kiracının yaptığı yatırımlar

Herkese iyi çalışmalar

müvekkil şirket bir benzin istasyonu açmak için arsa sahibi ile kira kontratı yapıyor, daha sonra benzin istasyonu çin gerekli alt yapı ve binalar arsanın üzerine inşa ediliyor, bu sırada arsa sahibi kiranın ödenmemesine dayanarak müvekkil şirket aleyhine tahliye davası açıyor ve davayı kazanıyor. Kararda arsaının tahliye edilmesine karar verilyor.
Bu durumda müvekkil şirketin yatırmları nedeniyle arsanın rayiç değeri artmış oluyor, Burda benden talep edilen yaklaşık 400 milyar değerinde yapılan masrafın arsa sahibinden geri alınması, ben öncelikle burda bir delil tespiti yaptırıp yapılan masrafın ve arsada meydana gelen değer artışının tespit edilmesi gerektiğini düşünüyorum, bu konuda fikri olan meslektaşlarımın görüşlerini bekliyorum

teşekür ederim

Kira sözleşmesinde yapılan benzin istasyonunun akıbeti hususunda bir şart kararlaştırılmışmıdır? Bunu incelemekte fayda vardır. Duruma göre haksız inşaat hükümlerine de gidilebilir.

T.C. YARGITAY
13.Hukuk Dairesi

Esas: 2003/12952
Karar: 2004/2426
Karar Tarihi: 02.03.2004

ÖZET: Davacı, kiracı olarak oturduğu dairenin maliki olan davacının bu daireyi kendisine satacağını belirttiği için daireye değer kazandıran masraflar yaptığını, davalının daireyi 3. kişiye sattığı ve yaptığı masrafları ödemediği belirterek masraf bedelinin faizi ile davalıdan alınmasını istemiştir.Davacının halen de oturduğu daireye birtakım değer artırıcı imalatlar yaptığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Bu imalatlar nedeniyle davalının sattığı dairenin değeri arttığı takdirde davacı ancak bu artış oranında davalıdan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunabilir.

(818 S. K. m. 61)

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatı tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine (...) gereği konuşulup düşünüldü.

Davacı, kiracı olarak oturduğu dairenin maliki olan davacının bu daireyi kendisine satacağını belirttiği için daireye değer kazandıran masraflar yaptığını, davalının daireyi 3. kişiye sattığı ve yaptığı masrafları ödemediği belirterek 4.340.000.000.-TL masraf bedelinin faizi ile davalıdan alınmasını istemiştir.

Davalı, davacıya daireyi satacağına dair bir taahhütte bulunmadığını, kendi kullanımı için yaptığı masraf bedelini isteyemeyeceği ve husumetin yeni malike yöneltilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, bu hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, kiracı olarak oturduğu daireye yaptığı imalatlar nedeniyle davalının sebepsiz zenginleştiğini, bu imalatları daireyi satın alacağı inancı ile yaptığını, ancak davalının daireyi 3. şahsa sattığını belirterek, imalatların bedelinin davalıdan alınmasını istemiştir. Davacının halen de oturduğu daireye birtakım değer artırıcı imalatlar yaptığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Bu imalatlar nedeniyle davalının sattığı dairenin değeri arttığı takdirde davacı ancak bu artış oranında davalıdan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunabilir. Bu durumda, Mahkemece, taşınmazın davacı tarafça yapılan imalatlarla birlikte satılması halindeki değeri ile bu imalatlar olmaksızın satılmış olması halindeki değeri ayrı ayrı konusunda uzman bilirkişi heyetinden alınacak Mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli, gerekçeli raporla belirlenmeli, iki değer arasında fark olmazsa dava reddedilmeli, fark oluştuğunda bu değerler birbirine oranlanmalı, bulunacak oran mecurun satış bedeline yansıtılarak davacının yaptığı imalatlar nedeniyle davalının ne miktar zenginleştiği tespit edilip taleple de bağlı kalınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yapılan imalatın değerine hükmedilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın BOZULMASINA, 2.3.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.



