Tapulu taşınmazın zilyetlikle kazanılmasi mümkün mü

Anayasa mahkemesinin maliğin 20 yıl önce ölmüş olması durumunu iptal etmesinden sonra gaiplik de söz konusu olmayıp üzerindeki yapı da arsadan daha değerli değil ise tapudaki maliki belirlenebilir bir ki§i olup 20 yıldan fazla süre önce ölmüş taşınmazı zilyetin de 30 yıldan fazladir nizasız fazılasız kullandığı bir durumda zilyet bu üzerinde evi bulunan arsayı nasıl alabilir ya da alabilir mi

Alıntı: Anayasa mahkemesinin maliğin 20 yıl önce ölmüş olması durumunu iptal etmesinden sonra gaiplik de söz konusu olmayıp üzerindeki yapı da arsadan daha değerli değil ise tapudaki maliki belirlenebilir bir ki§i olup 20 yıldan fazla süre önce ölmüş taşınmazı zilyetin de 30 yıldan fazladir nizasız fazılasız kullandığı bir durumda zilyet bu üzerinde evi bulunan arsayı nasıl alabilir ya da alabilir mi

Sayın Av.Avcı;

Medeni Kanun 713/II: "Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (23.07.2011 RG NO: 27893 ANY. MAH. 17.03.2011 T. 2009/58 E. 2011/15 K.) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir." "Ölmüş" ifadesi AYM'nin iptal kararıyla çıkarılınca geriye, "tapu kütüğünden maliki anlaşılamayan" veya "hakkında gaiplik kararı verilmiş" ifadelerinin mevcudiyeti devam etmektedir.

Somut durumda gaiplik kararı verilmemiş ve malikinin belirlenebilir mahiyette bulunduğundan bahsetmişsiniz. Dolayısıyla olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile söz konusu taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasının mümkün olmadığı kanaatindeyim.

Saygılarımla..

Sayın Meslektaşım, kazanma koşullarının Anayasa Mahkemesi iptal kararından önce gerçekleşmiş olması halinde durum değişebilir.
Ekteki Yargıtay kararına bakınız

T.C. YARGITAY
8.Hukuk Dairesi

Esas: 2012/2453
Karar: 2012/2382
Karar Tarihi: 02.04.2012

ÖZET: Tapu iptali ve tescili amacıyla açılan davada, karşı tarafın kazanımında kötü niyetli olduğu hususunda davacıya delillerini sunmak üzere süre ve imkan tanınması, davalı karşılık delil gösterdiği takdirde onların da yöntemine uygun bir biçimde toplanması, taşınmazın aynen ifrazının mümkün olup olmadığı üzerinde durulması ve tüm delillerin birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle karar verilmesi doğru görülmemiştir.

(2709 S. K. m. 153) (4721 S. K. m. 713, 1023) (6100 S. K. Geç. m. 3) (ANY. MAH. 17.03.2011 T. 2009/58 E. 2011/52 K.) (YİBK 08.11.1991 T. 1990/4 E. 1991/3 K.)

Dava: H.Ç. ile İ.Y. aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının kabulüne dair......Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 03.12.2008 gün ve 514/647 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davalı tarafından süresinde istenilmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:

