Fiili Taksim İçin Kesin Şartlar Yok Mudur?

Fiili taksim ile ilgili olan tüm soruları okudum ancak istediğim yanıtı bulamadım.

Benim sorum şu: 3 hissedarlı bir arsa var. üzerine 3 tane gecekondu yapılıyor. Hissedarlar burada oturuyor. Herkes evinin önüne ağaçlar dikiyor. Evler çit duvar vs ile birbirinden ayrılmamış. Hepsinin metrekaraleri de farklı. Benim müvekkilim 2. büyük paya sahip. Amacı ileride küçük payı da satın alıp arsa inşaata verilince yarım daire yerine bu daireyi 1 daireye tamamlamak. Ancak küçük hissedar bu hissesini şufa hakkını kullandırmadan satıyor. Bu durum üzerine şufa davası açılıyor ve karşı taraf her evin ayrı olduğunu, aboneliklerinin olduğunu, herkesin kendi vergisini yatırdığı, fiili taksim durumu olduğundan bahisle itiraz ediyor.

Kararların hepsi şufa davası açılamayacağı yönünde. Evler ayrı olsa bile parselde ortak alanlar mevcut ve evlerin büyüklüğü eşit değil. Fiili taksimi gerçekleştirmek bu kadar basit midir? Müvekkilim ileride inşaata verilecek diye yıllarca küçük hissedarın hissesini satmasını beklemiş. Burada ne şekilde kötüniyet oluyor bunu anlayamıyorum. Karşı tarafın fiili taksim itirazına karşı sunabileceğim bir cevap arıyorum. Bu konuda bana yardımcı olursanız çok sevinirim. Saygılarımla.

Fiili taksim itirazı aşağıdaki başlıklarda da tartışılmış. Faydalı olacağını ümit ederim.

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=9364
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=20014
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=21702

Cevabınız için tesekkür ederim. Bu sitede yer alan şufa davası ve fiili taksim ile ilgili bütün mesajları okudum fakat benim aradığım husus bu aleyhe kararların istisnaları var mı, fiili taksim iddiasını nasıl çürütebilirim bu konuyu araştırıyorum

Alıntı: Yazan buketoz Fiili taksim ile ilgili olan tüm soruları okudum ancak istediğim yanıtı bulamadım. Benim sorum şu: 3 hissedarlı bir arsa var. üzerine 3 tane gecekondu yapılıyor. Hissedarlar burada oturuyor. Herkes evinin önüne ağaçlar dikiyor. Evler çit duvar vs ile birbirinden ayrılmamış. Hepsinin metrekaraleri de farklı. Benim müvekkilim 2. büyük paya sahip. Amacı ileride küçük payı da satın alıp arsa inşaata verilince yarım daire yerine bu daireyi 1 daireye tamamlamak. Ancak küçük hissedar bu hissesini şufa hakkını kullandırmadan satıyor. Bu durum üzerine şufa davası açılıyor ve karşı taraf her evin ayrı olduğunu, aboneliklerinin olduğunu, herkesin kendi vergisini yatırdığı, fiili taksim durumu olduğundan bahisle itiraz ediyor. Kararların hepsi şufa davası açılamayacağı yönünde. Evler ayrı olsa bile parselde ortak alanlar mevcut ve evlerin büyüklüğü eşit değil. Fiili taksimi gerçekleştirmek bu kadar basit midir? Müvekkilim ileride inşaata verilecek diye yıllarca küçük hissedarın hissesini satmasını beklemiş. Burada ne şekilde kötüniyet oluyor bunu anlayamıyorum. Karşı tarafın fiili taksim itirazına karşı sunabileceğim bir cevap arıyorum. Bu konuda bana yardımcı olursanız çok sevinirim. Saygılarımla.

Alıntı: Yazan buketoz Cevabınız için tesekkür ederim. Bu sitede yer alan şufa davası ve fiili taksim ile ilgili bütün mesajları okudum fakat benim aradığım husus bu aleyhe kararların istisnaları var mı, fiili taksim iddiasını nasıl çürütebilirim bu konuyu araştırıyorum

Fiili taksimde kullanılan alanların eşit olması aranmaz. İşin mantığı şu: Eşit ya da değil, taşınmaz paydaşlar arasında bölünmüş mü, herkes kendi alanını kullanıyor mu, bu kullanımdan dolayı aralarında bir çekişme çıkmamış mı ve bu durum uzun süredir devam ediyor mu? Tüm bu soruların yanıtı olumlu ise, payını satmadan önce onun kullandığı alanda hak iddia etmemiş olan diğer paydaş(lar), satıştan sonra da önalım hakkını ileri süremezler.
Sizin davanızda da (yazdıklarınıza göre) davalının fiili taksim iddiası doğru ve davanız bu nedenle reddedilecek gibi görünüyor.

