Sözleşmeye Bağlı Eda Davası ve İçinden Çıkılamayan Durumlar

Herkese iyi günler ve iyi tatiller öncelikle.

Yeni ofis açmış genç meslektaşınız ne yazık ki daha aldığı 2. davada tıkandı ve yardımlarınıza ihtiyacı var.

Kısaca olaydan bahsetmek gerekirse müvekkilim şirket 280.000 TL'lik 2 ev ve 31.000 Euro nakit karşılığında davalı olacak firmaya asansör yapmıştır. Söz konusu asansörler şantiye şefi tarafından eksiksiz teslim alınmış ve bununla ilgili yazılı kağıt müvekkilim şirkete verilmiştir. Söz konusu iş için noter onaylı olmasa da imzalı kaşeli bir şekilde sözleşme yapmışlardır. İhtarnameye rağmen gerekli edimleri yerine getirmediği için de tarafımızca dava açılacaktır.

Dava konusu sözleşmede belirtilen iki ev ile 31.000 Euro'nun verilmesi olacak. Sizce tespit davası açmam gerekli mi? Yoksa direk olarak Asliye Ticaret Mahkemesinde eda davası niteliğinde dava açabilir miyim? Ya da söz konusu sözleşmeyi direk olarak icra takibine koyabileceğim herhangi bir ödeme emri usulü var mıdır? Bir de dava açılacağı zaman bizi korkutan bir harç olayı var. Her ne kadar 2 adet söz konusu evi ve 31.000 Euro istemiş olacaksak da evlerin değerini dava dilekçesinde belirteceğiz. Yani 600.000 TL'nin üzerinde bir miktar doğuyor. Bunun harcının karşılanması çok zor. Sözleşme açık olduğu için ve evlerin değerini de belirteceğimiz için belirsiz dava açılacağını da nacizane düşünmüyorum.

Kısaca kafam çok karışık ve yardım edebilecek meslektaşlarıma şimdiden teşekkürü bir borç bilmekteyim. Herkese tekrardan iyi günler.

Alıntı: Yazan Av. Feyzi Özmen Herkese iyi günler ve iyi tatiller öncelikle. Yeni ofis açmış genç meslektaşınız ne yazık ki daha aldığı 2. davada tıkandı ve yardımlarınıza ihtiyacı var. Kısaca olaydan bahsetmek gerekirse müvekkilim şirket 280.000 TL'lik 2 ev ve 31.000 Euro nakit karşılığında davalı olacak firmaya asansör yapmıştır. Söz konusu asansörler şantiye şefi tarafından eksiksiz teslim alınmış ve bununla ilgili yazılı kağıt müvekkilim şirkete verilmiştir. Söz konusu iş için noter onaylı olmasa da imzalı kaşeli bir şekilde sözleşme yapmışlardır. İhtarnameye rağmen gerekli edimleri yerine getirmediği için de tarafımızca dava açılacaktır. Dava konusu sözleşmede belirtilen iki ev ile 31.000 Euro'nun verilmesi olacak. Sizce tespit davası açmam gerekli mi? Yoksa direk olarak Asliye Ticaret Mahkemesinde eda davası niteliğinde dava açabilir miyim? Ya da söz konusu sözleşmeyi direk olarak icra takibine koyabileceğim herhangi bir ödeme emri usulü var mıdır? Bir de dava açılacağı zaman bizi korkutan bir harç olayı var. Her ne kadar 2 adet söz konusu evi ve 31.000 Euro istemiş olacaksak da evlerin değerini dava dilekçesinde belirteceğiz. Yani 600.000 TL'nin üzerinde bir miktar doğuyor. Bunun harcının karşılanması çok zor. Sözleşme açık olduğu için ve evlerin değerini de belirteceğimiz için belirsiz dava açılacağını da nacizane düşünmüyorum. Kısaca kafam çok karışık ve yardım edebilecek meslektaşlarıma şimdiden teşekkürü bir borç bilmekteyim. Herkese tekrardan iyi günler.

Eğer evlerin teslimi mümkün olsaydı, sözleşmenin ifasını istemeniz gerekirdi. + Davalı tarafın taşınmazları başkalarına devretmemesi için tapu kaydına İhtiyati Tedbir talep etmeliydiniz.. ( Ancak taşınmaz satışı resmi şekle bağlı olduğundan ve siz adi sözleşme yaptığınızı yazmışsınız, bu nedenle )

Sözleşmenin ifasının hukuken mümkün olmaması (geçersiz olması) nedeniyle menfi zararınızı tazminat olarak istemelisiniz. Bunu belirlerken de evlerin değeri + faiz ve varsa başkaca zararlarınızı talep etmenizi öneririm.

