yeni malikin gereksinimi 351/2

Sayın meslektaşlarım bir konu hakkında değerli görüşlerinize ihtiyacım olacak,çünkü bir türlü işin içinden çıkamadım. Olay kısaca şu şekilde :
Müvekkilim 01.11.2013 tarihinde yeni bir ev alıyor ve burada oturmak istiyor. Kiracıya noter kanalıyla mecuru tahliye etmesine yönelik ihtar çektiysek de ne hikmetse(!) bir aylık süre içerisinde tebliğ edilmedi ancak sonradan (1 aylık süre geçtikten sonra) kendisi kira ödemelerini müvekkilimin hesabına yatırmaya başladı.
Sormak istediğim hususlar şu şekilde olacak :
1- Süresinde tebligat yapılamadığından bahisle 6 ayın sonunda dava açtığım taktirde "dava şartı eksikliğinden" davanın reddedilme riski ile karşılaşır mıyım? (kiracının kasten tebligatı almak istemediğine yönelik kuvvetli emarelerim var)
2- TBK 351/2'den faydalanmak istiyorum. Önceki malik ile kiracının sözleşmesi 01.01.2008 tarihlidir. Günümüze kadar yenilendiğinden belirsiz süreli sözleşme halini almıştır. Kanun'un ilgili maddesinde, "yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açacağı dava ile sonlandırabilir" denmekte. Buradaki "gereksinim" kelimesini salt cümle akışından anladığımızda normalde en geç 01.02.2014 tarihine kadar tahliye davasını açabileceğim şeklinde bir anlam çıkıyor, ancak ilgili maddenin gerekçesinde ise bu hükümle alakalı olarak : " Maddenin ikinci fıkrasında, uygulamada da benimsendiği gibi, kiralananı sonradan edinen kişinin, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak, Tasarının 349 uncu maddesi çerçevesinde, gereksinim sebebiyle, sözleşmeyi sona erdirebileceği kabul edilmiştir". şeklinde bir görüşe yer vermiş. Asıl kafamı karıştıran husus bu noktada başlıyor.Çünkü tasarının 349. maddesi (yasalaşmış hali TBK 350): "belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir". denmekte. Genel hükümlere göre belirlenen fesih dönemleri ve fesih süreleri, her 6 aylık kira dönemi için 3 aylık fesih bildirim süresi mi olmaktadır ? Bu durumda 350. madde kapsamında kabul edilen 1 aylık dava süresine mi uymam gerekiyor yoksa 351. madde kapsamında kabul edilen "sözleşmenin bitimini takip eden 1 aylık dava açma süresini mi" dikkate almam gerekiyor? Çünkü 351'e dayanırsam 328'deki süreyi tutturamıyorum, eğer 328'i dikkate alırsam 351 açısından sözleşmenin bitimini takip eden 1 aylık süreyi geçirmiş olacağım.
3-Başkaca önerisi olan var mı?
Şimdiden burada paylaşımda bulunacak herkese teşekkür ediyor, saygılarımı sunuyorum.

Sayın meslektaşım,öncelikle şuna değinmek istiyorum,belirli süreli kira akdi,sürenin bitimine onbeş gün kala bildirimde bulunulmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzamış sayılır.(TBK 347/1 uyarınca)Dolayısıyla bana göre dediğiniz gibi belirsiz süreli akde dönüşmez yine süreli olmak üzere akit aynı koşullarda bir yıllık süre için uzar.Bu nedenle yeni malikin gereksinim nedeni ile 351/2 uyarınca kira akdini sona erdirebileceği kanaatindeyim.Bu yol daha garanti bir yol olur sizin açınızdan.Tebligatın kasten alınmadığını ispat zorluk yaratabilir ,bu nedenle eğer kira akdinin bitiminden bir ay içinde davanızı açarsanız dava dinlenir diye düşünüyorum....

Alıntı: Yazan Av.Osman TAŞKIN Sayın meslektaşım,öncelikle şuna değinmek istiyorum,belirli süreli kira akdi,sürenin bitimine onbeş gün kala bildirimde bulunulmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzamış sayılır.(TBK 347/1 uyarınca)Dolayısıyla bana göre dediğiniz gibi belirsiz süreli akde dönüşmez yine süreli olmak üzere akit aynı koşullarda bir yıllık süre için uzar.Bu nedenle yeni malikin gereksinim nedeni ile 351/2 uyarınca kira akdini sona erdirebileceği kanaatindeyim.Bu yol daha garanti bir yol olur sizin açınızdan.Tebligatın kasten alınmadığını ispat zorluk yaratabilir ,bu nedenle eğer kira akdinin bitiminden bir ay içinde davanızı açarsanız dava dinlenir diye düşünüyorum....

