Site Aidatları

Arkadaşlar,Site yönetimlerinin kafalarına göre aidat almaları hakkında oldukça fazla şikayet geliyor.Özellikle Başakşehirde ve Ardıçlı villarda oturan müvekiller dava açmamı istiyorlar.
Örneğin Başakşehirde villa aidatı 85 milyon+ 95 milyon bahçe sulama parası.
10 milyonluk sulama parası yerine 95 milyon.Ayrıca alınan 85.000.000 TL.nin hiç bir mantıklı izahı yok.Ardıçlı villarda aidat 285.000.000 TL.
Sizlere sorum şu
Müvekkillere aidat ödememek ve icraya verilip ve itiraz edip mahkeme taşımakmı,yoksa bir tesbit davası açarak hukuki prosedürü başlatmakmı.
Ayrıca Başakşehirde henüz tapular dağıtılmadı,Satış vaadi ile satılan ve Kiptaş tarafında reesen atanan yönetim var.Bu konuda bilgisi olan veya kararı olan arkadaşlar yardım ederse sevinirim
Av.Ali

Merhaba,

Konuyla ilgili bulabildiğim yarı kararlarını aktarmak istiyorum:

1-

http://www.apartmanyonetimi.com/toplu_konut.htm

2-T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ

ESAS KARAR
1995/7370 1995/8118

Y A R G I T A Y İ L A M I

Dava dilekçesinde itirazın iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın
kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı Sağlık Bakanlığı vekili ile R. Aydın
tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki
bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
1-Mahkeme müddeabih miktarına rağmen kendisini görevli kabul ederek
davayı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre çözümlemiş ve hüküm tesis
etmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat mülkiyeti ancak tek bir
parsel üzerindeki yapılarla ilgili olarak tesis edilebilir. Ayrıca ödenmeyen
aidat ve giderlerle ilgili dava bu parsel üzerindeki bağımsız bölüm
maliklerinin usulüne uygun olarak seçtikleri yönetici veya yine aynı parsel
üzerinde bağımsız bölüm maliki olan kişi tarafından açılabilir. Bu koşullar
ve sıfatlar bulunmadıkça davaya Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri
uygulanamayacağından mahkemece tapu kayıtları da dahil olmak üzere ilgili
belgeler getirtilmeden mahkemenin kendisini görevli sayarak davanın esası
hakkında hüküm tesisi,
2-Dava Eryaman Toplu Yapı Yönetimi vekili olduğunu söyleyen kişi
tarafından tevkil edilen avukat aracılığı ile açılmış ve vekaletmane
örneğinde müstenidattan söz edilmekte ise de bu müstenidatın ne olduğu
belirtilmemiş olduğu halde vekalet veren davacının sıfatının kesin olarak
belirlenmesi bakımından müstenidatın dosyaya getirtilmemiş olması doğru
görülmemiştir.
Mahkemece yukarıda yapılması öngörülen tahkikatta esas olmak üzere
davalının oturduğu bölümün tapu kaydı, vekalet veren avukatın vekaletname
müstenidatı, anagayrimenkul yönetimi adına vekaletname veren yöneticinin
yönetici seçildiğine dair kat malikleri kurulu kararı, bu kararı veren kat
maliklerinin davalı ile aynı parselde kat malikleri olduğunu belirleyen
belgenin (tapu kaydı vs.) dosyaya getirtilerek öncelikle görev yönünün
belirlenmesi gerekir.
Bu suretle gerekli belgeler toplandıktan sonra uyuşmazlığın Kat
Mülkiyeti Kanununa göre çözümlenmeyeceğinin saptanması halinde, dosyaya
konulan Eryaman Toplu Yapı Yönetim Planı, taraflar arasında sözleşme
niteliğinde olacağından, davaya genel hükümler dairesinde Asliye Hukuk
Mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar
verilmelidir.
Kabule göre de;
3-Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre ödenmesi gereken ortak
giderleri süresinde ödemeyen kiracı ile bağımsız bölüm maliki hakkındaki icra
takibi üzerine vaki itirazın iptali ile icranın devamına ilişkin olup,
mahkemece Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesi hükmüne dayanılarak kiracı
memur ile lojmanın maliki olan Sağlık Bakanlığının müteselsilen sorumlu
oldukları kabul edilmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesi ortak giderlerden kat maliki ile
birlikte kiracıyı da müteselsilen sorumlu kılmışsa da bağımsız bölüm Kamu
Konutları Kanununa tabi olması nedeniyle 2946 Sayılı Kamu Konutları Kanununun
da bu kapsamda uygulanması zorunluluğu vardır. Sözü edilen kanununun 6.
maddesinin b bendi kendilerine kamu konutu tahsis edilenler tarafından
karşılanacak giderleri saymış olup, bunlar arasında takibe konu olacak
kalemleri de bulunmaktadır. Yasanın bu hükmü karşısında ve bu yasa hükmüne
göre çıkarılmış olduğu bilinen genelge ve Bakanlar Kurulu Kararları dikkate
alındığında, yasal bir tahsis işlemine dayanılarak içinde oturulduğu sürece
lojmanın maliki bulunan Sağlık Bakanlığının (Hazine) bu giderlerden