Karar: Davacı vekili, davalı adına kayıtlı 224 parsel kapsamında kalan yaklaşık 10 dönümlük yerin önceki kayıt maliki ve müştereklerinden haricen satın ve devralındığım, 40 yıldan fazla süre tasarruf edildiğini, kayıt malikinin 1977 yılında öldüğünü, tapu kaydının hukuki değerini yitirdiğini ve davalının taşınmazı kötü niyetli olarak satın aldığını açıklayarak 10 dönümlük bölümün tapu kaydının iptaliyle vekil edeni adına tapuya tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davanın yersiz açıldığını, tapuda kayıtlı taşınmazların haricen satışının geçersiz olduğunu, tapuda resmi işlem yapmak suretiyle taşınmazı devraldığım, intikal görmesi nedeniyle tapu kaydının değerini yitirmediğini açıklayarak davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne, 224 no.lu parsel kapsamında kalan ve teknik bilirkişi raporunda 224/A harfiyle gösterilen 2965,35 m2 yer bakımından tapu kaydının iptaliyle davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir. Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Toplanan deliller, tüm dosya kapsamından; dava konusu 224 parsel, kazanmayı sağlayan zilyetlik nedenine dayalı olarak 10.08.1971 tarihinde H.O. adına tespit edilmiş, Hazine tarafından itiraz edilmesi üzerine, kadastro komisyonunca yüzölçümü 20.000 m2 olarak düzeltilmiş ve komisyon kararının 06.07.1973 tarihinde kesinleşmesi üzerine tapu kaydı oluşmuştur. Taşınmaz 24.09.2007 tarihinde satış yoluyla davalı adına tescil edilmiştir.

Dava; kazanmayı sağlayan zilyetlik ve TMK’nun 713/2. fıkrasında yer alan, <...maliki 20 yıl önce ölmüş...> hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir. Şöyle ki, kanunun açıkça izin verdiği hallerden biri de MK’nun 713/2. maddesindeki düzenlemelerdir. Anılan maddede, <aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir>, denilmiştir.

Davacı vekili 224 nolu parselin önceki maliki H.O.'un 22.08.1977 tarihinde öldüğünü tapu kaydının intikal gördüğü 24.09.2007 tarihine kadar 20 yıldan fazla süre ile kanunda belirtilen koşullar altında zilyet olduğunu, TMK’nun 713/2. maddesi karşısında tapu kaydının hukuki değerini yitirdiğini ileri sürerek istekte bulunmuştur.

Somut olayda çözümlenmesi gereken öncelikli sorun; temyiz incelemesinin yapıldığı aşamada yerel mahkemenin kararına dayanak oluşturan hükmün TMK’nun 713/2. fıkrasındaki; <...ölmüş...> sözcüğünün Anayasa Mahkemesince iptaline ilişkin kararı ve bu karar yayımlanana kadar hükmün yürürlüğünün durdurulması kararının eldeki davaya etkisinin ne olacağı hususudur.

Davaya dayanak oluşturan TMK’nun 713/2. fıkrasında yer alan <...ölmüş...> sözcüğünün, <Anayasa Mahkemesinin 17.3.2011 gün ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararıyla iptaline, bu sözcüğün uygulanmasından doğacak sonradan giderilmesi güç veya olanaksız durum ve zararların önlenmesi ve iptal kararının sonuçsuz kalmaması için kararın Resmi Gazetede yayımlanacağı güne kadar yürürlüğünün durdurulmasına 17.3.2011 tarihinde karar verilmiştir.>

Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 153/2. fıkrasında; Anayasa Mahkemesinin, bir kanun veya kanun hükmünde kararnamenin tamamını veya bir hükmünü iptal ederken, kanun koyucu gibi hareketle, yeni bir uygulamaya yol açacak biçimde hüküm tesis edemeyeceğini vurguladıktan sonra aynı maddenin 5. fıkrasında da <iptal kararlarının geriye yürüyemeyeceği> açıklanmıştır.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararları, kural olarak Resmi Gazetede yayımlandıkları tarihten itibaren ve geleceğe dönük olarak hukuki sonuçlar doğurmaktadırlar. Bu nedenledir ki, Anayasa Mahkemesinin iptal kararından önce iptal edilen yasa kuralına dayanılarak verilen ve kesinleşmiş mahkeme kararının Anayasa Mahkemesi kararından etkilenemeyeceği açıktır. Yani Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarının, iptal edilen yasa kuralına dayanılarak daha önce verilip kesinleşmiş olan hükme etkili olması olanaklı değildir.

Saptanan bu olgular karşısında Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarının ya da kanunların geriye yürümezliği ilkesinin istisnalarım kamu düzeni, genel ahlak kuralları ile kazanılmış hak ilkesi oluşturmaktadır. Kazanılmış (müktesep) hakkın söz konusu olduğu durumlarda Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarının uygulanamayacağı kabul edilmektedir.

