Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

şufa

Yanıt
Old 30-06-2008, 14:21   #1
Av.Günar

 
Varsayılan şufa

Merhabalar,sorum şu;ilk defa bir şufa davasında davalı alıcı avukatıyım.Davacı taraf bedelin tapuda yüksek gösterildiğini iddia ediyor.Dava dilekçesinin son cümlesinde "bu konuda tapu kaydı vs. deliller ve her türlü yasal delil" ibaresini kullanmış,delil dilekçesinde de keşif ve bilirkişi delillini yazmamış,duruşmamada da keşif istediklerini bildirmediler değer konusunda tanık dinlet dinletmek istediklerini söylediler.Bizde buna muvafakat etmediğimizi beyan ettik.Davacı keşif istemeden değer konusunu tanıkla ispat edebilir mi?müvekkil bu yeri dava açılmadan 3 yıl önce almış fakat alırken noterden ihtar çekmemiş hak düşürücü süre dolmuş mudur? Şimdiden teşekkürler.
Old 30-06-2008, 16:12   #2
Av. Bülent Sabri Akpunar

 
Varsayılan

Şufa davacısı bedelde muvazaa olduğunu iddia etmektedir. Bu durumda kendisi muvazaalı olduğu iddia edilen satış aktine taraf olmadığından iddiasını her türlü delille ispatlayabilir.Tanık dinletilmesi hususunda karşı tarafın muvafakatine ihtiyaç yoktur. Keşif deliline hakim de kendiliğinden karar verebilir ve keşifte bilirkişinin bulunmasına karar verebilir(HMUK 363-365)

Şufa hakkıyla ilgili (3aylık- 2 yıllık) h.d.süre noter ihtarının tebellüğü ile başlar. Fakat şufa hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece resen dikkate alınır.
Old 30-06-2008, 17:38   #3
Gamze Dülger

 
Varsayılan

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2007/192

K. 2007/2265

T. 6.3.2007

• ÖNALIM DAVASI ( Bedelde Muvazaa İddia Eden Davacı İddiasını Kanıtlamakla Yükümlü Olduğu - Muvazaa İddiası Yönünden Keşif Tek Başına Yeterli Olmadığı )

• BEDELDE MUVAZAA İDDİASI ( Davacı İddiasını Kanıtlamakla Yükümlü Olduğu - Muvazaa İddiası Yönünden Keşif Tek Başına Yeterli Olmadığı )

• KEŞİF ( Bedelde Muvazaa İddia Eden Davacı İddiasını Kanıtlamakla Yükümlü Olduğu - Muvazaa İddiası Yönünden Keşif Tek Başına Yeterli Olmadığı )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Önalım Davalarında Davacı Tapuda Yapılan Satış Sözleşmesinin Tarafı Olmadığından Bedelde Muvazaa İddiasında Bulunabileceği ve Bu İddiasını Her Türlü Delil İle İspat Edebileceği )

4721/m. 732

1086/m. 269, 363


ÖZET : Uyuşmazlık önalım hakkının kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Önalım davalarında davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delil ile ispat edebilir. Somut olayda da davacı, önalım hakkının engellemesi amacıyla satış bedelinin yüksek gösterildiğini iddia etmiştir. Muvazaa iddiasının ispat edilmesi için keşif tek başına yeterli değildir. Keşif, diğer delillerin doğrulanması bakımından önem taşır. Davacının tanıkları görgüye dayalı beyanda bulunmamışlardır. Bu durumda muvazaa iddiasının ispat edildiği kabul edilemez.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Uyuşmazlık önalım hakkının kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davalının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalının önalım bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince; davacı vekili, dava dilekçesinde, davaya konu ... ili, ... ilçesinde bulunan 5 ada 22 parselde hissedar olduğunu, hissedarlardan Ö'nün 3/9 hissesinin davalıya gerçekte 1.000.000.000.TL'ye satılmasına rağmen şufa hakkım ortadan kaldırmak amacıyla satış bedelinin tapuda 8.000.000.000.- TL olarak gösterdiğini belirterek taşınmazın gerçek satış bedeli olan 1.000.000.000.- TL üzerinden belirlenecek önalım bedeli ile davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Davalı, bedelde muvazaa bunmadığını, taşınmazın gerçek satış bedelinin 8.000.000.000.-TL olduğunu savunmuştur. Mahkemece keşifte belirlenen değer üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmiştir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Ancak davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir.
Olayımıza gelince; davacı, taşınmazın gerçekte 1.000.000.000.-TL bedelle satıldığını, önalım hakkını engellemek amacıyla davalının satış bedelini muvazaalı olarak yüksek gösterdiğini iddia etmiştir. Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Davacı satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddiasını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlaması mümkündür.
Ancak dinlenilen davacı tanıkları bedelde muvazaa iddiası konusunda görgüye dayalı bir beyanda bulunmamışlardır. Yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda dava konusu edilen payın satış tarihi itibariyle değerinin 1.676.020.000.- TL olduğu bildirilmiş ise de, muvazaa iddiasının kanıtlanması için keşif tek başına yeterli delil değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arz eder. Davacı muvazaa iddiasını kanıtlayamamıştır. Bu durumda mahkemece davacıdan tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından yapılan harç ve masraflar toplamı üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağı sorularak, kabul etmesi halinde önalım bedelini depo etmesi için uygun bir süre tanınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 2 nolu bentte yazılı nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06.03.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/995

K. 2002/2528

T. 9.4.2002

• ŞUF'ALI PAYIN İPTALİ DAVASI ( Bedelde Muvazaa İddiası )

• SATIŞ BEDELİNDE MUVAZAA ( Muvazaa İddiasının Her Türlü Delille İspat Edilebilmesi )

• MUVAZAA İDDİASI ( Davacının Dinlettiği Tanıkların Satış Bedeli İle İlgili Bir Açıklamada Bulunmamaları )

743/m.658,659


ÖZET : Muvazaa iddiası her türlü delille ispat edilebilir. Ancak davacının dinlettiği tanıklar satış bedeli ile ilgili bir açıklamada bulunmadığına göre; tamamlayıcı delil niteliğinde olan bilirkişi raporu tek başına yeterli delil olarak kabul edilemez.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan şufa davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
KARAR : Dava şufalı payın iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir. Mahkeme davayı kabul etmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı bulunduğu 541 parsel sayılı taşınmazdan davalının 3.4.2000 tarihinde pay satın aldığını satış bedelinin şufa hakkının kullanılmasını önlemek amacıyla muvazaalı biçimde tapuda 17.500.000.000. TL. gösterildiğini iddia ederek 14.4.2000 tarihinde süresinde açmış olduğu iş bu dava ile şufalı payın iptal ve tescilini istemiştir. Davalı bedelde muvazaa yapılmadığını savunmuştur.
Mahkeme bedelde muvazaa yapıldığını kabul ile şufa hakkını keşfen belirlenen bedelden tanımıştır.
Taraflar arasındaki bütün sorun tapuda satış bedelinin muvazaalı biçimde yüksek gösterilip gösterilmediği noktasındadır. Davacı tapuda yapılan satış akdinin tarafı olmadığından o akitteki bedelin muvazaalı olduğu yolundaki iddiasını tanık dahil her türlü delille ispat edebilir. Davacının bu yönde dinlettiği tanıklar satış bedelinin ne olduğu yönünde bir açıklamada bulunmamıştır. Bu konuda yapılan keşifler sonucu alınan bilirkişi raporları tamamlayıcı delil niteliğinde olup, tek başına yeterli delil olarak kabul edilemez. Bu itibarla bedelde muvazaa iddiasının kanıtlandığı söylenemez. Açıklanan durum karşısında davacıdan tapudaki satış bedeli ve buna ait harç ve masraflar esas alınarak, bu miktar üzerinden şufa hakkını kullanıp kullanmayacağının sorulması, kabul ettiği takdirde tapudaki satış bedeli harç ve masraflar toplamı ile davacının daha önce depo ettiği miktar arasındaki farkın depo edilmesi için davacıya uygun süre verilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bundan zuhul ile yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle hükmün ( BOZULMASINA ), 20.000.OOO.TL. duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 9.4.2002 tarihirıde oybirliğiyle karar verildi.


Kararlar değerlendirildiğinde ;

Bedelde muvazaaya dayanan tarafın iddiasını her türlü delil ile ispatlayabileceği,tanık deliline dayanılıyor ise bu tanıkların görgü-bilgiye dayalı tanıklıklarının önemli olduğu ancak duyuma yönelik beyanların mahkemece dikkate alınamayacağı,tek başına tanık yada keşif delilinin hükme esas alınamayacağı görülmektedir.

Saygılarımla
Old 01-07-2008, 16:47   #4
Av. Hamza

 
Varsayılan

Hak düşürücü süre dolmuştur. dava reddedilir. (öğrenmeden itibaren 3 ay ve her halikarda 2 yıl)hatta güzel bir vekalet ücreti kazanırsın.
Old 01-07-2008, 17:24   #5
Gamze Dülger

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Av. Hamza
Hak düşürücü süre dolmuştur. dava reddedilir. (öğrenmeden itibaren 3 ay ve her halikarda 2 yıl)hatta güzel bir vekalet ücreti kazanırsın.

Yanıldığınızı düşünüyorum.
"Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."

Kanun "üç ay veya " değil "üç ay ve her halukarda iki yıl " demiştir.

Şufada hak düşürücü süresinin başlaması için "Noter ihtarnamesinin ilgiliye tebliği " hususunun gerçekleşmesi gerekir.

Kanundaki "Her hülukarda " terimi bildirim olmadığı takdirde değil "Noter tebliği olmasına rağmen her halukarda " şeklinde algılamak gerekir.

Yani öğrenmenin eski kanunda olduğu gibi tanık ile ispatı mümkün değildir.Öğrenmenin yazılı belge (Noter ) ile ispatlanması gerekir.