T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2000/7424

K. 2000/8904

T. 23.10.2000

• ALACAK DAVASI ( Davacı Şirketin Talep Ettiği Hususlar Mecura İlave ve Faydalı Masraflar - Mecurun Tahliyesi Sonunda Kiralayan Bunları Benimsemiş ve Kiracı Aleyhine Sebepsiz Zenginleşme Meydana Geldiğinden Davacı Şirketin Bunların Bedelini İstemeye Hakkı Olduğu )

• HASAR BEDELİNİN KİRACIDAN FAİZİ İLE TAHSİLİ TALEBİ ( Mecurun Tahliyesi Sonunda Kiralayan Bunları Benimsemiş ve Kiracı Aleyhine Sebepsiz Zenginleşme Meydana Geldiğinden Davacı Şirketin Bunların Bedelini İstemeye Hakkı Olduğu )

• MECURA İLAVE VE FAYDALI MASRAFLAR ( Mecurun Tahliyesi Sonunda Kiralayan Bunları Benimsemiş ve Kiracı Aleyhine Sebepsiz Zenginleşme Meydana Geldiğinden Davacı Şirketin Bunların Bedelini İstemeye Hakkı Olduğu )

818/m.62, 266


ÖZET :Kira sözleşmesinde özel hükümle hasredilen, taşınmaza yapılan tezyinat masrafları ve tezyinatla ilgili hususlardır. Davacı şirketin yaptığı ve talep ettiği hususlar, bu madde kapsamında olmayıp, tamamen mecura ilave ve faydalı masraflardır. Mecurun tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bu nedenle davacı şirketin bunların bedelini istemeye hakkı vardır.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:
KARAR : Davacı Ergin şahin davalı kiracı Kale A.Ş.nin en son aylık 600.000.000 lira bedelle kiracı iken 5 aylık kirayı vermeden kiralananı tahliye ettiğini ve ayrıca kiralananda 1.869.250.000 liralık da zarar meydana getirdiğini belirterek 3.000.000.000 lira birikmiş kira alacağı ile 1.869.250.000 lira hasar bedelinin davalı kiracıdan faizi ile tahsilini istemiştir.
Davalı Kale A.Ş., kiralananda yaptıkları iyileştirme ve eklentiler karşılığında davacının da 5 aylık kira bedelini almayacağı hususunda davacı ile anlaştıklarını savunmuş ve davanın reddini dilemiştir.
Birleştirilen İstanbul 10 Asliye Ticaret mahkemesinin 1999/538 esas sayılı davasında ise davacı Kale A.Ş. kiralananda 15.322.000.000 liralık iyileştirme ve yenilik yaptığını, bu miktardan 1.000.000.000 lira davalı Ergin'in zararı ile 3.000.000.000 lira kira alacağının düşümü sonucu alacaklı olduklarını belirterek, 11.322.000.000 liranın davalı Ergin Şahin'den tahsilini istemiş, davalı Ergin ise kira sözleşmesinin 1. ve 10. maddeleri uyarınca yapılan yenilik ve ilavelerin istenemeyeceğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece her iki davanın birleştirilerek yapılan yargılaması sonunda; davalı- karşı davacının kira bedelinin istenemeyeceğine dair savunmasını ispat edemediği, birleşen dosyada davalı kiracının mecurda meydana gelen zarar miktarını 1.000.000.000 lira olarak kabul ettiği, 5 aylık kira bedeli 3.000.000.000 liranın ödenmediğini, davalı-karşı davacının kira sözleşmesinin 1. ve 10. maddeleri gereğince kiralananda yaptığı eklentilerden dolayı talepte bulunamayacağı gerekçe gösterilerek, asıl davanın kısmen kabulüyle 3.000.000.000 lira kira alacağı ve 1.000.000.000 lirada hasar bedeli olmak üzere toplam 4.000.000.000 liranın davalı kiracıdan faiziyle tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiş; hüküm davalı-karşı davacı Kale A.Ş. tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı- karşı davacı Kale A.