Eldeki dosyadaki somut olaya gelince: TMK’nun 713/2. fıkrasında açıklanan üç ayrı hukuki sebepten biri olan <...ölmüş...> sözcüğünün Anayasa Mahkemesince iptalinden sonra elde bulunan veya açılacak olan davalara etkisinin ne olacağı üzerinde durulması gerekmektedir. TMK’nun 713/1. fıkrasında; <tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.> denilmiştir.

Aynı maddenin 2. fıkrasında ise; <aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya 20 yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir> amir hükmüne yer verilmiştir.

Görüldüğü gibi TMK’nun 713/2. fıkrasına dayalı olarak açılan davaların başarıya ulaşması; bu fıkrada belirtilen koşullar yanında aynı zamanda 713/1. fıkrasındaki koşulların da gerçekleşmiş bulunmasına bağlıdır. Çünkü 2. fıkrada; <aynı koşullar altında...> denilmek suretiyle aynı maddenin 1. fıkrasına atıfta bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle 1. fıkradaki koşulların araştırılıp belirlenmesi zorunludur.

TMK’nun 713/5. fıkrasının son cümlesinde ise; <Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.> ilkesi getirilmiştir. Bu ilke 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Kanunla anılan fıkraya eklenmiştir, işte TMK’nun 713/5. fıkrasında mülkiyet, 1. fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur ibaresi TMK’nun 713/1 ve 2. fıkralarına dayalı olarak açılan davalar açısından <kazanılmış (müktesep) hak> olarak kabul edilip edilemeyeceği sorunu karşımıza çıkmaktadır. Sözü edilen ibare ile 1 ve 2. fıkralarında yer alan tüm koşulların gerçekleşmesi yanında aynı maddenin 1. fıkrasında açıklanan 20 yıllık kazanma süresinin dolduğu anda mülkiyetin kazanılacağı kastedilmektedir. Şu halde, Anayasa Mahkemesince yürürlüğünün durdurulması kararının verildiği 17.3.2011 tarihinden önce dava açanlar (eldeki davalar) ile açmayanlar bakımından 20 yıllık kazanma süresi ve 2. fıkrada açıklanan maliki 20 yıl önce ölmüş olan kişi bakımından söz konusu süreler dolmuş ise bunlar açısından kazanılmış (müktesep) hakkın kabul edilip edilmeyeceğinin değerlendirilmesi gerekir.

TMK’nun 713/5. fıkrasına eklenen ibare ile mülkiyet hakkının tüm kazanma koşullarının oluşması ile 20 yıllık kazanma süresinin dolduğu anda kazanılacağı açıklandığına ve bu konuda hiçbir duraksama söz konusu olamayacağına göre az önce açıklanan durumlar bakımından kazanılmış hakkın varlığının kabulü gerekmektedir. Yukarıda yapılan tüm açıklamalar da bunu doğrulamaktadır. 4721 sayılı Kanunla getirilen ve TMK’nun 713/5. fıkranın son cümlesi için gösterilen gerekçede de şu ifade yer almaktadır: <Gerçekten, mülkiyet hakkının hangi anda kazanılmış olacağı sorusunu cevaplayan bu yeni hükme göre, mülkiyet 1. fıkrada öngörülmüş olan bütün şartların gerçekleştiği anda kazanılmış olacak, yani hakimin vereceği tescil kararı geriye dönük (makable şamil) sonuç doğuracaktır.> denilmektedir.