Saygılarımla
T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2005/6-358

K. 2005/470

T. 21.9.2005

• YASAL ÖNALIM HAKKI ( Kullanılması ile İlgili Üç Aylık Hak Düşürücü Sürenin Satışın Hak Sahibine Noter Aracılığı ile Bildirildiği Tarihte Başladığı - Öğrenme Tarihi Esas Alınamayacağı )

• HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRENİN BAŞLANGICI ( Yasal Önalım Hakkının Kullanılması ile İlgili Sürenin Satışın Hak Sahibine Noter Aracılığı ile Bildirildiği Tarihte Başladığı - Öğrenme Tarihi Esas Alınamayacağı )

• ÖNALIM HAKKININ KULLANILABİLME SÜRESİ ( Satışın Hak Sahibine Bildirildiği Tarihten İtibaren Üç Ay ve Her Halükarda Satıştan İtibaren İki Yıl İçinde Olduğu )

• SATIŞIN NOTER ARACILIĞI İLE BİLDİRİLMESİ ( Yasal Önalım Hakkının Kullanılması ile İlgili Hak Düşürücü Süre - Bildirildiği Tarihte Başladığı )

4721/m. 733, 734


ÖZET : Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payının tamamını veya bir kısmını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aradığı ile bildirilir. Önalım hakkı,satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halükarda satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılabilir. Yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre satışın hak sahibine noter aracılığı ile bildirildiği tarihten başlar. Noter aracılığı ile bildirim yapılmamış ise hak sahibi başka suretle satışı öğrenmiş olsa dahi süre işlemeye başlamaz. Somut olayda, davacıya yasanın aradığı anlamda bildirim yapılmamıştır. Bu durumda satıştan itibaren iki yıl içinde açılan davanın süresinde olduğunun kabulü gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki "şufa" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Seferihisar Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 29.01.2004 gün ve 2003/246 Esas 2004/76 Karar sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 01.06.2004 gün ve 2004/4456 Esas - 2004/4387 Karar sayılı ilamı ile;
( ... Dava önalım hakkı nedeniyle davalı adına olan payların iptali ile tesciline ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş ve hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Önalım davasına konu edilen pay 13.03.2003 tarihinde 15.000.000.000.- Lira bedelle davalılara satılmıştır. Davacı 04.04.2003 tarihinde davalılara keşide ettiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını bildirmiş ve davayı 02.09.2003 tarihinde ikame etmiştir. İhtarnamenin keşide edildiği tarih ile davanın ikame edildiği tarih arasında 3 aydan fazla süre geçmiştir. Medeni Kanun'un 734. maddesine göre önalım hakkı dava dışı irade bildirimi ile değil ancak dava yolu ile kullanılabilir. Aynı kanunun 733. maddesinde dava açma süresi 3 ay ve 2 yılla sınırlandırılmıştır. Bu maddede açıklanan 3 aylık süre içinde açılmayan davanın reddi gerekirken bundan zühulle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır... )
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerine dayalı önalım ( şuf'a ) istemine ilişkindir.
A- DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ :
Davacı vekili 02.09.2003 tarihli dava dilekçesinde, müvekkilinin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu arsanın davalı tarafından satın alındığını öğrendiğinde 04.04.2003 tarihinde noterden gönderdiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını davalı tarafa bildirdiğini, davalı tarafın önce iadeye yanaşmışken daha sonra bundan vazgeçtiklerini ifadeyle, 1/6 eşit hisselerle tapu maliki görülen davalıların tapularının iptali ile mahkeme veznesine gayrimenkul tapu değerinin depo edilmesi ve müvekkili adına tesciline karar verilmesi istemiyle eldeki davayı açmıştır.
Davacı vekili 23.10.2003 tarihli cevaba cevap dilekçesinde; satıştan sonra alıcı ve satıcının yasada aranan anlamda bir ihtarları olmadığını ve yasal sürenin başlamadığını, işlemesi olanağı da bulunmadığını, karşı tarafın yarattıkları inandırıcı ortam nedeniyle bekleme süresinin geçtiğini, işin esasının incelenmesini istemiş ve esasa ilişkin ifadelere yer vermiştir.
Davacı vekili 18.12.2003 tarihli dilekçesinde de; yasanın yerine getirilmesini istediği ihtar mükellefiyetini yerine getirmeyen davalıların bu ihtarın sağlayacağı haktan yararlanmak istediklerini, üstelik de kendilerince çekilen ihtarnameyi kullanarak bu hakkı elde etmek istediklerini, bunun yasal olmadığını, uzlaşma yaklaşımı nedeniyle kendilerini oyaladıklarını, davalı yanın savunmalarının yerinde olmadığını bildirmiştir.
B- DAVALININ CEVABININ ÖZETİ:
Davalılar ortak imzalı cevap dilekçelerinde, İzmir 7. Noterliği'nden çekilen 04.04.2003 tarih ve 06579 yevmiye numaralı ihtardan davacı tarafın dava konusu yerin satın alınmış olduğunu 17.03.2003 tarihinde öğrendiğinin anlaşıldığını, Medeni Kanun'un 733. maddesinde öngörülen öğrenme tarihinden itibaren 3 aylık hak düşürücü sürenin geçtiğini ifadeyle, davanın reddini savunmuştur.
Davalılar vekili 03.10.2003 ve 18.11.2003 tarihli dilekçelerinde de ayrıca; 4829 Sayılı Kanunla değişik 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun 32. maddesi gereğince muhatabın beyan ettiği tarihin tebliğ tarihi olarak alınması gerektiğini, ıttılanın 17.03.2003 tarihi olmasına göre de Medeni Kanun'un 733. maddesinde öngörülen öğrenme tarihinden itibaren 3 aylık hak düşürücü sürenin geçtiğini, satıcı ve alıcının ayrıca tebliğine gerek bulunmadığını, davacı tarafın şuf'a hakkını kullanacağını ifade etmesinin bir anlamı olmadığını ifade etmiştir.
C- YEREL MAHKEME KARARININ ÖZETİ:
Mahkemece "Yapılan satışın MK. 733/3 hükmünce alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi halinde dava süresinin başlayacağı, böyle bir bildirim yapılmadığından 3 aylık hak düşürücü sürenin başlamadığı" gerekçesiyle işin esasına girerek davanın kabulüne karar vermiştir.
D- TEMYİZ EVRESİ, BOZMA VE DİRENME:
Davalı tarafın temyizi üzerine özel daire, ihtarnamenin keşide tarihi ile dava tarihi arasında 3 aydan fazla süre geçtiğinden davanın reddi gerektiği" gerekçesiyle kararı bozmuş; davacı tarafın karar düzeltme istemi özel dairece 21.09.2004 gün ve 2004/6970-6363 sayılı ilamı ile oybirliği ile esastan reddedilmiş; mahkeme önceki kararında direnmiştir.
Hükmü davalı taraf temyiz etmektedir. E- KANıTLAR:
1 ) Önalım ( şufa ) istemine konu satış işlemi: İzmir İli, s. ilçesi, D. Köyü Köyiçi Mevkii 2486 parsel sayılı 1030 m2 yüzölçümlü cinsi kargir ev ve arsası olan taşınmazda 1/2 hisse sahibi K. bu hissesini eşit hisselerle 13.03.2003 gün ve 595 yevmiye numarası ile 15.000.000.000.TL bedelle davalı N., B. ve E'ye satmıştır.
Satış bedeli 15.000.000.000.- TL, masrafları da toplam 520.000.000.- TL' dir.
Taşınmaz tapuda halen; davacı E. 1/2 ve davalılar N. 1/6, B. 1/6 ve E. 1/6 adlarına kayıtlıdır.
2 ) İhtarnameler:
a ) Davacı E. vekili vasıtasıyla İzmir Yedinci Noterliğinin 04.04.200 gün ve 6579 yevmiye numaralı, davalılar N., B. ile E'yi muhatap olarak gösterdiği ihtarnamesinde aynen:
"Konusu: Şufa hakkı kullanma beyanı ve ihtarıdır.
1- Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, İzmir, S., D., Köyiçi Mevkii, 2543 parselde kayıtlı, 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer 22486 parselde, 1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, diğer yarı hisse sahibi müvekkilimin kardeşi K'dan satın alındığını 17.03.2003 tarihinde öğrenmiş bulunuyoruz.
2- Söz konusu taşınmaz ile ilgili, 162 hisse üzerinden şuf'a hakkımızı kullanacağımızı, bir aylık kanuni süre içerisinde sizlere bildiriyoruz.
Satın aldığınız payları, tapuda gösterilen değerleri ile aynı şartlarla sizden geri almaya hazırız. Bu işlemler tarafınızdan yapılmadığı takdirde Medeni Yasanın ilgili maddeleri uyarınca, hakkınızda gerekli tapu iptali ve tescil davası açılacağını, yapılmış ve yapılacak tüm masrafların sizlerden talep edileceğini ihtaren bildiririz" şeklindedir. ( İhtarname muhatabın aynı adreste oturan babası imzasına 26.04.2003 tarihinde tebliğ edilmiştir. ).
b ) Davacı E. vekili vasıtasıyla İzmir 3. Noterliği'nden gönderdiği 02.09.2003 tarihli 15169 yevmiye nolu ihtarname ile de el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açacaklarını ihtar etmiştir. İhtarname kapsamı aynen şöyledir:
"Konusu: El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası ihtarıdır.
1- Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, İzmir, S., D., Köyiçi Mevkii, 2543 parselde kayıtlı, 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer, aynı mevkii, 2486 parselde, 1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, diğer yan hisse maliki müvekkilemin kardeşi K'dan satın alındığında, İzmir Yedinci Noterliği'nin 04.04.2003 tarih, 8579 yevmiye nolu ihtarnamesi keşide edilerek bu yerlerle ilgili şufa hakkımızı kullanacağımızı beyan etmiştik.
Bilahare avukatınız ... konu ile ilgili tarafımızdan bilgi istemiş ve satın aldığınız malın iadesinin nasıl yapılacağı konusunda mutabık kalınmıştı. Müteakip zaman zarfında bir hareket görülmemiş ve işlemin ne zaman yapılacağı konusunda kesin bilgi alabilmek için aile fertlerinden M'ye ulaşılarak sorulduğunda muhatapların hisse alımında ödedikleri bedelin kaybı olarak nitelendirilen bir faiz farkı talebiyle karşılaşılmıştır. Haliyle bunun kabul edilemeyeceği ifade edilmiş, geçen zaman içinde tekrar avukat vasıtasıyla kesin sonuç sorulduğunda, ertesi gün, 18.08.2003 tarihinde, avukat tarafından yazıhanesinde muhatapların babası R'nin bulunduğunu ve kesin cevaplarının ( işten vazgeçtikleri yolunda olduğunu ) bildirmiştir.
2- Hisse satın alınan yerlerde bu bildirimler yapılmasına rağmen işgaliniz olduğu öğrenilmiştir. Müvekkilem anne ve babasının ölümünden sonra orada kalan menkul eşyalarını dahi alamamış ve evi hiç kullanamamıştır. Anne ve babasının samimi aile dostu olduğunuz için dava yoluna gidilmesini hiç uygun görmediğinden sabırla işgalinizin sona ermesini, sulhen hakkın teslim edileceğini beklemiş; fakat bir türlü izah edemediği ısrarınız karşısında haklarını korumaya karar vermiştir;
