İşyeri Kira Alacağı ve Tahliye için en uygun yol tartışması

Sayın meslektaşlarım,
Müvekkilim 3 yıldır kirada olan işyerinden 10 aydır kira alamıyor, 2 yıl önce tahliye taahüdü almış ancak işleme koymamış, şuan için kira alacağı sebebiyle bir ihtar da çekmemiş veya ilamsız icraya konu etmemiş. Tek istediği işyerinin en kısa sürede tahliyesi.
Benim önerim Örnek no 13 (eski örnek no 51) göndererek 7/30 günlük süre verip sonra tahliye davası açmak oldu. Ancak konuyu araştırdığımda TBK 315 hükmünün de bir yol olabileceğini gördüm. Üstelik TBK 315 hükmüne göre gönderilecek ihtar noter kanalıyla gideceği için kiracı icra dairesinden gelen ödeme emrine göre daha az ciddiye alabilir.
Bu noktada sormak istediğim TBK315 uyarınca noterden ihtar çekip süre sonunda tahliye davası açmak ilamsız icra yolundan hem daha masrafsız hem daha sonuç almaya yakın denebilir mi?
Değerli yorumlarınız çok önemli buna göre bir yol izleyeceğim, şimdiden cevap vereceklere teşekkür ederim.

Müvekkilinize öneriniz, tahliye açısından en kısa sürede sonuca ulaşacağınız yöntemdir.
Malesef icra masrafı konusundaki çekincenize ek olarak, mecurun işyeri olmasından kaynaklanan damga vergisi ödeme mecburiyetinizi de hatırlatmak isterim.

Cevabınız için teşekkür ederim. Damga vergisi meselesini biliyordum müvekkilin bir çekincesi de bu sözleşmenin bir yıllık bedeli üzerinden hesaplanıyor ve bir yıllık kira 35bin. Benim asıl merak ettiğim noter kanalıyla çekeceğim ihtar sonucu TBK315 uyarınca feshedeceğim sözleşmeye ilişkin sulh hukukta tahliye açmak icra kanalından daha uygun sayılabilir mi en azından bu müvekkil için.

Sayın meslektaşım,

En pratik yol olan Örnek-13 takibi yapmakla bence doğru olanı yapmışsınız. Kiracının itiraz etmediğini anlıyorum mesajınızdan. Bu anlamda eğer itiraz yoksa zaten daha da şanslısınız demektir. Neticede örnek-13 takibiyle icra mahkemesinden tahliye istediyseniz ve dava şartları da oluşmuşsa TBK 315 için kafanızı hiç karıştırmayın derim.

TBK 315'de de 30 gün süre veriliyor ve temerrüt nedeniyle tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılıyor. Bu da yargılamanın ayrıntılı olarak yapılması anlamına gelir.

Ayrıca temerrüt nedeniyle tahliye davasında vekalet ücreti bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak belirleniyor.

Saygılarımla,

Cevaplarınız için teşekkür ederim. Karşımıza damga vergisi dışında başka bir problem çıktı. Ben pek ihtimal vermedim ancak müvekkilim çok çekiniyor ve takibe yanaşmıyor. Çekincesi şu; damga vergisini yatırmak için vergi dairesine gider yatırırız problem yok ancak kira sözleşmesi 3 yıllık ve sözleşme ilk yapıldığında pratikte herkesin yaptığı gibi kiracı kendi kendine vergiden kaçmak için düşük bedelle bir sözleşme yapmış ve bizim mal sahibi bu düşük bedelden kira beyannamesi vermiş. Dediğine göre biz asıl sözleşmeden damga vergisi yatırınca memurlar bu durumu fark edip neden 3 yıldır düşük bedelden beyanname verdin diyerek peşime düşer bu problemleri yaşayanlar oldu demekte. 3 yıllık bedelde oldukça yüksek çıkmakta. Ben memurların bu şekilde bir inceleme yapacaklarına ihtimal vermiyorum ama durum bu şekilde. Tabi bir mevzuda kiracının haricen vergi dairesine şikayette bulunması korkutuyor. Aslında çok basit görünen iş çıkmaza girdi gibi. Sizce ne yapabilirim ?

