Haksız İnşaatta Yapının Ruhsatsız Oluşu

Değerli meslektaşlarım;

Müvekkil başkasının arazisine iyiniyetli olarak ev yapmış. Yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazla ancak yapı ruhsatı yok. Temliken tescil talebinde bulunmaya hazırlanıyoruz.

1- Yapının ruhsatsız oluşu iyiniyetin ispatına engel olur mu?
2- Ruhsat olmaması sebebiyle arazi malikinin 775 sayılı kanun uyarınca yıkım için başvurması halinde temliken tescil talebinin dinlenme olanağı ortadan kalkar mı?

Saygılarımla...

Temliken tescil talebinde bulunabilmenin dört koşulu bulunmaktadır:

1- Haksız yahut taşkın yapı sahibinin iyiniyetli olması.
2- Haksız yahut taşkın yapı kıymetinin arz değerinden açıkça fazla olması.
3- Haksız yahut taşkın yapı sahibinin arz malikine bu bedeli ödemesi.
4- Haksız yahut taşkın yapının oturmuş olduğu arzın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması.

Aslında bu dört koşul arasında en önemlisi iyiniyet koşuludur. Ancak yargı kararlarında çaplı taşınmaza haksız yapılaşmada aranan iyiniyetin vasıflı bir iyiniyet olduğu görülmektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/7103 E. 2016/6917 K. 06.06.2016 T.: Ancak iyiniyetli olduğunun kabul edilebilmesi için kendinden beklenen özeni göstermesi, Tapu Müdürlüğüne veya Belediye İmar Müdürlüğüne başvuruda bulunarak görevlendirilecek kadastro teknisyeni veya harita mühendisinin çap sınırlarını işaretleyip göstermesi, malzeme sahibinin bu sınırlar içerisine yapısını yapması gerekir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2017/3854 E. 2017/4732 K. 28.09.2017 T.: Somut olaya gelince; çaplı taşınmazlara yönelik el atmada kural olarak iyiniyet iddiası dinlenemeyeceği gibi davalı tarafından sübjektif iyiniyet iddiası da taşkın yapı inşaa edilirken kendisinden beklenen özeni gösterdiğini resmi mercilere başvurarak (Belediye /
Kadastro Müdürlüğüne) ölçüm yaptırdığını belirten bir kanıt gösterilmediğinden kanıtlanamamıştır.

İkinci sorunuzla ilgi olarak benzer doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2012/5315 E. 2012/6700 K. 10.05.2012 T.

Düzeltme: 14. H.D. kararının 2. soruyla ilgisi düzenlendi.

Alıntı: Yazan Av. M. Bahadır Özer Temliken tescil talebinde bulunabilmenin dört koşulu bulunmaktadır: 1- Haksız yahut taşkın yapı sahibinin iyiniyetli olması. 2- Haksız yahut taşkın yapı kıymetinin arz değerinden açıkça fazla olması. 3- Haksız yahut taşkın yapı sahibinin arz malikine bu bedeli ödemesi. 4- Haksız yahut taşkın yapının oturmuş olduğu arzın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması. Aslında bu dört koşul arasında en önemlisi iyiniyet koşuludur. Ancak yargı kararlarında çaplı taşınmaza haksız yapılaşmada aranan iyiniyetin vasıflı bir iyiniyet olduğu görülmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/7103 E. 2016/6917 K. 06.06.2016 T.: Ancak iyiniyetli olduğunun kabul edilebilmesi için kendinden beklenen özeni göstermesi, Tapu Müdürlüğüne veya Belediye İmar Müdürlüğüne başvuruda bulunarak görevlendirilecek kadastro teknisyeni veya harita mühendisinin çap sınırlarını işaretleyip göstermesi, malzeme sahibinin bu sınırlar içerisine yapısını yapması gerekir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2017/3854 E. 2017/4732 K. 28.09.2017 T.: Somut olaya gelince; çaplı taşınmazlara yönelik el atmada kural olarak iyiniyet iddiası dinlenemeyeceği gibi davalı tarafından sübjektif iyiniyet iddiası da taşkın yapı inşaa edilirken kendisinden beklenen özeni gösterdiğini resmi mercilere başvurarak (Belediye / Kadastro Müdürlüğüne) ölçüm yaptırdığını belirten bir kanıt gösterilmediğinden kanıtlanamamıştır. İkinci sorunuzla ilgi olarak benzer doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2012/5315 E. 2012/6700 K. 10.05.2012 T. Düzeltme: 14. H.D. kararının 2. soruyla ilgisi düzenlendi.