3- Söz konusu gayrimenkulleri işgalinizle müvekkilemin kullanma hakkına da tecavüz edilmiştir. Bu bakımdan müvekkilemin payı oranında ecrimisil bedeli ödemek zorunluluğunuz doğmuştur. Söz konusu yerin emsal kira değerlerine nazaran aylık ecrimisil değeri işgal edilen hisse için 200.000.000.-TL'dir. 13.03.2003 ile 13.09.2003 tarihleri arasındaki işgal dönemi için altı aylık 1.200.000.000.-TL ecrimisil alacağımız tahakkuk etmiştir. Bu bedeli ödeyerek işgale son vermenizi talep ediyoruz.
Aksi takdirde şuf'a davasıyla ilgili haklarımız saklı kalmak kaydıyla ecrimisil alacağımız için ve müdahalenin önlenmesi için dava açacağımızı ve bu yolda sarfedilecek tüm masraf ve avukatlık ücretlerinin sizden talep edileceğini ihtaren bildiririz" şeklindedir.
c ) Davalılar N., B. ve E'nin İzmir 9. Noterliği'nden gönderdiği davacıya muhatap 12.09.2003 tarihli 8382 yevmiye nolu cevabi ihtarnamesinde aynen;
"KONUSU: 04.04.2003 tarihli ve 02.09.2003 tarihli ihtarnamelere cevaptır.
1. İhtar konusu gayrimenkullerin iki paydaşından K. ve şuf'a hakkını kullanmak isteyen E. gayrimenkulün satımından bir yıl önce 2002 yılında gayrimenkulü satışa çıkarmışlar hatta Ağustos, Eylül aylarında da evin satımı için her ikisinin de telefon numaralan ile gazeteye ilan vermişlerdir.
2. Gazete ilanından önce ve sonra müvekkiliniz o zaman şuf'a hakkını kullanmamış, parası olduğu halde buraya talip olmamış, İzmir Hatay semtinde ev almış, parası da artmıştır. Bu dönem zarfı içerisinde S. D. Köyiçi Mevkiindeki gayrimenkulün alımı için E. hiçbir teşebbüste bulunmamıştır.
3. Gazete ilanlarından olumlu bir cevap alamayınca kardeşler gayrimenkulü bize teklif etmişlerdir. Biz de E. ve K'nın üzerlerine düşen hisseleri almak konusunda anlaştık. K'ya ait payı aldık. Satış aşamasında E. hissesini satmak istemekteyken ( şahitler de mevcuttur ) avukatı ile yaptığı görüşmeden sonra fikri tamamen değişmiş, 20 yıllık dostlarına ters düşmüş, ilişkisini de anlaşılmadık bir şekilde kesmiştir.
4. Bunun üzerine E'nin avukatı O.G.'yle yaptığımız görüşmede gayrimenkule bilirkişi göndereceğini ve bilirkişi raporuna göre bize evi devredeceğini şahitler huzurunda söylemiştir. Avukatın bu sözü üzerine ev için bilirkişi raporu beklerken 04.04.2003 tarihli 7. Noter vasıtasıyla müvekkilinizin şuf'a hakkını kullanmak istediğinizi belirten bir ihtarname aldık. Bunun üzerine sizinle ortak arkadaşımız olan Avukat V.G. ile iribata geçip paramızın derhal verilmesi karşılığında hissemizi devretmeye hazır olduğumuzu bildirdik fakat paramızı alamadık.
5. 02 Eylül 2003 tarihli 3. Noter vasıtası ile şuf'a hakkınızın saklı kalmasından bahsediyorsunuz. M.K. 733 vd.'ye göre süreyi doldurmuş bulunuyorsunuz. 04.04.2003 tarihinde öğrendiğinizi açıkça belirttiğinize göre artık şuf' a hakkınız kalmamış, zamanaşımına uğramıştır. ... ihtaren bildiririz" şeklindedir.
F- KONU İLE İLGİLİ YASAL DÜZENLEMELER:
4721 SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNU
II. Devir hakkının kısıtlamaları
1. Yasal önalım hakkı
a. Önalım hakkı sahibi
Madde 732. ( 659 )- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler ( TMK md. 688, 708 ).
"Madde Gerekçesi : Önalım hakkıyla ilgili olarak bu maddeleri karşılayan İsviçre Medeni Kanunu'nun 681-683'üncü maddelerinde Ocak 1965'te yürürlüğe giren yasayla önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler göz önünde tutulmak suretiyle bu kısımda yeni 733'üncü madde düzenlenmiştir.
Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen, ister kısmen bir başkasına satması halinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır."
b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre
Madde 733. ( -- )- Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması TMK md. 5,7,706 ve tapu kütüğüne şerh ( TMK md. 1009,1010,1011 verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle ( TMK md. 5 ) tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
"Madde Gerekçesi : Maddenin birinci fıkrası 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin üçüncü fıkrasından alınmıştır. Bununla önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür.
Maddenin ikinci fıkrası İsvirçe Medeni Kanunu'nda 1991 yılında yapılan değişiklikle yürürlükten kaldırılmış bulunan 682'nci maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen "önalım hakkının kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin anlaşmaların resmi şekle tabi olduğu ve tapu siciline şerhedilmesi gerektiği" şeklindeki hükmünden alınmıştır. 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin dördüncü fıkrasında da mevcuttur. Bu fıkra ile önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Buna karşılık, böyle bir haktan feragatı içermeyen, sadece belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi bir yazılı şekilde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragatı içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmi yazılı şekle tabi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adi yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci halde de, öngörülen yazılı şekil ispat değil, geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir.
Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, "önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar" bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.
Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658'inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on yıllık bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanunu'nda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681/a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir.
Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için öngörülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on yıllık sürenin başlangıcı olarak öngörülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş yıllık sürenin başlangıcı olarak "her halde satışın üzerinden ifadesine yer verilmiştir."
c. Kullanılması
Madde 734. ( -- )- Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
"Madde Gerekçesi: Yürürlükteki kanunda bu maddeyi karşılayan bir hüküm mevcut değildir.
Maddenin birinci fıkrası ile önalım hakkının alıcıya karşı dava açılması suretiyle kullanılması esası getirilmiştir. Yürürlükteki hükümler önalım hakkının, dava dışı bir beyanla kullanılabilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak buna rağmen bu beyanla istenilen sonucun elde edilebilmesi sonuçta daima bir dava açılmasını gerektirmektedir. Yeni düzenlemeyle, uygulamada önalım hakkının gerçekleşmesinin daima bir davayı gerektirmesi, kanun hükmü haline getirilmiş bulunmaktadır.
Maddenin ikinci fıkrası, önalım bedelinin depo edilmesine ilişkin uygulamada kabul edilen esası kanun hükmü haline getirmektedir. Burada hak sahibinin satış bedeliyle birlikte, alıcıya düşen tapu giderlerinin hakim tarafından belirlenen süre içinde ve belirlenen yere depo edilmesi öngörülmüştür. Önalım hakkı sahibinin depo edeceği bedelin, zaman zaman uygulamada sorunlar yaratan ve haksızlıklara yol açan banka teminat mektubu olarak da tevdi edilebilmesine son verilmiştir. Bedelin "nakden" yatırılması koşulu öngörüldüğünden, nakit dışında yapılacak tevdiatlar geçerli kabul edilmeyecektir."
G- GEREKÇE:
Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. ve devamı maddelerine dayalı önalım ( şufa ) istemine ilişkindir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Yasal Önalım ( Şuf'a ) Hakkı"nı düzenleyen 732. ve devamı maddeleri karşısında dava açma süresinin başlangıcına esas alınacak tarihin nasıl belirleneceği; bu cümleden olarak, eldeki davanın yasal sürede açılıp açılmadığı noktasında toplanmaktadır.
Mahkeme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinde satış işleminin diğer paydaşlara bildirilmesi mükellefiyetinin alıcı ve satıcıda olup, yasada aranan anlamda noterden bir bildirim yapılmadan paydaş için -satışı başka yolla öğrense bile- dava açma süresinin başlamayacağı görüşündedir. Özel daire ise şuf' a davacısının öğrenmiş ve alıcıya bu iradesini bildirmiş olmasını dava açma süresinin başlaması için yeterli görmekte; üç aylık sürede şuf'a hakkı dava yoluyla kullanılmadığından davanın reddi gerektiğini kabul etmektedir.
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle, yasal önalım ( şuf'a ) hakkının hukukumuzdaki tarihsel gelişiminin ve hukuki niteliklerinin kısaca irdelenmesinde yarar vardır.
Önalım ( şuf'a ) hakkı, 4721 Sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmış bulunan 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nde 658. ( sözleşmeden kaynaklanan şuf'a ) ve 659. ( kanuni şuf'a hakkı ) maddelerinde düzenlenmişti. Bu sistem içinde, önalım hakkı, mülkiyet hakkının takyitlerinden birisi olup, hukuksal niteliği itibariyle yenilik doğuran kurucu bir hak olarak kabul edilmiş ve yasal önalım hakkı da ayni hak niteliğinde, yasadan doğduğu için tapuya şerhi gerekmeyen ve satın alan herkese karşı kullanılabilir bir hak olarak düzenleme altına alınmıştır.
743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nin 659. maddesinde düzenlenen kanuni ( yasal ) şuf'a ( önalım ) hakkı müşterek mülkiyette söz konusu olmaktadır. Müşterek taşınmazı parçalanmaktan kurtarmak, giderek bir elde veya daha az kişi uhdesinde toplayarak işletilmesinin daha yararlı hale getirilmesini sağlamak amaçlı olduğu ağırlıklı görüş olarak kabul edilmiştir. Şuf' a iradesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için bu iradenin kullanıldığı zaman irade sahibinin o taşınmazda paydaş olması gerekir. Şuf' a hakkının konusu taşınmaz maldır ve bu hak müşterek mülkiyete konu bir payın üçüncü şahsa satışıyla doğar; eş söyleyişle, bu hakkın doğumu için satış sözleşmesinin kurulması şarttır ve yeterlidir.