Sayın meslektaşım öncelikle ilginiz için teşekkür ederim. Ancak TBK md.327 kapsamında değerlendirme yaptığımız taktirde bizim sözleşmemizin kendiliğinden belirsiz süreliye dönüştüğünü görüyoruz. Şöyle ki, TBK md.327 : "açık veya örtülü biçimde süre belirlenmişse (-ki bizde mevcut) kira sözleşmesi bu sürenin bitiminde son bulur.Taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse kira sözleşmesi belirsiz süreliye dönüşür".der. Sanırım sıkıntımız burdan kaynaklanıyor...

Alıntı: Yazan mutlak butlan Sayın meslektaşım öncelikle ilginiz için teşekkür ederim. Ancak TBK md.327 kapsamında değerlendirme yaptığımız taktirde bizim sözleşmemizin kendiliğinden belirsiz süreliye dönüştüğünü görüyoruz. Şöyle ki, TBK md.327 : "açık veya örtülü biçimde süre belirlenmişse (-ki bizde mevcut) kira sözleşmesi bu sürenin bitiminde son bulur.Taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse kira sözleşmesi belirsiz süreliye dönüşür".der. Sanırım sıkıntımız burdan kaynaklanıyor...

Sayın Mutlak Butlan,

TBK 327 inci maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında tatbik edilemez. Somut olayda, kira sözleşmesi aynı şartlarda birer yıllık dönemlerde uzamıştır. Sayın Taşkın'ın bu husustaki açıklamalarına katılmaktayım.

THS'de açılmış en az 10 konuda belirttiğim gibi, yeni iktisap nedeniyle tahliye davası açmak isteyen yeni malikin 2 seçimlik hakkı mevcuttur.

1- Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde(sizin olayınızda 01.02.2014'e kadar) iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

2- İktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilecek bir ihtarname ile 6 ay içinde taşınmaz tahliye edilmediği takdirde bu sürenin sonunda iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacağı ihtar edilmelidir.

Bence sizin şu olayı netleştirmeniz gerekir:

Alıntı: Kiracıya noter kanalıyla mecuru tahliye etmesine yönelik ihtar çektiysek de ne hikmetse(!) bir aylık süre içerisinde tebliğ edilmedi ancak sonradan (1 aylık süre geçtikten sonra) kendisi kira ödemelerini müvekkilimin hesabına yatırmaya başladı.

Kiracı, sanki ihtarnameden haberdarmış gibi, yeni aylıkları müvekkilinize ödemeye başlamıştır. Ancak mesajınızda ihtarnamenin tebliğ edilip, edilmediğine dair bir bilgi yoktur. İhtarname hiç tebliğ edilmemişse, yukarıda 1.şıkta yazdığım gibi davanızı açabilirsiniz.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın Mutlak Butlan, TBK 327 inci maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında tatbik edilemez. Somut olayda, kira sözleşmesi aynı şartlarda birer yıllık dönemlerde uzamıştır. Sayın Taşkın'ın bu husustaki açıklamalarına katılmaktayım. THS'de açılmış en az 10 konuda belirttiğim gibi, yeni iktisap nedeniyle tahliye davası açmak isteyen yeni malikin 2 seçimlik hakkı mevcuttur. 1- Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde(sizin olayınızda 01.02.2014'e kadar) iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir. 2- İktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilecek bir ihtarname ile 6 ay içinde taşınmaz tahliye edilmediği takdirde bu sürenin sonunda iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılacağı ihtar edilmelidir. Bence sizin şu olayı netleştirmeniz gerekir: Kiracı, sanki ihtarnameden haberdarmış gibi, yeni aylıkları müvekkilinize ödemeye başlamıştır. Ancak mesajınızda ihtarnamenin tebliğ edilip, edilmediğine dair bir bilgi yoktur. İhtarname hiç tebliğ edilmemişse, yukarıda 1.şıkta yazdığım gibi davanızı açabilirsiniz.

Öncelikle cevaplarınız için teşekkür ederim. İhtarname konusuna gelince, tebliğ edemedik ancak kiracıya 16.12.2013 tarihinde mail yoluyla bilgilendirdim ve ihtarname örneğini de mail ekine eklemiştim. Daha sonrasına 26.12.2013'te müvekkilime biriken ayların kira ödemesini gerçekleştirdi. Her ne kadar tebliğ edilmemiş olsa da süresi içerisinde ihtarnameden haberdar olduğunu düşünüyorum ve bahsttiğiniz üzere 351/2'ye göre davayı açabilme ihtimalinin olması sevindirici bir gelişme. Tekrar teşekkür ederim. Saygılar sunarım.

Yeni malikin 351/1 e göre ihtarname gönderirken karşı tarafa taşınmazı sonradan edindiğini gösterir (1 aylık sürenin geçip geçmediğini anlayabilmek için) bir belge göndermesi gerekiyor mu? Bu bir eksiklik midir?