. Sözleşmeye göre kiracı kamu tüzel kişisi, kira bitiminde ihtara gerek olmadan kiralananı boşaltacak, ancak isterse 2 ay daha kullanabilecek. Bu durumda kiralayanın göndermiş olduğu 'yeni kira bedeli x liradır aksi takdirde tahliye edin' ihtarına karşı izlenecek yol ne olmalıdır, yani sözleşmenin söz konusu hükmünü de göz önünde bulundurursak? Saygılar.

Daha önce başka forumlarda da belirttiğim gibi, "süre bitimi nedeniyle tahliye davası" açılamaz. Sözleşmedeki hüküm kiracı açısından geçerli olup, kiralayan bu hükümden yararlanamaz. İlk mesajda da belirttiğim gibi, sözleşme birer yıllık dönemler halinde yenilenecektir.
Old 04-06-2013, 23:41   #25
feyzaday

 
Varsayılan

Merhabalar Sözleşme başlangıcı 01.07.2013 bitişi 30.06.2016 dır. Uç yıl hiç artış yok. Kiracı boşaltacağını iki ay öncesinden bildirmezse sözleşme bir yıl daha uzayacak yani 4 yıl hiç artış olmayacak. Kira bedeli USD dir. Bu kiracıyı 10 yıldan evvel tahliye etmem için taahhütten başka çarem yok. Kira tespitini ikinci dönem için isteyebiliyormuyum yoksa 5 yıldan önce yabancı para ile belirlendiğinden kira tespiti davası açamazmıyım? Burası bir işyeri. Sözleşme aşamasındayız teşekkürler.
Old 12-12-2013, 14:01   #26
rainbow3

 
Varsayılan

Benim yeni bir sorum olacak;
Kira tespit davası açmıştık, kazandık ama karşı taraf temyiz etti, Yargıtay bozdu, bozmadan sonra şu an dava devam ediyor, ancak ilgili taşınmazın dava devam ederken satılması söz konusu, bu durumda yani kira tespitine konu olan taşınmazın satılması durumunda, dava devam eder mi?(kiralayan/kiraya veren/malik değişmiş olacak)
Old 28-12-2013, 12:23   #27
shr43

 
Varsayılan

merhaba, elimde bir dava var. idare tarafından otel ve kafeterya kiraya verilmiş. müvekilim kiraladıktan 1yıl sonra idare cafeteryayı yıkmış. çevre değişiklikleri yapmıştır. tabii bu süre zaarfında yıkım işlemleri yazın yapılmış ve sezonda otel kullanılamamıs yıkım gurultu toz vs durumlarından dolayı müvekkilim gercek anlamda zarara uğramıştır. tespit yaptırdık güzel bir bilirkişi raporu aldık . bunun ile ilgili yıkımdan bu güne uyarlama davası açmayı planlıyorum. sizinde fikirlerinizi ve yargıtay kararı varsa bekliyorum herkese kolay gelsin . şimdiden teşekkür ederim
Old Bugün  
Site Mübaşiri

 
 
Web www.turkhukuksitesi.com
 
 
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Kira Tespit Davası aslı çağdaş Meslektaşların Soruları 13 24-03-2014 14:00
Kira Tespit Davası İlamının icraya koyulabilmesi için kesinleşme şartı aranması. Av. Levent Kıray Meslektaşların Soruları 16 11-02-2010 12:53
Kira Tespit Davası Av.Nebi Meslektaşların Soruları 16 25-02-2009 14:39
kira tespit davası KIRLANGIÇ Meslektaşların Soruları 6 25-11-2006 23:23
Eda davası -bozma- davanın konusuz kalması-ıslah -tespit davası seyyah7272 Meslektaşların Soruları 2 27-05-2006 17:42


THS Sunucusu bu sayfayı 0,21506000 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.