Tüm bunlar için pek tabidir ki borcun muaccel olması gerekir.

Cevap için öncelikle teşekkür ederim.

Evlerin ifası mümkün olmadığını yazmışsınız. Biz mahkemeden evlerin üzerimize gecirilmesini yani sözleşmede ki haksız yere yerine getirilemeyen edimleri istemez hakkımız olamaz mı? Bildiğim kadarı ile noter kanalı ile sözleşme yapma zorunluluğu bulunmamakta. Aslında anlatmak istediğinizi anladım lakin tam olarak çözemedim. Ben sizin ilk dediğiniz yoldan gitmeyi düşünüyordum.

Peki maddi tazminat davası öncesi delil niteliğinde olan sözleşmede ki edimin yerine getirilmediği ve kendi edimimizi yerine getirdiğimize dair herhangi bir tespit davası acmamız yararımıza olur mu?

Kusura bakmayın kafanızı şişiriyorum ama ofis açmadan önce calıştığım yerlerde genellikle ceza davalarına baktığımda bu konularda sıkıntı yaşamaktayım. Ayrıca bu tarz davalar için kitap önerilerine de açığım...

Sayın Özmen,

Alıntı: Yazan Av. Feyzi Özmen ...müvekkilim şirket 280.000 TL'lik 2 ev ve 31.000 Euro nakit karşılığında davalı olacak firmaya asansör yapmıştır. Söz konusu asansörler şantiye şefi tarafından eksiksiz teslim alınmış ve bununla ilgili yazılı kağıt müvekkilim şirkete verilmiştir. Söz konusu iş için noter onaylı olmasa da imzalı kaşeli bir şekilde sözleşme yapmışlardır. İhtarnameye rağmen gerekli edimleri yerine getirmediği için de tarafımızca dava açılacaktır...

Müvekkiliniz, "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" müteahhidine mi asansör yapmış? ve sözleşme bedeli bu evler, KKİS sonunda müteahhide düşecek daireler mi?

(Davalının da yüklenici olması, sözleşmeye konu iş sonuna kadar müvekkilinizin ödeme istememiş olması, evlerin ada, parsel olarak değil de bedel ve ev olarak belirtilmiş olması yukarıdaki ihtimalin olabileceğini düşündürüyor...?)

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın Özmen, Müvekkiliniz, "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" müteahhidine mi asansör yapmış? ve sözleşme bedeli bu evler, KKİS sonunda müteahhide düşecek daireler mi? (Davalının da yüklenici olması, sözleşmeye konu iş sonuna kadar müvekkilinizin ödeme istememiş olması, evlerin ada, parsel olarak değil de bedel ve ev olarak belirtilmiş olması yukarıdaki ihtimalin olabileceğini düşündürüyor...?) Saygılar...

Evet aynen o şekilde. Davalı taraf büyük bir İnşaat firması. Yaptıkları siteden (asansörlerin de yapıldığı site) 2 adet daire ve bir miktar para karşılığında müvekkilim asansörleri yapmayı kabul etmiş ve kendi aralarında noter kanalı ile olmasa dahi yetkili kişiler tarafından bir sözleşme yapmışlar. Biz üzerimize düşenin yapıldığına dair ve eksiksiz bir biçimde asansörleri teslim ettiğimize dair yazılı evrak da almış bulunmaktayız. Doğrusu tazminat davası yerine sözleşmede ki edimin yerine getirilmesine dair eda davası açmayı düşünüyorduk.

Sayın Özmen,

Alıntı: Yazan Av. Feyzi Özmen Evet aynen o şekilde. Davalı taraf büyük bir İnşaat firması. Yaptıkları siteden (asansörlerin de yapıldığı site) 2 adet daire ve bir miktar para karşılığında müvekkilim asansörleri yapmayı kabul etmiş ve kendi aralarında noter kanalı ile olmasa dahi yetkili kişiler tarafından bir sözleşme yapmışlar. Biz üzerimize düşenin yapıldığına dair ve eksiksiz bir biçimde asansörleri teslim ettiğimize dair yazılı evrak da almış bulunmaktayız. Doğrusu tazminat davası yerine sözleşmede ki edimin yerine getirilmesine dair eda davası açmayı düşünüyorduk.

1- İnşaat firması, arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi (KKİS) akdetmiş ise; yapılacak inşaatta müteahhidin olması kararlaştırılan daireler, KKİS’nde müteahhide ödenecek bedeldir. Müteahhit firma ile müvekkiliniz arasındaki eser sözleşmesinde müteahhit, işbu KKİS’nde kendisine düşecek olan daireleri, eser sözleşmesinin bedeli olarak vereceğini taahhüt etmişse bu da “alacağın temliki” hükmündedir. Bu durumda müvekkiliniz ile müteahhit firma arasındaki eser sözleşmesi (kararlaştırılan bedel, alacağın temliki hükmünde olmakla) BK m.163/TBK m.184 gereği yazılı şekilde akdedilmekle geçerlidir.