T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 1999/1-665
Karar: 1999/792
Tarih: 06.10.1999

ÖZET: Tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne varki, taşınmazın kullanma biçimi bütün paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "akte vefa" kuralının yanında iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

(818 sayılı BK. m. 213) (743 sayılı MK. m. 634) (2644 sayılı Tapu K. m. 26)

KARAR METNİ:
Taraflar arasındaki "elatmanın önlenmesi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sarıyer Asliye 2. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 22.9.1997 tarih ve 1995/408 E-1997/500 K. s. kararın tetkiki davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 22.9.1998 tarih ve 1998/7015-9568 s. ilamı ile; (...Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta iştirak halinde mülkiyette dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras, şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmacına engel olan paydaş aleyhine elatmanın önlenmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan, yurdumuzda sosyal, ekonomik sebeplere kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı sebebiyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli sebeplerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu. arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere MK.nun 634, BK.nun 213, TK.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne varki, taşınmazın kullanma biçimi bütün paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "akte vefa" kuralının yanında MK.nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pekçok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle bütün paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarda değinildiği gibi, MK.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Gerek bozma öncesi; gerekse bozma sonrası yapılan inceleme ve soruşturmadan; özellikle uzman bilirkişi raporundan ana kadastrol parselin 1/2 yarı payının dava dışı Vakfa ilişkin olduğu; taşınmazda paydaş olmayan kişilerinde yapılandıkları; Vakfında iştiraki ile düzenlenmiş bir özel parselasyon planı bulunmadığı gibi; fiili bir kullanım biçimi oluşmadığı anlaşılmaktadır. Öyleyse uyuşmazlığın özel parselasyona değil (fiili kullanım biçimine göre değil); Medeni Yasanın müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmesi zorunludur.

Her ne kadar, hükmüne uyulan bozma ilamında özel parselasyona göre bir çözüm getirilmesine değinilmiş isede; bütün paydaşları bağlayan ve onların iştiraki ile yapılmış bir paylaşım olmadığı saptanmış bulunmakla; özellikle vakfın kayden yarı pay sahibi olduğunun belirlenmesi karşısında maddi yanılgıya dayalı bozma ilamı usuli zanılmış hak doğuramaz.

Hal böyle olunca, yukardaki ilkeler gözetilerek bir hüküm kurulması gerekirken, yazılı olduğu üzere karar verilmesi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN : Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu´nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların, karşılıklı iddia ve savunmalarına dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlçre göre, Hukuk Genel Kurulu´nca da benimsenen özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve kanuna aykırıdır. Bu sebeple direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının özel Daire bozma kararında gösterilen sebeplerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istem halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 6.10.1999 gününde, oybirliği

ile karar verildi.

Kaynak: {Corpus Arşiv No: HG-583}

[Copyright © Ced Dağıtım Medya Yazılım - Corpus Mevzuat ve İçtihat Programı]

"Evler ayrı olsa bile parselde ortak alanlar mevcut" denilmekle, taşınmazın tamamının taksim edilmediğine, "evlerin büyüklüğü eşit değil" denilmekle de, eylemli kullanımın (savunulan taksimin) pay durumuna uygun olmadığına işaret ediliyor (diye anladım).
Bu halde dahi fiili taksim savunması haklı mıdır ?
Bu noktadaki tereddüt nasıl giderilir?

(Mola)

Ekleme:
Taksimin kabul edilebilmesi, mevzuata uygunluğa da bağlıdır.
Örneğin,taksimin kayden tescilinde asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara uygun olmalıdır (İmar K.md 15). Ayrıca aynı maddeye göre, imar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.
Bu nedenle , soru sahibi meslektaşımızın muradı yönünde; savunulan fiili taksimin mevzuata uygunluğuna da bakılmalıdır (diye düşünüyorum).
Kolay gelsin.