743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nin kabul ettiği sisteme göre, şuf'a hakkı satışı ve onun esaslı unsurlarını öğrenen paydaş tarafından kullanılan yenilik doğurucu bir haktır ve sahibinin kullanma beyanıyla vücut bulmaktadır. Bu hak dava açılarak kullanılabildiği gibi şuf'a hakkının kullanılacağını ortaya koyan ve herhangi bir surette muhatabına iletilen bir irade açıklaması ile de kullanılabilmektedir. Beyanın herhangi bir şekli yoktur; ancak ispat yönünden yazılı olması yeterlidir. Şuf'a ile ilgili bu eski yasal düzenlemede, a ) hakkın devamı süresi, b ) hakkın kullanım süresi ve c ) hakkın korunma süresi olmak üzere üç tür süre söz konusu olup; hakkın devamı süresi, müşterek mülkiyet halinin devam ettiği süre içinde hakkın varlığını korumasını; hakkın kullanım süresi, satışı öğrenmeyle başlayan ve hakkın kullanılması gereken yasal hak düşürücü süreyi; hakkın korunma süresi ise satış tarihinden başlayarak hakkın kullanılabileceği en fazla süreyi ifade etmektedir. Şuf'a hakkı sahibinin bu hakkı kullandığını yasal süresi içinde karşı tarafa açık irade beyanı ile bildirmiş olması halinde, satış tarihini takip eden on yıllık süre içinde dava açabileceği kabul edilmektedir. Yasal düzenlemedeki boşluklar uygulamada İçtihadı Birleştirme Kararları ile giderilmeye çalışılmıştır.
Eski kanunda kabul edilen bu sistemin ortaya çıkardığı aksaklıklar nedeniyle Türk Medeni Kanunu'nun değişiklik çalışmaları sırasında şuf'a ( önalım ) hakkı üzerinde özellikle durulmuş ve bir sistem değişikliğine gidilmesi yolunda düzenlemeler yapılmış; en son haliyle de 4721 Sayılı Yasadaki şeklini almıştır.
Nitekim, Türk Medeni Kanunu'nun 1984 tarihli ön tasarısında "Taşınmaz Mülkiyetinin Takyitleri" bahsinde "Temlik hakkının takyitleri" üst başlığı altında "Kanuni önalım hakkı - a. Kullanma şartları" alt başlığını taşıyan 653. maddede:
Kanuni önalım düzenlenmiş ve önalım hakkından feragat resmi şekle bağlanarak bu feragatin tapu siciline şerhi hususu getirilmiş; yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceği ve önalım hakkının, hak sahibine satışın bildirildiği tarihten itibaren bir ay ve herhalde satıştan itibaren beş yıl geçmekle düşeceği belirtilmiştir.
Bu maddenin gerekçesinde ise;
"Madde, yürürlükteki kanunun 659. maddesini karşılamaktadır. Bu madde, uygulamadaki ihtiyaçlar, ülke şartları, doktrin ve Yargıtay içtihatları ve özellikle İçtihadı Birleştirme Kararları göz önünde tutularak, altı fıkra halinde yeniden düzenlenmiştir.
"Şuf'a hakkı" deyimi yerine uygulamada yerleşen "önalım hakkı" deyimi kullanılmıştır. Diğer taraftan, ülkemiz uygulamasında kanuni önalım hakkı önemli bir yer işgal ettiği için, bu hak, şerh verilen akdi önalım hakkından daha önce düzenlenmiş ve kurallar buna göre ifade edilmiştir. Bu husus, hakkın kullanılmasına ilişkin olan müteakip madde için de geçerlidir.
Dördüncü fıkra, önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılmasını ve tapu siciline şerh verilmesini öngörmektedir. Buna karşılık, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmama taahhüdü yazılı şekle tabi olacaktır ve bu satıştan önce yapılabileceği gibi, sonra da yapılabilir. Önalım hakkından feragatin resmi şekle tabi olduğu hususu da Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirtilmiştir. Önalım hakkını kullanmama taahhüdü, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu öngördüğü miktarı aşarsa kanuni delille ispatı gerektiği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmişse de, tasarıda bu taahhüdün geçerliliğinin yazılı şekle tabi tutulması uyuşmazlıkları azaltmak açısından uygun görülmüştür.
Beşinci fıkrada, önalım hakkını kullanabilecek paydaşlara pay satışını öğrenmelerini ve böylece hakkı kullanmada hak düşürücü sürenin işlemeye başlamasını ve önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağının açıkça kavuşmasını sağlamak için, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirileceği hükmüne yer verilmiştir.
Yürürlükteki kanun, kanuni önalım hakkının kullanılmasında hak düşürücü süreyi düzenlememiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile akdi önalıma ilişkin sürelerin kıyasen uygulanacağı kabul edilmişse de, boşluğun kanun hükmü ile doldurulması yararlı görülmüş ve konu altıncı fıkrada düzenlenmiştir. Fıkra iki süreyi öngörmektedir. Bir aylık hak düşürücü süre, beşinci fıkra uyarınca hak sahibine yapılan bildiriden itibaren işlemeye başlayacaktır. Satışın başka yolla öğrenilip öğrenilmediği uyuşmazlıklarına yer bırakılmamıştır. Beş yıllık süre ise payın satışının yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Sürenin on yıl değil beş yıl olması daha adil görülmüştür" ifadeleri yer almaktadır.
Yine 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nde karşılığı bulunmayan 1984 tarihli ön tasarının
"b. Hakkın kullanılması" başlıklı 654. maddesinde de;
Önalım hakkının dava yoluyla kullanılacağı, düzenlenmiş;
Maddenin yasal gerekçesinde;
Dava dışı beyanla şuf'a hakkının kullanılmasının, uygulamada bu hakkın süresinde kullanılıp kullanılmadığı konusunda ortaya çıkardığı uyuşmazlıklar nedeniyle, yeni düzenlemeye gidilerek dava yoluyla kullanılması esasının getirildiği, hususuna yer verilmiştir.
Diğer taraftan kaynak kanun durumundaki, İsviçre Medeni Kanunu'nun 681 a/11. maddesinde ve İsviçre Borçlar Kanunu'nun 2l6/e maddesine göre;
Sürenin başlaması için önalım olayının gerçekleşmesi ve sınırlı önalım hakkı söz konusu ise içeriği hakkında emin bir bilgi edinilmesi gerekir.
İsviçre Hukukuna göre; önalım hakkı satışın yapılmasına ve içeriğinin hak sahibi tarafından öğrenilmesinden itibaren üç ay içerisinde kullanılmalıdır.
Nitekim, 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nin kabul ettiği sistem de "öğrenmeyi" esas almakta iken açıklanan gelişim içinde bundan vazgeçilerek "bildirim" esasına geçilmiştir.
Yasal önalım hakkı konusunda en son düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Devir hakkının kısıtlamaları" üst başlığı altında birinci sırada "Yasal Önalım Hakkı" başlığı altında yer almaktadır.
Yukarıda ilgili bölümde gerekçeleri ile birlikte aynen yer verilen "a. Önalım hakkı sahibi" başlıklı 732, "b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" başlıklı 733 ve "c. Kullanılması" başlıklı 734. madde hükümleri ile yasal önalım hakkı önceki kanundan farklı düzenlenmiştir.
Yürürlükte bulunan bu hükümlerle; yasal önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde kullanılabileceği; önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu; bunun yanında -somut olay açısından da uyuşmazlık konusu olan- satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gereği; bu bildirimden ve satış tarihinden itibaren uygulanacak yasal sürelerin neler olduğu; bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği; önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır.
Bu saptamalar yapıldıktan sonra, açıklanan değişiklikle kabul edilen sistemin ne olduğu üzerinde durulmalıdır.
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal önalım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil, ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.
Eldeki uyuşmazlığın da konusunu teşkil eden yasal önalım hakkının kullanılmasında satışın bildiriminin süre başlangıcına esas alınıp alınmayacağı ve kullanılacak yasal sürelerin neler olduğu 4721 Sayılı Kanunun 733. maddesinde düzenlenmiştir.
4721 Sayılı Kanunun 733. maddesinin 3. fıkrasında;
"Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir." Aynı kanunun 733. maddesinin 4. fıkrasında da;
"Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer" denilmekte;
Maddenin gerekçesinde de;
"... Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.
Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658'inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on yıllık bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanunu'nda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681/a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir.
Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için öngörülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on yıllık sürenin başlangıcı olarak öngörülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş yıllık sürenin başlangıcı olarak "her halde satışın üzerinden" ifadesine yer verilmiştir"
İfadelerine yer verilmektedir.
Böylece, kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tabi tutmaktadır. Üç aylık hak düşürücü süre; madde metninde, gerekçede, 1984 tasarısının gerekçesinde de açıkça yer verildiği üzere "pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten" itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de kanunda özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez.
Kanun, yasal önalım hakkından feragatin geçerliliğini de yazılı şekilde yapılmasına bağlamıştır.
Şu durumda; 4721 Sayılı Kanunla yasal önalım hakkı için getirilen yeni sistem daha sıkı kurallar ortaya koymakta; bu tür taleplerin belli sürelerde, belli şekil ve koşullarda kullanılması gereğini önemli bir yenilik olarak getirmektedir.
Kısacası, yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda bu yasal değişiklikten sonra geçerli olan kural; "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusunun söz konusu olmasıdır. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde "bildirilir" şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin "bildirimden" başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir.
Eş söyleyişle; yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.
Somut olaya gelince; yasal önalım hakkı sahibi davacının bizzat kendisi tarafından alıcılara gönderilen ihtarname ile satışı öğrendiğini ve önalım hakkını kullanacağını bildirmiş olması; açıklanan hükümler karşısında yasanın aradığı anlamda ve sürenin başlamasına yol açacak nitelikte bir bildirim değildir. Dolayısıyla öğrenme ile hak düşürücü süre başlamayacağından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır. Mahkemenin davayı süresinde kabulü usul ve yasaya uygun olup, önceki kararında direnmesi de yerindedir.
Ne var ki, işin esasına yönelik temyiz itirazları özel dairece incelenmediğinden dosyanın dairesine gönderilmesi gerekir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı direnme kararı uygun olup, işin esasına yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 6. HUKUK DAİRESİ'NE gönderilmesine, 21.09.2005 günlü oyçokluğu ile karar verildi. T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2005/6-230