Müvekkiliniz, sözleşme bedeli olan evleri istemekte ise;
* ikame edeceğiniz tapu iptal ve tescil davasını arsa sahipleri ve müteahhide birlikte yöneltmeniz gerekmektedir:
http://www.turkhukuksitesi.com/showpost.php?p=417742&postcount=2

* davada müteahhit firma, arsa sahibine karşı edimini ifa etmiş olmalıdır; aksi takdirde müteahhit firmanın kazanamadığı alacağı, temlik alan olarak siz de kazanamazsınız.

2- İnşaat firmasının, arsa sahipleri ile yaptığı bir KKİS mevcut değilse ve müvekkilinize eser sözleşmesi bedeli olarak taahhüt edilen evler, tapulu taşınmazlar ise:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=10905

P.S: Delil tespiti yaptırmanızda fayda vardır.

Saygılar...

Nevra hanımın görüşü sanıyorum Yargıtay'ın aşağıda yer alan kıyas yoluyla alacağın temlikinin uygulanabileceğine dair kararına da uygun.

---

Y14HD
Esas : 2001/7306
Karar : 2001/7991
Tarih : 16.11.2001
ALACAĞIN TEMLİKİ
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
TAPU İPTALİ VE TESCİL
BK.162
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır; bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak eksik bırakılan iş varsa, bu eksiklikde pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu taktirde, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile, saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
DAVA VE KARAR:
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 2.5.2000 ve 29.6.2000 gününde verilen dilekçeler ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 9.5.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı İlyas vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ KARARI:
1- Yapılan yargılamaya, toplanan delillere, dosya içeriğine ve özellikle de delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı İlyas `in aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2- Dava, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kişisel hakkın dayanağı ise, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bu sözleşmede edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan, alacağın temliki hükümlerine göre satın alınmasıdır.

Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerin de yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak, sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Bu gibi hallerde Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Anılan hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı, edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.

Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak, eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici yada halefi olan davacı tarafından da tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.

Somut olayda davacı, usulüne uygun olarak yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını devralmıştır. Taşınmaz basında yapılan keşifte binanın tamamlandığı ve kullanılmakta olduğu da belirlenmiştir. Ancak; yüklenici sözleşmeye uygun olarak binayı tamamlamasına rağmen, yine sözleşmeye göre yükümlendiği iskan ruhsatını alma borcunu yerine getirmemiştir. Bu durumda edimin tam olarak yerine getirildiğinin kabulü mümkün değildir. Sözleşme koşullarına göre fiili ve hukuki bitmişlik birlikte aranmalıdır. Mahkemece, iskan ruhsatının alınmadığı gözetilerek davacıya bu eksikliği giderme olanağı tanınmalı sonucuna göre hüküm kurulması yönünden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün (BOZULMASINA), oybirliği ile karar verildi.
Y14HD 16.11.2001 E.2001/7306 - K.2001/7991

Evlerin değeri ve alacak miktarı açıkça belirli olduğu için eda davası açılması görüşünüz doğru,dava niteliğiitibariyle söleşmeden doğan alacak bu bağlamda alacağın temliki hükümlerinin müteahhiden daire satın alanlar hakkında uygulanacağını da göz önüne alarak tapu iptali tescil yerine;HMK 105 eda davası açmalı,sözleşme ve edimler açıkça belirli olduğundan harç ödemeyi göze almalısınız.Kendi imalatınız için HMK m.400 delil tespiti yapılması lehinizedir,saygılar.

Mesaj atan bütün meslektaş abiler ve ablalarıma teşekkürü bir borç bilirim.

İzleyeceğim yol ilk başta delil tespiti ve sonrasında daire bedelleri üzerinden eda davası şeklinde olacak. Delil tespitinde de söz konusu sözleşme edimimizi yerine getirdiğimizi isteyeceğim. Acaba karsı tarafında sözleşme de belirtilen evleri müvekkilim şirket üzerine geçirilmediğini de tespit ettirmemin bir faydası olur mu? Ya da söz konusu evlerin bedelini belirlemek için. Yoksa sözleşme de ev bedellerinin miktarı belirtildiğinden ( ev devrini değil Sayın Avukat Nevra Öksüz'ün gönderdiği içtihata dayanarak bedel yalep edeceğim )delil tespiti yaptırmam o konuda gereksiz mi olur?

Kafanızı da şişiriyorum ve verdiğim rahatsızlık dolayı özürü bir borç bilirim...Saygılar