Anayasa Mahkemesinin verdiği iptal kararıyla birlikte 17.03.2011 tarihinde aynı zamanda; <...kararın Resmi Gazetede yayımlanacağı güne kadar yürürlüğünün durdurulmasına> karar verilmiştir. Şu halde yürürlüğünün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihinden önce açılmış bulunan davalar bakımından maliki 20 yıl önce ölmüş ve o tarihten dava tarihine veya kayıt maliki adına bulunan tapu kaydının intikal gördüğü tarihe kadar diğer kazanma koşulları yanında 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür davalar bakımından kazanılmış (müktesep) hakkın kabulü gerekir. Uyuşmazlığa konu yapılan tapu kaydı; malikin ölüm tarihinden itibaren 20 yıllık kazanma süresi geçtikten sonra intikal görmüş ise bu tür intikal gören kayıt hukuken bir değer taşımaz ve intikal maliklerine herhangi bir hak bahşetmez. Yine dava açmamış ancak; Anayasa Mahkemesinin verdiği yürürlüğünün durdurulması karar tarihi olan 17.3.2011 tarihinden önce hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş, malik 20 yıl önce ölmüş ve 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür hak sahiplerinin de dava açma yönünden kazanılmış haklarının olduğunun da kabulü gerekmektedir. Bu gibi hak sahiplerinin 17.3.2011 tarihinden önce veya sonra dava açmalarının bir önemi bulunmamaktadır. Yukarıda açıklanan nedenlerle intikal tarihine kadar dava konusu taşınmazın teknik bilirkişi raporunda A harfiyle gösterilen bölümü üzerinde TMK’nun 713/2 maddesinde yazılı kazanma koşullarının davacı lehine gerçekleştiği hususunda duraksamamak gerekir.

Ne var ki; davacı vekili davalının kötü niyetli olarak taşınmazı devraldığını ileri sürmüş, davalı vekili ise tapu kaydına güvenerek tapuda yapılan resmi işlemle taşınmazın satın alındığını savunmuştur. Mahkemece yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve inceleme karar vermeye yeterli değildir.

Davacı, tapuda kayıtlı olan nizalı taşınmazı devralan davalıya karşı tapu iptali ve tescil davası açtığına göre, dava açma iradesi davalının kötü niyetli olduğu iddiasını da taşır ve davalı İ. TMK’nun 1023 maddesi hükmünden yararlanabilir. Davacı da davalının satın almada kötü niyetli olduğu hususunu iddia ve ispat edebilir. Davacı bu davayı açmakla davalının kötü niyetli olduğunu iddia etmiş sayılır.

TMK’nun 1023 maddesinin uygulaması ile ilgili uyuşmazlıklarda; davacının öncelikle dava konusu taşınmazın kendisine ait bulunduğunu, davalının satıcısı adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu, daha sonra davalının tapudaki kazanımında iyiniyetli olmadığını kanıtlaması gerekmektedir. TMK’nun 1023. maddesine göre, tapu sicilindeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Davalının yararlandığı bu madde ile yasal bir karine getirilmiştir. Usul Hukuku açısından bu karine itiraz niteliğinde olduğundan hakim tarafından doğrudan doğruya göz önünde tutulur. TMK’nun 1023. maddesinden yararlanma koşullarının oluşmadığı, karşı tarafın kötü niyetli olduğunun davacı tarafça kanıtlanması gerekmektedir. Mahkemece bu hususun davacı tarafa hatırlatılması, 08.11.1991 gün ve 4/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen ilkeler göz önünde tutularak karşı tarafın kazanımında kötü niyetli olduğu hususunda davacıya delillerini sunmak üzere süre ve imkan tanınması, davalı karşılık delil gösterdiği takdirde onların da yöntemine uygun bir biçimde toplanması, taşınmazın aynen ifrazının mümkün olup olmadığı üzerinde durulması ve tüm delillerin birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Davalının temyiz itirazları bu bakımlardan yerinde olduğundan kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla HUMK’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA ve 120,10 TL peşin harcın istek halinde temyiz eden davalıya iadesine 02.04.2012 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.