K. 2005/244

T. 13.4.2005

• PAYDAŞLARINDAN BİRİNİN PAYINI BİR ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATMASI ( Diğer Paydaşlar Aynı Şartlarla Bu Payın Alıcısı Olabileceği - Önalım Hakkı )

• ÖNALIM DAVASI ( Kullanılınca Paydaş Payını Yasal Önalım Hakkını Kullanan Diğer Paydaşa Devretme Yükümlülüğü Altına Girdiği )

• YASAL ÖNALIM HAKKI ( Ancak Paydaş Olmayan Birisine Yapılan Satışta Söz Konusu Olacağı - Eskisi Gibi İrade Bildirimi İle Değil Ancak Alıcıya Karşı Dava Açılarak Kullanılabileceği )

• ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT ( Resmi Şekilde Yapılması ve Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi Gereği - Belirli Bir Satışta Önalım Hakkını Kullanmaktan Vazgeçme Yazılı Şekle Tabi Olduğu ve Satıştan Önce veya Sonra Yapılabileceği )

• ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI ( Davacının Bizzat Kendisi Tarafından Alıcı ve Satıcıya Gönderilen İhtarname İle Satışı Öğrendiğini ve Ön Alım Hakkını Kullanacağını Bildirmesi - Hak Düşürücü Sürenin Başlamayacağı )

• HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE ( Davacının Bizzat Kendisi Tarafından Alıcı ve Satıcıya Gönderilen İhtarname İle Satışı Öğrendiğini ve Ön Alım Hakkını Kullanacağını Bildirmesi Halinde Başlamayacağı )

• HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRENİN DÜŞMESİ ( Önalım Hakkı - Satışın Hak Sahibine Bildirildiği Tarihin Üzerinden Üç Ay ve Hazır Halde Satışın Üzerinden İki Yıl Geçmekle Düşeceği/Noter Bildirisinin Paydaşa Tebliğ Tarihini İzleyen Günden İtibaren Üç Aylık Hak Düşürücü Süre İşleyeceği )