Fiili taksim mevzuata da uygun olmalı yönünde bir yargıtay kararı olsa benim olayım çözülebilir ama bu konuda hiçbir karara rastalayamadım. El atmanın önlenmesi davalarına ilişkin yargıtay kararları biraz bu konuya değinmiş ancak dava şufa davası olunca bu kararları ne kadar emsal gösterebilirim meçhul Cevaplarınız için teşekkür ederim.

YARGITAY 6.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 17.11.1997 Esas: 1997/9484 Karar: 1997/9622

Fiilen Taksim - Pay Satışı - Şuf`a Hakkının Kullanımı - Dürüstlük Kuralına Aykırılık


Özet:Müşterek mülkiyete konu taşınmazlar fiilen taksim edilip, ona göre kullanımın yıllarca sürdüğü bir durumda birisinin kendi kullanımındaki yeni pay satışı biçiminde 3. kişiye satması halinde, diğer paydaşın şuf`a hakkını kullanması dürüstlük kuralına aykırıdır.


- 743 sayılı TÜRK KANUNU MEDENİSİ ( MÜLGA ) m.2,623,628,659

Şuf`a davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kâğıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava şufalı payın iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş ve hüküm davalı vekili tarafından temyiz olunmuştur.
Şufalı payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip, her bir paydaş belirli bir kısmı kullanılırken, bunlardan biri kendisinin tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payı, bir üçüncü şahsa satarsa, zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının, tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle şuf`a hakkını kullanması M.K`nin 2. maddesinde yer alan objektif iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye görmez. 14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı içtihadı birleştirme kararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi, hatta mahkemenin kendiliğinden nazara alması gerekir. Savunmanın tevsii bu gibi durumlarda söz konusu değildir. Davanın bu bakımdan reddi gerekir.
Olayımızda: Davacı vekili, davalıya 21.5.1996 tarihinde, 55.000.000 liraya satılan payın iptali ile davacı adına tescilini yasal sürede açtığı bu dava ile istemiştir.
Davalı vekili, dava konusu yerin yıllar önce eski maliklerce taksim edilip, herkesin kendi yerini kullanıp tasarruf ettiklerini, davalıya da belli bir yer satıldığını bildirerek, davacının da belli bir bölümü daha önce satın alıp kullanmakta olduğunu, şuf`a hakkı kullanmasının iyiniyetle bağdaşmayacağını iddia ile davanın reddini savunmuştur.
Şuf`alı payın ilişkin olduğu taşınmaz tapuda kargir ev olarak kayıtlı olup, gerek davacı, gerekse davalı tanıklarının ifadelerinde bu evin önceki malikleri olan A. ve M. K.nin aralarında anlaşarak, doğu-batı yönünde binayı ikiye bölerek, M.nin ölümünden sonra mirasçılarının doğu bölümünü davacıya sattıkları ve davacının evin o bölümünde oturduğu, batı tarafın ise A. K. tarafından kiraya verilerek tasarruf edildiği, kira parasını A. K.nin aldığı, onun ölümü üzerine de mirasçılarının batı bölümü davalıya sattıklarını, eşit bir bölünme olmamakla birlikte ve hukuken de geçerli olmasa bile, fiilen yapılan bu paylaşma yıllardır ihtilafsız sürmüş olması nedeniyle, davacının şuf`a hakkını kullanması, yukarıdaki esaslar dahilinde M.K. 2. maddesindeki iyiniyet ilkesi ile bağdaşmayacağından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur.Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK`nin 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.11.1997 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın buketoz, av.elfida tarafından eklenen karar aslında sorunuzun cevabıdır. Mesele davanızın şufa davası olmasıdır. Şufa (önalım) hakkı zaten zor olan müşterek mülkiyet ilişkisine yabancıları katarak daha da zorlaştırmamak amacıyla yapılan bir düzenlemedir. Böylece satılan payı öncelikle paydaşlar alsın ve müşterek mülkiyete yabancı kişiler girmesin diye...Kötüniyet (müvekkilinizden bahsetmiyorum)şurdan kaynaklanıyor. Paydaş diğer paydaşın payının satılmasını bekliyor. Sonra tapuda gösterilen düşük bedelden alıcıya parasını ödeyip o paya sahip olmaya çalışıyor. İşte yargıtay fiilen taksim edilip uzun yıllar bu şekilde kullanılan taşınmazlarda artık başak paydaşların müşterek mülkiyete dahil olmasında sakınca olmayacağı, müşterek mülkiyetin yürütülmesini zorlaştırmayacağı gerekçesiyle şufa davalarında fiilen taksim halinde davayı reddediyor.
Fakat yukarıdaki HGK. kararında "taşınmazın kullanma biçimi bütün paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "akte vefa" kuralının yanında MK.nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir." ifadesinden anlaşılacağı üzere ortaklığın satış suretiyle giderilmesini isteyebilirsiniz. Bu davayı açtıktan sonra muhtesatlar (evler)kimin tarafından yaptırıldığını tespit ettirip bu bedelleri satış dışı bırakabilirsiniz.