Sizce site yönetimlerinin müvekkilere karşı icra işlemi başlatmalarını beklemek ,ondan sonra itirazın iptali davasıyla davayı takip etmekmi?
Yoksa hemen bir tesbit istenip Mahkemeyemi götürmekmi?
Nedersiniz

Merhaba,

Kat Mülkiyetinde sorun yok ama site yönetimlerinde en büyük sorunun, ödentiler yerine getirilmediği zaman hukuksal olarak neler yapılacağı konusu olduğunu düşünüyorum. Buradaki yetki sorununun çözümlenmesi gerekiyor. Aynı şekilde siz dava açmak istediğinizde de, hasım oluşturmak açısından zorlanabilirsiniz.

Kamınca topu onlara atmakta yarar var, yani beklemek.. Ancak bu arada ileride karşılaşılması muhtemel hukuki süreçlerde yararı olması açısından ödentilerin neden ödenmediğine ve tereddütlere ilişkin bir ihtarname çekilebilir.

Çünkü yargı aşamasına geçildiğinde mahkeme, bazı giderlerin olduğunu ve bunun da site sakinlerince karşılanması gerektiği konusunda tereddüt etmeyecektir. Sorun ödentilerde değil miktarında olduğuna göre, itirazların bu noktada ileri sürülmesinde yarar var. Ancak, mahkemenin yapacağı ilk işi büyük olasılıkla site yönetiminin dava açmaya veya icra takibi yapmaya yetkili olup olmadığı konusu olacaktır.

Tabi bunlar benim görüşlerim...

Dostlukla...

kat mülkiyeti yasası, malıklere hakimin müdahalesini talep hakkını tanımıştır. Ancak, dikkat edilmesi gereken nokta şudur; hakimin müdahalesini - olayda tespit davasıdır - talep etmeden evvel, malik sorunu yönetim içinde çözmeye çalışmalıdır. Yani; yönetimden noter kanalıyla aidatların fazlalığı dikkate alınarak gelir - gider açıklaması ve ilgili miktarın dayanağı sorulabilir.Ardından da denetçiler devreye koyulur. Olmaz ise olağan üstü toplantı talep edilir. Ancak toplantıyı talep temekte, site maliklerinin sayca fazlalığı dikkate alınarak fiilen çok zor olduğundan bahisle hakimin yardımı talep edilebilir bu aşamada. Kısacası bence önce bir ihtar ve süre verin.Açıklama isteyin. Tatmin olmadınız ise o halde tespit davası açın. İlk hareketi siz yapın.

bahsettiğim konuda,başakşehir villalarında henüz tapu verilmedi,ardıçlı villarında ise bir kısmına verildi.Şimdi buradaki site yönetimleri tamamen atamayla satıcı firma tarafından atanan yöneticeler,sitede hiç bir seçim olmuyor.Bu kişilerde burada istedikleri gibi aidat miktarı tesbit edip vatandaşa dayatıyorlar.
Şimdi biz tesbit davası açsak yetkili mahkeme tam belli değil,ancak onlar müvekkilleri yakında icraya verecekler.İtiraz edeceğiz.Ancak bizim bu itirazımız alacağın çok fahişolduğu ve tek taraflı dayatma sonucu bir alacak olduğu yönünde olacktır.Karşı tarafın açacağı itirazın iptali davasında bizim bu itirazlarımız bir kısmı muhakkak haksız olduğu ortaya çıkacak.Ancak istenen meblağ aylık 300 milyon ise tahminim bilirkişi 50 milyon bulacak.İşte bu noktada hakim bizim itrazımızn haklı olduğunu bence anlıyacaktır.Ortada yasal olarak istenen bir alacak olmadan bir tesbit davası açmak hem masraflı hemde gereksiz gibi geliyor.,ama eminde değilim.Aslında bu tür davalar artık günümüzde artacak.Bu konuyı iyi araştırıp bir takım rantlarada engel olmak gerekiyor diyorum,siz ne dersiniz.
Av.Ali
Selamlarımla

Selam

Ali Beyefendi...