4721/m.732,733,734


ÖZET : Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Onalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece ön alım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar.
Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Onalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.
Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.Onalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve hazır halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Süresinde ön alım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için ön alım hakkı düşer, başka pay satışları için ön alım hakkı ise sona ermez.
Somut olayda yasal önalım hakkı sahibi davacının bizzat kendisi tarafından alıcı ve satıcıya gönderilen ihtarname ile satışı öğrendiğini ve ön alım hakkını kullanacağını bildirmiş olması; açıklanan hükümler karşısında yasanın aradığı anlamda ve sürenin başlamasına yol açacak nitelikte bir bildirim değildir. Dolayısıyla öğrenme ile hak düşürücü süre başlamayacağından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır.
DAVA : Taraflar arasındaki "şura" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; S. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 29.01.2004 gün ve 2003/245-2004/25 sayılı kararın İncelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 07.06.2004 gün ve 2004/4455-4566 sayılı ilamı ile;
( ...Önalım davasına konu edilen pay 13.3.2003 tarihinde 5.000.000.000 lira bedelle davalıya satılmıştır. Davacı 4.4.2003 tarihinde davalıya keşide ettiği ihtarname ile şufa. hakkını kullanacağını bildirmiş ve davayı 2.9.2003 tarihinde ikame etmiştir. İhtarnamenin keşide edildiği tarih ile davanın ikame edildiği tarih arasında 3 aydan fazla süre geçmiştir. Medeni Kanunun 734. maddesine göre önalım hakkı dava dışı irade bildirimi ile değil ancak dava yolu ile kullanılabilir. Aynı Kanunun 733. maddesinde dava açma süresi 3 ay ve 2 yılla sınırlandırılmıştır. Bu maddede açıklanan 3 aylık süre içinde açılmayan davanın reddi gerekirken bundan zühulle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır ... )
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerine dayalı önalım ( şura ) istemine ilişkindir.
A-Davacının İsteminin Özeti:
Davacı, müvekkilinin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu arsanın davalı tarafından satın alındığını öğrendiğinde 04.04.2003 tarihinde noterden gönderdiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını davalıya bildirdiğini, davalının önce iadeye yanaşmışken daha sonra bundan vazgeçtiğini ifadeyle eldeki davayı açmıştır.
Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde de özetle; satıştan sonra alıcı ve satıcının yasada aranan anlamda bir ihtarları olmadığını ve yasal sürenin başlamadığını, karşı tarafın yarattıkları inandırıcı ortam nedeniyle bekleme süresinin geçtiğini, işin esasının incelenmesini istemiş ve esasa ilişkin ifadelere yer vermiştir.
B-Davalının Cevabının Özeti:
Davalı vekili cevap dilekçesinde, İ. 7. Noterliğinden çekilen 04.04.2003 tarih ve 06579 yevmiye numaralı ihtardan davacı tarafın dava konusu yerin satın alınmış olduğunu 17.03.2003 tarihinde öğrendiğinin anlaşıldığını, Medeni Kanunun 733. maddesinde öngörülen öğrenme tarihinden itibaren 3 aylık hak düşürücü sürenin geçtiğini, ifadeyle, davanın reddini savunmuştur.
C-Yerel Mahkeme Kararının Özeti:
Mahkeme "Yapılan satışın MK.733/3 hükmünce alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi halinde dava süresinin başlayacağı, böyle bir bildirim yapılmadığından 3 aylık hak düşürücü sürenin başlamadığı" gerekçesiyle işin esasına girerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
D-Temyiz Evresi, Bozma ve Direnme:
Davalı tarafın temyizi üzerine Özel Daire, "..ihtarnamenin keşide tarihi ile dava tarihi arasında 3 aydan fazla süre geçtiğinden davanın reddi gerektiği" gerekçesiyle kararı bozmuş; mahkeme önceki kararında direnmiştir.
Hükmü davalı taraf temyiz etmektedir.
E-Deliller, İlgili Kanun Maddeleri ve Madde Gerekçeleri:
1 ) Önalım ( şufa ) istemine konu satış işlemi: İzmir ili, Seferihisar ilçesi,
Doğanbey köyü Köy içi mevkii 2543 parsel sayılı 1400 m2 yüzölçümlü taşınmazda 1/2 hisse sahibi Kadir G. bu hissesini 13.03.2003 gün ve 595 yevmiye numarası ile 5.000.000.000 TL bedelle davalı N. M. A.'a satmıştır. Satış bedeli 5.000.000.000 TL masrafları da toplam 220.000.000 TL dir.Taşınmaz tapuda halen; davacı E. G. ( 1/2 ) ve davalı N. M. A. ( 1/2 ) adlarına kayıtlıdır.
2 ) İhtarnameler :
a ) Davacı E. G. vekili vasıtasıyla İ. Yedinci Noterliğinin 04.04.2003 gün ve 6579 yevmiye numaralı Davalı N. M. A. ve dava dışı B. i. ile E. i. 'nu muhatap olarak gösterdiği ihtarnamesinde aynen:
"Konusu:Şufa hakkı kullanma beyanı ve ihtarıdır.
1-Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, i., S., D., Köyiçi mevki, 2543 parselde kayıtlı, 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer 2486 parselde, 1 030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, diğer yarı hisse sahibi müvekkilimin kardeşi K. G. 'den satın alındığını 17.03.2003 tarihinde öğrenmiş bulunuyoruz.
2-Söz konusu taşınmazlar ile ilgili, 1/2 hisse üzerinden şufa hakkımızı kullanacağımızı, bir aylık kanuni süre içerisinde sizlere bildiriyoruz.
Satın aldığınız payları, tapuda gösterilen değerleri ile aynı şartlarla sizden geri almaya hazırız. Bu işlemler tarafınızdan yapılmadığı takdirde Medeni Yasanın ilgili maddeleri uyarınca, hakkınızda gerekli tapu iptali ve tescil davası açılacağını, yapılmış ve yapılacak tüm masrafların sizlerden talep edileceğini ihtaren bildiririz." Şeklindedir ( İhtarname muhatabın . aynı adreste oturan babası imzasına 26.04.2003 tarihinde tebliğ edilmiştir. )
b ) Davacı E. G. vekili vasıtasıyla i. 3. Noterliğinden gönderdiği 02.09.2003 tarihli 15169 yevmiye nolu ihtarname ile de el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açacaklarını ihtar etmiştir. İhtarname kapsamı aynen şöyledir;
"Konusu: El Atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası ihtarıdır.
1- Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, i., S., D., Köyiçi Mevkii, 2543 parselde kayıtlı , 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer, aynı mevkii, 2486 parselde, 1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, diğer yarı hisse maliki müvekkilemin kardeşi K. G. 'ten satın alındığında i. Yedinci Noterliği 'nin 4.4.2003 tarih, 8579 yevmiye nolu ihtarnamesi keşide edilerek bu yerlerle ilgili Şufa hakkımızı kullanacağımızı beyan etmiştik.
Bilahare avukatınız konu ile ilgili tarafımızdan bilgi istemiş ve satın aldığınız malın iadesinin nasıl yapılacağı konusunda mutabık kalınmıştı. Müteakip zaman zarfında bir hareket görülmemiş ve işlemin ne zaman yapılacağı konusunda kesin bilgi alabilmek için aile fertlerinden M. A. 'a ulaşılarak sorulduğunda muhatapların hisse alımında ödedikleri bedelin kaybı olarak nitelendirilen bir faiz farkı talebiyle karşılaşılmıştır.Haliyle bunun kabul edilemeyeceği ifade edilmiş geçen zaman içinde tekrar avukat vasıtasıyla kesin sonuç sorulduğunda, ertesi gün, 18.8.2003 tarihinde, avukat tarafından yazıhanesinde muhatapların babası R. B. 'in bulunduğunu ve kesin cevaplarının ( işten vazgeçtikleri yolunda olduğunu ) bildirmiştir.
2- Hisse satın alınan yerlerde bu bildirimler yapılmasına rağmen işgaliniz olduğu öğrenilmiştir.Müvekkilem anne ve babasının ölümünden sonra orada kalan menkul eşyalarını dahi alamamış ve evi hiç kullanamamıştır.Anne ve babasının samimi aile dostu olduğunuz için dava yoluna gidilmesini hiç uygun görmediğinden sabırla işgalinizin sona ermesini, sulhen hakkın teslim edileceğini beklemiş; fakat bir türlü izah edemediği ısrarınız karşısında haklarını korumaya karar vermiştir;
3- Söz konusu gayrimenkulları işgalinizle müvekkilemin kullanma hakkına da tecavüz edilmiştir. Bu bakımdan müvekkilemin payı oranında ecrimisil bedeliödemek zorunluluğunuz doğmuştur. Söz konusu yerin emsal kira değerlerine nazaran aylık ecri misil değeri işgal edilen hisse için 200.000.000. TL. dir. 13.3.2003 ile 13.09.2003 tarihleri arasındaki işgal dönemi için altı aylık 1.200.000.000.TL ecrimisil alacağımız tahakkuk etmiştir. Bu bedeli ödeyerek işgale son vermenizi talep ediyoruz.
Aksi takdirde şufa davasıyla ilgili haklarımız saklı kalmak kaydıyla ecrimisil alacağımız için ve müdahalenin önlenmesi için dava açacağımızı ve bu yolda sarf edilecek tüm masraf ve avukatlık ücretlerinin sizden talep edileceğini ihtaren bildiririz." Şeklindedir.
c ) Davalı N. M. A.'ın İ. 9. Noterliğinden gönderdiği davacıya muhatap 12.09.2003 tarihli cevabi ihtarnamesinde aynen;
"KONUSU.. 4.4.2003 tarihli ve 02.09.2003 tarihli ihtarnamelere cevaptır.
1. İhtar konusu gayrimenkulların iki paydaşından K. G. ve şufa hakkını kullanmak isteyen E. G. gayrimenkulun satımından bir yıl önce 2002 yılında gayrimenkulu satışa çıkarmışlar hatta ağustos eylül aylarında da evin satımı için her ikisinin de telefon numaraları ile gazeteye ilan vermişlerdir.
2.Gazete ilanından önce ve sonra müvekkiliniz o zaman şufa hakkını kullanmamış parası olduğu halde buraya talip olmamış, i. H. semtinden ev almış parası da artmıştır.Bu dönem zarfı içerisinde Seferihisar Doğanbey köyiçi mevkiindeki gayrimenkulun alımı için E. G. hiçbir teşebbüste bulunmamıştır.
3. Gazete ilanlarından olumlu bir cevap alamayınca kardeşler gayrimenkulu bize teklif etmişlerdir.Bizde E. ve K. G. 'ün üzerlerine düşen hisseleri almak konusunda anlaştık. K. G.'e ait payı aldık.Satış aşamasında E. G. hissesini satmak istemekteyken ( şahitlerde mevcuttur )avukatı ile yaptığı görüşmeden fikri tamamen değişmiş, 20 yıllık dostlarına ters düşmüş ilişkisini de anlaşılmadık bir şekilde kesmiştir.
4. Bunun üzerine E. G.'ün avukatı O. G.'le yaptığımız görüşmede gayrimenkule bilirkişi göndereceğini ve bilirkişi raporuna göre bize evi devredeceğini şahitler huzurunda söylemiştir. Avukatın bu sözü üzerine ev için bilirkişi raporu beklerken 04.04.2003 tarihli 7.Noter vasıtasıyla müvekkilinizin şufa hakkını kullanmak istediğinizi belirten bir ihtarname aldık. Bunun üzerine sizinle ortak arkadaşımız olan Avukat V. G. ile irtibata geçip paramızın derhal verilmesi karşılığında hissemizi devretmeye hazır olduğumuzu bildirdik fakat paramızı alamadık.
5. 2.Eylül 2003 tarihli 3.noter vasıtası ile şufa hakkınızın saklı kalmasından bahsediyorsunuz. M.K. 733 vd. göre süreyi doldurmuş bulunuyorsunuz. 4.4.2003 tarihinde öğrendiğinizi açıkça belirttiğinize göre artık şufa hakkınız kalmamış zaman aşımına uğramıştır.. ihtaren bildiririz." Şeklindedir.
3. İlgili Kanun Maddeleri ve Madde Gerekçeleri:
4721 SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNU
II. Devir hakkının kısıtlamaları
1. Yasal önalım hakkı
a. Önalım hakkı sahibi
Madde 732. ( 659 ) - Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. ( TMK Md 688, 708 )
"Madde gerekçesi: Önalım hakkıyla ilgili olarak bu maddeleri karşılayan İsviçre Medeni Kanununun 681-683 üncü maddelerinde Ocak 1965' de yürürlüğe giren yasayla önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler göz önünde tutulmak suretiyle bu kısımda yeni 733 üncü madde düzenlenmiştir.
Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması halinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır."
b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre
Madde 733- Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ( TMK Md 5, 7,706, ) ve tapu kütüğüne şerh ( TMK Md 1009, 1010, 1011 ) verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle ( TMK Md 5 ) tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
"Madde gerekçesi: Maddenin birinci fıkrası 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin üçüncü fıkrasından alınmıştır. Bununla önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür.
Maddenin ikinci fıkrası İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yürürlükten kaldırılmış bulunan 682 nci maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen "önalım hakkının kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin anlaşmaların resmi şekle tabi olduğu ve tapu siciline şerhedilmesi gerektiği" şeklindeki hükmünden alınmıştır.
1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin dördüncü fıkrasında da mevcuttur. Bu fıkra ile önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Buna karşılık, böyle bir haktan feragatı içermeyen, sadece belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi bir yazılı şekilde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragatı içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmi yazılı şekle tabi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adi yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci halde de, öngörülen yazılı şekil ispat değil geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir.
Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, "önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar" bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.
Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658 inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on yıllık bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681/a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir.
Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için öngörülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on yıllık sürenin başlangıcı olarak öngörülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş yıllık sürenin başlangıcı olarak "her halde satışın üzerinden" ifadesine yer verilmiştir. "
c. Kullanılması
Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
"Madde gerekçesi : Yürürlükteki Kanunda bu maddeyi karşılayan bir hüküm mevcut değildir.
Maddenin birinci fıkrası ile önalım hakkının alıcıya karşı dava açılması suretiyle kullanılması esası getirilmiştir. Yürürlükteki hükümler önalım hakkının, dava dışı bir beyanla kullanılabilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak buna rağmen bu beyanla istenilen sonucun elde edilebilmesi sonuçta daima bir dava açılmasını gerektirmektedir. Yeni düzenlemeyle, uygulamada önalım hakkının gerçekleşmesinin daima bir davayı gerektirmesi, kanun hükmü haline getirilmiş bulunmaktadır.