Teşekkür ederim Evran Bey. Karşı taraf şufa davasından sonra ortaklığın giderilmesi davasını açtı. Bu davada şufa davasının sonuçlanması bekleniyor. Benim müvekkilim yıllarca bu payın satılmasını bekledi çünkü bu arsanın inşaata verileceği belliydi. Ve benim müvekkilimin payına sadece yarım daire düşüyordu. Bu payı da satın alsa idi 1 daireye hak kazanabilecekti.Bu yüzden şufa davası açtık ama gidişat bizim aleyhimize oldu. Son çare olarak ortaklığın giderilmesi davasında evin değerini arttırmaya çalışacağım. Belki o zaman oradan aldıkları para ile bir ev sahibi olabilirler.

"Ortaklığın giderilmesi davasında evin değerini arttırmaya çalışacağım" sözünüzden "muhtesatın tespiti" konusunu atlamış olduğunuzu çıkarıyorum. Ortaklığın giderilmesi davası açılmış olan bir taşınmaz üzerinde bina varsa, paydaşlardan bir yada bir kaçı bu yapının kendileri tarafından yapıldığını "muhtesatın tespiti" davası ile ispat ederler. Bu dava ortaklığın giderilmesi için bekletici mesele olabilir. Bu durumda binanın bedeli (arz) yerin satış payından ayrı olarak binayı yaptırana verilir.Sizin olayınızda da birden fazla muhtesat var. Dikkat...

Yeni başlık açmamak adına buradan sorayım..

2 dönüm kadar bir arsa üzerinde iki adet bağımsız müstakil ev bulunmaktadır. Arsa payı oranları 8\20, 12\20 şeklinde.

Ancak bu evler taşınmaz İmar Durumu açısından "dere koruma bandı" üzerinde olduğu için ruhsatlı değiller.

Açılacak bir ortaklığın giderilmesi davasında (aynen taksim talepli) ne gibi sıkıntılar yaşanabilir?

İlk olarak belediyeden hisseler oranında ifraza uygun olup olmadığını tespit etmek gerekir diye düşünüyorum.

İkinci olarak ifraza uygunluk söz konusu ise, fiilen kullanılan biçimde arsa paylarına uygun biçimde ifrazın mümkün olup olmadığının tespitinin gerektiğini düşünüyorum.

Üçüncü olarak ise, taşınmazların ruhsatsız olması nedeni ile doğması muhtemel sıkıntı olabilir mi?


Bu tespitlere ekleme yapar ya da fark edemediğim hususlara değinirseniz sevinirim..

Şimdiden teşekkürler..

Farklı birşeyler duymak istiyorsanız aklıma benzer bir olay geldi: Belediye vatandaşın arazisini önce su tutma havzası içine almış daha sonra da imar izni vermemişti. Kamulaştırma da yapmıyordu. Belediye'ye karşı Kamulaştırmasız el atma davası açmışlardı.

Alıntı: Yazan Av.Evran KIRMIZI Farklı birşeyler duymak istiyorsanız aklıma benzer bir olay geldi: Belediye vatandaşın arazisini önce su tutma havzası içine almış daha sonra da imar izni vermemişti. Kamulaştırma da yapmıyordu. Belediye'ye karşı Kamulaştırmasız el atma davası açmışlardı.

İlginiz için teşekkür ederim..

Burada idareye karşı açılacak bir davadan ziyade amacım diğer paydaş ile aradaki ilişkiyi bitirmek..