Bana da bu sorunla ilgili birkaç müvekkil gelmişti. Ben soruna şöyle yaklaşmıştım...
1- Öncelikle bu konutlarda tapu yok, bağımsız kat mülkiyeti yok, yani Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanma olanağı yok. O halde bir aidattan da söz etme olanağı yok.
2- O halde, bu sitelerin veya blokların, Kat Mülkiyeti Kanununa uygun bir yönetimi de yok! Yani muhatap yok. Aidatların ödendiği şirket hangi sıfatla bu paraları topluyor. (Bana gelen müvekkiller kendi bloklarında özerk bir yönetim oluşturdular. Kendi bloklarını kendileri yönetiyorlar.)
3- Aidat ödenmediği için yapılan icra takiplerini hangi avukatlar hangi müvekkilleri adına yapıyorlar? Bu konuya özellikle dikkatinizi çekmek istiyorum. Benim davamdaki örnekde, tüzel kişiliği olmayan, bir (... site yönetimi) vekaletname çıkarmıştır. Apartıman yöneticilerinin bir avukata vekaletname çıkarması mümkündür ancak, kat malikleri kurulu kararını da notere ibraz etmelidir. Böyle bir kurul ve kurul kararı olmadan noter nasıl vekaletname düzenlemiş, ben anlayamamıştım.
Muhtemelen sizin olayınızda da böyle bir durum olacaktır.

Bana, kendilerine icra takibi yapılan site sakinleri gelmişti. İcra takiplerine itiraz ettik. Mercide itirazın kaldırılmasını istediler. Mercilerden biri, dar yetkili bir mahkeme olan İTM'de bu davanın görülemeyeceği gerekçesiyle davayı reddetti. Diğer taraf genel mahkemede dava açmadı. Diğer merci, bence daha doğru bir karar vererek, taraf ehliyeti olmadığından davayı reddetti.

Sanırım bir fikir vermiştir.

Kolay gelsin...

Selamlar
Satıcı firmanın,örneğin Kiptaşın satış vaadi sözleşmesinde müvekkileere imzalattığı özel koşullar var.Bunlardan biriside alıcının ,Kiptaşın belirlediği yönetimin giderlerine katılmak zorunluluğu.Yönetim 5 yıl süre ile bu konuda yetkili olduğunu iddia ediyor..Bu konu hakkında ne dersiniz

Yasal olarak böyle bir yönetim kurma imkanı yokken böyle bir sözleşme imzalatmanın hukuka uygun olduğunu düşünmüyorum. Olsa olsa sözleşmeyi imzalayan her alıcı, o konuda şirkete bir tür vekalet vermiş olur, diye düşünüyorum. Bundan da dönülebileceği, bu maddenin geçersiz kılınabileceği fikrini taşıyorum..

Site yönetimi konusu ilgili yasada gerekli değişiklikler yapılmadan, bu sorunlar sürecek gibi geliyor bana....

Bu arada Kat Mülkiyeti Kanunu' nun ek maddeleri site yönetimine ilişkin çok yetersiz hükümler getirmiş. İncelemekte yarar var....

Benimkisi bir yanıt değil fakat konuylailgili oduğunu düşündüğüm bir soru: Kooperatif yönetiminin topladığı site aidatlarından kiracı sorumlu. Bunu ödemediğimiz durumda ise Yönetim bina malikini muhatap alıyor. O da malik olarak ödemek durumunda olduğundan kiracıya dönüyor. Aidatlar kooperatif yönetiminin, 2003 kışında diğer binaların yolunu açarken kiracının yolunu açmamasından dolayı ödenmiyor. Kooperatifin böyle bir yükümlülüğü olup olmadığını bilemiyorum. Kooperatif yönetimine karşı, maliki araya sokmadan, doğrudan ileri sürebileceğimiz bir defi olup olmadığını merak ediyorum.

Tavsiyelerinizi bekliyorum,
Şimdiden teşekkürler.