Maddenin ikinci fıkrası, önalım bedelinin depo edilmesine ilişkin uygulamada kabul edilen esası kanun hükmü haline getirmektedir. Burada hak sahibinin satış bedeliyle birlikte, alıcıya düşen tapu giderlerinin hakim tarafından belirlenen süre içinde ve belirlenen yere depo edilmesi öngörülmüştür. Önalım hakkı sahibinin depo edeceği bedelin, zaman zaman uygulamada sorunlar yaratan ve haksızlıklara yol açan banka teminat mektubu olarak da tevdi edilebilmesine son verilmiştir. Bedelin "nakden" yatırılması koşulu öngörüldüğünden, nakit dışında yapılacak tevdiatlar geçerli kabul edilmeyecektir."
F. Gerekçe:
Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerine dayalı önalım ( şura ) istemine ilişkindir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Yasal Önalım ( şufa ) Hakkı" nı düzenleyen 732 ve devamı maddeleri karşısında dava açma süresinin başlangıcına esas alınacak tarihin nasıl belirleneceği;bu cümleden olarak, eldeki davanın yasal sürede açılıp açılmadığı, noktasında toplanmaktadır.
Mahkeme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesinde satış işleminin diğer paydaşlara bildirilmesi mükellefiyetinin alıcı ve satıcı da olup, yasada aranan anlamda Noterden bir bildirim yapılmadan paydaş için -satışı başka yolla öğrense bile- dava açma süresinin başlamayacağı görüşündedir. Özel Daire ise şufa davacısının öğrenmiş ve alıcıya bu iradesini bildirmiş olmasını dava açma süresinin başlaması için yeterli görmekte; üç aylık sürede şufa hakkı dava yoluyla kullanılmadığından davanın reddi gerektiğini kabul etmektedir.
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle, yasal önalım ( şura ) hakkının hukukumuzdaki tarihsel gelişiminin ve hukuki niteliklerinin kısaca irdelenmesinde yarar vardır.
Önalım ( şura ) hakkı, 4721 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmış bulunan 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinde 658. ( sözleşmeden kaynaklanan şufa ) ve 659. ( Kanuni şufa hakkı ) maddelerinde düzenlenmişti. Bu sistem içinde, önalım hakkı, mülkiyet hakkının takyitlerinden birisi olup, hukuksal niteliği itibariyle yenilik doğuran kurucu bir hak olarak kabul edilmiş ve yasal önalım hakkı da ayni hak niteliğinde, yasadan doğduğu için tapuya şerhi gerekmeyen ve satın alan herkese karşı kullanılabilir bir hak olarak düzenleme altına alınmıştır.
743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin 659.maddesinde düzenlenen kanuni ( yasal ) şura ( önalım ) hakkı müşterek mülkiyette söz konusu olmaktadır. Müşterek taşınmazı parçalanmaktan kurtarmak, giderek bir elde veya daha az kişi uhdesinde toplayarak işletilmesinin daha yararlı hale getirilmesini sağlamak amaçlı olduğu ağırlıklı görüş olarak kabul edilmiştir. Şura iradesinin hukuki sonuç doğurabilmesi içİn bu iradenin kullanıldığı zaman irade sahibinin o taşınmazda paydaş olması gerekir. Şura hakkının konusu taşınmaz maldır ve bu hak müşterek mülkiyete konu bir payın üçüncü şahsa satışıyla doğar; eş söyleyişle, bu hakkın doğumu için satış sözleşmesinin kurulması şarttır ve yeterlidir.
743 sayılı 'Türk Kanunu Medenisinin kabul ettiği sisteme göre, şura hakkı satışı ve onun esaslı unsurlarını öğrenen paydaş tarafından kullanılan yenilik doğurucu bir haktır ve sahibinin kullanma beyanıyla vücut bulmaktadır. Bu hak dava açılarak kullanılabildiği gibi sura hakkının kullanılacağını ortaya koyan ve herhangi bir surette muhatabına iletilen bir irade açıklaması ile de kullanılabilmektedir. Beyanın herhangi bir şekli yoktur ancak ispat yönünden yazılı olması yeterlidir. Şura ile ilgili bu eski yasal düzenlemede, a )hakkın devamı süresi, b ) hakkın kullanım süresi ve c )hakkın korunma süresi olmak üzere üçtür süre söz konusu olup; hakkın devamı süresi, müşterek mülkiyet halinin devam ettiği süre içinde hakkın varlığını korumasını; hakkın kullanım süresi, satışı öğrenmeyle başlayan ve hakkın kullanılması gereken yasal hak düşürücü süreyi; hakkın korunma süresi ise satış tarihinden başlayarak hakkın kullanılabileceği en fazla süreyi ifade etmektedir. Şuf'a hakkı sahibinin bu hakkı kullandığını yasal süresi içinde karşı tarafa açık irade beyanı ile bildirmiş olması halinde, satış tarihini takip eden on yıllık süre içinde dava açabileceği kabul edilmektedir. Yasal düzenlemedeki boşluklar uygulamada lçtihadı Birleştirme Kararları ile giderilmeye çalışılmıştır.
Eski kanunda kabul edilen bu sistemin ortaya çıkardığı aksaklıklar nedeniyle Türk Medeni Kanunu'nun değişiklik çalışmaları sırasında şuf'a ( önalım ) hakkı üzerinde özellikle durulmuş ve bir sistem değişikliğine gidilmesi yolunda düzenlemeler yapılmış; en son haliyle de 4721 sayılı yasadaki şeklini almıştır.
Nitekim, Türk Medeni Kanunu'nun 1984 tarihli ön tasarısında "Taşınmaz Mülkiyetinin takyitleri" bahsinde "Temlik hakkının takyitleri" üst başlığı altında "Kanuni önalım hakkı - a. Kullanma şartları" alt başlığını taşıyan 653. maddede:
Kanuni önalım düzenlenmiş ve ön alım hakkından feragat resmi şekle bağlanarak bu feragatin tapu siciline şerhi hususu getirilmiş; yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceği ve ön alım hakkının, hak sahibine satışın bildirildiği tarihten itibaren bir ay ve herhalde satıştan itibaren beş yıl geçmekle düşeceği, belirtilmiştir.
Bu maddenin gerekçesinde ise;
"Madde, yürürlükteki Kanunun 659. maddesini karşılamaktadır. Bu madde, uygulamadaki ihtiyaçlar, ülke şartları, doktrin ve Yargıtay içtihatları ve özellikle İçtihadı Birleştirme Kararları göz önünde tutularak, altı fıkra halinde yeniden düzenlenmiştir.
"Şuf'a hakkı" deyimi yerine uygulamada yerleşen "önalım hakkı" deyimi kullanılmıştır. Diğer taraftan, ülkemiz uygulamasında kanuni önalım hakkı önemli bir yer işgal ettiği için, bu hak, şerh verilen akdi ön alım hakkından daha önce düzenlenmiş ve kurallar buna göre ifade edilmiştir. Bu husus, hakkın kullanılmasına ilişkin olan müteakip madde için de geçerlidir.
Dördüncü fıkra, önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılmasını ve tapu siciline şerh verilmesini öngörmektedir. Buna karşılık. belirli bir satışta önalım hakkını kullanmama taahhüdü yazılı şekle tabi olacaktır ve bu satıştan önce yapılabileceği gibi, sonra da yapılabilir. Onalım hakkından feragatin resmi şekle tabi olduğu hususu da Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirtilmiştir. Onalım hakkını kullanmama taahhüdü, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu öngördüğü miktarı aşarsa kanuni delille ispatı gerektiği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmişse de, tasarıda bu taahhüdün geçerliliğinin yazılı şekle tabi tutulması uyuşmazlıkları azaltmak açısından uygun görülmüştür.
Beşinci fıkrada, önalım hakkını kullanabilecek paydaşlara pay satışını öğrenmelerini ve böylece hakkı kullanmada hak düşürücü sürenin işlemeye başlamasını ve önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağının açıklığa kavuşmasını sağlamak için, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirileceği hükmüne yer verilmiştir.
Yürürlükteki Kanun, kanuni önalım hakkının kullanılmasında hak düşürücü süreyi düzenlememiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile akdi önalıma ilişkin sürelerin kıyasen uygulanacağı kabul edilmişse de, boşluğun kanun hükmü ile doldurulması yararlı görülmüş ve konu altıncı fıkrada düzenlenmiştir. Fıkra iki süreyi öngörmektedir. Bir aylık hak düşürücü süre, beşinci fıkra uyarınca hak sahibine yapılan bildiriden itibaren işlemeye başlayacaktır. Satışın başka yolla öğrenilip öğrenilmediği uyuşmazlıklarına yer bırakılmamıştır. Beş yıllık süre ise payın satışının yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Sürenin on yıl değil beş yıl olması daha adil görülmüştür."İfadeleri yer almaktadır.
Yine 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinde karşılığı bulunmayan t984 tarihli ön tasarının "b. Hakkın kullanılması" başlıklı 654. maddesinde de; Onalım hakkının dava yoluyla kullanılacağı,düzenlenmiş;
Maddenin yasal gerekçesinde;
Dava dışı beyanla şufa hakkının kullanılmasının, uygulamada bu hakkın süresinde kullanılıp kullanılmadığı konusunda ortaya çıkardığı uyuşmazlıklar nedeniyle, yeni düzenlemeye gidilerek dava yoluyla kullanılması esasının getirildiği,
Hususuna yer verilmiştir.
Diğer taraftan kaynak kanun durumundaki, İsviçre Medeni Kanunu'nun 681 a/11 maddesinde ve İsviçre Borçlar Kanunu'nun 216 e maddesine göre;
Sürenin başlaması için önalım olayının gerçekleşmesi ve sınırlı önalım hakkı söz konusu ise içeriği hakkında emin bir bilgi edinilmesi gerekir.
İsviçre Hukukuna göre; ön alım hakkı satışın yapılmasına ve içeriğinin hak sahibi tarafından öğrenilmesinden itibaren üç ay içerisinde kullanılmalıdır.
Nitekim, 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin kabul ettiği sistem de "öğrenmeyi" esas almakta iken açıklanan gelişim içinde bundan vazgeçilerek "bildirim" esasına geçilmiştir.
Yasal Önalım Hakkı konusunda en son düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Devir hakkının kısıtlamaları" üst başlığı altında birinci sırada "Yasal Önalım hakkı" başlığı altında yer almaktadır.
Yukarıda ilgili bölümde gerekçeleri ile birlikte aynen yer verilen "a. önalım hakkı sahibi" başlıklı 732, "b.Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" başlıklı 733 ve "c.Kullanılması" başlıklı 734. madde hükümleri ile yasal önalım hakkı önceki kanundan farklı düzenlenmiştir.
Yürürlükte bulunan bu hükümlerle; yasal önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde kullanılabileceği; önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu; bunun yanında -somut olay açısından da uyuşmazlık konusu olan- satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gereği ; bu bildirimden ve satış tarihinden itibaren uygulanacak yasal sürelerin neler olduğu; bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği; önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır.
Bu saptamalar yapıldıktan sonra, açıklanan değişiklikle kabul edilen sistemin ne olduğu üzerinde durulmalıdır.
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Onalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Onalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.
Eldeki uyuşmazlığın da konusunu teşkil eden yasal önalım hakkının kullanılmasında satışın bildiriminin süre başlangıcına esas alınıp alınmayacağı ve kullanılacak yasal sürelerin neler olduğu 4721 sayılı Kanunun 733. maddesinde düzenlenmiştir.
4721 sayılı Kanunun 733. maddesinin 3.fıkrasında;
"Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir"
Aynı Kanunun 733. maddesinin 4.fıkrasında da;
"Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."
Denilmekte;
Maddenin gerekçesinde ise;
"... Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli öntasarının 653 üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, "önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar" bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.
Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658 inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on yıllık bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanununda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681/a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir.
Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için öngörülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 tarihli Öntasarının 653 üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on yıllık sürenin başlangıcı olarak öngörülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş yıllık sürenin başlangıcı olarak "'her halde satışın üzerinden" ifadesine yer verilmiştir..." ifadelerine yer verilmektedir.
Böylece, kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tabi tutmaktadır. Üç aylık hak düşürücü süre; madde metninde, gerekçede, 1984 tasarısının gerekçesinde de açıkça yer verildiği üzere "pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten" itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de kanunda özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez.
Kanun, yasal önalım hakkından feragatin geçerliliğini de yazılı şekilde yapılmasına bağlamıştır.
Şu durumda; 4721 sayılı Kanunla yasal önalım hakkı için getirilen yeni sistem daha sıkı kurallar ortaya koymakta; bu tür taleplerin belli sürelerde, belli şekil ve koşullarda kullanılması gereğini önemli bir yenilik olarak getirmektedir.
Kısacası, yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda bu yasal değişiklikten sonra geçerli olan kural; "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusunun söz konusu olmasıdır. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde "bildirilir" şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin "bildirimden" başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir.
Eş söyleyişle; yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Onalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.
Somut olaya gelince; yasal önalım hakkı sahibi davacının bizzat kendisi tarafından alıcı ve satıcıya gönderilen ihtarname ile satışı öğrendiğini ve önalım hakkını kullanacağını bildirmiş olması; açıklanan hükümler karşısında yasanın aradığı anlamda ve sürenin başlamasına yol açacak nitelikte bir bildirim değildir. Dolayısıyla öğrenme ile hak düşürücü süre başlamayacağından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır. Mahkemenin davayı süresinde kabulü usul ve yasaya uygun olup, önceki kararında direnmesi de yerindedir.
Ne var ki, işin esasına yönelik temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden dosyanın Dairesine gönderilmesi gerekir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı Direnme Kararı Uygun Olup, işin esasına yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 6. Hukuk Dairesine gönderilmesine 13.04.2005 günü yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.
T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/8676