Ş.nin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davalı açtığı ve bu davayla birleşen davasında davacıya ait kiralananda ilaveten ve tadilatlar yaptığını ve bunların davalı kiralayana bırakıldığını davalının da yapılan bu ilaveler ve tadilatları benimsediğini belirtip, bedellerinin tahsilini istemiştir. Mahkemece, kira sözleşmesinin matbu kısmındaki 10. maddeye dayanılarak davacının bu isteği reddedilmiştir. Kira sözleşmesinin matbu kısmındaki 10 numaralı özel hüküm "kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bitiminde hiçbir güne bedel ve masraf ve tazminat istemeğe hakkı olmamak üzere gayrimenkul inşaatın cümlesi kiraya verenin olacaktır" şeklinde düzenleme getirmiştir. Bu hükümle hasredilen, taşınmaza yapılan tezyinat masrafları ve tezyinatla ilgili hususlardır. Davacı şirketin yaptığı ve talep ettiği hususlar, bu madde kapsamında olmayıp, tamamen mecura ilave ve faydalı masraflardır. Mecurun tahliyesi sonunda kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Bu nedenle davacı şirketin bunların bedelini istemeye hakkı vardır. Mahkemece, davacı şirketin bu talebiyle ilgili olarak işin esasına girilerek, taraf delilleri değerlendirilip neticesine göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davalı-karşı davacı şirketin bu isteğinin reddine karar vermesi usule ve yasaya aykırıdır. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı Kale A.Ş.nin diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2 ) numaralı bent gereğince temyiz olunan hükmün davalı-karşı davacı Kale A.Ş. yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 23.10.2000 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan avzeynepcan Herkese iyi çalışmalar müvekkil şirket bir benzin istasyonu açmak için arsa sahibi ile kira kontratı yapıyor, daha sonra benzin istasyonu çin gerekli alt yapı ve binalar arsanın üzerine inşa ediliyor, bu sırada arsa sahibi kiranın ödenmemesine dayanarak müvekkil şirket aleyhine tahliye davası açıyor ve davayı kazanıyor. Kararda arsaının tahliye edilmesine karar verilyor. Bu durumda müvekkil şirketin yatırmları nedeniyle arsanın rayiç değeri artmış oluyor, Burda benden talep edilen yaklaşık 400 milyar değerinde yapılan masrafın arsa sahibinden geri alınması, ben öncelikle burda bir delil tespiti yaptırıp yapılan masrafın ve arsada meydana gelen değer artışının tespit edilmesi gerektiğini düşünüyorum, bu konuda fikri olan meslektaşlarımın görüşlerini bekliyorum teşekür ederim

Sayın meslektaşım,

Yukarıda Sayın Hasan Bey'in eklediği Yargıtay kararlarından da anlaşılacağı üzere; yapılan masrafların müvekkiliniz tarafından yapıldığını ispatlamanız koşuluyla; masrafları sebepsiz zenginleşme hükümleri dairesinde talep etmeniz mümkündür.

Sizin de belirttiğiniz gibi öncelikle mecurun mevcut durumunu ortaya koyup, davada delil oluşturmak amacıyla "tespit" yaptırabileceğiniz gibi yapılan masraflar neticesinde arsanın kazandığı değeri bir başka deyişle kiralayanın sebepsiz zenginleştiği tutarı tespit ettirmeniz de mümkündür.

Sayın avzeynepcan

Alıntı: Kararda arsanın tahliye edilmesine karar veriliyor

Kiracıya akaryakıt istasyonunu, tesislerini, malzemelerini ve müştemilatını sök ve götür deniyor.

Başkaca yatırımlar nelerdir, nasıl bir değer artışı var biraz daha açabilir misiniz?

Saygılarımla...