Çok emin olmamakla birlikte müvekkilinizin yatırmış olduğu damga vergisi çıktısıyla takip açmayı deneyiniz. İcra dairesinde bu eksik yatırılmış diye kontrol edeceklerini tahmin etmiyorum. Tahsil kabiliyeti görüyorsanız ve 10 aylık kira alacağınızda yüksekse, kiracının vergi dairesine şikayet etme riskini göze alıp takibe başlamanız daha faydalı olur diye düşünüyorum.
Ancak burda dikkat edilmesi gereken asıl konu vergi dairesine düşük bedelle beyan edilmiş kira sözleşmesinde müvekkilinizin imzasının bulunup bulunmadığı. Uygulamada kiracılar sözde bir kira sözleşmesi düzenleyip vergi dairesinde bu işlemi tamamlıyorlar. Sizin olayınızda müvekkilinizin imzası bu sözleşmede de varsa hangi sözleşmenin geçerli olduğu yönünde ihtilaf çıkabilir

Sayın meslektaşım,
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=48558
sayfada "akoguz" isimli üyenin paylaştığı bir karar var bakmanızı öneririm. Karara iki ayrı kira sözleşmesi var. Sizinkinde sanırım gerçek iradeyi yansıtmayan "bir" sözleşme var. Daha önce kira bedelleri alınırken bir belge falan düzenlenmemiş mi? Yani gerçek kira bedelini ispat noktasında soruyorum. Zira bunun için yazılı delil gerekiyor.

Eğer gerçek bedeli ispatlayabiliyorsanız, sayın "tegese" nin de dediği gibi, şikayet riskini göze alabilirsiniz.

Malesef kiracının birikmiş kira bedelini ödeme kabiliyeti yok, birincil amacımız tahliyeyi sağlamak. Hal böyle olunca, müvekkilim artık kira bedellerini önemsemiyor yeter ki çıksın demekte.
1) Kiracının düşük bedelden kendi kendine hazırladığı sözleşmeden müvekkilimin haberi olmuş ancak üzerinde imzası falan yok.
2)Gerçek bedel üzerinden iki tarafında imzaladığı kira sözleşmesi mevcut.
3)Düşük bedel üzerinden damga vergisi sözleşmenin yapıldığı zaman ödenmiş, müvekkilim asıl sözleşme üzerinden yeniden cezasıyla birlikte damga vergisi yatırmaya razı.Ancak, vergi dairesi yeni damga vergisini yatırırken, madem asıl bedel bu şekildeydi 3 yıldır eksik kira beyannamesi veriyorsun diyerek işlem yapar endişesi taşımakta.
4)Vergi dairesi memurlarının bu şekilde 3 yıl önceki sözleşmenin damga vergisi yatırılırken eksik kira beyannamesi verildiğini fark edip peşine düşecekleri aklıma yatmasa da, pek ala kiracı bunu vergi dairesine şikayet yoluyla dile getirebilir.
5)Gerekli hesaplar yapıldığında damga vergisi masrafları ve eksik kira beyannamesinden kalan bedel ve cezalarla birlikte yaklaşık 20 bin tl söz konusu ki birikmiş kira alacağı yaklaşık 32 bin, tahsil kabiliyeti de mümkün gözükmüyor.

Kısacası yukarıdaki sebeplerle elim kolum bağlı gibi duruyor. Bir çıkış arıyorum.

Tahsil kabiliyeti yoksa düşük bedelli kira sözleşmesi üzerinden tahliye talepli takip yapın. Borçlu 1 ay içinde birikmiş kirayı ödemezse tahliye sürecine başlarsınız. Burda ki riskte kiracının birikmiş kiraları 1 ay içinde ödeyip, aynı şartla sözleşmenin devam etmesidir