K. 2005/11215

T. 6.12.2005

• ÖNALIM DAVASI ( Taşınmazda Paydaş Olan Mirasçıların Paylarını Paydaş Olmayan Davalılara Satmaları Nedeniyle )

• ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASI ( Taşınmaz Payının Üçüncü Kişiye Satıldığının Öğrenilmesinden İtibaren Üç Ay İçinde Kullanılmasının Gerekmesi )

• ÖNALIM BEDELİNİN DEPO EDİLMESİ ( Önalım Hakkını Kullanan Paydaşın Payı Satın Almak İsterken Yargılama Sırasında Tapuda Gösterilen Satış Bedeli ve Davalı Tarafından Ödenen Harç ve Masraflarını Mahkeme Veznesine Yatırmasının Gerekmesi )

• HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE ( Önalım Hakkının Payın Üçüncü Kişiye Satılmasını Öğrendikten Sonra Üç Ay İçinde Kullanılmasının Gerekmesi )

• ÖNALIM BEDELİ ( Tapuda Gösterilen Satış Bedeli ve Davalı Tarafından Ödenen Harç ve Masraflar Toplamından İbaret Olması )

4721/m.732,733


ÖZET : Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılması ile de kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkını kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken yargılama sırasında önalım bedelini depo etmek zorundadır. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibarettir.Davanın kabul edilmesi halinde önalım bedelinin ayrımaz parçası olan davalı tarafından yapılan harç ve masraflarında davalıya ödenmesine karar verilmelidir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına ve taşınmazın taksim edildiği savunmasının kanıtlanamamasına göre temyiz eden davalı vekilinin hükmün esasına yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalı vekilinin önalım bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince ;
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin paydaşı olduğu 3201 No'lu parselin paydaşlarından Müveddet Köylüoğlu mirasçılarının taşınmazdaki 1/5 payını 31.10.2002 tarihinde 8.100.000.000 TL bedelle davalıya sattıklarını davacının tapu sicil müdürlüğünden 23.1.2003 tarihinde öğrendiğini, tapuda satış bedelinin önalım hakkının kullanılmasını engellemek için yüksek gösterildiğini, aslında davalının almış olduğu 408 m2 yerin gerçek değerinin 1.000.000.000 TL olduğunu, müvekkilinin belirlenecek gerçek bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini istemiştir. Davalı vekili, tarafların akraba olup davacının uzun süredir payını davalıya satmaya çalıştığını, satıştan haberdar olup kötü niyetle dava açtığını, tapuda bedelin yüksek gösterilmediğini, davalının sadece kuru arazi olmayıp satın aldığı kısım içinde ev ve bahçe de bulunduğunu, mülkiyet müşterek olsa da taşınmazda paydaşların kullandığı alanların belli olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda, payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılması ile de kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkını kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken yargılama sırasında önalım bedelini depo etmek zorundadır. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibarettir.
Olayımıza gelince ; önalım hakkına konu edilen 3201 No'lu parseldeki 1/5 pay tapu paydaşları Kalibe, Hakkı ve Ali Rıza Köylüoğlu tarafından 31.10.2002 tarihinde 8.100.000.000 TL bedelle davalıya satılmıştır. 24.1.2003 tarihinde üç aylık hak düşürücü süre içinde dava açarak önalım hakkını kullanan davacı yargılama sırasında 31.12.2004 tarihinde 8.100.000.000 TL satış bedelini ve 283.000.000 TL harç ve masraflar toplamını iki ayrı makbuzla depo etmiştir. Ne var ki mahkeme davanın kabulüne karar verirken sadece satış bedeli olan 8.100.000.000 TL'nin davalıya ödenmesine hükmetmiş, depo edildiği halde önalım bedelinin ayrılmaz parçası olan davalı tarafından yapılan harç ve masrafların davalıya ödenmesine karar vermemiştir. Depo edilen tüm önalım bedelinin davalıya ödenmesine karar verilmesi gerekirken hüküm fıkrasında önalım bedelinin eksik gösterilmesi hatalı olduğundan kararın önalım bedeline yönelik olarak bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda ( 2 )No'lu bentte yazılı nedenlerle hükmün önalım bedeline yönelik olarak BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 6.12.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/8089

K. 2005/10934

T. 29.11.2005

• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI ( Paydaşa Önalım Hakkının Kullandırılması Gerektiği )

• ÖNALIM HAKKININ DOĞUMU ( Paylı Mülkiyet Kurulduğu Anda Doğacağı Ve Satışın Yapılmasıyla Da Kullanılabileceği-Alıcıya Karşı Ancak Dava Açmak Suretiyle Kullanılacağı )

• BİLDiRİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Satışın Diğer Paydaşlara Noter Aracılığıyla Bildirilmesi Gerektiği )

• ÖNALIM HAKKINDA SÜRE ( Satışın Bildirildiği Tarihten İtibaren Üç Ay Ve Her Halde İki Yıl İçinde Kullanılması Gerektiği-Sürenin Hak Düşürücü Süre Olduğu/Mahkemece Kendiliğinden Göz Önünde Bulundurulacağı )

• TEMSİL YETKİSİNİN OLMAMASI ( Temsil Yetkisi Olmayan Şahsın Ve Vekilinin Kabul Beyanı Üzerine Mahkemede Karar Verilemeyeceği )

818/m.451

4721/m.732, 733/3

6762/m.321


ÖZET : Dava, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davalı adına tesciline ilişkindir.Davalı Paydaşın payını satacağını diğer paydaşlara bildirmesi ve diğer paydaşların da bu payı alıp almayacaklarına dair irade beyanları kanunun öngördüğü yöntemdir. Ancak Davalı taraf adına hareketle satışın iptali için açılmış davayı kabul ettiğini beyan eden şahsın ve vekilinin gerçekte davalı paydaşı temsile yetkili olmadan bu şekide bir beyanı hukuken geçerli olmadığından, bu beyan esas alınarak hüküm kurulamayacağıda asıldır.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Uyuşmazlık,önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davalı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin paydaşı olduğu 110 No'lu parselde davalının 15/32 pay satın aldığını haricen öğrendiğini, önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Yargılama sırasında Selman Tahsildaroğlu vekili 11.2.2005 tarihli dilekçesi ile önalım bedelinin depo edilmesi şartıyla davayı kabul ettiklerini, ancak davacıya önalım hakkının kullanılması için noterden ihtarname gönderildiğini, bu ihtarname doğrultusunda davayı kabul ettiklerini belirterek, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasını istemiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla da kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu'nun 733/3.maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 110 No'lu parselde 15/32 pay, taşınmazın paydaşlarından İsmail Darıcı tarafından 29.12.2004 tarihinde Tahsildaroğlu Süt Ürünleri San.ve Tic A.Ş'ye satılmış, davacı da 27.1.2005 tarihinde süresi içinde açtığı işbu dava ile önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Dava konusu edilen payı adı geçen şirket satın almasına rağmen dava dışı Selman Tahsildaroğlu vekili 11.2.2005 tarihli dilekçesi ile davayı kabul ettiklerini bildirmiş, davayı Selman Tahsildaroğlu kendi adına takip etmiştir. Ancak mahkemece anılan şahsın davalı şirketin yetkili temsilcisi olup olmadığı üzerinde durulmamış, bu husus Ticaret Sicil Memurluğu'ndan araştırılmamıştır. Bu itibarla davalı şirketi temsile yetkisi olduğu dosya kapsamından anlaşılamayan şahsın ve vekilinin kabul beyanı üzerine yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve bozma nedenine göre davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, 29.11.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Old 01-07-2008, 22:10   #6
Av.Şehper Ferda DEMİREL

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Gamze Dülger
Yanıldığınızı düşünüyorum.
"Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer."

Kanun "üç ay veya " değil "üç ay ve her halukarda iki yıl " demiştir.

Şufada hak düşürücü süresinin başlaması için "Noter ihtarnamesinin ilgiliye tebliği " hususunun gerçekleşmesi gerekir.

Kanundaki "Her hülukarda " terimi bildirim olmadığı takdirde değil "Noter tebliği olmasına rağmen her halukarda " şeklinde algılamak gerekir.

Yani öğrenmenin eski kanunda olduğu gibi tanık ile ispatı mümkün değildir.Öğrenmenin yazılı belge (Noter ) ile ispatlanması gerekir.

Saygılarımla .


Sayın Dülger,

Hamza beyin mesajına katılmadığınızı söylemişsiniz ama, ben sunduğunuz içtihatlarda "Noter bildirimi yerine getirilmemişse, satışın üzerinden iki yıldan fazla süre geçmiş de olsa hak düşürücü süre gerçekleşmiş sayılmaz" neticesine varabileceğimiz bir karara rastlamadım.

Yasanın lafzından anlaşılan, bildirim yapılmış olsa da, olmasa da; satışın üzerinden 2 yıl geçmiş ise, önalım hakkı yönünden hak düşürücü sürenin gerçekleşeceği ve dolayısıyla re'sen gözetileceği yönünde. Somut olayda da dava süresi ile satış aralığının 3 yıl olduğu söyleniyor.

Saygılarımla...
Old 02-07-2008, 13:13   #7
Av.Günar

 
Varsayılan

Tüm arkadaşlara teşekkürler.Cevaplardan çok fayda gördüm.Herkese kolay gelsin.
Old 03-07-2008, 16:03   #8
Gamze Dülger

 
Varsayılan

Sayın Av.Günar,Sayın Av.Şehper Ferda Demirel,

Sn.Demirel'in mesajı üzerine Yargıtay kararlarını bir kere daha gözden geçirdim.

Tam sonuca ulaşabildiğimi söyleyemem.

Şöyleki ;
Gerek kararlarda gerekse kanun gerekçelerinde;hak düşürücü sürenin başlaması ile ilgili uygulamada ortaya çıkan sorunları bertaraf etmek amacıyla "Noter Tebliği " şartının kanuna konduğu ve bu tebliğ olmadan "Hak düşürücü sürenin başlamayacağı " belirtilmiştir.

Daha doğrusu ben kararları bu şekilde algılıyordum.(Yaşlandıkça algılama problemi yaşadığımı İE )

Fakat "Hak düşürücü sürenin noter tebliği ile başlayacağına dair kuralın ÜÇ AYLIK HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE ile ilgili olduğu " şeklinde yoruma ulaşılmaktadır.

Kanunun amacı; "tarafların öğrenme ile ilgili hadikaplarını ortadan kaldırmak için noter tebliği şartı " getirmek ise ve bu şart kesin hale gelmiş ise noter tebliği olmaksızın sadece tapudaki satıştan iki yıl geçtikten sonra artık Şuf'a hakkını kullanamamak bana göre yine kanunun amacına aykırı olacaktır.

Noter tebliği ile satışı bildirmek gibi bir yükümlülük var iken bunu yerine getirmeyen lehine iki yıl gibi kısa bir süre belirlemek bence adalete pek uygun düşmeyecektir.Diğer yandan bu takdirde "üç aylık hak düşürücü sürenin anlamının ne olacağı " da aynı yorumla soru işareti bırakıyor.

Tapu kaydına iki yıl süre bakmadan hissedarlarla birlikte gayrımenkulün sahibi olduğunu zanneden kişi bu süre sonunda şuf'a hakkını kullanamadan yeni hissedar sahibi olabilecektir.O takdirde bir buçuk yılda bir hisseli taşınmazlarda tapu kaydına bakmak gibi bir sorumluluğu mal sahibine yüklemek gerekecektir.
Bana göre bunun da Şuf'a hakkının özüne pek uygun olduğu söylenemez.

Yine de Sn.Demirel'in söylediği gibi "iki yıllık hak düşürücü sürenin tebliğden itiraben başladığına dair yorum " zorlama bir yorum olacak gibi görünüyor.

Kendilerine teşekkür ederim.

Saygılarımla
Old Bugün  
Site Mübaşiri

 
 
Web www.turkhukuksitesi.com
 
 
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Şufa Davası nur26 Meslektaşların Soruları 8 14-10-2009 22:39
Şufa Davasi RAZUHUMİN Meslektaşların Soruları 3 30-05-2008 14:47
Şufa hakkından feragat, şufa davasında fiili taksim konusu(acil) Av.Eda.P Meslektaşların Soruları 3 08-10-2007 13:53
Şufa erdemlihukukcu Meslektaşların Soruları 2 01-07-2007 21:29


THS Sunucusu bu sayfayı 0,21833301 saniyede 13 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2013) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.