Üstadım bende de buna benzer bir uyuşmazlık var. Şöyle ki, yapı inşa edildiği zaman köy tüzel kişiliğine sahip olunduğu için ruhsat almaya veya çap ölçümüne gerek duyulmamış bu durumda iyiniyete dayalı olarak temliken tescil talebinde bulunamayacak mıyız?

Alıntı: Yazan Av.Denizzz Üstadım bende de buna benzer bir uyuşmazlık var. Şöyle ki, yapı inşa edildiği zaman köy tüzel kişiliğine sahip olunduğu için ruhsat almaya veya çap ölçümüne gerek duyulmamış bu durumda iyiniyete dayalı olarak temliken tescil talebinde bulunamayacak mıyız?

İyiniyet, subjektif bir kavram olduğu için pek çok hukuki konuda olduğu gibi bu konunun da bir matematiğinin bulunmadığını düşünmekteyim. Bildiğim kadarıyla haksız yapı sahibinin iyiniyetli olmadığına dair bir karine mevcuttur. Aksinin ispatı her zaman mümkündür.

Vakıanızda ruhsat alınmamış olması yahut çap ölçümü yapılmamış olması bakımından haksız yapı sahibi kendisinden beklenen özeni göstermiş midir? Meselenin özünün bu olduğunu düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Av. M. Bahadır Özer Temliken tescil talebinde bulunabilmenin dört koşulu bulunmaktadır: 1- Haksız yahut taşkın yapı sahibinin iyiniyetli olması. 2- Haksız yahut taşkın yapı kıymetinin arz değerinden açıkça fazla olması. 3- Haksız yahut taşkın yapı sahibinin arz malikine bu bedeli ödemesi. 4- Haksız yahut taşkın yapının oturmuş olduğu arzın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması. Aslında bu dört koşul arasında en önemlisi iyiniyet koşuludur. Ancak yargı kararlarında çaplı taşınmaza haksız yapılaşmada aranan iyiniyetin vasıflı bir iyiniyet olduğu görülmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/7103 E. 2016/6917 K. 06.06.2016 T.: Ancak iyiniyetli olduğunun kabul edilebilmesi için kendinden beklenen özeni göstermesi, Tapu Müdürlüğüne veya Belediye İmar Müdürlüğüne başvuruda bulunarak görevlendirilecek kadastro teknisyeni veya harita mühendisinin çap sınırlarını işaretleyip göstermesi, malzeme sahibinin bu sınırlar içerisine yapısını yapması gerekir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2017/3854 E. 2017/4732 K. 28.09.2017 T.: Somut olaya gelince; çaplı taşınmazlara yönelik el atmada kural olarak iyiniyet iddiası dinlenemeyeceği gibi davalı tarafından sübjektif iyiniyet iddiası da taşkın yapı inşaa edilirken kendisinden beklenen özeni gösterdiğini resmi mercilere başvurarak (Belediye / Kadastro Müdürlüğüne) ölçüm yaptırdığını belirten bir kanıt gösterilmediğinden kanıtlanamamıştır. İkinci sorunuzla ilgi olarak benzer doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2012/5315 E. 2012/6700 K. 10.05.2012 T. Düzeltme: 14. H.D. kararının 2. soruyla ilgisi düzenlendi.

Üstad biraz geç oldu ama cevabınız için çok teşekkür ediyorum.

Henüz bir dava açmış değiliz. Şu aşamada ruhsatsız yapıyla ilgili yapı tatil tutanağı düzenlenmiş olup belediyeden İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre ruhsat almamız gerektiği yönünde tebligat geldi. Temliken tescil talepli bir dava açılması halinde İmar Kanunu'nun 32. maddesinde belirtilen süreyi durdurmak mümkün müdür acaba? Çünkü şu aşamada mülk sahibi olmadığımız için ruhsat başvurusunda da bulunamıyoruz ama bir yandan da verilen süre işliyor.