KARŞI OY

Davacı vekili, dava konusu 224 parsel sayılı taşınmazın tapulamada H.O. adına tespit ve tescil edildiğini, tespit maliki H.O.'un 1977 yılında öldüğünü, kaydın intikal görmediğini, aslında bu taşınmazdan 10 dönüm kadar yerin dava tarihinden kırk yıl kadar önce tespit maliki H.O. ve hissedarlarından haricen satın aldığını, zilyetliğin aralıksız çekişmesiz kendisinde bulunduğunu, dava konusu yerin bundan iki ay kadar önce davalı kişiye tapuda satıldığını açıklayarak davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı taraf, tapu kaydına güvenerek bu yeri iktisap ettiğini iyi niyetli olduğunu haksız ve yersiz açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne, dava konusu 224 nolu parselden teknik bilirkişilerin 26.11.2008 tarihli rapor ve krokilerinde 224/A harfi ile gösterilen 2965.35 m2'lik kısmın tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir. Hüküm, süresi içerisinde davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Toplanan deliller tüm dosya kapsamından; dava konusu 224 nolu parsele ilişkin tapulama tutanağı getirtilmiştir. Senetsizden, tarla niteliğinde, 20.000 m2 olarak 25.09.1972 tarihinde 1/2 şer paylı olarak i. Evlatları H.O. ve V.K.O. adına tespit görmüştür. Komisyona itiraz üzerine tam mülkiyet halinde H.O adına tesciline karar verilmiş dava açılmadığından 6.4.1973 tarihinde kesinleşmiştir. Veraset belgesi dosyadadır. H.O.'un 22.08.1977 tarihinde öldüğü mirasçısı olarak dul eşi N.O. ile evlatları İ.O. ve M.O.O.'un kaldıkları başkaca mirasçısının bulunmadığı anlaşılmıştır. Çap kaydı getirtilmiştir. 24.09.2007 tarihinde satış yolu ile A. oğlu İ.Y. adına tescil edildiği görülmüştür.

Keşif yapılmıştır. Yerel bilirkişiler ile davacı tanıkları, davalı asıl ve tanığı dinlenmiştir. Uzman bilirkişilerden rapor alınmıştır. Açıklanan olgular tarafların ve mahkemenin kabulündedir. Uyuşmazlık TMK.nun 713/2. maddesi uyarınca ölüm sebebine dayalı olarak açılan iş bu davada davacı yararına hüküm kurulup kurulamayacağında toplanmaktadır. Bir başka anlatımla, Anayasa Mahkemesinin bu madde ile ilgili olarak vermiş olduğu iptal kararı nedeni ile 17.3.2011 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan yürürlüğün durdurulması kararı ve bilahare yayınlanan gerekçeli kararının somut olayda uygulanıp uygulanmayacağında toplanmaktadır. Bilindiği üzere ve kural olarak Anayasanın 153/2. maddesi gereğince iptal kararları geriye yürümeyeceği asıldır ancak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun ve 1. Hukuk Dairesi ile 5. Hukuk Dairesinin yerleşmiş içtihadlarına göre Anayasa Mahkemesi kararlarının eldeki derdest davalara uygulanacağı ve somut olayda davacı lehine karar verilmesinin mümkün olmadığı yolundadır. Hal böyle olunca, davalı kişinin tapu kaydına güvenerek iyi niyetle iktisap eden şahıs olduğu konusunun araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. Açıkladığım bu nedenlerle Dairenin sayın çoğunluğunun görüşlerine katılmam mümkün değildir. Davacının davasının reddine karar verilmesi şeklinde bozma yapılması gerekirken TMK.nun 1023. maddesi gereğince bozma sevk edilmesinin doğru olmadığı düşüncesindeyim. 02.04.2012 (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı

örnek olay bu özellikleri taşımıyor o yüzden sanırım bu yollarla kazanım mümkün olmayacak
peki 140 metrekare üzerine bir ev yapılı ise ve bu ev alanı bir kaç farklı tapu alanı üzerinde kalıyorsa
yani bir tapudan 30 m' bir tapudan 90 m' bir tapudan 20 m' üzerinde kalan kısımları mevcut ise TMK md 724 burada işe yarayabilir miyani tek bir 140 m' lik tapu olsa ev bu arsadan daha değerli olmayacak ancak bu şekilde parçalardan değerli olma ihtimali var ise evin tümü md 724 işletilebilir mi